Guía · · 14 min de lectura
Vender tu casa y comprar otra a la vez en Madrid (2026): qué hacer primero, hipoteca puente e IRPF
Vender tu casa y comprar otra a la vez es una operación delicada: si vendes primero puedes quedarte sin techo y, si compras primero, pagar dos casas. Te explicamos cómo encadenar arras y escrituras, qué cláusulas te protegen, cuánto cuesta una hipoteca puente, cómo funciona la exención por reinversión en el IRPF y un calendario y un ejemplo con cifras de Madrid.
Vender tu casa y comprar otra a la vez es, probablemente, la operación inmobiliaria que más nervios da. Si vendes primero, puedes tener que dejar tu casa antes de tener la siguiente. Si compras primero, puedes acabar pagando dos viviendas durante meses. Y en medio hay dos contratos de arras, dos escrituras, uno o dos bancos y un plazo fiscal de dos años.
En esta guía repasamos qué orden conviene en cada caso, cómo encadenar las dos operaciones, qué cláusulas especiales puedes pactar en las arras, qué financiación existe (hipoteca puente, cambio de garantía o doble hipoteca), cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual y qué gastos tiene cada operación. Al final hay un calendario semana a semana y un caso con cifras de Madrid.
Vender primero o comprar primero: ventajas y riesgos de cada orden
No hay una respuesta única. Depende de cuánto dinero de la venta necesitas para comprar, de cuánto margen tienes si las fechas no cuadran y de lo rápido que se mueve el mercado en tu zona.
| Orden | Ventajas | Riesgos | Encaja si… |
|---|---|---|---|
| Vender primero | Sabes cuánto dinero tienes y pides la hipoteca justa | Quizá tengas que salir antes de tener la nueva casa: alquiler temporal y dos mudanzas | Necesitas el dinero de la venta o tu presupuesto es ajustado |
| Comprar primero | Eliges con calma y te mudas una sola vez | Pagas dos casas o una hipoteca puente mientras no vendes; las prisas pueden obligarte a bajar el precio | Tienes ahorros o ingresos holgados y tu casa es fácil de vender |
| A la vez (encadenadas) | Una mudanza; el dinero de la venta paga la compra | Si una operación se retrasa o se cae, arrastra a la otra | Puedes pactar plazos flexibles con tu comprador y tu vendedor |
Elaboración propia.
En Madrid, lo que más pesa es el tiempo de venta. Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 solo el 7 % de las viviendas vendidas en su portal estuvo anunciada menos de una semana y el 47 % necesitó más de tres meses. En Madrid capital, la venta en menos de una semana bajó al 11 %, desde el 14 % un año antes. El precio medio de la capital fue de 6.458 euros por metro cuadrado en septiembre de 2026, un 2,4 % más que un año antes pero un 1,8 % menos que en junio. Si compras antes de vender, cuenta con que vender puede llevar meses.
Cómo encadenar la venta y la compra
Encadenar significa firmar la venta y la compra el mismo día o con pocos días de diferencia, para que el dinero de una pague la otra. Las fechas tienen que estar en los contratos desde el principio:
- Antes de anunciar tu casa, haz números: precio realista, deuda pendiente de tu hipoteca (pide el certificado al banco) y cuánto te prestarían para la nueva.
- Busca mientras vendes, pero no firmes las arras de compra hasta tener un comprador serio, salvo que puedas permitirte comprar primero.
- En las arras de venta, pide una ventana de fechas para la escritura (por ejemplo, «entre el día X y el Y, avisando con quince días») y, si lo necesitas, un plazo para dejar la casa después de firmar.
- En las arras de compra, fija la escritura dentro de esa misma ventana, con margen para la tasación, la FEIN y la visita al notario de tu hipoteca.
- Pide que las dos escrituras se firmen el mismo día: la venta primero, que cancela tu hipoteca, y la compra después.
La clave es el margen. Si las dos fechas están clavadas al mismo día sin flexibilidad, cualquier retraso del banco de tu comprador, de tu tasación o de un papel lo descuadra todo. Una ventana de dos o tres semanas en cada contrato suele absorber los imprevistos.
Cláusulas especiales en las arras para condicionar una operación a la otra
Las arras son la señal que entrega el comprador para reservar la vivienda, y el contrato que fija precio, plazos y condiciones hasta la escritura. Si son penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite al comprador desistir perdiendo lo entregado y al vendedor hacerlo devolviéndolo duplicado. Cuando encadenas dos operaciones, estas cláusulas son tu red de seguridad:
- Condición de venta previa (arras de compra): si no vendes tu casa antes de una fecha, recuperas la señal. El vendedor no está obligado a aceptarla y puede pedir a cambio un plazo corto.
- Condición de financiación (arras de compra): si el banco no te concede la hipoteca por el importe pactado, recuperas la señal. Debe decir el importe, el plazo y cómo se acredita la denegación.
- Ventana de fechas para la escritura (en las dos): un periodo en lugar de un día fijo, con aviso previo.
- Entrega diferida (arras de venta): sigues en tu casa unos días o semanas tras firmar, con fecha de entrega de llaves, una penalización por día de retraso y, si se acuerda, una parte del precio retenida hasta la entrega.
- Prórroga pactada: qué pasa si una firma se retrasa por causas ajenas a las partes, como el banco, para no perder la señal por unos días.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato…
Código Civil, artículo 1462
Por eso la entrega diferida tiene que estar por escrito: si la escritura no dice lo contrario, al firmarla el comprador ya tiene la casa. Pacta la fecha de entrega en las arras y recógela en la escritura. Lo explicamos en «Contrato de arras en 2026: tipos, cuánto se entrega, plazos y qué revisar antes de firmar».
Si aun así queda un hueco entre una casa y otra, la salida habitual es un alquiler temporal. Según la OCU, desde el 8 de octubre de 2026 un alquiler de temporada exige una causa temporal real y acreditable que conste en el contrato, con una duración de más de 31 días y, en general, no más de doce meses; si no se cumple, se trata como alquiler de vivienda habitual. Son reglas del Real Decreto-ley 29/2026, que la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidar (la votación está prevista para el 12 de noviembre); si no lo hace, dejarían de aplicarse. Si alquilas por meses mientras esperas tu nueva casa, explícalo así en el contrato y que lo revise un profesional.
Financiación: hipoteca puente, cambio de garantía o doble hipoteca
La hipoteca puente sirve para comprar la nueva vivienda antes de vender la actual. El banco financia la compra y, si tienes hipoteca pendiente, la absorbe en el mismo préstamo; durante una carencia solo pagas intereses. Cuando vendes, amortizas con ese dinero buena parte de la deuda y te queda una hipoteca normal sobre la casa nueva.
No todos los bancos la ofrecen, así que conviene preguntar y comparar. Como referencia de coste, la «Hipoteca Cambia de casa» de Banco Santander tenía, según HelpMyCash (2 de octubre de 2026), un tipo de euríbor más 0,84 puntos con bonificaciones (más 1,84 sin ellas) tras seis meses iniciales al 1,84 %, una TAE del 4,42 % bonificada y del 4,92 % sin bonificar, una carencia de capital de hasta 12 meses y una financiación de hasta el 100 % del precio. Con el euríbor de septiembre de 2026, 3,247 % según el Banco de España, el tipo bonificado rondaría el 4,09 %. El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 3,01 % en julio de 2026, según el INE.
| Opción | Cómo funciona | A favor | En contra |
|---|---|---|---|
| Hipoteca puente | Un préstamo que financia la compra y absorbe tu hipoteca; carencia mientras vendes | Compras sin esperar a vender; una sola cuota | Intereses sobre una deuda grande; si no vendes a tiempo, la cuota sube y responden las dos casas |
| Cambio de garantía | El banco traslada tu hipoteca actual a la casa nueva modificando el préstamo | Conservas tus condiciones si son buenas | Depende de que el banco acepte; tasación y gastos de notaría y registro; si necesitas más dinero, hay que ampliar |
| Doble hipoteca | Mantienes tu hipoteca y pides otra para la nueva; cancelas la primera al vender | Puedes comparar bancos para la nueva | Dos cuotas hasta vender; el banco debe ver que puedes con ambas; posible comisión al cancelar |
| Vender primero e hipoteca normal | El dinero de la venta reduce el préstamo de la compra | Préstamo menor y sin coste de puente | Exige encadenar fechas o asumir un alquiler temporal |
Fuentes: HelpMyCash (2-10-2026); Banco de España, guía «Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca». Las condiciones finales dependen de la oferta de cada banco.
En todas las opciones manda la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada: la oferta personalizada del banco con todas las condiciones. La Ley 5/2019 obliga a entregarla, junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas, al menos diez días naturales antes de la firma, y el Banco de España la describe como oferta vinculante. Además, debes ir al notario que elijas para que te explique el préstamo, como muy tarde el día anterior a la escritura. Si la FEIN llega tarde, la compra no puede firmarse el día previsto y con ella se mueve la venta.
IRPF: la exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu casa por más de lo que te costó, la ganancia tributa en el IRPF, en la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % según el importe. Pero el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF permite dejarla exenta si el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, con las condiciones del artículo 41 de su Reglamento.
La reinversión del importe obtenido […] deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años…
Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), artículo 41.3
- Dos años antes o después: el mismo artículo 41.3 aplica también la exención a lo obtenido en la venta que se destine a pagar una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores.
- Las dos casas deben ser vivienda habitual. La vendida, en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores; en general, tras al menos tres años viviendo en ella, salvo circunstancias como una separación o un traslado laboral.
- La nueva vivienda debe habitarse en un plazo de doce meses desde la compra.
- Hay que reinvertir el importe total obtenido, descontando la hipoteca pendiente que cancelas. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Puedes pagar la nueva casa con un préstamo: según el Tribunal Supremo (sentencia de 1 de octubre de 2020) y la Dirección General de Tributos, no hace falta usar el mismo dinero de la venta.
- Si no reinviertes el mismo año, declara tu intención de reinvertir; si al final no cumples, toca una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Con una hipoteca puente, el punto crítico es vender antes de que pasen dos años desde la compra; si vendes primero, encontrar casa en dos años. La exención no alcanza a la plusvalía municipal, que se paga igualmente. Lo detallamos en «Impuestos al vender un piso en 2026: plusvalía municipal en Madrid, IRPF y exenciones».
Gastos de cada operación de un vistazo
| Concepto | Operación | Quién paga | Cuánto (orientativo) |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Venta | Vendedor | Según años de tenencia y valor catastral del suelo |
| IRPF por la ganancia | Venta | Vendedor | Del 19 % al 30 % de la ganancia, salvo exención |
| Cancelación de tu hipoteca | Venta | Vendedor | Capital pendiente, notaría, registro y gestoría; posible comisión por amortización anticipada |
| Escritura de compraventa (matriz) | Venta | Vendedor, salvo pacto | Según arancel notarial |
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | Compra | Comprador | 6 % en la Comunidad de Madrid; 4 % familias numerosas; bonificación del 10 % de la cuota en vivienda habitual de hasta 250.000 € |
| Notaría (copia) y registro | Compra | Comprador, salvo pacto | Notaría, 600–1.200 €; registro, 400–800 € |
| Tasación | Compra | Comprador | La fija la tasadora; en una hipoteca puente suelen tasarse las dos casas |
| Notaría, gestoría, inscripción e impuesto de la hipoteca | Compra | Banco | Sin coste para ti |
Fuentes: Comunidad de Madrid (ITP, 23-4-2026); Banco de España (guía de la hipoteca); Rastreator (gastos de escritura); Fieldfisher (escala del ahorro desde 2025); Código Civil, art. 1455. El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia y se presenta en 30 días hábiles.
Calendario de ejemplo, semana a semana
Es solo un ejemplo de operaciones encadenadas, vendiendo primero y firmando las dos escrituras el mismo día. Supone que encuentras comprador en unas ocho semanas, algo que no está garantizado: casi la mitad de las viviendas vendidas en idealista necesitó más de tres meses.
| Semana | Tu venta | Tu compra y tu hipoteca |
|---|---|---|
| 1–2 | Valoración, nota simple, certificado de deuda, fotos y anuncio | Simulación con el banco; zona y presupuesto |
| 3–8 | Visitas y ofertas por escrito; en la semana 8, arras con escritura entre las semanas 19 y 21 | Visitas; pides la nota simple de las que te gustan |
| 9–10 | El comprador tramita su hipoteca | Arras de compra con escritura en la misma ventana; pides la hipoteca |
| 11–17 | Seguimiento de la tasación y la FEIN del comprador | Tasación, aprobación y FEIN, al menos diez días antes de firmar |
| 18–19 | Certificado de deuda actualizado | Visita al notario por tu préstamo, como tarde la víspera de la firma |
| 20 | Por la mañana, venta y cancelación de tu hipoteca | Por la tarde, compra e hipoteca; recibes las llaves |
| 21–25 | Plusvalía municipal y cancelación registral | ITP en 30 días hábiles; mudanza o entrega de tu casa en la fecha pactada |
Ejemplo ilustrativo; los plazos reales dependen del mercado, de los bancos y de las partes. FEIN y acta notarial: Ley 5/2019. ITP: Comunidad de Madrid.
Ejemplo con cifras en Madrid: vender primero o comprar con hipoteca puente
Una pareja vende su piso de 70 metros cuadrados en Madrid capital: a 6.458 euros por metro cuadrado (idealista, septiembre de 2026), unos 452.000 euros. Lo compró en 2012 por 250.000 euros más 20.000 de gastos, es su vivienda habitual y debe 90.000 euros de hipoteca. Quiere comprar uno de 95 metros cuadrados por 610.000 euros. En la opción B suponemos que el banco financia el 100 % del precio y absorbe la hipoteca pendiente, algo reservado a perfiles solventes. Honorarios de venta, plusvalía, tasación y notaría son supuestos; usa tus cifras.
| Concepto | A) Vender primero (mismo día) | B) Comprar con hipoteca puente |
|---|---|---|
| Venta de tu piso | 452.000 € | 452.000 €, seis meses después |
| Honorarios (2,5 % + IVA), plusvalía (3.000 €) y cancelación registral (600 €) | −17.273 € | −17.273 € |
| Hipoteca pendiente | −90.000 €, se cancela | Incluida en el puente |
| Gastos de compra: ITP 6 % (36.600 €), notaría y registro (2.000 €), tasación (400 €) | 39.000 €, del dinero de la venta | 39.000 €, de tus ahorros |
| Préstamo inicial | 304.273 € | 700.000 € (610.000 + 90.000) |
| Coste mientras vendes | Ninguno si las firmas coinciden | Unos 2.384 € al mes de intereses al 4,09 %: 14.305 € en seis meses |
| Deuda tras vender | 304.273 € | 265.273 € (más 39.000 € de ahorros adelantados) |
| IRPF por la ganancia de 165.327 € | 0 € con la exención (sin ella, 36.905 €) | 0 € si vendes en los dos años siguientes a la compra |
Tipo de B: euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %, Banco de España) más 0,84 puntos (HelpMyCash). ITP: Comunidad de Madrid. IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % hasta 200.000 € (Fieldfisher), sin otras ganancias en el año. Ganancia: 452.000 € menos 16.673 € de honorarios y plusvalía, menos 270.000 € de adquisición.
Al final, las dos opciones dejan la misma deuda, unos 304.000 euros; cambia el camino. La hipoteca puente compra tranquilidad y una sola mudanza, pero cuesta unos 2.400 euros al mes mientras no vendes y exige ahorros para los gastos de la compra. Vender primero sale más barato si las firmas coinciden. En ambos casos, la exención por reinversión evita unos 36.900 euros de IRPF si se cumplen requisitos y plazos.
Cómo lo hacemos en Llavely
En Llavely llevamos más de 35 años en el sector inmobiliario, con abogados especializados. Si vendes con nosotros para comprar otra casa, nuestros abogados revisan la nota simple, las cargas y las deudas, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, redactan las arras con las cláusulas especiales que haga falta (ventana de fechas, entrega diferida u otras condiciones), revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría.
A los compradores los filtramos antes de enseñar tu casa: hablamos con cada uno, comprobamos su DNI antes de la visita y las visitas las hacemos nosotros. Lo sigues todo desde tu portal privado del vendedor. Si tu comprador necesita hipoteca, o la necesitas tú para tu compra, os ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario. Los pagos van por transferencia ordinaria u OMF, nunca en efectivo. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA del precio, con todo incluido. Comprar con Llavely es gratis.
Seamos honestos: nadie puede garantizarte cuánto tardará en venderse tu casa ni que las dos firmas caigan el mismo día. Lo que sí podemos es ayudarte a empezar con un precio realista y con contratos pensados para encadenar las dos operaciones. Si estás pensando en cambiar de casa, pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, vender mi casa primero o comprar primero?
Depende de tu situación. Vender primero es más seguro si necesitas el dinero de la venta, porque sabes cuánto tienes, pero puede obligarte a un alquiler temporal. Comprar primero te permite mudarte una sola vez, pero pagas dos casas o una hipoteca puente mientras no vendes. Si puedes pactar plazos flexibles, lo ideal es encadenar las dos operaciones.
¿Qué es una hipoteca puente y cuánto cuesta?
Es un préstamo que financia la nueva vivienda y absorbe tu hipoteca actual, con una carencia en la que solo pagas intereses mientras vendes. Como referencia, la de Banco Santander tenía en octubre de 2026, según HelpMyCash, un tipo de euríbor más 0,84 puntos con bonificaciones, una TAE del 4,42 % y una carencia de hasta 12 meses. Tu coste real figurará en la FEIN.
¿Se pueden firmar la venta y la compra el mismo día?
Sí, y es lo habitual al encadenar operaciones: primero la venta, con la que se cancela tu hipoteca, y después la compra. Para que salga bien, las fechas deben estar coordinadas en los dos contratos de arras y la FEIN de tu hipoteca tiene que llegar al menos diez días antes.
¿Puedo seguir viviendo en mi casa después de venderla?
Solo si lo pactas. Según el artículo 1462 del Código Civil, firmar la escritura equivale a entregar la vivienda salvo que la escritura diga lo contrario. La entrega diferida debe figurar en las arras y en la escritura, con fecha de entrega de llaves y una penalización por día de retraso.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi casa y compro otra?
No por la ganancia, si reinviertes el importe obtenido en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta, y cumples los demás requisitos. Si había hipoteca, se descuenta el capital pendiente; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. La plusvalía municipal se paga igualmente.
¿Puedo aplicar la exención si compro la nueva casa antes de vender?
Sí. El artículo 41.3 del Reglamento del IRPF la aplica a lo obtenido en la venta que se destine a pagar una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores, y el Tribunal Supremo admitió en 2020 que se financie con un préstamo. Si vendes más de dos años después de comprar, la pierdes.
¿Puedo condicionar la compra a vender mi piso?
Puedes proponer en las arras una condición de venta previa: si no vendes antes de una fecha, recuperas la señal. El vendedor no está obligado a aceptarla y puede pedir a cambio un plazo corto. Conviene que un abogado redacte la cláusula.
¿Cuánto tarda en venderse un piso en Madrid?
No hay una estadística oficial. Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 solo el 11 % de las viviendas vendidas en su portal en Madrid capital estuvo anunciada menos de una semana, y en el conjunto de España el 47 % necesitó más de tres meses. Si compras antes de vender, cuenta con varios meses.
Fuentes
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado actualizado el 7 de octubre de 2026 (BOE)
- Consulta vinculante V1950-25 sobre la exención por reinversión en vivienda habitual, con los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF (Dirección General de Tributos, 15 de octubre de 2025, vía fiscal-impuestos.com)
- Consulta vinculante V0668-24 sobre reinversión con financiación ajena (Dirección General de Tributos, 15 de abril de 2024, vía fiscal-impuestos.com)
- Exención por reinversión en vivienda habitual, manual de ayuda del modelo 100 (Agencia Tributaria, actualizado el 28 de julio de 2025)
- Novedades fiscales para el año 2025: escala de la base liquidable del ahorro (Fieldfisher)
- Resolución de 1 de octubre de 2026, del Banco de España, sobre tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (BOE, 2 de octubre de 2026)
- Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca (Banco de España)
- Hipotecas sobre viviendas, julio de 2026, nota de prensa (INE, 28 de septiembre de 2026)
- La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída, datos del Consejo General del Notariado (Alimarket, 30 de septiembre de 2026)
- Hipoteca Cambia de casa de Santander: condiciones (HelpMyCash, actualizado el 2 de octubre de 2026)
- Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026: cifras y barrios más caros (idealista/news, 2 de octubre de 2026)
- El 7 % de las viviendas vendidas en idealista en el segundo trimestre estuvo menos de una semana anunciada (Europa Press en Bolsamanía, 6 de agosto de 2026)
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Comunidad de Madrid, actualizado el 23 de abril de 2026)
- Código Civil, libro IV, título IV: del contrato de compra y venta, artículos 1454, 1455 y 1462 (Civil-Mercantil, CEF)
- Alquiler temporal y por habitaciones: las nuevas reglas que debe conocer el propietario (OCU, octubre de 2026)
- Cuánto cuesta hacer una escritura en el notario (Rastreator)