Guía · · 11 min de lectura
Inquilino que no paga el alquiler en 2026: qué puede hacer el propietario, del burofax al desahucio
¿Tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler? Te explicamos qué hacer paso a paso en 2026: hablar y requerir el pago por burofax, qué cubren la fianza y las garantías, cómo funciona el desahucio por falta de pago, qué cambia con la Ley de Vivienda y con el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidar el 12 de noviembre), cuántos lanzamientos hay en Madrid según el CGPJ y cómo prevenir el impago antes de firmar.
Que el inquilino deje de pagar el alquiler es una de las situaciones que más preocupan a quien alquila su vivienda. Pero un recibo devuelto no siempre acaba en desahucio: a veces hay un problema pasajero que se arregla hablando. Y cuando no, la ley marca un camino con plazos y derechos para las dos partes. Lo repasamos en orden, con la normativa a 21 de octubre de 2026: burofax, fianza y garantías, juicio de desahucio, hogares vulnerables, Real Decreto-ley 29/2026, datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y prevención.
Lo primero: hablar y dejarlo todo por escrito
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite resolver el contrato por la falta de pago de la renta, pero un desahucio lleva meses y cuesta dinero a las dos partes. Antes de nada, conviene saber qué ha pasado:
- Pregunta por el motivo y por cuándo podrá pagar. Si el problema es pasajero, un calendario de pagos firmado por los dos puede resolverlo antes que un juicio.
- Guarda pruebas: extractos con las rentas no cobradas, mensajes y correos.
- Si el inquilino pasa por un mal momento, recuérdale que puede acudir a los servicios sociales.
- No cambies la cerradura ni cortes los suministros: aunque no pague, el inquilino sigue teniendo la posesión, y el desalojo solo lo puede ordenar un juez.
El requerimiento de pago por burofax: por qué importa la fecha
Si hablar no basta, reclama el pago por un medio que deje constancia del contenido y de la fecha, como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Importa por la enervación, que es la posibilidad de que el inquilino pare el desahucio pagando todo lo que debe. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), solo cabe una vez, y no cabe si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y seguía sin pagar al presentarla.
…cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación…
Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.4
Hay un segundo motivo para escribir antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, por la Ley Orgánica 1/2025, para que se admita una demanda de desahucio hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como una negociación, una mediación o una oferta vinculante confidencial, y aportar la prueba. Un abogado puede preparar el requerimiento y el intento de negociación para que cada uno cumpla su función.
La fianza y las garantías adicionales: qué cubren y qué no
La fianza equivale a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (artículo 36 de la LAU). No es un pago a cuenta, sino una garantía de todo el contrato: se liquida al entregar las llaves, y entonces se puede descontar, justificándolo, lo que se deba. En la Comunidad de Madrid el propietario la deposita en la Agencia de Vivienda Social, así que no la tiene a mano para cubrir un impago a mitad de contrato. Lo explicamos en «La fianza del alquiler en 2026».
Además se puede pactar una garantía adicional: un depósito, un aval bancario o un avalista. Con la redacción que dio el Real Decreto-ley 29/2026 al artículo 36.5 de la LAU, no puede superar dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa) ni una en los alquileres temporales. El decreto también pide dejar por escrito el estado de la vivienda al terminar el contrato; sin ese documento, se presume, salvo prueba en contrario, que se devolvió en buen estado.
En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.
Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026
El desahucio por falta de pago, paso a paso
Sin pago ni acuerdo, el camino es la demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita por juicio verbal (artículo 250.1.1.º de la LEC) y permite reclamar a la vez las rentas debidas. La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor, que según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda es quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial (cinco inmuebles en las zonas tensionadas, si la comunidad lo decide).
- Requerimiento de pago e intento de negociación (MASC), con su prueba.
- Demanda de desahucio, con la reclamación de las rentas debidas.
- Requerimiento del juzgado: el inquilino tiene diez días para desalojar, pagar o consignar lo que debe, u oponerse. En él se fijan el día de la vista, por si hay oposición, y el día y la hora del lanzamiento, es decir, del desalojo (artículo 438.5 de la LEC).
- Si no paga ni se opone, un decreto pone fin al juicio, le impone las costas y el lanzamiento se hace en la fecha fijada.
- Si paga todo a tiempo y aún puede enervar, el procedimiento termina y el contrato sigue.
- Si se opone, hay vista y sentencia; si es favorable al propietario, el lanzamiento se hace dentro de los treinta días siguientes a la vista.
Si la vivienda es la residencia habitual, el juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales (artículo 441 de la LEC). Si aprecian vulnerabilidad, avisan en un máximo de diez días, y el tribunal, tras valorar también la situación del propietario, puede suspender el proceso hasta dos meses si el demandante es una persona física y hasta cuatro si es una persona jurídica. Entre los criterios están que la renta y los suministros superen el 30 % de los ingresos del hogar y que estos no lleguen a tres veces el IPREM, o que vivan allí menores, personas dependientes o víctimas de violencia de género.
Qué queda de la intermediación previa de la Ley de Vivienda
La Ley 12/2023 obligaba a los grandes tenedores a acreditar si el inquilino era vulnerable y, en ese caso, a pasar antes por una conciliación o intermediación con la Administración. El Tribunal Constitucional anuló esos requisitos en su sentencia 26/2025, de 29 de enero (BOE del 28 de febrero de 2025). Sigue siendo obligatorio indicar en la demanda si la vivienda es habitual y si el demandante es gran tenedor. Así que, a 21 de octubre de 2026, la intermediación previa no es un requisito para demandar; lo que se exige a todos es el intento de negociación (MASC).
Lo que cambia con el Real Decreto-ley 29/2026
El decreto añade una enervación extraordinaria. Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente tiene dos meses improrrogables desde que se le notifica para ofrecerle una alternativa de vivienda adecuada o para pagar o consignar lo reclamado y lo que se deba, más las costas. Mientras, el proceso se suspende. Si paga, el procedimiento termina y el contrato sigue; si no hace ninguna de las dos cosas, pasa automáticamente a ser la deudora en lugar del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su vencimiento mientras dure la vulnerabilidad. Según un análisis publicado en El Derecho, puede aplicarse aunque el propietario hubiera enviado antes el requerimiento de pago.
También suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si el demandante es una entidad que compra viviendas o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor, el juez suspende el proceso aunque haya sentencia, sin compensación. En los demás casos en que no se aplica la enervación extraordinaria, la suspensión se revisa periódicamente, se levanta si desaparece la vulnerabilidad, dura como máximo tres años y prevé compensaciones a los propietarios personas físicas, con los límites del decreto. Según El Derecho, la vulnerabilidad del inquilino no se impone cuando el demandante es una persona física con dos viviendas o menos.
Cuánto tarda y qué dicen los datos del CGPJ
El CGPJ publica cada trimestre cuántos lanzamientos se practican, pero no cuánto dura cada desahucio. En el segundo trimestre de 2026 hubo 4.474 lanzamientos en España, un 35,7 % menos que un año antes, y 2.244 derivaron del impago del alquiler. En la Comunidad de Madrid se practicaron 778, pero solo 116 procedían de la LAU, frente a 540 por otras causas. Las cifras cambian mucho de un trimestre a otro, así que conviene leerlas con prudencia.
| Periodo | Ámbito | Lanzamientos totales | Derivados de la LAU (alquiler) |
|---|---|---|---|
| Segundo trimestre de 2026 | España | 4.474 (−35,7 %) | 2.244 (−57,7 %) |
| Segundo trimestre de 2026 | Comunidad de Madrid | 778 (+10 %) | 116 (−80,4 %) |
| Primer trimestre de 2026 | Comunidad de Madrid | 582 (−17,1 %) | 454 (−26,1 %) |
Fuente: CGPJ, notas de prensa del 22 de junio y del 16 de octubre de 2026. Variación respecto al mismo trimestre del año anterior. Un lanzamiento es el desalojo efectivo de la vivienda.
La duración real depende sobre todo de la carga de cada juzgado, de que se pueda notificar al inquilino y de si hay alguna suspensión, así que desconfía de quien te prometa una fecha cerrada. Estos son los plazos que marca la ley:
| Trámite | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Requerimiento fehaciente que impide enervar | Al menos 30 días antes de la demanda | LEC, artículo 22.4 |
| Requerimiento del juzgado | 10 días para pagar, desalojar u oponerse | LEC, artículo 438.5 |
| Suspensión por vulnerabilidad | Hasta 2 meses (propietario persona física) o 4 (persona jurídica) | LEC, artículo 441 |
| Lanzamiento si hubo oposición | Dentro de los 30 días siguientes a la vista | LEC, artículo 438 |
| Enervación extraordinaria | 2 meses para que la Administración pague u ofrezca alternativa | Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) |
| Suspensión de personas vulnerables sin alternativa | Hasta 3 años y como tarde hasta el 31-12-2030 | Real Decreto-ley 29/2026, artículo 2 (pendiente de convalidación) |
Fuentes: Ley de Enjuiciamiento Civil (texto vigente en Iberley), Real Decreto-ley 29/2026 (BOE) y El Derecho. Son plazos legales, no duraciones medias.
Seguro de impago, fichero de morosos y Hacienda
El seguro de impago lo contrata el propietario, que es su beneficiario, y cubre las rentas no cobradas durante el periodo que fije la póliza. Antes de firmarlo, revisa cuántos meses cubre, si tiene periodo de carencia, si incluye la defensa jurídica en el desahucio y qué requisitos pone al inquilino.
Los ficheros de morosos son, en términos legales, sistemas de información crediticia. Según el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 de protección de datos, solo se puede incluir una deuda cierta, vencida y exigible, que el inquilino no haya discutido en una reclamación, y si se le informó antes, en el contrato o al reclamarle el pago, de que podía incluirse y en qué sistemas. Los datos se mantienen como máximo cinco años desde el vencimiento.
En la declaración de la renta, las rentas impagadas pueden deducirse como saldo de dudoso cobro si está justificado, por ejemplo si han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del año o si el inquilino está en concurso. Tienen que haberse declarado antes como ingreso, y si luego se cobran, vuelven a ser ingreso ese año (Agencia Tributaria, manual de la renta 2025).
Cómo prevenir el impago antes de firmar
- Comprueba la identidad de quien firma y que coincide con quien vivirá en la vivienda.
- Verifica los ingresos con documentos (nóminas, contrato de trabajo o declaración de la renta) y pide solo lo necesario para valorar la solvencia.
- Haz cuentas: la LEC toma como indicio de vulnerabilidad que la renta y los suministros superen el 30 % de los ingresos del hogar.
- Pacta por escrito una garantía adicional dentro de los límites legales o un avalista.
- Haz un contrato completo: fecha y forma de pago por transferencia, domicilio y correo para notificaciones, cómo intentaréis resolver un conflicto, aviso de la posible inclusión en un fichero de morosos e inventario con fotos.
- Deposita la fianza y, si quieres un seguro de impago, contrátalo y págalo tú.
Y si eres inquilino y no puedes pagar, avisa cuanto antes, propón un calendario realista y pide ayuda a los servicios sociales y, si llega una demanda, a un abogado, también al de oficio si cumples los requisitos. Responder al requerimiento del juzgado dentro de plazo es clave: es el momento de pagar, oponerte o pedir que se valore tu situación. Lo repasamos en «Derechos del inquilino en 2026».
Llavely y el alquiler
La mejor protección frente al impago empieza antes de firmar: saber con quién firmas. Por eso Llavely es el alquiler al revés: el inquilino crea una vez su perfil verificado, con su identidad y sus ingresos comprobados (si algo no cuadra, lo revisa una persona del equipo), y son los propietarios y las agencias quienes le invitan a ver su vivienda. Es gratis para inquilinos, propietarios y agencias, con todas las funciones; para el inquilino, siempre gratis.
Seamos honestos: comprobar la identidad y los ingresos no garantiza que nadie deje de pagar nunca, y ninguna plataforma sustituye a un contrato bien hecho ni a lo que decidan los tribunales. Lo que sí hacemos es que propietario e inquilino empiecen con información comprobada. El alquiler ya está abierto en las provincias de Madrid y Barcelona: si buscas piso, crea tu perfil gratis; si eres propietario o agencia, publica tu vivienda gratis. Puedes pegar el texto del anuncio que ya tienes, y una persona del equipo revisa cada vivienda en menos de 24 horas antes de publicarla. En el resto de España hay lista de espera: apúntate con tus zonas y te avisamos por correo cuando abramos en ellas. Y si te planteas vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, ya puedes hacerlo con nosotros por un 2,5 % + IVA, solo si vendes, y pedir tu valoración gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago hacen falta para desahuciar a un inquilino?
La ley no fija un número de meses: el artículo 27 de la LAU permite resolver el contrato por la falta de pago de la renta. En la práctica, conviene hablar primero, enviar un requerimiento de pago por burofax e intentar una negociación, que desde abril de 2025 es un requisito previo a la demanda. Si el inquilino no paga en los treinta días siguientes al requerimiento, ya no podrá parar el juicio pagando.
¿Qué es enervar el desahucio?
Es la posibilidad de que el inquilino detenga el desahucio por falta de pago pagando, dentro del plazo que le da el juzgado, todo lo que debe en ese momento. Solo se puede hacer una vez, y no cabe si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó (artículo 22.4 de la LEC). El Real Decreto-ley 29/2026 añade una enervación extraordinaria para inquilinos vulnerables, pendiente de convalidación.
¿Puedo quedarme la fianza si el inquilino no paga?
La fianza garantiza todo el contrato y se liquida cuando el inquilino entrega las llaves: entonces puedes descontar, justificándolo, las rentas que se deban. No es un pago a cuenta durante el contrato. En la Comunidad de Madrid está depositada en la Agencia de Vivienda Social, así que tendrás que pedir su devolución al terminar.
¿Puedo exigir al inquilino un seguro de impago en 2026?
No mientras esté en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que desde el 8 de octubre de 2026 prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago u otra cobertura parecida. Puedes contratarlo y pagarlo tú. La regla depende de la convalidación del decreto, prevista para el 12 de noviembre de 2026.
¿Se puede desahuciar a una familia vulnerable en 2026?
El procedimiento puede seguir, pero hay protecciones. La LEC permite suspenderlo hasta dos meses (cuatro si el propietario es una persona jurídica) mientras actúan los servicios sociales. Y el Real Decreto-ley 29/2026 añade una enervación extraordinaria de dos meses y una suspensión de hasta tres años, como tarde hasta el 31 de diciembre de 2030, con compensaciones para los propietarios personas físicas, todo pendiente de convalidación.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Madrid?
No hay una cifra oficial de duración media: el CGPJ publica el número de lanzamientos, no cuánto tarda cada procedimiento. La ley marca plazos concretos, como diez días para que el inquilino pague, desaloje o se oponga, pero el total depende del juzgado, de la notificación y de si hay suspensiones por vulnerabilidad.
¿Puedo meter al inquilino en un fichero de morosos?
Solo si se cumplen los requisitos del artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018: la deuda debe ser cierta, vencida y exigible, no estar discutida en una reclamación, y el inquilino debe haber sido informado antes, en el contrato o al reclamarle el pago, de que podía incluirse. Los datos se mantienen como máximo cinco años desde el vencimiento.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Aunque no pague, el inquilino tiene la posesión de la vivienda y solo un juez puede ordenar el desalojo. Hacerlo por tu cuenta, o cortar los suministros para forzar la salida, puede volverse en tu contra. El camino es el requerimiento de pago, el intento de negociación y, si no hay acuerdo, la demanda.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
- Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: fianza, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (Iberley)
- Artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: enervación del desahucio (Iberley)
- Artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: requerimiento en el desahucio por falta de pago (Iberley)
- Artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: servicios sociales y suspensión por vulnerabilidad (Iberley)
- Artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos: sistemas de información crediticia (Iberley)
- Anulación de los requisitos de procedibilidad exigidos a grandes tenedores, STC 26/2025 (Tirant lo Blanch, marzo de 2025)
- La negociación previa como nuevo requisito de procedibilidad de los juicios de desahucio (Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, marzo-abril de 2025)
- Tribuna sobre el Real Decreto-ley 29/2026: moratoria de desahucios y enervación extraordinaria (El Derecho, 14 de octubre de 2026)
- Firmar un alquiler en 2026: el seguro de impago ya no se puede exigir al inquilino (Selectra, 9 de octubre de 2026)
- El Congreso prevé votar los decretos de vivienda un día después de la huelga general y la víspera de la campaña (Europa Press en Infobae, 16 de octubre de 2026)
- Los órganos judiciales practicaron 4.474 lanzamientos en el segundo trimestre, un 35,7 % menos que en el mismo periodo del año pasado (CGPJ, 16 de octubre de 2026)
- Los órganos judiciales de Madrid practicaron 778 lanzamientos en el segundo trimestre, un 10 % más que en el mismo periodo del año pasado (CGPJ, TSJ de Madrid, 16 de octubre de 2026)
- El número de lanzamientos practicados en la Comunidad de Madrid disminuye un 17,1 % en el primer trimestre de 2026 (CGPJ, TSJ de Madrid, 22 de junio de 2026)
- Manual práctico de Renta 2025: otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario, saldos de dudoso cobro (Agencia Tributaria)