Alquiler de temporada en 2026: el registro anulado, el decreto tumbado y una oferta que no deja de crecer

El alquiler de temporada, el que se firma para cubrir una necesidad de vivienda transitoria, como un desplazamiento por trabajo, unos estudios o un tratamiento médico, ha pasado en pocos años de ser un nicho a ocupar una parte muy relevante del mercado. Al mismo tiempo, se ha convertido en el centro de la discusión regulatoria: para unos es una vía de escape a los límites de la Ley de Vivienda; para otros, una respuesta legítima a una demanda real de estancias cortas.

2026 ha sido un año especialmente movido. El Tribunal Supremo anuló en mayo el Registro Único de Arrendamientos que el Estado había hecho obligatorio en julio de 2025. Cataluña y Navarra han aprobado sus propias normas. Y el Gobierno aprobó a finales de septiembre un decreto ley que imponía nuevas reglas a los contratos de temporada, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre, apenas dos días después de su entrada en vigor. Repasamos la situación con datos y fechas.

Qué es legalmente un alquiler de temporada

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula el alquiler de temporada como un arrendamiento de vivienda, sino como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La diferencia es crucial: el contrato de vivienda habitual da derecho a una duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, y está sujeto a las limitaciones de renta en zonas tensionadas. El de temporada se rige, en lo esencial, por lo que pacten las partes.

Por eso, la clave siempre ha estado en la causa. Un contrato de temporada solo es legítimo si responde a una necesidad realmente temporal del inquilino y si la vivienda no se convierte en su residencia permanente. Cuando un piso se alquila con contrato de temporada a alguien que en realidad vive allí de forma estable, los tribunales pueden considerar que existe un fraude de ley y tratarlo como un alquiler de vivienda habitual.

El crecimiento de la oferta, en cifras

Los datos de los portales muestran un desplazamiento claro de la oferta hacia la temporada. Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 los anuncios de alquiler de temporada crecieron un 13 % interanual, mientras que los de alquiler permanente se mantuvieron prácticamente estables, con una variación del -0,2 %. La temporada representa ya el 29 % de toda la oferta de alquiler del país.

En algunas ciudades el fenómeno es mucho más intenso. Un análisis de la OCU con anuncios publicados en idealista el 17 de marzo de 2026 encontró que en Barcelona el 72 % de la oferta de alquiler era de temporada, con más de 1.900 anuncios temporales frente a algo más de 700 de larga duración. En ocho de los diez distritos de la ciudad, los anuncios temporales superaban el 80 %.

Ciudad	Peso de la temporada en la oferta	Sobreprecio por m² frente a larga duración
Barcelona	72 %	16,9 %
Madrid	34 %	34,1 %
Sevilla	34 %	21,9 %
Valencia	31 %	13,4 %

Fuente: OCU, análisis de anuncios de alquiler publicados en idealista el 17 de marzo de 2026.

El mismo estudio constató que el alquiler de temporada es sistemáticamente más caro. En Madrid, el metro cuadrado de los anuncios temporales superaba en un 34,1 % al de los de larga duración; en Sevilla, en un 21,9 %; en Barcelona, en un 16,9 %; y en Valencia, en un 13,4 %. Al mayor precio se suma, desde el punto de vista del propietario, una menor exposición a la regulación y a los impagos prolongados.

Los datos de contratos apuntan en la misma dirección. En Cataluña, las fianzas depositadas en el Incasòl mostraron que los contratos de temporada pasaron de representar el 6,1 % al 11 % de los nuevos contratos en el primer trimestre de 2025, tras un aumento del 52 % en un año. Y el Ministerio de Consumo estimaba en septiembre de 2026 que 1,15 millones de personas viven en España en alquiler de temporada o por habitaciones, de las cuales unas 422.000 habrían preferido un alquiler de vivienda habitual.

El Registro Único de Arrendamientos: de obligatorio a anulado

El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para aplicar en España el Reglamento europeo 2024/1028, sobre datos de alquileres de corta duración. La norma entró en vigor el 2 de enero de 2025 y su uso fue obligatorio desde el 1 de julio de 2025. Afectaba a los alquileres turísticos y de temporada, de viviendas completas o por habitaciones, que se anunciaran en plataformas en línea.

El mecanismo obligaba a los propietarios a obtener, a través del Registro de la Propiedad, un número de registro que debía figurar en cada anuncio. Las plataformas, por su parte, tenían que enviar periódicamente a la ventanilla única datos sobre su actividad. A 27 de junio de 2025, los registradores habían aprobado 90.046 solicitudes, el 83,65 % de las presentadas hasta entonces.

Con la obligatoriedad llegaron los rechazos. Entre julio y agosto de 2025 se tramitaron 68.594 solicitudes y 34.529 fueron denegadas, aproximadamente la mitad, según datos del Ministerio de Vivienda. A finales de agosto de 2025 había 174.901 registros activos y 51.692 habían sido revocados. El Consejo General del Notariado llegó a hablar en 2026 de hipertrofia administrativa por los recursos y trámites que generó el sistema.

El giro llegó con la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de 19 de mayo de 2026, que resolvió un recurso de la Generalitat Valenciana y se publicó en el BOE el 8 de junio. El tribunal concluyó que el Estado carece de competencia para imponer un procedimiento único de registro vinculado al Registro de la Propiedad y anuló los preceptos que lo regulaban. Sí se mantiene la Ventanilla Única Digital como instrumento de coordinación e intercambio de datos entre administraciones y plataformas.

En la práctica, quien obtuvo un número de registro estatal debe comprobar ahora qué exige su comunidad autónoma, porque los registros autonómicos de viviendas de uso turístico recuperan el protagonismo. Las obligaciones de información de las plataformas que derivan del reglamento europeo siguen vigentes.

El decreto que duró dos días

El intento más ambicioso de regular la temporada a escala estatal fue el Real Decreto-ley 26/2026, aprobado por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 y en vigor desde el 1 de octubre. Su contenido sobre temporada era amplio:

Definición: el alquiler de temporada quedaba ligado a un desplazamiento del inquilino desde su residencia habitual por una causa justificada y acreditable.
Carga de la prueba: correspondía al propietario demostrar la causa; sin ella, el contrato se consideraba de vivienda habitual.
Duración: un mínimo de 31 días y un máximo de 12 meses, incluidas las prórrogas.
Encadenamiento: más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convertían el primero en contrato de vivienda habitual.
Garantías: la fianza adicional quedaba limitada a una mensualidad, y las subidas sucesivas de renta, al IRAV.
Habitaciones: pasaban a regirse por la LAU y la suma de las rentas no podía superar la de la vivienda completa.

El 2 de octubre de 2026, el Pleno del Congreso rechazó su convalidación por 178 votos en contra, de PP, Vox, Junts y UPN, frente a 172 a favor. El decreto quedó derogado. Es el segundo intento fallido del año: en abril el Congreso ya había tumbado el Real Decreto-ley 8/2026, que preveía una prórroga extraordinaria de contratos. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha planteado convertir las medidas en un proyecto de ley que se tramite con cambios en el Parlamento.

Queda una incógnita jurídica: qué ocurre con los contratos firmados durante los dos días en que la norma estuvo vigente. Los análisis publicados apuntan a que podrían seguir afectados por sus términos hasta que haya una aclaración legal o judicial, por lo que quien haya firmado en esas fechas haría bien en consultar a un profesional.

Cataluña y Navarra van por su cuenta

Donde sí hay normas en vigor es a nivel autonómico. En Cataluña, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, que procede del Decreto ley 2/2025, se aplica desde el 1 de enero de 2026. Somete los alquileres de temporada que no tengan finalidad vacacional, es decir, los vinculados a trabajo, estudios, motivos médicos o necesidades provisionales, a los mismos límites de renta que los contratos de vivienda habitual en zonas tensionadas. El contrato debe expresar y acreditar la finalidad, y en el alquiler por habitaciones la suma de rentas no puede superar el máximo de la vivienda completa.

Navarra aprobó la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, publicada en el BOE el 28 de julio. Limita a un año la duración de los contratos de temporada, exige que figure la causa con documentación que la respalde y, en zonas tensionadas, impide que la suma de las rentas por habitaciones supere el máximo aplicable a la vivienda completa. Los contratos deberán inscribirse en un registro foral a partir del 1 de enero de 2027.

En el resto de España, tras la derogación del decreto, el alquiler de temporada sigue regido por la LAU como uso distinto de vivienda, con lo que pacten las partes y con la doctrina de los tribunales sobre el fraude de ley.

Qué deben tener en cuenta inquilinos y propietarios

Para el inquilino, lo primero es asegurarse de que la causa de temporalidad que figura en el contrato es real. Si en realidad se va a vivir de forma estable en el piso, un contrato de temporada puede dejarle sin las protecciones del alquiler de vivienda habitual, como la duración mínima o la limitación de las subidas. En Cataluña y Navarra, además, la normativa autonómica le da herramientas adicionales.

Para el propietario, la temporada ofrece flexibilidad, pero exige rigor: documentar la causa, ajustar la duración a la necesidad real y evitar encadenar contratos con el mismo inquilino. Si la vivienda se anuncia en plataformas, conviene comprobar qué registro autonómico es exigible tras la sentencia del Supremo. Y, dado que el Gobierno pretende retomar la regulación por vía parlamentaria, es razonable esperar nuevas normas en los próximos meses.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es un alquiler de temporada?

Es un contrato para cubrir una necesidad de vivienda transitoria del inquilino, como un traslado laboral, unos estudios o un tratamiento médico. La LAU lo considera un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que no tiene la duración mínima de cinco o siete años del alquiler habitual. Su validez depende de que la causa temporal sea real.

¿Cuánto puede durar un contrato de temporada?

La LAU no fija una duración máxima con carácter general, y el decreto que la limitaba a entre 31 días y 12 meses fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. En Navarra, la Ley Foral 11/2026 sí limita estos contratos a un año. En cualquier caso, la duración debe ser coherente con la causa que justifica el contrato.

¿Sigue siendo obligatorio el Registro Único de Arrendamientos?

No en su forma estatal. El Tribunal Supremo anuló en su sentencia de 19 de mayo de 2026 el procedimiento de registro único ligado al Registro de la Propiedad, al entender que el Estado no tenía competencia. Se mantiene la Ventanilla Única Digital para el intercambio de datos con las plataformas, y cada propietario debe comprobar los requisitos de registro de su comunidad autónoma.

¿Qué pasó con el decreto que regulaba el alquiler de temporada?

El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026, pero el Congreso rechazó su convalidación al día siguiente por 178 votos a 172, por lo que quedó derogado. Incluía la obligación de acreditar la causa, una duración de 31 días a 12 meses y una fianza adicional máxima de una mensualidad. El Gobierno ha planteado tramitar esas medidas como proyecto de ley.

¿Se aplican los límites de las zonas tensionadas al alquiler de temporada?

Con la normativa estatal vigente, no de forma directa, porque el contrato de temporada no es un arrendamiento de vivienda habitual. En Cataluña, en cambio, la Ley 11/2025 extiende desde enero de 2026 los límites de renta a los contratos de temporada no vacacionales en zonas tensionadas. Navarra limita la suma de rentas por habitaciones en esas zonas.

¿Qué ocurre si firmo un contrato de temporada pero vivo allí de forma permanente?

Si la causa temporal no es real, un juez puede considerar que existe fraude de ley y tratar el contrato como un alquiler de vivienda habitual, con su duración mínima y demás garantías. Conviene conservar pruebas de cómo se usa la vivienda. Ante dudas, es recomendable asesorarse antes de firmar o de reclamar.

¿Es más caro el alquiler de temporada?

Sí, según los datos disponibles. Un análisis de la OCU de marzo de 2026 con anuncios de idealista encontró que el metro cuadrado de temporada era un 34,1 % más caro que el de larga duración en Madrid y un 16,9 % más caro en Barcelona. Suele incluir muebles y, a menudo, suministros, lo que explica parte de la diferencia.

¿Cuánto ha crecido la oferta de alquiler de temporada?

Según idealista, los anuncios de temporada crecieron un 13 % en el segundo trimestre de 2026 respecto al año anterior y ya suponen el 29 % de toda la oferta de alquiler en España. En Barcelona, la OCU contabilizó en marzo de 2026 que el 72 % de los anuncios de alquiler eran temporales.

¿Qué debe incluir un contrato de temporada bien hecho?

Debe recoger por escrito la causa concreta de la temporalidad y, idealmente, documentación que la acredite, como un contrato de trabajo temporal o una matrícula. También conviene fijar una duración acorde con esa causa, la renta, la fianza y el reparto de gastos y suministros. En Cataluña y Navarra la acreditación de la finalidad es obligatoria por ley.