Mi Primera Vivienda 2026 en Madrid: hipoteca al 100 % hasta los 50 años y pisos de 425.000 €. Requisitos, bancos y cuánto ahorro necesitas

Mi Primera Vivienda es el programa de la Comunidad de Madrid que avala la parte de la hipoteca que los bancos no suelen financiar, para que puedas comprar sin tener ahorrado el 20 % del precio. En 2026 ha cambiado de reglas: la edad máxima sube a 50 años, el precio máximo de la vivienda pasa a 425.000 euros y entran las familias con hijos menores a cargo, sin límite de edad. Según la Comunidad de Madrid, 8.309 madrileños han accedido ya a una vivienda con el programa desde 2022.

Pero «hipoteca al 100 %» no significa comprar sin ahorros: los impuestos y gastos siguen saliendo de tu bolsillo y la deuda es mayor. Con datos a 20 de octubre de 2026, lo explicamos con números y repasamos qué conviene saber si vendes.

Qué ha cambiado en 2026

En abril de 2026 la Comunidad de Madrid sometió a información pública, con alegaciones desde el 21 de abril, el proyecto de orden que subía el precio máximo a 425.000 euros y la edad a 50 años. La orden definitiva, de 27 de julio, se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) el 6 de agosto y entró en vigor al día siguiente. El 2 de septiembre, el Consejo de Gobierno aprobó 25 millones de euros para 2026, y una orden de 3 de septiembre abrió el plazo de adhesión de los bancos a la nueva convocatoria.

Fuentes: Orden de 27 de julio de 2026 (BOCM n.º 186, de 6 de agosto de 2026); página oficial del programa (Comunidad de Madrid, actualizada el 8 de septiembre de 2026) para las reglas anteriores, que siguen rigiendo las hipotecas, solicitudes y convenios previos.

Estas novedades serán aplicables a los nuevos convenios que se suscriban al amparo de la convocatoria de 2026.

Comunidad de Madrid, página oficial de Mi Primera Vivienda

Requisitos exactos para pedirlo

• Edad: no superar los 50 años al pedir la hipoteca. Hasta 40 años, financiación de hasta el 100 %; hasta 45, el 95 %; hasta 50, el 90 %. Las familias numerosas, monoparentales y con hijos menores a cargo no tienen límite de edad y pueden llegar al 100 %.
• Residencia: residencia legal en la Comunidad de Madrid, continuada e ininterrumpida, durante los dos años anteriores a la solicitud.
• Primera vivienda: debe ser tu primera compra de vivienda en propiedad y no puedes ser titular, ni tener un derecho de uso, de otra vivienda en España. Se admite tener hasta un 50 % de una vivienda heredada, legada o donada, y algunos casos de separación o divorcio sin uso de la vivienda familiar.
• Vivienda habitual: en la Comunidad de Madrid, como residencia habitual y permanente durante al menos cinco años. Vale vivienda usada o nueva.
• Precio: hasta 425.000 euros, sin contar impuestos ni gastos.
• Ingresos: no hay límite. El programa es para personas solventes sin ahorro suficiente, y el banco estudia tu capacidad de pago como en cualquier hipoteca, como exige la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
• Banco: la hipoteca debe firmarse con una entidad adherida.

Qué cubre el aval: el tramo que va del 80 % al 100 %

Lo habitual es que un banco preste como máximo el 80 % del menor de dos valores: el precio o la tasación. Mi Primera Vivienda cubre el hueco que queda por encima. La Comunidad de Madrid deposita fondos en una cuenta de garantía en cada banco adherido, y eso permite que la hipoteca supere el 80 % en hasta 20 puntos. Si el cliente deja de pagar, la Comunidad responde ante el banco de lo impagado en la parte que excede del 80 %, con el límite del dinero depositado.

Elaboración propia con la Orden de 27 de julio de 2026 (artículos 1.1 y 15.2), suponiendo que la tasación coincide con el precio. A la entrada hay que sumar impuestos y gastos.

Dos detalles importantes. El aval protege al banco, no a ti: debes el préstamo entero. Y si la tasación sale por debajo del precio, el porcentaje se calcula sobre la tasación, así que la diferencia la pones tú.

Bancos adheridos y cómo se solicita

No se pide a la Comunidad de Madrid, sino al banco, que tramita la hipoteca y el aval a la vez. Según la página oficial (8 de septiembre de 2026) y la nota de la Comunidad de 2 de septiembre, las entidades adheridas son nueve: CaixaBank, Banco Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Banco Sabadell y Eurocaja Rural, que se sumó en septiembre de 2025. La lista de 2026 se conocerá al firmarse los nuevos convenios. El programa no fija el tipo de interés ni el plazo: cada banco pone sus condiciones, así que compara. Los pasos:

1. Comprueba los requisitos y haz números: cuota, impuestos y gastos.
2. Pregunta en un banco adherido con qué convenio opera, qué porcentaje te financia según tu edad y qué tipo de interés y productos vinculados te pide.
3. Firma con el vendedor un contrato de arras (la reserva en la que entregas una señal) o un preacuerdo. El banco lo necesita, así que incluye una condición por si la hipoteca no sale.
4. Entrega la documentación: identidad, empadronamiento, certificado negativo del Catastro y nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad (acreditan que no tienes otra vivienda), las arras o el preacuerdo, una declaración responsable de vivienda habitual y, si procede, el título de familia numerosa o monoparental o la acreditación de tus hijos.
5. El banco tiene cinco días hábiles para resolver, salvo que te pida más papeles, y mantiene su oferta 30 días naturales. Las solicitudes van por orden de entrada y el aval depende de los fondos depositados, así que no lo dejes para el final.
6. Llegan la tasación, que pagas tú; la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la oferta vinculante del banco), al menos diez días naturales antes de firmar; y la visita al notario. Compraventa e hipoteca suelen firmarse el mismo día.
7. Después, vive en la casa al menos cinco años y comunica al banco cualquier cambio que afecte al programa.

Cuánto ahorro necesitas aun así

Los impuestos y gastos no entran en la hipoteca. En vivienda usada, el principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), del 6 % en la Comunidad de Madrid, sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor. La bonificación del 10 % solo llega hasta 250.000 euros. Por ley, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco; la tasación, tú. En vivienda nueva se paga IVA y Actos Jurídicos Documentados en vez de ITP: lo explicamos en «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026».

Elaboración propia. ITP: Comunidad de Madrid. Notaría y registro: rangos de Rastreator (marzo de 2026); parte de la notaría puede corresponder al vendedor. Tasación: supuesto. Gastos de la hipoteca a cargo del banco (Ley 5/2019, art. 14). Supone que el valor de referencia no supera el precio; no incluye mudanza ni reformas.

Incluso con el 100 % financiado, para un piso usado de 300.000 euros necesitas unos 20.000 euros ahorrados, y para uno de 425.000, unos 27.000. Es mucho menos que los 80.000 o 112.000 euros de una hipoteca normal, pero no es cero.

Cuota mensual orientativa con el euríbor de septiembre de 2026

Para la hipoteca variable usamos el euríbor a 12 meses de septiembre de 2026, del 3,247 % según el Banco de España, más un diferencial supuesto de 0,75 puntos (el diferencial es lo que el banco suma al euríbor): un 3,997 %. Para el tipo fijo, el 3,03 %, tipo medio inicial de las hipotecas fijas de julio de 2026 según el INE. Plazo de 30 años y cuota constante.

Elaboración propia: cuotas mensuales a 30 años, sistema francés. Euríbor: Banco de España (BOE de 2 de octubre de 2026). Tipo fijo: INE (julio de 2026). Diferencial supuesto. Sin seguros ni productos vinculados.

Con el piso de 300.000 euros y el tipo variable del ejemplo, financiar el 100 % en vez del 80 % sube la cuota unos 286 euros al mes y suma unos 43.000 euros de intereses en 30 años. Para que la cuota no pase del 35 % de tus ingresos netos, una referencia prudente, harían falta unos 4.090 euros netos al mes entre los titulares; con el piso de 425.000, unos 5.795.

Riesgos de hipotecarse al 100 %

• Empiezas sin colchón: si los precios bajan o necesitas vender pronto, puedes deber más de lo que vale la casa.
• Pagas más cuota y más intereses durante toda la vida del préstamo.
• Con tipo variable, si el euríbor sube un punto, la cuota de 300.000 euros pasa de 1.431,73 a 1.609,91 euros al mes.
• Quedas ligado a la vivienda cinco años y, si vendes en ese plazo, el precio está limitado.
• Si incumples los requisitos, la orden prevé que respondas de los daños y perjuicios causados a la Comunidad y al banco, como mínimo por el beneficio indebidamente obtenido.
• Tras pagar impuestos y gastos, conviene guardar un fondo para averías, derramas o una bajada de ingresos.

…el precio máximo de venta será el precio de adquisición actualizado con el IPC desde la fecha de adquisición.

Orden de 27 de julio de 2026, artículo 6, para ventas en los cinco años siguientes a la compra

Lo que viene: nuevos convenios con los bancos e ITP en 2027

La orden de 3 de septiembre (BOCM del día 5) abrió el plazo de adhesión de los bancos, que según la orden de julio es de 20 días hábiles desde la publicación: por nuestras cuentas, terminó a primeros de octubre. Faltan la firma de los convenios, con vigencia de dos años prorrogable uno más, y el reparto de los 25 millones. A 20 de octubre ningún documento oficial fija la fecha; en 2025 fue el 23 de septiembre. Entonces sabremos qué bancos aplican ya las nuevas reglas y si se suma alguno.

Hay otra novedad pendiente. El 5 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid anunció que desde 2027 los menores de 40 años podrían pagar un ITP del 4 % en lugar del 6 % al comprar su vivienda. Depende de que se apruebe la ley de presupuestos, así que hoy no está en vigor. Lo explicamos en otro artículo de nuestro blog.

Si vendes un piso de hasta 425.000 euros

Para quien vende, el programa amplía el número de compradores que pueden financiar casi todo el precio: personas de hasta 50 años y familias con hijos con ingresos, pero sin la entrada. No garantiza que vendas antes ni a mejor precio, y el banco del comprador tiene la última palabra. Pero conviene tenerlo en cuenta:

• El límite es el precio de compraventa sin impuestos ni gastos: por encima de 425.000 euros, quien dependa del programa no podrá comprar. Todo el precio debe figurar en la escritura.
• Un precio realista importa más: el banco financia sobre el menor valor entre precio y tasación, y un comprador al 100 % rara vez puede cubrir una tasación baja.
• Arras con condición de financiación y plazos realistas para la respuesta del banco, la tasación, la FEIN y la notaría. Lo contamos en «Venta de piso que se cae por la hipoteca: por qué pasa y cómo vender a quien sí puede comprar».
• Pregunta pronto con qué banco trabaja el comprador, qué porcentaje le corresponde por su edad y si tiene ahorrado el dinero de impuestos y gastos, en torno al 6,5 % del precio en vivienda usada.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely llevamos más de 35 años en el sector inmobiliario y trabajamos con abogados especializados. Hablamos con cada comprador antes de enseñar tu casa: qué busca, cuándo quiere comprar y cómo lo va a pagar. Comprobamos su DNI antes de la visita y las visitas las hacemos nosotros. Si necesita hipoteca, por ejemplo con Mi Primera Vivienda, le ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario. Y si eres tú quien compra, hacerlo con Llavely es gratis.

Nuestros abogados especialistas revisan la nota simple, las cargas y las deudas, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, redactan las arras con una condición de financiación clara, revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría. Los pagos van por transferencia ordinaria u OMF (orden de movimiento de fondos), nunca en efectivo. Pagas un 2,5 % + IVA del precio, en total, solo si vendes y el día de la notaría, con todo incluido: valoración, fotos, vídeo, plano, tour virtual y tu portal privado del vendedor.

Seamos claros: no decidimos si un banco concede una hipoteca ni podemos prometerte plazos ni precio. Lo que sí hacemos es que empieces la venta con compradores que saben cómo van a pagar y con un contrato que te protege si algo falla. Si quieres saber cuánto vale tu casa, pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Orden de 27 de julio de 2026, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, por la que se regula el Programa Mi Primera Vivienda (BOCM n.º 186, 6 de agosto de 2026, copia en el Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid)
2. Mi Primera Vivienda: requisitos, documentación y entidades adheridas (Comunidad de Madrid, actualizado el 8 de septiembre de 2026)
3. El programa Mi Primera Vivienda se amplía hasta los 50 años y facilita hipotecas de hasta el 100 % del valor del inmueble (Comunidad de Madrid, 2 de septiembre de 2026)
4. Proyecto de orden por la que se regula el programa Mi Primera Vivienda: tramitación e información pública (Portal de Transparencia de la Comunidad de Madrid, 2026)
5. La Comunidad de Madrid supera los 5.000 beneficiarios en el programa Mi Primera Vivienda con hipotecas de hasta el 100 % del valor del inmueble (Comunidad de Madrid, 23 de septiembre de 2025)
6. La Comunidad de Madrid amplía el programa Mi Primera Vivienda a personas de hasta 50 años (idealista/news, 2 de septiembre de 2026)
7. La Comunidad de Madrid amplía las ayudas para acceder a una primera vivienda (El Debate, 21 de abril de 2026)
8. Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
9. Hipotecas sobre viviendas, julio de 2026, nota de prensa (INE, 28 de septiembre de 2026)
10. Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Comunidad de Madrid, Atención al contribuyente, actualizado el 23 de abril de 2026)
11. Cuánto cuesta hacer una escritura en el notario (Rastreator, 11 de marzo de 2026)
12. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, texto consolidado (BOE)