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Reducción del 100 % en el IRPF si bajas el alquiler más de un 5 %: la escala exacta, desde cuándo se aplica y qué pasa si no se convalida
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia la reducción del IRPF para los propietarios que alquilan vivienda: hasta el 100 % si al firmar un contrato nuevo bajan la renta más de un 5 % respecto a la última del contrato anterior, y menos si la mantienen o la suben. A 21 de octubre de 2026 te contamos la escala exacta tramo a tramo, desde qué fecha de firma se aplica, a quién no, ejemplos con un piso de 1.000 euros al mes y qué pasa si el decreto no se convalida el 12 de noviembre.
«Ya es oficial»: así resumía COPE el 20 de octubre la nueva reducción del IRPF para los propietarios que alquilan su vivienda. La medida es oficial desde que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó, el 7 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, que se aplica desde el día 8. Lo que todavía no es definitivo es su futuro: el decreto tiene que ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, en una votación prevista para el 12 de noviembre, y la nueva escala solo se aplica a los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026.
En este artículo, con lo que se sabe a 21 de octubre de 2026, explicamos la escala exacta tal como la recoge la Agencia Tributaria en su resumen oficial del decreto: qué porcentaje corresponde a cada caso, qué cambia respecto a las reglas actuales, ejemplos con números, a quién no se aplica, cuándo se nota en la declaración de la renta y qué conviene hacer si tu contrato termina pronto.
Qué se ha aprobado y por qué se dice que «ya es oficial»
El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Su artículo 6 modifica la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y, entre otras cosas, da una nueva redacción a la reducción por alquiler de vivienda del artículo 23.2. La misma escala ya figuraba en el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre; el Gobierno la volvió a incluir en este nuevo decreto. La Agencia Tributaria publicó el 7 de octubre una nota y un documento con las principales novedades fiscales.
…orientada a la rebaja de las rentas de los alquileres, el uso residencial de la vivienda y la estabilidad de los contratos.
Real Decreto-ley 29/2026, preámbulo
Qué es la reducción y sobre qué se calcula
La reducción no se aplica sobre el alquiler que cobras ni sobre el impuesto a pagar, sino sobre el rendimiento neto: lo que cobras en el año menos los gastos que la ley permite deducir, como el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses de la hipoteca, las reparaciones o la amortización del piso. Si ese resultado es positivo, la reducción le quita un porcentaje y solo el resto tributa en tu IRPF. Con un 100 %, ese alquiler no paga IRPF; con un 50 %, tributa la mitad. Se aplica a los alquileres de vivienda, es decir, al hogar habitual del inquilino; no a los alquileres de temporada ni a los turísticos.
La nueva escala, tramo a tramo
El caso principal es el del propietario que firma un nuevo contrato sobre una vivienda que ya tenía alquilada y que, en el momento de firmar, no es gran tenedor. Se compara la renta inicial del contrato nuevo con la última renta del contrato anterior, una vez aplicada su actualización anual. Según cuánto la bajes, la mantengas o la subas, la reducción es esta:
| Renta del nuevo contrato | Condición | Reducción |
|---|---|---|
| Rebaja de más del 5 % | Con el mismo inquilino, al terminar el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga; o con otro inquilino si la renta inicial está por debajo del límite máximo de precios aplicable (índice de referencia) | 100 % |
| Rebaja de más del 5 % | Vivienda en zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Rebaja de más del 5 % | Vivienda en zona tensionada | 90 % |
| Rebaja de más del 5 % | Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Rebaja de más del 5 % | Resto de casos | 70 % |
| Misma renta o rebaja de hasta el 5 % | La renta inicial no supera la última del contrato anterior | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | Respecto a la última renta del contrato anterior | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | Respecto a la última renta del contrato anterior | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | Respecto a la última renta del contrato anterior | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | Respecto a la última renta del contrato anterior | 20 % |
| Subida de más del 20 % | Respecto a la última renta del contrato anterior | 15 % |
Requisito común: que el propietario no sea gran tenedor al firmar. Si se cumplen varios casos, se aplica el porcentaje más alto. Fuente: Agencia Tributaria, «Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026», y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7-10-2026).
Hay otra escala para quien alquila una vivienda por primera vez y tampoco es gran tenedor, y algunos casos especiales que se mantienen o se añaden. La prórroga tácita es la que se produce cuando, al terminar el contrato, ninguna de las partes avisa y el alquiler sigue por las reglas del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
| Caso | Condición | Reducción |
|---|---|---|
| Primer alquiler de la vivienda | Renta inicial por debajo del límite máximo del índice de referencia | 100 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Zona tensionada | 90 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Primer alquiler de la vivienda | Renta inicial igual o superior al límite máximo del índice | 50 % |
| Alquiler social | Inquilino que es una Administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda al alquiler social, o vivienda incluida en un programa público con renta limitada | 70 % |
| Vivienda rehabilitada | Obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la firma | 60 % |
| Prórroga tácita (artículo 10.1 LAU) | Plazo mínimo de cinco años cumplido después del 1-12-2026, renta dentro del límite del índice y propietario que no es gran tenedor durante la prórroga | 80 % |
Fuente: Agencia Tributaria, «Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026» (octubre de 2026).
Dos detalles importantes para quien alquila en Madrid. Las zonas tensionadas son las que declara cada comunidad autónoma según la Ley de Vivienda de 2023, y a 30 de septiembre de 2026 ningún municipio de la Comunidad de Madrid estaba en la lista del BOE, según TaxDown; así que, mientras no cambie, los tramos del 95 % y el 90 % no se aplican aquí. Y el límite del índice de referencia es el del sistema estatal de índices de precios del alquiler, que publica el Ministerio de Vivienda; cómo se calcula ese límite para un piso concreto conviene comprobarlo con un asesor antes de fijar la renta.
Antes y después: qué cambia según lo que hagas con la renta
Hoy, para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, rige la escala de la Ley de Vivienda: un 90 % si se firma un contrato nuevo en zona tensionada bajando la renta más de un 5 %; un 70 % si es el primer alquiler en zona tensionada a un joven de 18 a 35 años o un alquiler social; un 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores, y un 50 % en el resto de casos. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el 60 % de siempre. Así cambian los casos más habituales para un propietario que no es gran tenedor:
| Situación | Reglas actuales | Nueva escala |
|---|---|---|
| Nuevo contrato con el mismo inquilino, al acabar los cinco años, bajando la renta más de un 5 %, fuera de zona tensionada | 50 % | 100 % |
| Lo mismo, en zona tensionada | 90 % | 100 % |
| Nuevo inquilino de 18 a 35 años, renta más de un 5 % más baja, por encima del índice y fuera de zona tensionada | 50 % | 85 % |
| Nuevo contrato con la misma renta | 50 % | 50 % |
| Nuevo contrato subiendo la renta un 10 % | 50 % | 30 % |
| Nuevo contrato subiendo la renta más de un 20 % | 50 % | 15 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años | 70 % | 95 % (100 % si la renta está por debajo del índice) |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % | 60 % |
Reglas actuales: artículo 23.2 de la Ley 35/2006 en la redacción de la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 26-5-2023. Nueva escala: contratos firmados desde el 1-12-2026, si el decreto se convalida (ver la fecha exacta más abajo).
Desde cuándo se aplica: el detalle del 1 de diciembre
La Agencia Tributaria dice que la nueva escala se aplica a los contratos «celebrados a partir de 1 de diciembre de 2026». A la vez, la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, en la versión del decreto, mantiene las reglas anteriores para los contratos firmados entre la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023, «y el 1 de diciembre de 2026». Como el día 1 aparece en las dos frases, un contrato firmado exactamente ese día queda en una zona dudosa. Por eso hay quien habla de contratos firmados «antes del 1 de diciembre» y quien habla de contratos firmados desde el 2.
Los contratos que ya están en marcha no cambian de régimen: siguen con el porcentaje del momento en que se firmaron. La excepción es la prórroga tácita: cuando el plazo mínimo de cinco años de un contrato termine después del 1 de diciembre de 2026 y el alquiler siga por prórroga tácita, el decreto prevé una reducción del 80 % durante la prórroga, siempre que la renta no supere el límite del índice y el propietario no sea gran tenedor.
Ejemplos con un piso de 1.000 euros al mes
Supongamos un piso alquilado por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año), con 3.000 euros al año de gastos deducibles, y un propietario que no es gran tenedor y tributa a un tipo marginal del 30 %. Ese tipo es solo un ejemplo: el tuyo depende de tus ingresos y de tu comunidad autónoma. El contrato anterior termina tras los cinco años y se firma uno nuevo:
| Escenario | Rendimiento neto | Reducción | IRPF del alquiler (30 %) | Te queda tras gastos e IRPF |
|---|---|---|---|---|
| Mantienes 1.000 €/mes | 9.000 € | 50 % | 1.350 € | 7.650 € |
| Bajas a 940 €/mes (-6 %) con el mismo inquilino, con la nueva escala | 8.280 € | 100 % | 0 € | 8.280 € |
| Bajas a 940 €/mes con las reglas actuales, fuera de zona tensionada | 8.280 € | 50 % | 1.242 € | 7.038 € |
| Nuevo inquilino de 30 años a 940 €/mes, por encima del índice, fuera de zona tensionada | 8.280 € | 85 % | 372,60 € | 7.907,40 € |
| Subes a 1.100 €/mes (+10 %), con la nueva escala | 10.200 € | 30 % | 2.142 € | 8.058 € |
Cálculo propio y simplificado: mismos gastos en todos los casos, sin otros ingresos ni deducciones. El IRPF es el que corresponde al alquiler con el tipo marginal del ejemplo.
En este ejemplo, bajar la renta un 6 % con la nueva escala deja al propietario 630 euros más al año que mantenerla (8.280 frente a 7.650) y 222 euros más que subirla un 10 % (8.058). Con un tipo marginal más bajo la ventaja se reduce, y con uno más alto aumenta. Si la renta baja muy por encima del 5 %, lo que se deja de cobrar puede superar el ahorro fiscal, así que conviene hacer la cuenta con tus propios números. Y recuerda que subir la renta tiene límites: en zonas tensionadas la ley los fija para los contratos nuevos y, hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual sin acuerdo no puede superar el 2 %.
A quién no se aplica
- Grandes tenedores: la escala por bajar, mantener o subir la renta, la del primer alquiler y el 80 % de la prórroga tácita exigen no serlo. Según la Ley de Vivienda, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros; en zonas tensionadas la comunidad puede bajar el límite a cinco. El resumen de la Agencia Tributaria no aclara si les corresponde algún otro porcentaje, como los de alquiler social o vivienda rehabilitada.
- Contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026: mantienen el régimen con el que se firmaron (50 %, 60 %, 70 % o 90 %, según el caso, o el 60 % de los anteriores a mayo de 2023).
- Alquileres que no son vivienda habitual del inquilino, como los de temporada o los turísticos.
- Rentas que no declares y que después regularice Hacienda en una comprobación, y contratos que incumplan los límites de la ley, por ejemplo si se cobran al inquilino los gastos de gestión o de formalización del contrato.
- Cualquier contrato, si el decreto no se convalida: la nueva escala no llegaría a aplicarse.
Cuándo se nota en tu declaración de la renta
No hay que pedirla aparte: la reducción se aplica en la declaración del IRPF del año en que cobras el alquiler. Un contrato firmado en diciembre de 2026 solo aporta ese mes a la declaración de 2026, que se presenta en la primavera de 2027; el primer año completo con la nueva escala será la declaración de 2027. Guarda el contrato anterior, los recibos con la última renta actualizada, la prueba de la edad del inquilino si aplicas los tramos de jóvenes y, si es tu caso, la consulta del índice de referencia en la fecha de la firma.
Qué pasa si el decreto no se convalida el 12 de noviembre
Si la Diputación Permanente no lo convalida, el Real Decreto-ley 29/2026 queda derogado desde que el acuerdo se publique en el BOE. Como la nueva escala empieza a aplicarse a contratos de diciembre, en ese caso no llegaría a aplicarse a ninguno y seguirían las reglas actuales: 50 % con carácter general y los porcentajes especiales de la Ley de Vivienda. Si se convalida, la escala se aplicará a los contratos de diciembre en adelante; el texto aún podría cambiar si después se tramita como proyecto de ley.
Sobre el resultado hay posturas distintas. El Gobierno presenta las nuevas reducciones como una forma de bajar los alquileres y dar estabilidad a los contratos. Según Europa Press, el 2 de octubre PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra del decreto anterior, el 26/2026, y en la Diputación Permanente PP, Vox y Junts suman 34 votos frente a los 35 del resto de grupos, por lo que el Gobierno confía en sacar adelante este decreto. A 21 de octubre de 2026, la fecha del 12 de noviembre es una previsión.
Si tu contrato vence pronto: qué conviene hacer
- Apunta la fecha de vencimiento y la última renta actualizada: es la referencia para calcular si bajas más de un 5 %, la mantienes o la subes.
- Comprueba si ya se han cumplido los cinco años del plazo mínimo: el 100 % con el mismo inquilino lo exige.
- Haz números con tu asesor con tu rendimiento neto y tu tipo marginal, y compara bajar, mantener o subir.
- Si te interesa la nueva escala, espera a conocer la votación del 12 de noviembre y firma el contrato nuevo a partir del 2 de diciembre.
- Ten en cuenta la prórroga extraordinaria del mismo decreto: el inquilino al corriente de pago puede pedir alargar por años, hasta dos más, los contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028; en ese caso no hay contrato nuevo.
- Si no quieres renovar, revisa con un abogado los plazos de aviso, porque pueden cambiar si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026.
- Declara todo lo que cobres: la reducción no se aplica a las rentas que regularice Hacienda.
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Cuando una rebaja de la renta puede convertirse en un ahorro fiscal, lo que más tranquilidad da al propietario es saber con quién firma y que el contrato quede bien documentado. Por eso Llavely es el alquiler al revés: el inquilino crea una vez su perfil verificado, con su identidad y sus ingresos comprobados (si algo no cuadra, lo revisa una persona del equipo), y son los propietarios y las agencias quienes le invitan a ver su vivienda. Es gratis para inquilinos, propietarios y agencias, con todas las funciones; para el inquilino, siempre gratis.
Seamos honestos: ninguna plataforma decide qué reducción te corresponde ni cambia lo que diga la ley, y la nueva escala depende de la votación del 12 de noviembre. Lo que sí hacemos es que las dos partes empiecen con información comprobada. El alquiler ya está abierto en las provincias de Madrid y Barcelona: si buscas piso, crea tu perfil gratis; si eres propietario o agencia, publica tu vivienda gratis. Puedes pegar el texto del anuncio que ya tienes, y una persona del equipo revisa cada vivienda en menos de 24 horas antes de publicarla. En el resto de España hay lista de espera: apúntate con tus zonas y te avisamos por correo cuando abramos en ellas. Y si te planteas vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, ya puedes hacerlo con nosotros por un 2,5 % + IVA, solo si vendes, y pedir tu valoración gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la reducción del 100 % en el IRPF por alquilar?
Es el porcentaje máximo de la nueva reducción del Real Decreto-ley 29/2026 sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda (lo que cobras menos los gastos deducibles). Con un 100 %, ese rendimiento no tributa en el IRPF. Se aplica a propietarios que no son grandes tenedores y firman un contrato nuevo con una renta más de un 5 % inferior a la última del contrato anterior, con el mismo inquilino al acabar el plazo mínimo de cinco años o con otro si la renta queda por debajo del límite del índice de referencia.
¿Desde cuándo se aplica la nueva reducción del IRPF por alquiler?
A los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026, según la Agencia Tributaria, siempre que el decreto se convalide. Como la disposición transitoria mantiene las reglas anteriores para los contratos firmados hasta el 1 de diciembre, lo prudente es firmar desde el 2 de diciembre si quieres la nueva escala.
¿Qué reducción tengo si mantengo o subo el alquiler?
Si la renta del nuevo contrato no supera la última del anterior, un 50 %. Si sube, la reducción baja: 40 % con una subida de hasta el 5 %, 30 % hasta el 10 %, 25 % hasta el 15 %, 20 % hasta el 20 % y 15 % si sube más de un 20 %.
¿Se aplica a mi contrato de alquiler actual?
No. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen el régimen con el que se firmaron: en general, un 50 % desde el 26 de mayo de 2023, con porcentajes especiales del 60 %, 70 % o 90 %, y un 60 % para los anteriores a esa fecha. La excepción es la prórroga tácita: si el plazo mínimo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026, la reducción será del 80 % durante la prórroga, con renta dentro del índice y sin ser gran tenedor.
¿Qué es un gran tenedor a efectos de esta reducción?
El decreto remite a la Ley de Vivienda de 2023: es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar el límite a cinco inmuebles. Los grandes tenedores quedan fuera de la nueva escala.
¿En Madrid se puede conseguir el 95 % o el 90 %?
Esos tramos exigen que la vivienda esté en una zona tensionada. A 30 de septiembre de 2026, ningún municipio de la Comunidad de Madrid figuraba en la lista del BOE, según TaxDown. Mientras no cambie, en Madrid se pueden aplicar el 100 %, el 85 % (inquilino de 18 a 35 años), el 70 % y los demás tramos que no dependen de la zona.
¿Qué pasa con la reducción si el decreto no se convalida?
El Real Decreto-ley 29/2026 quedaría derogado desde la publicación del acuerdo en el BOE. Como la nueva escala solo afecta a los contratos firmados desde diciembre, no llegaría a aplicarse y seguirían las reglas actuales, con un 50 % general. La votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026.
¿Cuándo noto el ahorro en la declaración de la renta?
La reducción se aplica en la declaración del IRPF del año en que cobras el alquiler, sin solicitud aparte. Un contrato firmado en diciembre de 2026 solo cuenta ese mes en la declaración de 2026, que se presenta en 2027; el primer año completo será la declaración de 2027.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE, 7 de octubre de 2026)
- Real Decreto-ley 29/2026, texto consolidado en PDF (BOE, 7 de octubre de 2026)
- Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Agencia Tributaria, octubre de 2026)
- Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 (Agencia Tributaria, 7 de octubre de 2026)
- Real Decreto-ley 26/2026, parte fiscal: texto comparado de la Ley del IRPF (Primera Lectura Ediciones, 2026)
- Cuadro comparativo de la Ley del IRPF tras la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (fiscal-impuestos.com)
- Cómo cambian las reglas impositivas para los alquileres: hasta un 100% de reducción para los caseros (Economist & Jurist, 8 de octubre de 2026)
- El casero que baje el alquiler al renovar podrá aplicar una reducción del 100% en el IRPF (Qué!, 19 de octubre de 2026)
- Novedades fiscales en el alquiler: qué cambia y desde cuándo (OCU, 19 de octubre de 2026)
- El Congreso prevé votar los decretos de vivienda un día después de la huelga general y la víspera de la campaña (Europa Press en Infobae, 16 de octubre de 2026)
- Arrendador gran tenedor: consecuencias a raíz de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Sepín, 16 de noviembre de 2023)
- Zonas tensionadas: qué son, dónde hay y cómo saber si tu vivienda está en una (TaxDown, actualizado el 13 de octubre de 2026)