Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026: impuestos, notaría, registro y ayudas

Cuando se calcula si una vivienda es asequible, el error más común es pensar solo en el precio. En la Comunidad de Madrid, a la entrada que exige el banco hay que sumar impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. En una vivienda usada, esa factura adicional ronda el 6,5 % del precio, y en una nueva puede superar el 10 %.

Además, 2026 llega con precios en máximos: según el boletín de valor tasado de la Comunidad de Madrid, el metro cuadrado tasado en la región alcanzó los 4.048 euros en el primer trimestre, un 16,4 % más que un año antes. Por eso conviene tener el presupuesto completo antes de reservar. Repasamos cada partida, quién la paga y qué ayudas pueden aliviar el esfuerzo.

Vivienda usada: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

La compra de una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona la Comunidad de Madrid. El tipo general es del 6 % y, a diferencia de otras comunidades, no tiene una escala progresiva según el precio. Es, con diferencia, el gasto más importante de la compra.

Desde el 1 de enero de 2022, con la Ley 11/2021, la base sobre la que se aplica el impuesto es el valor de referencia que fija el Catastro, salvo que el precio escriturado sea superior, en cuyo caso se toma este último. Si el valor de referencia supera el precio pagado, se puede pedir su rectificación o recurrirlo, pero solo cuando tiene consecuencias fiscales.

Madrid contempla varias rebajas para la compra de vivienda habitual:

Familias numerosas: tipo reducido del 4 % al comprar su vivienda habitual, siempre que tengan esa condición en la fecha de la escritura. La OCU recuerda además que la normativa exige vender la vivienda anterior en un plazo de dos años, cuando la haya.
Bonificación del 10 % de la cuota para la compra de vivienda habitual con un valor de hasta 250.000 euros, lo que deja el tipo efectivo en el 5,4 %. Está vigente desde 2019 y el umbral no se ha actualizado desde entonces.
Jóvenes menores de 35 años: bonificación del 100 % del ITP al comprar su vivienda habitual en municipios de menos de 2.500 habitantes, con un valor máximo de 250.000 euros. Se aplica desde el 29 de noviembre de 2024 y exige ocupar la vivienda en un plazo de doce meses.

La realidad del mercado limita el alcance de estas ventajas: con los precios actuales, son pocos los pisos de la capital y su área metropolitana que no superan los 250.000 euros, y la bonificación para jóvenes solo afecta a pueblos pequeños.

Vivienda nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados

Cuando la vivienda se compra a un promotor, no se paga ITP, sino IVA. Según la Agencia Tributaria, el tipo aplicable en 2026 a las viviendas, incluidos hasta dos garajes y los anexos que se transmiten conjuntamente, es del 10 %. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública vendidas por el promotor tributan al 4 %.

A ello se suma el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. En la Comunidad de Madrid, según la OCU, se aplica una escala para vivienda: 0,4 % hasta 120.000 euros, 0,5 % entre 120.000 y 180.000 euros y 0,75 % por encima de esa cifra. Las familias numerosas que compran su vivienda habitual tienen una bonificación del 95 % en el AJD, y existe una bonificación del 10 % para la vivienda habitual de hasta 250.000 euros.

Para una vivienda nueva de 400.000 euros, el IVA supondría 40.000 euros y el AJD otros 3.000 euros: 43.000 euros en impuestos, frente a los 24.000 euros de ITP de una vivienda usada del mismo precio.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Los honorarios del notario están regulados por arancel (Real Decreto 1426/1989) y dependen del valor de la operación, el número de folios y las copias. Rastreator los sitúa habitualmente entre 600 y 1.200 euros para una compraventa. Housfy recuerda que, con copias, suplidos e IVA, la factura final suele superar claramente la tarifa base.

La inscripción en el Registro de la Propiedad también tiene arancel propio (Real Decreto 1427/1989); Rastreator estima un coste de entre 400 y 800 euros. La gestoría, que se encarga de liquidar impuestos y presentar la escritura en el registro, es opcional y, según Tinsa, cuesta entre 300 y 500 euros. Si se pide hipoteca, la tasación es obligatoria y parte de unos 250 euros.

Quién paga qué

El reparto de gastos de la compraventa lo fija el artículo 1455 del Código Civil: salvo pacto en contrario, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura (la matriz) y el comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta. En la práctica, es frecuente que el contrato de arras o la escritura modifiquen ese reparto, por lo que conviene leer bien esa cláusula.

El comprador paga, además, el impuesto de la compra (ITP o IVA y AJD) y la inscripción registral. El vendedor asume la plusvalía municipal, la cancelación de su hipoteca si la tiene y la tributación de la ganancia en el IRPF.

Si hay hipoteca, la Ley 5/2019 establece un reparto propio: el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción en el registro; el cliente paga la tasación y las copias que solicite. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, en vigor desde el 10 de noviembre de 2018, el AJD de la hipoteca corre a cargo del prestamista.

Ejemplo: un piso usado de 400.000 euros en Madrid

Veamos el caso de una pareja que compra un piso de segunda mano de 400.000 euros como vivienda habitual, con una hipoteca del 80 %, sin derecho a bonificaciones y asumiendo la totalidad de la notaría de la compraventa, como ocurre con frecuencia. Al superar los 250.000 euros, no se aplica la bonificación del 10 %.

Concepto	Quién paga	Importe estimado
Precio de la vivienda	Comprador	400.000 €
ITP (6 %)	Comprador	24.000 €
ITP si es familia numerosa (4 %)	Comprador	16.000 € (en lugar de 24.000 €)
Notaría de la compraventa	Vendedor la matriz y comprador la copia, salvo pacto (art. 1455 CC)	600 - 1.200 €
Registro de la Propiedad	Comprador	400 - 800 €
Gestoría (opcional)	Comprador	300 - 500 €
Tasación	Comprador	Desde 250 €
Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca	Banco (Ley 5/2019 y RDL 17/2018)	0 € para el comprador
Total de gastos para el comprador	Comprador	25.550 - 26.750 € (aprox. 6,4 % - 6,7 %)
Entrada (20 % no financiado)	Comprador	80.000 €
Ahorro total necesario	Comprador	105.550 - 106.750 €

Elaboración propia con el tipo de ITP de la Comunidad de Madrid (6 %) y rangos orientativos de Rastreator (notaría y registro, marzo de 2026) y Tinsa (gestoría y tasación). Supone que el valor de referencia catastral no supera el precio. Cada notaría, registro y entidad puede presentar importes distintos.

El resultado es claro: para comprar un piso de 400.000 euros con una hipoteca del 80 % hacen falta más de 105.000 euros ahorrados. Si el comprador fuera familia numerosa, el ahorro en ITP sería de 8.000 euros.

Conviene tener en cuenta también el calendario de pagos. La entrada suele adelantarse en parte con las arras, mientras que el resto del precio se paga el día de la escritura. Los impuestos y los gastos de notaría, registro y gestoría se abonan en las semanas siguientes, pero el banco no los financia: deben salir del ahorro propio. Por eso, aunque la hipoteca cubra el 80 % del precio, el comprador necesita tener disponible desde el principio tanto la entrada como el dinero de los gastos. Además, si el valor de tasación resulta inferior al precio pactado, el banco calculará el 80 % sobre la tasación y la cantidad que hay que aportar aumentará.

Ayuda autonómica: Mi Primera Vivienda

El programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid permite obtener una hipoteca que supere el 80 % habitual y llegue hasta el 100 % del menor valor entre precio y tasación. Según la información oficial, actualizada el 8 de septiembre de 2026, sus principales requisitos son:

Tener hasta 40 años (no haber cumplido los 41) en el momento de la solicitud. No hay límite de edad para familias numerosas o monoparentales, ni para quien tenga un hijo por nacimiento o adopción.
Acreditar dos años de residencia legal continuada en la Comunidad de Madrid.
Que sea la primera vivienda, destinada a residencia habitual durante al menos dos años, sin ser propietario de otra salvo excepciones como herencias parciales.
Precio máximo de 390.000 euros, elevado a 425.000 euros por una orden de 27 de julio de 2026 para los nuevos convenios con bancos de la convocatoria 2026.
Contratar la hipoteca con una entidad adherida. La web oficial cita ocho: CaixaBank, Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca y Banco Sabadell.

Con el nuevo límite, una vivienda de 400.000 euros como la del ejemplo podría entrar en el programa si la hipoteca se firma con un banco adherido al convenio de 2026. El ahorro necesario bajaría entonces a los gastos de compra, aunque el préstamo resultante sería mayor y también lo serían las cuotas.

Ayuda estatal: el aval ICO para jóvenes y familias

La línea de avales del ICO para la compra de primera vivienda está dirigida a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a cargo, sin límite de edad en este segundo caso. El Estado avala hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior, lo que permite financiar casi la totalidad del precio. El plazo para formalizar operaciones se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2027, según el BOE publicado a comienzos de julio de 2026.

Los límites de ingresos se fijan en múltiplos del IPREM. El general es de 4,5 veces (37.800 euros brutos al año por persona), pero en zonas de alta demanda como Madrid se ha elevado hasta 7,5 veces, unos 63.000 euros, con incrementos por hijo a cargo y para familias monoparentales. El patrimonio neto máximo pasó de 100.000 a 150.000 euros. Hasta el 30 de noviembre de 2025 se habían avalado 9.125 operaciones.

Ambos programas buscan lo mismo, reducir la entrada, pero tienen requisitos y bancos participantes distintos, por lo que conviene consultar con la entidad cuál encaja mejor en cada caso.

Consejos para no llevarse sorpresas

Pide un desglose de gastos por escrito antes de firmar las arras.
Consulta el valor de referencia del inmueble en la sede del Catastro: si supera el precio, pagarás el ITP sobre ese valor.
Comprueba si tienes derecho a algún tipo reducido o bonificación y reúne la documentación (título de familia numerosa, empadronamiento) antes de la firma.
Reserva un colchón adicional para la mudanza, pequeñas reformas y suministros, que no forman parte de la escritura pero sí de la compra.
Recuerda que el ITP debe liquidarse en el plazo legal tras la escritura; la gestoría o el notario pueden indicarte la fecha exacta.

Si además tienes que vender tu vivienda actual para comprar la nueva, en Llavely puedes hacerlo con una comisión del 2,5 % más IVA, lo que ayuda a liberar parte de la entrada. Este artículo es informativo: cada caso concreto debe revisarse con un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ITP se paga al comprar una vivienda usada en Madrid?

El tipo general es del 6 % sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Para un piso de 400.000 euros supone 24.000 euros, salvo que el comprador tenga derecho a un tipo reducido o a alguna bonificación.

¿Qué rebajas fiscales hay en Madrid para comprar vivienda habitual?

Las familias numerosas pagan un ITP del 4 % y tienen una bonificación del 95 % en el AJD. Hay una bonificación del 10 % para viviendas habituales de hasta 250.000 euros y, desde noviembre de 2024, una bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes con el mismo límite de valor.

¿Qué impuestos paga una vivienda nueva en Madrid?

Se paga un 10 % de IVA sobre el precio (4 % en determinadas viviendas protegidas) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En Madrid, para viviendas de más de 180.000 euros el AJD es del 0,75 %, por lo que en un piso nuevo de 400.000 euros los impuestos rondan los 43.000 euros.

¿Quién paga la notaría en una compraventa?

Según el artículo 1455 del Código Civil, salvo pacto en contrario, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y los gastos posteriores. En la práctica, el reparto se suele negociar y reflejar en el contrato de arras.

¿Qué gastos de la hipoteca tengo que pagar yo?

Con la Ley 5/2019, el comprador solo paga la tasación y las copias de la escritura que solicite. El banco asume la gestoría, la notaría de la hipoteca y su inscripción en el registro, y desde noviembre de 2018 también el AJD del préstamo.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para un piso de 400.000 euros?

Con una hipoteca del 80 %, necesitas 80.000 euros de entrada más unos 25.500 a 26.800 euros de gastos e impuestos si es vivienda usada sin bonificaciones. En total, algo más de 105.000 euros.

¿Quién puede acogerse a Mi Primera Vivienda?

Personas de hasta 40 años con dos años de residencia legal continuada en la Comunidad de Madrid que compren su primera vivienda habitual, sin límite de edad para familias numerosas, monoparentales o con hijos recién nacidos o adoptados. El precio máximo es de 390.000 euros, elevado a 425.000 euros para los convenios de la convocatoria 2026.

¿Qué cubre el aval ICO y hasta cuándo se puede pedir?

El ICO avala hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior, para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores. Las operaciones pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027 y hay límites de ingresos y de patrimonio, este último de 150.000 euros.

¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?

Es un valor que calcula el Catastro para cada inmueble y que, desde 2022, sirve como base mínima del ITP. Si es superior al precio pactado, pagarás el impuesto sobre ese valor, aunque puedes solicitar su rectificación o recurrirlo.

¿Qué gastos le corresponden al vendedor?

El vendedor paga la plusvalía municipal, la cancelación de su hipoteca si la tiene, la escritura matriz salvo pacto y el IRPF por la ganancia patrimonial. Si vende a través de una agencia, también su comisión.