La fianza del alquiler en 2026: cuánto es, dónde se deposita y cuándo te la tienen que devolver

Qué es la fianza y para qué sirve

La fianza es una cantidad en dinero que el inquilino entrega al firmar el contrato para garantizar que cumplirá sus obligaciones: pagar la renta, los suministros que le correspondan y devolver la vivienda en buen estado. No es un pago al propietario, sino una garantía que, si todo va bien, vuelve íntegra al inquilino cuando termina el contrato.

Está regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo texto consolidado puede consultarse en el BOE. Es obligatoria: el contrato de alquiler de vivienda debe ir acompañado de esta garantía, y su importe no se puede pactar libremente.

Cuánto es: una mensualidad en vivienda

Para el alquiler de vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta, y debe entregarse en metálico. Si el contrato es de uso distinto al de vivienda, como un local, la ley fija dos mensualidades. Por ejemplo, en un piso de 1.000 euros al mes, la fianza legal sería de 1.000 euros.

Durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el propietario es una empresa u otra persona jurídica, la fianza no se actualiza. A partir de ahí, cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador puede exigir que se ajuste para que siga equivaliendo a una mensualidad de la renta vigente, y el inquilino puede pedir lo mismo si la renta ha bajado.

Garantías adicionales: el límite de dos mensualidades

Además de la fianza, las partes pueden pactar otras garantías, como un depósito adicional o un aval bancario. Desde la reforma de 2019, el artículo 36.5 de la LAU limita esas garantías: en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no pueden superar el importe de dos mensualidades de renta.

En la práctica, en un contrato de vivienda de duración ordinaria lo máximo que te pueden exigir en garantías son tres mensualidades: una de fianza legal y dos de garantía adicional. Si te piden más, por ejemplo cuatro o cinco meses por adelantado como garantía, esa parte excede lo que permite la ley.

Hay que distinguir estas garantías de otros pagos. El primer mes de renta no es una garantía, sino el pago del alquiler. Y desde la Ley 12/2023 de vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, según la redacción actual del artículo 20.1 de la LAU.

Concepto	Vivienda	Uso distinto de vivienda	Base legal
Fianza legal en metálico	1 mensualidad	2 mensualidades	Art. 36.1 LAU
Garantía adicional máxima	2 mensualidades (contratos de hasta 5 o 7 años)	Libre pacto	Art. 36.5 LAU
Actualización de la fianza	No en los 5 o 7 primeros años	Según lo pactado	Art. 36.2 y 36.3 LAU
Plazo de devolución	1 mes desde la entrega de llaves	1 mes desde la entrega de llaves	Art. 36.4 LAU
Retraso en la devolución	Devenga el interés legal (3,25 % en 2026)	Devenga el interés legal	Art. 36.4 LAU

Fuente: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE). Tipo de interés legal para 2026 según OCU (abril de 2026).

El depósito en el organismo autonómico

La fianza la recibe el propietario, pero en la mayoría de comunidades autónomas este debe depositarla en un organismo público mientras dure el contrato. El objetivo es doble: proteger el dinero del inquilino y tener un registro de los contratos de alquiler. El depósito es una obligación del arrendador, no del inquilino, y no genera intereses a su favor.

Cada comunidad fija el organismo, el plazo y las consecuencias de no hacerlo. Estos son los casos que hemos podido verificar en fuentes oficiales o normativas:

Comunidad	Organismo	Plazo para depositar	Si se deposita tarde
Madrid	Agencia de Vivienda Social	30 días hábiles desde la firma	Recargo del 2 % si se hace dentro del primer año; 5 % si pasa más de un año
Cataluña	INCASÒL (Institut Català del Sòl)	Hasta 2 meses desde la firma	Recargos y posibles sanciones según la normativa catalana
Comunitat Valenciana	Generalitat, a través de las entidades que fija Hacienda (Decreto 46/2022)	1 mes desde el contrato o desde el inicio real del alquiler	Recargos del 5 %, 10 %, 15 % o 20 % según el retraso
País Vasco	Delegaciones territoriales de vivienda del Gobierno Vasco (Decreto 42/2016)	1 mes desde la formalización	Recargos por extemporaneidad
Illes Balears	IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge)	Consultar en la sede electrónica; tramitación solo telemática	Consultar normativa autonómica
Andalucía	Sin depósito obligatorio desde el 24/01/2026	No aplica: la fianza la custodia el arrendador	No aplica

Fuente: Comunidad de Madrid; Idealista (Cataluña, actualizado en 2023); circular de RSM sobre el Decreto 46/2022; BOPV (Decreto 42/2016); sede electrónica del Govern balear; Legal Today sobre la Ley 5/2025 de Andalucía. Comprueba siempre la normativa vigente en tu comunidad.

El cambio más reciente es el de Andalucía. La Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, publicada en el BOJA el 24 de diciembre de 2025, suprimió la obligación de depositar las fianzas en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) a partir del 24 de enero de 2026. La fianza sigue siendo obligatoria por la LAU, pero ahora la guarda el propio arrendador, que debe devolverla en el mismo plazo de un mes.

En Madrid, además, el derecho del arrendador a pedir la devolución del depósito prescribe a los cinco años, según la información de la Comunidad. Si eres propietario, conviene tramitar la recuperación en cuanto termine el contrato para poder devolver la fianza a tiempo.

Cuándo y cómo se devuelve

La LAU es clara: el saldo de la fianza que deba devolverse al inquilino genera el interés legal del dinero si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido. Ese mes es, por tanto, el plazo de referencia. En 2026, al no haberse aprobado nuevos Presupuestos Generales del Estado, sigue aplicándose el interés legal de 2025, el 3,25 %, según explica la OCU.

El propietario puede descontar de la fianza las cantidades que el inquilino le deba: rentas impagadas, suministros pendientes a su cargo o el coste de reparar daños que vayan más allá del desgaste normal. Lo que no puede es retener la fianza por el uso ordinario de la vivienda. El artículo 21.4 de la LAU atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario, pero el deterioro natural del paso del tiempo no es un daño imputable al inquilino.

Si hay descuentos, lo razonable es que el propietario los justifique con facturas o presupuestos. Y que el inquilino pueda comprobarlo antes de dar por cerrado el contrato.

Los conflictos más habituales

Pintura: pintar tras años de uso normal suele considerarse mantenimiento del propietario; distinto es si hay manchas, agujeros o colores cambiados sin permiso.
Electrodomésticos: las averías por antigüedad no se deben cargar al inquilino; los daños por mal uso, sí.
Limpieza: entregar la vivienda sucia puede justificar un descuento razonable si se acredita.
Suministros: el propietario puede esperar a las últimas facturas para regularizar, pero no indefinidamente.
Última mensualidad: no es buena idea dejar de pagar el último mes a cuenta de la fianza; la fianza garantiza todo el contrato y el impago puede generar una reclamación.

Cómo evitar problemas: el inventario con fotos

La mejor herramienta para recuperar la fianza se prepara el primer día. Haz un inventario detallado del estado de la vivienda y del mobiliario, con fotos y vídeo fechados, y que ambas partes lo firmen o lo acepten por escrito. Repite el proceso el día de la entrega de llaves.

Fotografía cada estancia desde varios ángulos, paredes, suelos, ventanas y techos.
Prueba electrodomésticos, grifos, calefacción y persianas, y anota cualquier fallo.
Anota las lecturas de luz, agua y gas al entrar y al salir.
Guarda el justificante de pago de la fianza y pide el resguardo del depósito si tu comunidad lo exige.
Comunica por escrito cualquier avería durante el contrato, como indica el artículo 21.3 de la LAU, para que no se te atribuya después.
Pide una revisión conjunta el día de la salida y deja constancia de las llaves entregadas.

Qué hacer si no te la devuelven

Si ha pasado más de un mes desde la entrega de llaves y no has recibido la fianza ni una explicación, envía una reclamación por escrito con acuse de recibo, como un burofax, indicando el importe y recordando que se devengan intereses. Muchas disputas se resuelven en esa fase.

Si no hay respuesta, puedes acudir a los servicios de consumo o vivienda de tu comunidad o a la vía judicial. En ambos casos, el inventario firmado, las fotos y el justificante del pago serán tus pruebas principales.

Una fianza bien gestionada desde el principio

Muchos conflictos por la fianza nacen de acuerdos verbales o de mensajes dispersos. En Llavely, el contrato, el chat y los pagos quedan registrados dentro de la plataforma, lo que facilita demostrar qué se pactó y qué se pagó.

Este artículo tiene carácter informativo. Para un caso concreto, consulta con un abogado o con el servicio de vivienda de tu comunidad autónoma.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la fianza de un alquiler de vivienda?

La fianza legal es de una mensualidad de renta y se entrega en metálico, según el artículo 36.1 de la LAU. Para usos distintos de vivienda, como un local, es de dos mensualidades.

¿Me pueden pedir más de un mes de fianza?

La fianza legal es un mes, pero pueden pactarse garantías adicionales, como un depósito o un aval. En contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, esas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades. En total, por tanto, el máximo habitual es de tres meses.

¿El primer mes de alquiler cuenta como fianza?

No. El primer mes es el pago de la renta y la fianza es una garantía distinta que se devuelve al final. Es normal pagar ambos al firmar, pero conviene que el contrato los distinga claramente.

¿Quién tiene que depositar la fianza en el organismo autonómico?

Es una obligación del propietario. El inquilino entrega la fianza al arrendador y este la deposita en el organismo de su comunidad dentro del plazo fijado, por ejemplo 30 días hábiles en Madrid o un mes en la Comunitat Valenciana y el País Vasco. En Andalucía ya no hay depósito obligatorio desde el 24 de enero de 2026.

¿Qué pasa si el propietario no deposita la fianza?

La consecuencia recae sobre el propietario, que puede enfrentarse a recargos o sanciones de su comunidad. En Madrid, por ejemplo, el depósito tardío lleva un recargo del 2 % o del 5 % según el retraso. Para el inquilino, la fianza sigue siendo exigible al final del contrato en cualquier caso.

¿En cuánto tiempo deben devolverme la fianza?

La LAU establece que, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolver el saldo de la fianza, este genera el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 %. Por eso el plazo de un mes es la referencia práctica.

¿Qué puede descontar el propietario de la fianza?

Puede descontar rentas o suministros pendientes y el coste de reparar daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso. No puede retenerla por el envejecimiento natural de la vivienda. Lo recomendable es que justifique los descuentos con facturas o presupuestos.

¿Puedo dejar de pagar el último mes y que se quede la fianza?

No es recomendable. La fianza garantiza todas las obligaciones del contrato, incluidos posibles daños, y dejar de pagar la última renta es un impago que el propietario puede reclamar. Lo correcto es pagar la renta y pedir la devolución de la fianza tras la entrega de llaves.

¿Se actualiza la fianza si sube el alquiler?

Durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no se actualiza. Cuando el contrato se prorroga después de ese periodo, cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste para que equivalga a una mensualidad de la renta vigente.