Cómo vender un piso en Madrid en 2026: documentos, precio, arras, impuestos y plazos

Antes de empezar: el mercado en Madrid

Madrid sigue siendo un mercado con mucha demanda. Según el informe de precios de idealista, el metro cuadrado de las viviendas en venta en la capital se situó en 6.458 euros en septiembre de 2026, un 2,4 % más que un año antes, aunque con un ligero retroceso del 0,2 % respecto al mes anterior.

Las diferencias entre distritos son enormes. El barrio de Salamanca supera los 10.800 euros por metro cuadrado, mientras que Villaverde se queda en 3.365 euros. Sin embargo, las mayores subidas anuales se concentran ahora en el sur y el este: Villaverde (+23,7 %), Puente de Vallecas (+17,9 %) y Usera (+15,9 %).

Distrito	Precio €/m²	Variación anual
Barrio de Salamanca	10.865	-1,2 %
Chamberí	9.159	+2,6 %
Retiro	8.515	-0,7 %
Chamartín	8.127	+4,6 %
Centro	7.771	+3,7 %
Arganzuela	6.384	+6,4 %
Moncloa	6.317	+1,3 %
Tetuán	6.161	+6,6 %
Fuencarral	5.593	+5,5 %
Hortaleza	5.440	+7,0 %
Ciudad Lineal	5.242	+8,0 %
Barajas	4.971	+8,8 %
Moratalaz	4.522	+11,3 %
San Blas	4.146	+5,2 %
Latina	4.045	+6,5 %
Vicálvaro	4.036	+10,5 %
Villa de Vallecas	3.852	+12,0 %
Carabanchel	3.829	+9,4 %
Usera	3.628	+15,9 %
Puente de Vallecas	3.535	+17,9 %
Villaverde	3.365	+23,7 %
Madrid capital	6.458	+2,4 %

Fuente: idealista, informe de precios de vivienda en venta de la ciudad de Madrid, septiembre de 2026. Son precios de oferta, no de cierre.

Paso 1: reúne la documentación

Tener los papeles listos desde el primer día evita retrasos cuando aparece un comprador serio y transmite confianza. Estos son los documentos clave:

Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita quién es el titular y si la vivienda tiene cargas, como una hipoteca o un embargo. Se pide en el Registro o por internet a través del Colegio de Registradores.
Escritura de compraventa o título de propiedad: sirve para comprobar datos y para calcular después la ganancia fiscal, porque recoge el precio de adquisición.
Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para vender y también para anunciar la vivienda (Real Decreto 390/2021). Debe adjuntarse una copia registrada al contrato y la calificación tiene que aparecer en los anuncios.
Certificado de deuda con la comunidad de propietarios: lo emite el secretario con el visto bueno del presidente, en un plazo de siete días desde que se solicita (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Último recibo del IBI y referencia catastral: el comprador y el notario los pedirán, y la referencia catastral es necesaria para calcular la plusvalía municipal.
Informe de evaluación del edificio (IEE, antigua ITE), si procede: en la ciudad de Madrid se exige a los edificios con más de 30 años de antigüedad. Conviene preguntar al administrador si el edificio lo tiene en regla y si hay derramas aprobadas.
Certificado de deuda pendiente de la hipoteca, si la hay: el banco lo emite y sirve para preparar la cancelación el día de la firma.

El certificado energético tiene una validez máxima de diez años, salvo que la calificación sea G, en cuyo caso dura cinco, según el artículo 13 del Real Decreto 390/2021. Si el tuyo ha caducado, debes renovarlo antes de publicar el anuncio.

El certificado de la comunidad es importante para el comprador porque la vivienda responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres años anteriores. La escritura no puede otorgarse sin él, salvo que el comprador renuncie expresamente.

Paso 2: fija un precio realista

El precio es la decisión que más influye en el tiempo de venta. Un precio alto alarga la venta y obliga a rebajas posteriores; uno demasiado bajo deja dinero sobre la mesa. Para afinar, combina varias referencias:

Precio medio de tu distrito y, si es posible, de tu barrio, según los informes de los portales.
Viviendas comparables anunciadas en tu zona: superficie, planta, ascensor, exterior o interior, estado de conservación y eficiencia energética.
Una tasación profesional, especialmente si el comprador va a necesitar hipoteca, porque el banco financiará sobre el valor de tasación.
El margen de negociación: los informes de los portales recogen precios de anuncio, y el precio final suele quedar algo por debajo.

Un ejemplo: un piso de 70 metros cuadrados en Arganzuela, multiplicado por el precio medio del distrito (6.384 euros por metro cuadrado), daría una referencia de unos 446.900 euros. A partir de ahí habría que ajustar por las características concretas de la vivienda.

Paso 3: el contrato de arras

Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo, lo habitual es firmar un contrato de arras. El comprador entrega una señal, normalmente en torno al 10 % del precio, y ambas partes fijan un plazo para firmar la escritura, que suele oscilar entre uno y tres meses.

Hay tres tipos de arras y conviene dejar claro en el contrato cuál se pacta:

Arras penitenciales: son las únicas reguladas expresamente en el Código Civil (artículo 1454). Permiten a cualquiera de las partes desistir: si lo hace el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, la devuelve duplicada. Son las más habituales en la compraventa de vivienda.
Arras confirmatorias: funcionan como un anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.
Arras penales: fijan una penalización por incumplimiento, pero no liberan a quien incumple de su obligación, salvo que se pacte otra cosa.

Antes de firmar arras, el vendedor debería tener resuelta cualquier duda sobre cargas o deudas, y el comprador, su financiación. Muchas operaciones se caen porque la hipoteca no llega a tiempo.

Paso 4: los impuestos que paga el vendedor

La venta tiene dos impuestos principales para el vendedor: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial. Además, el IBI del año suele prorratearse entre las partes si así se pacta.

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor en una compraventa. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que dé menor cuota:

Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años de tenencia, con unos máximos fijados por ley y actualizables.
Método real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que represente el valor del suelo, multiplicada por el tipo municipal.
Si no hay ganancia, porque se vende por menos de lo que se compró, no se paga el impuesto, siempre que se acredite con las escrituras.
El tipo máximo legal es del 30 %; en la ciudad de Madrid se aplica el 29 %.
En las compraventas, el plazo para declararlo es de 30 días hábiles desde la transmisión.

El IRPF grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Al primero se le restan los gastos y tributos de la venta pagados por el vendedor, como la comisión de la agencia o la plusvalía municipal; al segundo se le suman los gastos e impuestos de la compra y las mejoras. La ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala, vigente desde 2025:

Tramo de base del ahorro	Tipo total (estatal + autonómico)
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 a 50.000 €	21 %
De 50.000 a 200.000 €	23 %
De 200.000 a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

Fuente: Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025 (escalas estatal y autonómica del ahorro, 9,5 % a 15 % cada una); Ley 7/2024.

Las exenciones que pueden ahorrarte el IRPF

Hay dos supuestos en los que la ganancia por vender la vivienda habitual puede quedar exenta:

Reinversión en otra vivienda habitual: si el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si la reinversión es parcial, solo se exime la parte proporcional. Cuando la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe a reinvertir se reduce en el capital pendiente que se cancela.
Mayores de 65 años: la ganancia por vender la vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir. Para que la vivienda se considere habitual, en general hay que haber residido en ella de forma continuada al menos tres años.
Renta vitalicia: los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia de vender otros bienes si destinan el importe, con un máximo de 240.000 euros, a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses.

Ejemplo numérico completo

Supongamos un piso en Madrid comprado en 2012 por 255.000 euros, con 20.000 euros de gastos e impuestos de compra, que se vende en 2026 por 430.000 euros. El vendedor paga a la agencia un 4 % más IVA y una plusvalía municipal que, a efectos del ejemplo, suponemos de 3.500 euros. No es su vivienda habitual o no va a reinvertir, de modo que no aplica ninguna exención.

Concepto	Importe
Precio de venta	430.000 €
Arras del 10 % (a cuenta del precio)	43.000 €
Comisión de agencia: 4 % + 21 % de IVA	-20.812 €
Plusvalía municipal (supuesto)	-3.500 €
Valor de transmisión	405.688 €
Valor de adquisición (255.000 + 20.000 de gastos)	275.000 €
Ganancia patrimonial	130.688 €
IRPF: 6.000 € al 19 %	1.140,00 €
IRPF: 44.000 € al 21 %	9.240,00 €
IRPF: 80.688 € al 23 %	18.558,24 €
Total IRPF estimado	28.938,24 €
Importe neto tras comisión, plusvalía e IRPF	376.749,76 €

Ejemplo ilustrativo elaborado con la escala del ahorro de la Agencia Tributaria. La plusvalía municipal es un supuesto: su importe real depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia. No incluye la cancelación de hipoteca ni otros gastos menores.

El ejemplo muestra el peso de la comisión: con una agencia tradicional, la diferencia entre pagar un 3 % o un 7 % sobre 430.000 euros, IVA incluido, va de 15.609 a 36.421 euros. Y como la comisión reduce la ganancia, también reduce algo el IRPF.

Cuánto cobran las agencias en España

Los honorarios de las inmobiliarias no están regulados por ley en España, así que cada agencia fija los suyos. Según Consumer, las agencias tradicionales suelen cobrar entre el 3 % y el 7 % del precio de venta, a lo que hay que añadir el 21 % de IVA. En zonas como Canarias o Baleares la comisión puede situarse en la parte alta de la horquilla.

Comisión pactada	Sobre 430.000 €	Con IVA (21 %)
3 %	12.900 €	15.609 €
4 %	17.200 €	20.812 €
5 %	21.500 €	26.015 €
7 %	30.100 €	36.421 €

Horquilla de comisiones según Consumer (actualizado en febrero de 2025). Cálculos propios.

Más allá del porcentaje, conviene preguntar qué incluye el servicio (fotos, filtrado de compradores, gestión de visitas, revisión de documentación, acompañamiento en notaría), si hay exclusiva y por cuánto tiempo, y si se cobra algo en caso de no vender.

Paso 5: calendario orientativo

Según un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, en 2024 una vivienda tardaba de media unos 60 días en venderse en Madrid, frente a 73 días en el conjunto de España. A ese plazo de comercialización hay que sumar el periodo entre arras y escritura.

Semanas 1 y 2: documentación, certificado energético, fotos y fijación del precio.
Semanas 2 a 10: publicación, visitas y negociación, con unos 60 días de media en Madrid.
Firma de arras: el comprador entrega la señal, habitualmente el 10 %.
De uno a tres meses después: firma de la escritura ante notario, cobro del resto del precio y cancelación de la hipoteca si la hay.
En los 30 días hábiles siguientes: declaración de la plusvalía municipal.
En la declaración de la renta del año siguiente: tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF.

Errores frecuentes al vender

Anunciar sin certificado energético o sin indicar la calificación en el anuncio.
Firmar arras sin especificar de qué tipo son.
Olvidar que la plusvalía municipal tiene un plazo propio y no esperar a la declaración de la renta.
No guardar las facturas de mejoras y los gastos de compra, que reducen la ganancia en el IRPF.
Dar por hecha la exención por reinversión sin cumplir el plazo de dos años o sin reinvertir el importe completo.

Una alternativa con compradores ya financiados

En Llavely, los vendedores de Madrid invitan a compradores que ya han verificado su financiación, y solo se paga una comisión del 2,5 % más IVA si la venta se completa.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional: cada caso fiscal y legal debe revisarse con un asesor, notario o abogado.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender un piso en Madrid?

Los imprescindibles son la escritura de propiedad, la nota simple del Registro, el certificado de eficiencia energética, el certificado de deudas con la comunidad y el último recibo del IBI. Si el edificio tiene más de 30 años, conviene comprobar que tiene el informe de evaluación del edificio. Si hay hipoteca, pide al banco el certificado de deuda pendiente.

¿Es obligatorio el certificado energético para vender?

Sí. El Real Decreto 390/2021 obliga a entregar al comprador una copia registrada del certificado y a incluir la calificación energética en cualquier anuncio de venta. Su validez máxima es de diez años, o cinco si la calificación es G.

¿Cuánto se suele pagar de arras?

Lo habitual es en torno al 10 % del precio de venta, aunque es una cifra que pactan libremente las partes. En un piso de 430.000 euros serían 43.000 euros, que se descuentan del precio final al firmar la escritura.

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?

Las penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, permiten desistir: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada. Las confirmatorias son un anticipo del precio y, si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal después de 2021?

Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos métodos: el objetivo, basado en el valor catastral del suelo y un coeficiente por años de tenencia, y el real, basado en la ganancia efectiva. Puedes elegir el que resulte más barato, y si vendes con pérdidas no pagas. En Madrid capital el tipo es del 29 %.

¿Cuánto IRPF pago por la venta de mi piso?

La ganancia tributa en la base del ahorro al 19 % los primeros 6.000 euros, al 21 % hasta 50.000, al 23 % hasta 200.000, al 27 % hasta 300.000 y al 30 % por encima. La ganancia es el precio de venta menos los gastos de venta, menos lo que pagaste al comprar más sus gastos y las mejoras.

¿Puedo no pagar IRPF si compro otra vivienda?

Sí, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si tenías hipoteca, se descuenta el capital pendiente que cancelas.

¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su casa?

Están exentos de IRPF por la ganancia al vender su vivienda habitual, sin obligación de reinvertir. La plusvalía municipal, en cambio, sí se paga en una compraventa. También pueden dejar exenta la ganancia de otros bienes si la destinan a una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 euros.

¿Cuánto tarda en venderse un piso en Madrid?

Según Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el tiempo medio de venta en Madrid fue de unos 60 días en 2024. A eso hay que añadir el periodo entre la firma de arras y la escritura, que suele ser de uno a tres meses.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

No hay una tarifa regulada. Según Consumer, las agencias tradicionales suelen cobrar entre el 3 % y el 7 % del precio, más el 21 % de IVA. Sobre una venta de 430.000 euros, eso supone entre 15.609 y 36.421 euros con IVA incluido.