Derechos del inquilino en 2026: lo que dicen la LAU y la Ley de Vivienda, punto por punto

Las dos leyes que debes conocer

Los derechos del inquilino de vivienda habitual en España se recogen sobre todo en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo texto consolidado mantiene el BOE. Esa ley se ha reformado varias veces; la última gran modificación llegó con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023 y en vigor desde el día siguiente.

La regla general es que muchos de estos derechos son imperativos: aunque el contrato diga otra cosa, una cláusula que empeore la posición del inquilino por debajo de lo que fija la ley no le obliga. Por eso conviene conocerlos antes de firmar, y también durante el contrato.

Duración mínima: cinco o siete años

El artículo 9 de la LAU permite pactar libremente la duración, pero si es inferior a cinco años, o a siete cuando el propietario es una persona jurídica, como una empresa, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Solo el inquilino puede cortar esa prórroga, avisando al menos con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento de cada anualidad.

Hay una excepción para el propietario persona física: puede recuperar la vivienda una vez transcurrido el primer año si necesita destinarla a residencia permanente para sí mismo, para familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de divorcio. Para ello, esa posibilidad debe figurar de forma expresa en el contrato y tiene que comunicarlo con al menos dos meses de antelación. Si en tres meses desde el desalojo no ocupa la vivienda con esa finalidad, el inquilino puede elegir entre volver por un nuevo periodo de hasta cinco años o recibir una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir, salvo fuerza mayor.

Prórrogas: tácita y extraordinarias

Cumplidos los cinco o siete años, el artículo 10 prevé una prórroga tácita por años sucesivos hasta un máximo de tres años más, salvo que el propietario avise de que no quiere renovar con cuatro meses de antelación o el inquilino lo haga con dos meses.

La Ley 12/2023 añadió dos prórrogas extraordinarias. Si al terminar el contrato el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales, y el propietario es un gran tenedor, puede pedir una prórroga extraordinaria de un año, que el propietario debe aceptar salvo que se haya firmado un nuevo contrato. Además, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el inquilino puede solicitar prórrogas anuales de hasta tres años en las mismas condiciones, con excepciones como la necesidad de la vivienda por parte del propietario o la firma de un nuevo contrato.

Las zonas tensionadas dependen de que cada comunidad las solicite. Según datos del Ministerio de Vivienda recogidos por Brains Real Estate en junio de 2026, había 304 municipios declarados en cuatro comunidades: Cataluña con 271, Navarra con 21, el País Vasco con 20 y Galicia con 2. En julio de 2026 el BOE publicó nuevas declaraciones del segundo trimestre que incorporan zonas de Asturias, como Llanes, Cabrales o barrios de Gijón y Avilés, además de Santiago de Compostela y Basauri, con una vigencia de tres años.

Si quieres irte antes: el desistimiento

El artículo 11 de la LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación. El contrato puede prever para ese caso una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año que quede por cumplir; los periodos inferiores a un año dan lugar a la parte proporcional.

La subida anual del alquiler y el índice IRAV

Según el artículo 18 de la LAU, la renta solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato, y únicamente si así se ha pactado de forma expresa. Si el contrato no dice nada, no hay actualización. El propietario debe notificar la subida por escrito, indicando el porcentaje, y la nueva renta se paga a partir del mes siguiente.

Durante 2023 y 2024 rigieron topes extraordinarios: un 2 % en 2023 y un 3 % en 2024, este último fijado en la disposición final sexta de la Ley 12/2023. Para sustituir esos límites, la ley encargó al INE un índice de referencia estable. El resultado es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que se aplica desde el 1 de enero de 2025.

El IRAV toma el menor valor entre la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Según el análisis de Osborne Clarke, actúa como límite para los contratos de vivienda firmados después del 25 de mayo de 2023; los anteriores siguen actualizándose con el índice que pactaron, normalmente el IPC. El INE publica un nuevo valor cada mes, junto al IPC.

Mes de referencia	IRAV	Fuente
Noviembre 2024 (primer valor, para enero 2025)	2,20 %	Osborne Clarke sobre datos del INE
Enero 2026	2,14 %	Raisin sobre datos del INE
Febrero 2026	2,16 %	Raisin sobre datos del INE
Mayo 2026	2,48 %	Raisin sobre datos del INE
Junio 2026	2,44 %	Raisin sobre datos del INE
Julio 2026	2,49 %	Raisin sobre datos del INE
Agosto 2026 (publicado el 15/09/2026)	2,47 %	INE

Fuente: INE, Osborne Clarke (13/01/2025) y Raisin (2026). En julio de 2026 el IPC general se situó en el 3,6 %, por encima del IRAV.

Un ejemplo práctico: si tu contrato de 2024 se renueva en septiembre de 2026 con una renta de 1.000 euros y prevé actualización anual, el aumento máximo con el IRAV de agosto sería de 24,70 euros al mes. Con el IPC de julio, del 3,6 % según los datos citados, la subida habría sido mayor.

Gastos de agencia: los paga el propietario

Desde la Ley 12/2023, el artículo 20.1 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. En la práctica, si una inmobiliaria gestiona el alquiler por encargo del propietario, sus honorarios no se pueden repercutir al inquilino.

Los gastos generales del inmueble, como la comunidad o el IBI, solo se pueden trasladar al inquilino si se pacta por escrito y con su importe anual. Los servicios que se miden con contador individual, como la luz, el agua o el gas, corren en todo caso a cargo del inquilino, según el artículo 20.3.

Qué puede y qué no puede pedirte el propietario

Puede pedir una fianza de una mensualidad en metálico (art. 36.1 LAU).
Puede pedir garantías adicionales, pero no más de dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.5 LAU).
No puede cobrarte los honorarios de la inmobiliaria ni los gastos de formalización del contrato (art. 20.1 LAU).
No puede subir la renta más de una vez al año ni sin una cláusula que lo prevea (art. 18 LAU).
No puede impedir que te quedes los cinco o siete años mínimos, salvo la necesidad de vivienda pactada en el contrato (art. 9 LAU).
Puede exigir su consentimiento por escrito para ceder el contrato o subarrendar (art. 8 LAU) y para hacer obras que cambien la configuración de la vivienda (art. 23 LAU).

Reparaciones: quién paga qué

El artículo 21 de la LAU obliga al propietario a hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño lo haya causado el inquilino. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino.

El inquilino debe avisar de las averías cuanto antes. Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede hacerla él mismo y reclamar el importe inmediatamente al propietario. Si las obras de conservación duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda que el inquilino no pueda usar. Además, el artículo 24 permite al inquilino con discapacidad, o que conviva con personas con discapacidad o mayores de 70 años, hacer las adaptaciones interiores necesarias avisando por escrito al propietario.

Si el propietario vende la vivienda

Vender un piso alquilado no extingue el contrato. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del vendedor durante los cinco o siete primeros años del contrato. En otras palabras, el nuevo dueño debe respetar ese periodo mínimo.

El inquilino tiene además un derecho de adquisición preferente, regulado en el artículo 25. El propietario debe comunicarle la decisión de vender, el precio y las condiciones, y el inquilino dispone de 30 días naturales para ejercer el tanteo, es decir, comprar en esas mismas condiciones. Si no se le notificó o la venta se hizo por un precio inferior o en condiciones distintas, puede ejercer el retracto en 30 días naturales desde que conoce la venta. Estos derechos no se aplican si se vende el edificio entero a un solo comprador, y en contratos de más de cinco años se puede pactar su renuncia, en cuyo caso el propietario debe avisar de su intención de vender con 30 días de antelación.

Desahucios: qué protección queda en 2026

La suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables que se había ido prorrogando desde 2020 ya no está en vigor. El Congreso rechazó el Real Decreto-ley 16/2025, que la ampliaba hasta el 31 de diciembre de 2026, el 27 de enero de 2026, y volvió a rechazar el 26 de febrero el Real Decreto-ley 2/2026, que la mantenía con la exclusión de propietarios con dos viviendas o menos.

Sin esa moratoria, quedan los mecanismos ordinarios del procedimiento civil: el juzgado puede suspender el desalojo de un hogar vulnerable durante un periodo limitado, de hasta dos meses si el propietario es persona física o cuatro si es persona jurídica, mientras los servicios sociales buscan una alternativa habitacional. Si te encuentras en esa situación, contacta cuanto antes con los servicios sociales y con un abogado, incluido el turno de oficio si cumples los requisitos.

Firmar con todo por escrito

Casi todos estos derechos dependen de lo que diga el contrato y de poder demostrar qué se ha comunicado y cuándo. En Llavely, inquilinos y propietarios verificados firman el contrato, se comunican y pagan dentro de la plataforma, de modo que cada paso queda registrado.

Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa a 1 de octubre de 2026. Para un caso concreto, consulta con un abogado o con la oficina de vivienda de tu comunidad o ayuntamiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?

Cinco años si el propietario es una persona física y siete si es una persona jurídica, según el artículo 9 de la LAU. Si se firma por menos tiempo, el contrato se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir.

¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco o siete años?

Si ninguna parte avisa, el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres más. El propietario debe comunicar que no quiere renovar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. En zonas tensionadas o en casos de vulnerabilidad con un gran tenedor existen prórrogas extraordinarias.

¿Cuánto me pueden subir el alquiler este año?

Solo puede subir si el contrato prevé la actualización, y una vez al año. Si firmaste después del 25 de mayo de 2023, el límite es el IRAV que publica el INE, que en agosto de 2026 fue del 2,47 %. Los contratos anteriores se actualizan con el índice pactado, normalmente el IPC.

¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria?

El propietario. Desde la Ley 12/2023, el artículo 20.1 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Si te los cobran, puedes reclamarlos.

¿Puedo irme antes de que termine el contrato?

Sí, una vez pasados seis meses y avisando con 30 días de antelación, según el artículo 11 de la LAU. Si el contrato lo prevé, puede exigirse una indemnización de una mensualidad por cada año que quede, o la parte proporcional.

¿Quién paga las reparaciones?

El propietario paga las necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo los daños causados por el inquilino. El inquilino asume las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. Si la reparación es urgente, el inquilino puede hacerla y reclamar el importe al propietario de inmediato.

Si venden mi piso, ¿me tengo que ir?

No durante el periodo mínimo. El comprador debe respetar el contrato durante los cinco o siete primeros años. Además, si no has renunciado en el contrato, tienes 30 días naturales desde la notificación para comprar la vivienda en las mismas condiciones.

¿Me puede echar el propietario porque necesita la vivienda?

Solo si es persona física, ha pasado el primer año, la posibilidad figura expresamente en el contrato y te avisa con dos meses de antelación. Si no la ocupa en tres meses, puedes volver o pedir una indemnización de una mensualidad por año que faltara.

¿Sigue vigente la moratoria de desahucios en 2026?

No. El Congreso rechazó en enero y en febrero de 2026 los dos decretos que la prorrogaban. Quedan las suspensiones ordinarias del proceso civil para hogares vulnerables, de hasta dos o cuatro meses según el tipo de propietario, mientras intervienen los servicios sociales.

¿Puede el propietario pedirme tres meses de fianza?

Puede pedir una mensualidad de fianza legal y, además, garantías adicionales de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años. Por encima de ese total, la exigencia excede lo que permite el artículo 36 de la LAU.