Euríbor e hipotecas en 2026: el índice vuelve a superar el 3 % y así afecta a quien va a comprar

Después de un 2025 en el que las cuotas hipotecarias dieron un respiro, 2026 ha traído un cambio de tendencia. El euríbor a 12 meses, el índice al que está referenciada la mayoría de las hipotecas variables en España, ha subido casi todos los meses del año y en septiembre volvió a superar el 3 % y marcó su nivel más alto desde 2024.

Para quien ya tiene una hipoteca variable, eso significa revisiones al alza. Para quien está a punto de comprar, implica préstamos algo más caros en un momento en el que los precios de la vivienda están en máximos. Repasamos los datos y las claves prácticas.

La escalada del euríbor en 2026

El índice arrancó el año en el 2,245 % de media en enero y marcó su mínimo anual en febrero, con un 2,221 %. A partir de marzo comenzó a subir de forma sostenida: superó el 2,7 % en abril, rondó el 2,8 % entre mayo y julio y se acercó al 3 % en agosto. El Banco de España fijó oficialmente la media de agosto en el 2,954 %, 0,840 puntos más que un año antes.

Septiembre aceleró la subida. Según el cálculo de euribor.com.es, la media mensual cerró en el 3,247 %, mientras que otras fuentes como Bankinter la sitúan en el 3,238 %; en ambos casos, en torno al 3,24 %. El dato oficial lo publica el Banco de España a comienzos de cada mes. El 1 de octubre el valor diario ya marcaba un 3,303 %.

Mes de 2026	Euríbor 12 meses (media mensual)
Enero	2,245 %
Febrero	2,221 %
Marzo	2,565 %
Abril	2,747 %
Mayo	2,804 %
Junio	2,798 %
Julio	2,855 %
Agosto	2,954 %
Septiembre	3,247 % (provisional)

Fuente: euribor.com.es (histórico 2026, consultado el 3 de octubre de 2026). El dato de agosto coincide con el valor oficial publicado por el Banco de España el 1 de septiembre de 2026; el de septiembre está pendiente de confirmación oficial.

Detrás del movimiento está el Banco Central Europeo. Tras mantener los tipos en julio, su Consejo de Gobierno decidió el 10 de septiembre subir 25 puntos básicos los tres tipos oficiales, con efecto desde el 16 de septiembre. La facilidad de depósito quedó en el 2,50 %, las operaciones principales de financiación en el 2,65 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,90 %. El euríbor, que descuenta las expectativas sobre los tipos oficiales, ya venía anticipando ese giro desde la primavera.

Cuánto sube la cuota de una hipoteca variable

El impacto depende del importe pendiente, del plazo y del diferencial. Como referencia, el cálculo difundido por Europa Press al cierre de julio, cuando el euríbor marcó un 2,855 % frente al 2,079 % de julio de 2025, estimaba que una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un diferencial del 0,99 % pagaría unos 64,78 euros más al mes en su revisión anual, unos 777 euros más al año. Con el euríbor de septiembre, la diferencia frente a hace un año es todavía mayor.

El efecto es más intenso en los primeros años del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y el capital pendiente es más alto.

Cuánto cuestan las hipotecas nuevas

Pese a la subida del euríbor, el tipo medio de las hipotecas que se firman sigue en torno al 3 %. Según la estadística de hipotecas del INE publicada el 28 de septiembre, el tipo de interés medio de los préstamos sobre viviendas inscritos en julio de 2026 fue del 3,01 %, con un plazo medio de 26 años.

El tipo fijo sigue siendo la opción mayoritaria: el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo, con un interés medio del 3,03 %, frente al 37,7 % a tipo variable, con un 2,97 % de media. Los registradores coinciden en el diagnóstico: en el segundo trimestre el tipo medio fue del 3,03 % y el 63,83 % de los nuevos préstamos se firmó a tipo fijo.

Para contextualizar, el indicador del BCE del coste de financiación para compra de vivienda en el conjunto de la zona del euro se situó en el 3,54 % en julio de 2026, prácticamente igual que en junio.

Indicador	Dato	Fuente y periodo
Hipotecas sobre viviendas	43.372 (-3,5 % anual)	INE, julio 2026
Importe medio	180.785 € (+10,9 %)	INE, julio 2026
Tipo de interés medio	3,01 %	INE, julio 2026
Plazo medio	26 años	INE, julio 2026
Peso del tipo fijo / tipo medio	62,3 % / 3,03 %	INE, julio 2026
Peso del tipo variable / tipo medio	37,7 % / 2,97 %	INE, julio 2026
Préstamo medio para compra de vivienda	188.785 € (+7,3 %)	Notariado, junio 2026
Préstamo sobre precio de compra	72,3 %	Notariado, junio 2026

Fuentes: INE, Estadística de Hipotecas (julio 2026, publicada el 28/09/2026); Consejo General del Notariado (junio 2026) vía idealista.

Se firman menos hipotecas, pero más grandes

En julio se inscribieron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5 % menos que un año antes. Sin embargo, el importe medio subió un 10,9 %, hasta 180.785 euros, y el capital prestado creció un 15,8 % interanual. La lectura es clara: hay algo menos de operaciones, pero cada préstamo es mayor porque las viviendas cuestan más. En la Comunidad de Madrid el número de hipotecas sobre viviendas cayó un 5,2 % en tasa anual.

Los notarios aportan otro dato relevante: en junio de 2026 solo el 53,7 % de las compraventas de vivienda se financió con hipoteca. El resto se pagó sin préstamo hipotecario, lo que da idea del peso de los compradores con ahorro acumulado o con el dinero de la venta de otra vivienda.

Cuánto ahorro necesitas para comprar

Las entidades suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. La propia Comunidad de Madrid presenta su programa Mi Primera Vivienda como una vía para superar ese umbral habitual del 80 %. En la práctica, la media que reflejan los notarios es incluso inferior: los préstamos equivalen al 72,3 % del precio.

Eso significa que el comprador debe aportar al menos el 20 % restante y, además, pagar los gastos e impuestos de la compra, que en la vivienda usada de la Comunidad de Madrid parten del 6 % del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para un piso de 300.000 euros, la entrada mínima sería de 60.000 euros, a lo que habría que sumar unos 18.000 euros de ITP más notaría, registro, gestoría y tasación. En la práctica, conviene contar con ahorros de entre el 25 % y el 30 % del precio.

Existen dos vías públicas para reducir esa entrada: el aval del ICO para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027, que cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior), y el programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, que permite financiar hasta el 100 % a compradores de hasta 40 años que cumplan los requisitos.

La FEIN y los diez días de reflexión

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, obliga al banco a entregar al cliente una serie de documentos con al menos diez días naturales de antelación a la firma. El más importante es la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que recoge las condiciones de la oferta y tiene carácter vinculante durante su plazo de validez.

Junto a ella, el banco debe entregar la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que destaca las cláusulas más delicadas; en los préstamos variables, un documento con escenarios de evolución de las cuotas según el tipo de interés; una copia del proyecto de contrato y el desglose de gastos.

Antes de la firma, el comprador debe acudir al notario que elija, que comprueba que se han respetado los plazos, resuelve dudas y hace un pequeño test de comprensión. Esa acta previa es gratuita para el prestatario. Si no se cumplen estos requisitos, el notario no puede autorizar la escritura de hipoteca.

Qué gastos paga el banco y cuáles tú

La misma ley reparte los gastos del préstamo: el banco asume la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de hipoteca y la inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras que el cliente paga la tasación y las copias de la escritura que solicite. Además, desde el Real Decreto-ley 17/2018, en vigor desde el 10 de noviembre de 2018, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca lo paga el prestamista.

Qué comparar entre ofertas

Con tipos al alza y diferencias pequeñas entre los tipos medios del fijo y del variable, la comparación debe ir más allá del interés nominal. Estos son los puntos clave:

La TAE y el coste total del préstamo que aparece en la FEIN, que incluyen comisiones y productos vinculados.
El tipo nominal y, en hipotecas variables o mixtas, el diferencial sobre el euríbor y la frecuencia de revisión.
Las bonificaciones: qué productos exigen (nómina, seguros, tarjetas) y cuánto cuestan al año, para saber si compensa contratarlos.
La compensación por amortización anticipada: en variable, la ley permite como máximo un 0,25 % en los tres primeros años o un 0,15 % en los cinco primeros; en fijo, hasta el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después, siempre con el límite de la pérdida financiera del banco.
El porcentaje de financiación y el plazo máximo que ofrece cada entidad.
Los escenarios de cuota que el banco debe entregar en las hipotecas variables, para comprobar si podrías asumir subidas del euríbor.

Elegir entre fijo y variable es, en el fondo, decidir quién asume el riesgo de tipos. Con el euríbor por encima del 3 % y el BCE en fase de subidas, el tipo fijo da certidumbre sobre la cuota; el variable puede resultar más barato al principio, pero expone al hogar a nuevas revisiones al alza.

Si estás buscando vivienda en Madrid, en Llavely puedes plantear tu compra con estos datos sobre la mesa antes de hablar con el banco. Este artículo es informativo: cada caso concreto debe revisarse con un profesional.

Preguntas frecuentes

¿A cuánto está el euríbor en octubre de 2026?

El valor diario del euríbor a 12 meses se situaba en el 3,303 % el 1 de octubre de 2026. La media de septiembre cerró en torno al 3,24 %, frente al 2,954 % oficial de agosto, por lo que las hipotecas que se revisen en los próximos meses lo harán al alza.

¿Por qué sube el euríbor en 2026?

Porque el mercado ha anticipado y después confirmado un giro en la política monetaria del BCE. El 10 de septiembre de 2026 el banco central subió sus tipos oficiales 25 puntos básicos y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %, y el euríbor refleja las expectativas sobre esos tipos.

¿Qué tipo de interés tienen hoy las hipotecas?

Según el INE, el tipo medio de las hipotecas sobre viviendas inscritas en julio de 2026 fue del 3,01 %. Las de tipo fijo se firmaron de media al 3,03 % y las de tipo variable al 2,97 %, aunque cada banco aplica condiciones distintas según el perfil del cliente.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable en 2026?

Depende de tu tolerancia al riesgo y de tu margen financiero. La fija garantiza la misma cuota durante toda la vida del préstamo, algo valioso con los tipos al alza; la variable puede tener un tipo inicial algo menor, pero la cuota cambiará con cada revisión del euríbor. En julio, el 62,3 % de las hipotecas se firmó a tipo fijo.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

Como regla general, los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación, así que necesitas el 20 % de entrada más los gastos de compra. En Madrid, para una vivienda usada, eso suele suponer entre el 25 % y el 30 % del precio, ya que el ITP general es del 6 %.

¿Qué es la FEIN?

Es la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento en el que el banco detalla las condiciones de la hipoteca que te ofrece: importe, plazo, tipo, TAE, cuotas y gastos. Es vinculante durante su plazo de validez y debe entregarse al menos diez días naturales antes de la firma, según la Ley 5/2019.

¿Para qué sirve la visita previa al notario?

En ese plazo de diez días debes acudir al notario que elijas para que compruebe que has recibido toda la documentación, te explique las cláusulas y verifique que las entiendes. El acta que se levanta es gratuita y, sin ella, el notario no puede autorizar la hipoteca.

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?

Por la Ley 5/2019, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción registral, y desde noviembre de 2018 también el impuesto de AJD de la hipoteca. El cliente paga la tasación y las copias de la escritura que pida.

¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar anticipadamente?

En hipotecas variables, como máximo un 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado. En hipotecas fijas, hasta el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % a partir de entonces, sin superar la pérdida financiera del banco.

¿Hay ayudas para pedir una hipoteca por encima del 80 %?

Sí. El aval del ICO cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o superior) para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores, hasta finales de 2027. En Madrid, el programa Mi Primera Vivienda permite financiar hasta el 100 % a compradores de hasta 40 años que cumplan los requisitos.