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La compra de vivienda por extranjeros cae un 13 % en el primer semestre de 2026, según los notarios: qué significa si vendes en Madrid
Los extranjeros compraron 62.327 viviendas en España en el primer semestre de 2026, un 13 % menos que un año antes y el mayor descenso desde 2020, según los datos que el Consejo General del Notariado publicó el 15 de octubre. En la Comunidad de Madrid la caída llega al 19,7 %. Repasamos las cifras, quién compra de verdad en Madrid, cómo están los precios y cómo preparar la venta de tu piso con los pies en el suelo.
La compra de vivienda por extranjeros en España ha frenado con fuerza. Según el Consejo General del Notariado, que publicó los datos el 15 de octubre de 2026, los compradores extranjeros firmaron 62.327 compraventas de vivienda libre en el primer semestre del año, un 13 % menos que en el mismo periodo de 2025. Es el mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020, y su peso en el total de compraventas bajó al 18,3 %, desde el 19,2 % de un año antes y el 20,3 % de 2024.
La Comunidad de Madrid está entre las regiones donde más cae: un 19,7 %. Si vas a vender tu piso, es lógico preguntarse si esto te afecta. La respuesta corta: bastante menos de lo que sugiere el titular, porque en Madrid el comprador extranjero que pesa es el que ya vive aquí, y la gran mayoría de las compras las hacen compradores nacionales. Repasamos los datos de los notarios, el último pulso del mercado madrileño y qué conviene hacer para vender pensando en quién compra de verdad.
Qué han publicado los notarios sobre el primer semestre de 2026
El Notariado distingue entre dos tipos de comprador extranjero: el residente, que vive en España, y el no residente, que compra desde fuera, a menudo una segunda vivienda. Los dos han comprado menos, pero no por igual. Los residentes firmaron 39.387 compras, el 63,2 % del total de extranjeros, un 9,7 % menos que un año antes. Los no residentes se quedaron en 22.940, un 18 % menos, su volumen más bajo desde el primer semestre de 2021.
| Indicador | Primer semestre de 2026 | Variación interanual |
|---|---|---|
| Compras de vivienda por extranjeros | 62.327 | −13,0 % |
| Extranjeros residentes | 39.387 (63,2 %) | −9,7 % |
| Extranjeros no residentes | 22.940 (36,8 %) | −18,0 % |
| Peso de los extranjeros en el total de compraventas | 18,3 % | 19,2 % un año antes |
| Precio medio pagado por extranjeros | 2.644 €/m² | +9,4 % |
| Precio medio pagado por no residentes | 3.493 €/m² | +11,8 % |
| Precio medio pagado por residentes extranjeros | 2.102 €/m² | +9,8 % |
| Precio medio pagado por compradores españoles | 1.971 €/m² | +8,7 % |
Fuente: Consejo General del Notariado, datos del primer semestre de 2026 publicados el 15-10-2026 (recogidos por Qué!, idealista/news, Forbes y El Debate). Se refiere a compraventas de vivienda libre.
Por nacionalidades, Marruecos se sitúa por primera vez a la cabeza, con 4.960 compras (el 8 % del total), por delante de Reino Unido (4.541), Italia, Rumanía y Alemania. Las mayores caídas corresponden a compradores de Rusia (−26,2 %), China (−26,1 %), Estados Unidos (−22 %) y Reino Unido (−21 %); solo crecen de forma destacada Venezuela (+10,2 %) y Colombia (+7,4 %).
Por comunidades, la compra extranjera baja en casi todo el país. Solo suben Castilla-La Mancha (+4,4 %) y Extremadura (+3,3 %), y las caídas más fuertes se dan en Cantabria (−20,5 %), Canarias (−20,3 %) y la Comunidad de Madrid (−19,7 %).
Madrid: cae la compra extranjera, pero el comprador extranjero de Madrid vive aquí
El dato de Madrid llama la atención, pero hay que mirar quién es ese comprador. Según el Notariado, los extranjeros residentes firmaron en la Comunidad de Madrid 3.912 compras en el primer semestre, el 9,9 % de todas las compras de residentes extranjeros en España, lo que sitúa a Madrid en cuarto lugar. En cambio, Madrid solo concentra el 1,5 % de las compras de los no residentes, que se reparten sobre todo por la costa: la Comunitat Valenciana se lleva el 40,3 % y Andalucía el 25,3 %. Además, el precio medio que pagaron los extranjeros en Madrid subió un 15,4 % respecto a un año antes.
| Comunidad | Compras de extranjeros residentes | Peso sobre el total de residentes extranjeros |
|---|---|---|
| Cataluña | 8.516 | 21,6 % |
| Comunitat Valenciana | 8.196 | 20,8 % |
| Andalucía | 6.007 | 15,3 % |
| Comunidad de Madrid | 3.912 | 9,9 % |
| Comunidad de Madrid, compras de no residentes | No publicado | 1,5 % del total de no residentes |
Fuente: Consejo General del Notariado, primer semestre de 2026 (vía El Debate, Forbes y EFE en Infobae, 15 y 17-10-2026). El Notariado no ha difundido el número absoluto de compras de no residentes en Madrid.
Traducido a la venta de un piso: en Madrid, el comprador extranjero típico no busca una casa de vacaciones desde otro país, sino que ya vive y trabaja aquí. Su compra se parece mucho a la de cualquier comprador nacional: visita en persona, necesita saber cuánto le presta el banco si pide hipoteca y se mueve con los mismos plazos. La caída de la compra extranjera es real, pero no cambia el perfil de quien con más probabilidad comprará tu vivienda.
Quién compra vivienda en Madrid ahora
Si los extranjeros suponen el 18,3 % de las compraventas, el 81,7 % restante lo firman compradores españoles. Ese es el grueso del mercado, también en Madrid, y se ha moderado en número de operaciones sin desplomarse. Según el avance de los registradores publicado el 5 de octubre, en agosto se vendieron 5.037 viviendas en la Comunidad de Madrid, un 2,6 % menos que un año antes, mientras que en el conjunto de España las compraventas subieron un 1,3 %, hasta 48.674.
| Indicador | Dato | Periodo | Fuente |
|---|---|---|---|
| Compraventas de vivienda en la Comunidad de Madrid | 5.037 (−2,6 % interanual) | Agosto de 2026 | Registradores |
| Compraventas de vivienda en España | 48.674 (+1,3 %) | Agosto de 2026 | Registradores |
| Compraventas de vivienda en la Comunidad de Madrid | 19.274 | Segundo trimestre de 2026 | Registradores |
| Compraventas de vivienda inscritas en España | 61.417 (−5,1 %) | Julio de 2026 | INE |
| Compraventas de vivienda inscritas en la Comunidad de Madrid | −11,3 % interanual | Julio de 2026 | INE |
| Compraventas de vivienda firmadas ante notario en España | 65.395 (−11,1 %) | Julio de 2026 | Notariado |
| Compras de vivienda financiadas con hipoteca | 56,1 % | Julio de 2026 | Notariado |
Fuentes: Colegio de Registradores (avance de agosto publicado el 5-10-2026 y Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre), INE (nota del 25-9-2026) y Consejo General del Notariado (datos de julio publicados el 30-9-2026). Los notarios cuentan escrituras firmadas; el INE y los registradores, inscripciones en el Registro de la Propiedad, que llegan semanas después. Por eso las cifras de un mismo mes no coinciden.
Un dato de esta tabla importa especialmente a quien vende: en julio, el 56,1 % de las compras de vivienda se financió con hipoteca. Más de la mitad de los compradores depende de que un banco les preste dinero, sean españoles o extranjeros residentes. Lo explicamos en «Venta de piso que se cae por la hipoteca: por qué pasa y cómo vender a quien sí puede comprar».
Precios en Madrid: cerca de máximos, pero con menos impulso
Menos operaciones no significa, por ahora, precios a la baja. Según idealista, la vivienda en venta en Madrid capital costaba en septiembre de 2026 una media de 6.458 euros por metro cuadrado, un 2,4 % más que un año antes, aunque un 2,4 % por debajo de su máximo histórico de abril (6.619 euros). En el conjunto de la Comunidad de Madrid, el precio fue de 5.065 euros, un 6,9 % más que un año antes y un 1,7 % por debajo de su máximo de junio.
| Fuente | Ámbito | Precio medio | Variación | Periodo |
|---|---|---|---|---|
| idealista (precio de anuncios) | Madrid capital | 6.458 €/m² | +2,4 % anual | Septiembre de 2026 |
| idealista (precio de anuncios) | Comunidad de Madrid | 5.065 €/m² | +6,9 % anual | Septiembre de 2026 |
| Registradores (compraventas inscritas) | Comunidad de Madrid | 4.477 €/m² | +1,6 % trimestral | Segundo trimestre de 2026 |
| Registradores (compraventas inscritas) | España | 2.487 €/m² (máximo histórico) | +9,2 % anual | Segundo trimestre de 2026 |
| Notariado (escrituras firmadas) | España | 2.112 €/m² | +7,7 % anual | Julio de 2026 |
Fuentes: idealista (informes de precios de septiembre de 2026 e idealista/news, 2-10-2026), Colegio de Registradores (Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026) y Consejo General del Notariado (julio de 2026, vía Alimarket). idealista mide lo que se pide en los anuncios; notarios y registradores, lo que se paga de verdad en las escrituras.
La lectura es doble. Los precios que se pagan en las escrituras siguen subiendo, y el precio registral del conjunto de España marca máximo histórico. Pero en Madrid capital los precios de anuncio llevan unos meses sin avanzar desde su pico de primavera. El mercado sigue respaldando precios altos, pero ya no perdona un precio de salida fuera de lo razonable. Nadie puede asegurar hacia dónde irán los precios, y conviene desconfiar de quien lo prometa.
El comprador extranjero que queda paga más: qué hay detrás de la cifra
Otro dato de los notarios ha llamado la atención: el no residente pagó de media 3.493 euros por metro cuadrado, frente a 2.102 euros del extranjero residente y 1.971 euros del comprador español. La diferencia entre no residentes y residentes llegó a 1.391 euros, frente a 1.210 un año antes. Los precios medios más altos los pagan compradores de Estados Unidos (3.948 euros), Suecia, Alemania, Suiza y Noruega.
Conviene no sacar conclusiones precipitadas. Son medias nacionales que reflejan sobre todo dónde y qué compra cada grupo: el no residente se concentra en zonas de costa de precio alto. No significa que el mismo piso de Madrid se venda más caro porque el comprador sea extranjero. Además, en Madrid ese comprador es casi siempre residente, y el residente extranjero paga de media una cifra cercana a la del español. Y algunas de las nacionalidades que más pagan, como la estadounidense, son de las que más han reducido sus compras.
La conclusión práctica: en Madrid no conviene fijar el precio esperando a un comprador extranjero que pague por encima del mercado, sino pensando en quien compra de verdad en tu zona, con datos de ventas reales y un precio que la tasación del banco pueda respaldar.
Cómo preparar la venta pensando en quién compra de verdad
Con un mercado que firma menos operaciones pero mantiene precios altos, la diferencia la marca la preparación. Esto es lo que recomendamos si vas a vender en Madrid:
- Pon el precio con datos de ventas reales de tu zona, no solo con lo que piden los anuncios vecinos. Un precio inflado alarga la venta y puede chocar con la tasación del banco del comprador.
- Ten la documentación lista antes de anunciar: la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el titular y si hay cargas, como una hipoteca o un embargo), el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago y el certificado de eficiencia energética.
- Enseña la vivienda como la buscaría quien va a vivir en ella: buenas fotos, plano con metros, gastos de comunidad e IBI, orientación y transporte cercano.
- Antes de la visita, pregunta cómo va a pagar el comprador: una preaprobación hipotecaria por escrito o un justificante de ahorros. Y en las arras (la señal que reserva la vivienda), pacta una condición de financiación clara.
- Si el comprador es extranjero, necesitará un NIE (número de identidad de extranjero), que el Ministerio del Interior asigna también a quienes se relacionan con España por intereses económicos; el residente ya suele tenerlo. Los pagos, siempre por transferencia desde una cuenta identificada.
- Pon plazos realistas en las arras, con margen para la tasación, la oferta del banco y la visita al notario.
Nada de esto depende de que vuelvan los compradores extranjeros, sino de que tu vivienda llegue al mercado con un precio creíble, los papeles en orden y un filtro previo que te ahorre visitas que no van a ninguna parte.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas compraron los extranjeros en España en el primer semestre de 2026?
Según el Consejo General del Notariado, 62.327 viviendas libres, un 13 % menos que en el primer semestre de 2025. Es el mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020. Los extranjeros firmaron el 18,3 % de todas las compraventas de vivienda, frente al 19,2 % de un año antes.
¿Cuánto ha bajado la compra de vivienda por extranjeros en Madrid?
En la Comunidad de Madrid, las compras de vivienda por extranjeros cayeron un 19,7 % en el primer semestre de 2026, una de las mayores caídas junto con Cantabria y Canarias. Los extranjeros residentes firmaron 3.912 compras en la región, y Madrid solo concentra el 1,5 % de las compras de no residentes.
¿Qué diferencia hay entre un comprador extranjero residente y uno no residente?
El residente es un extranjero que vive en España; el no residente compra desde fuera, a menudo una segunda vivienda. En el primer semestre de 2026, los residentes hicieron el 63,2 % de las compras de extranjeros y cayeron un 9,7 %; los no residentes, el 36,8 %, con una caída del 18 %.
¿Por qué los extranjeros no residentes pagan más por metro cuadrado?
Porque compran en otras zonas y otro tipo de vivienda: se concentran en la costa, sobre todo en la Comunitat Valenciana y Andalucía, donde buscan zonas de precio alto. Su media fue de 3.493 euros por metro cuadrado, frente a 2.102 euros del residente extranjero y 1.971 euros del comprador español. No quiere decir que una misma vivienda se venda más cara a un extranjero.
¿Van a bajar los precios de la vivienda en Madrid porque compran menos extranjeros?
Nadie puede asegurarlo. Los datos disponibles muestran precios todavía altos: según idealista, Madrid capital estaba en septiembre de 2026 en 6.458 euros por metro cuadrado, un 2,4 % más que un año antes, aunque un 2,4 % por debajo de su máximo de abril. En Madrid el peso del comprador no residente es pequeño, así que el mercado depende sobre todo del comprador nacional y residente.
¿Qué necesita un extranjero para comprar una vivienda en España?
Además de su documento de identidad, necesita un NIE, el número de identidad de extranjero, que también se asigna a quienes se relacionan con España por intereses económicos. Si va a pedir hipoteca, el banco estudiará su solvencia como la de cualquier cliente. Los pagos deben hacerse por medios bancarios identificables, como una transferencia.
¿Por qué no coinciden las cifras del Notariado, los Registradores y el INE?
Porque miden momentos distintos. Los notarios cuentan las escrituras el día que se firman; los registradores y el INE cuentan las inscripciones en el Registro de la Propiedad, que llegan semanas después. Por eso, por ejemplo, en julio de 2026 el Notariado contó 65.395 compraventas y el INE 61.417.
¿De qué nacionalidad son los extranjeros que más vivienda compran en España?
En el primer semestre de 2026, por primera vez, los compradores de Marruecos (4.960 compras) superaron a los de Reino Unido (4.541), seguidos de Italia, Rumanía y Alemania. Entre los no residentes destacan los compradores de Países Bajos, Alemania, Reino Unido y Polonia.
Fuentes
- La compraventa de vivienda por extranjeros disminuyó un 13,0% interanual, Centro de Información Estadística del Notariado (Consejo General del Notariado, 15 de octubre de 2026)
- La compraventa de vivienda por extranjeros cae un 13% y se queda en el 18,3% del total (Qué!, 15 de octubre de 2026)
- Los extranjeros reducen las compras de viviendas en España en pleno rally de precios (idealista/news, 15 de octubre de 2026)
- La compraventa de vivienda por extranjeros cae un 13% en el primer semestre, según los notarios (Forbes España, 15 de octubre de 2026)
- Vuelco en la compra de casas por extranjeros: los marroquíes adelantan a los ingleses y mayor caída desde la pandemia (El Debate, 15 de octubre de 2026)
- Frenazo a la compra extranjera de vivienda: ¿dónde se concentra y cuál es su nacionalidad? (EFE en Infobae, 17 de octubre de 2026)
- Las compraventas de viviendas y las hipotecas remontan en agosto, según los registradores (idealista/news, 5 de octubre de 2026)
- La compra de vivienda remonta un 1,3 % en agosto tras meses de caídas, según registradores (EFE en Infobae, 5 de octubre de 2026)
- Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026 (Colegio de Registradores, agosto de 2026)
- Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026, nota de prensa (INE, 25 de septiembre de 2026)
- La compraventa de viviendas cae en julio un 5,1% interanual, según el INE (Brainsre.news, 25 de septiembre de 2026)
- La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída, datos del Consejo General del Notariado (Alimarket, 30 de septiembre de 2026)
- Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026: cifras y barrios más caros (idealista/news, 2 de octubre de 2026)
- Evolución del precio de la vivienda en venta en Madrid Comunidad, septiembre de 2026 (idealista, informe de precios)
- Evolución del precio de la vivienda en venta en Madrid, septiembre de 2026 (idealista, informe de precios)
- Documentación de las personas extranjeras: Número de Identidad de Extranjero (Ministerio del Interior)