Decretos de vivienda el 12 de noviembre: qué se vota, qué está ya en vigor y qué pasa con tu alquiler si no se convalidan

El 12 de noviembre de 2026 es la fecha prevista para que la Diputación Permanente del Congreso vote si convalida o no los dos decretos de vivienda que aprobó el Consejo de Ministros el 6 de octubre y publicó el BOE al día siguiente: el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda. La fecha la publicaron Europa Press y otros medios el 16 y el 17 de octubre; a 20 de octubre de 2026 sigue siendo una previsión.

De esa votación depende que sigan vigentes muchas reglas que ya se aplican al alquiler desde el 8 de octubre y que llegue a aplicarse la renovación de los contratos por periodos de cinco o siete años. El detalle de cada medida ya lo contamos en «Pequeños caseros ante los nuevos decretos de vivienda»; aquí nos centramos en el calendario: qué se vota, qué está en vigor, qué pasa en cada escenario y qué conviene revisar.

Qué se vota el 12 de noviembre

Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que aprueba el Consejo de Ministros en casos de urgencia. Se aplica desde la fecha que él mismo fija, pero el Congreso tiene que ratificarlo, es decir, convalidarlo, en un plazo muy corto. Como las Cortes están disueltas por la convocatoria de elecciones generales, esa votación no la hace el Pleno, sino la Diputación Permanente, el órgano que mantiene algunas funciones del Congreso entre una legislatura y la siguiente.

No es la primera vez que se votan estas medidas. El 2 de octubre, el Pleno del Congreso no convalidó los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que quedaron derogados, y el 6 de octubre el Consejo de Ministros aprobó los dos nuevos decretos con un contenido muy parecido. El 12 de noviembre se votará cada uno por separado, así que puede salir adelante uno, los dos o ninguno. Según el Reglamento del Congreso, los votos a favor cuentan para convalidar y los votos en contra, para derogar.

El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación.

Constitución Española, artículo 86.2

Ese plazo es de «treinta días siguientes a su promulgación», según la Constitución y el artículo 151 del Reglamento del Congreso. En días naturales terminaría a principios de noviembre, antes del 12. La diferencia está en cómo cuenta el Congreso: su Reglamento computa los plazos en días hábiles, y la Cámara incluye los sábados pero no los domingos ni los festivos, desde el día siguiente a la publicación en el BOE. Así, el plazo se alarga hasta mediados de noviembre, aunque la prensa recoge que el Congreso no ha precisado el cómputo exacto para estos decretos.

Qué está ya en vigor y qué no

Los dos decretos no están en la misma situación. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026, aunque varias de sus medidas tienen fechas posteriores. El Real Decreto-ley 28/2026 todavía no se aplica: su texto dice que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, tres días después de la votación prevista. Esta tabla resume las principales medidas a 20 de octubre de 2026:

Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7-10-2026); Agencia Tributaria, «Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026»; Economist & Jurist (15-10-2026) para la fecha de los coeficientes de la plusvalía. «En vigor» quiere decir que se aplica hoy; todas las medidas del 29/2026, también las que ya se aplican, dependen de que se convalide.

Qué pasa si se convalidan

Si la Diputación Permanente convalida el Real Decreto-ley 29/2026, sus medidas siguen aplicándose sin interrupción y llegan las que tienen fecha posterior: el IVA del 10 % para los pisos amueblados alquilados 30 noches o menos y los nuevos coeficientes de la plusvalía desde el 1 de diciembre de 2026, la nueva reducción del IRPF para los contratos que se firmen desde diciembre y la nueva escala de imputación de rentas desde el 1 de enero de 2027. El acuerdo de convalidación se publica en el BOE.

Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, entrará en vigor el 15 de noviembre. El Reglamento del Congreso permite además que, tras la convalidación, se acuerde tramitar un decreto como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, y que la Diputación Permanente lo haga con los decretos aprobados entre legislaturas; en ese caso, el texto podría cambiar más adelante. Para los contratos que ya están en marcha, el 28/2026 fija estas reglas de transición:

• Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes el 15 de noviembre, para los vencimientos posteriores a esa fecha.
• Los avisos de no renovación enviados válidamente antes de la publicación del decreto, el 7 de octubre, mantienen su efecto y no dan derecho a indemnización. El decreto no dice lo mismo de los avisos posteriores.
• Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con un mínimo de cuatro meses de antelación, en lugar de seis.
• Los contratos que ya estén en el periodo de prórroga de la ley anterior siguen en él hasta que termine; después se les aplican las reglas nuevas.
• Los contratos en tácita reconducción (cuando, terminado el contrato, el inquilino sigue en la vivienda con el consentimiento del propietario) pasan a las reglas nuevas en su primer vencimiento tras el 15 de noviembre.

Qué pasa si no se convalidan

Un decreto que no se convalida queda derogado, como ocurrió el 2 de octubre con los decretos 26/2026 y 27/2026. El acuerdo de derogación también se publica en el BOE, y es esa publicación la que marca el momento en que el decreto deja de estar en vigor. Si el Real Decreto-ley 28/2026 no se convalida y la derogación se publica antes del 15 de noviembre, no llegará a aplicarse ningún día. Lo mismo pasaría con las medidas del 29/2026 que tienen fecha posterior, como el IVA del 10 %, los coeficientes de la plusvalía o la nueva reducción del IRPF.

¿Y los contratos que se firmen, o los cambios que se hagan, mientras el 29/2026 está en vigor? La regla general que explican los juristas es que la falta de convalidación no anula el decreto, sino que lo deroga hacia el futuro: lo hecho mientras estuvo en vigor se considera válido y eficaz, y la norma deja de aplicarse desde la publicación en el BOE. Así lo explicaba el jurista Juan Alfonso Santamaría Pastor sobre un decreto no convalidado en enero de 2025, aunque advertía de que la cuestión «no es enteramente pacífica». En el mismo sentido se pronuncia un análisis de Economist & Jurist de octubre de 2026 sobre el propio 29/2026.

Hay un precedente en el alquiler. El Real Decreto-ley 21/2018, que alargó la duración de los contratos, estuvo en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta que se publicó su derogación en el BOE, en enero de 2019. Los contratos firmados en ese periodo, recordaba entonces la web Notarios y Registradores, «conservan su vigor».

Lo que no resuelve la regla general son las situaciones a medio camino: una actualización de renta que toque después de la derogación, una prórroga extraordinaria pedida pero que aún no ha empezado o un contrato de temporada firmado con las reglas nuevas. A veces lo aclara una norma posterior: el propio Real Decreto-ley 29/2026 mantiene válidas las solicitudes de prórroga extraordinaria hechas con un decreto anterior, el 8/2026. Si te ves en uno de estos casos, guarda toda la documentación y consulta a un abogado.

Propietarios: qué revisar antes y después del 12 de noviembre

• Si firmas un contrato ahora, hazlo con las reglas en vigor desde el 8 de octubre. Un alquiler de temporada necesita una causa real y acreditable de desplazamiento, como un traslado temporal por trabajo o estudios, que conviene dejar documentada; sin ella, se trata como vivienda habitual.
• Si alquilas por habitaciones, comprueba que la suma de las rentas no supera la del piso entero.
• Antes de actualizar la renta, revisa el tope del 2 % sin acuerdo hasta el 31 de diciembre de 2027.
• Si tu contrato vence después del 15 de noviembre y no quieres renovar, revisa los plazos de aviso con un abogado, con la ley actual y con el 28/2026 por si se convalida. Envía el aviso por un medio que deje constancia, como un burofax.
• Si alquilas pisos amueblados por 30 noches o menos, habla con tu asesor fiscal antes del 1 de diciembre: si el 29/2026 sigue vigente, pasan a tributar al 10 % de IVA, salvo que sea tu vivienda habitual.
• Si firmas un contrato nuevo en diciembre, ten a mano la renta del anterior: la nueva reducción del IRPF depende, entre otras cosas, de si la bajas, la mantienes o la subes.
• Después del 12, mira el BOE: la publicación del acuerdo decide qué reglas se aplican y desde cuándo.

Inquilinos: qué revisar antes y después del 12 de noviembre

• Si tu contrato termina pronto, infórmate de la prórroga extraordinaria del 29/2026, que permite alargar determinados contratos de vivienda habitual por años, hasta dos más. Pídela por escrito y guarda la prueba del envío.
• Si te llega una subida, comprueba que, sin tu acuerdo, no supera el 2 %.
• No tienen que cobrarte los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, ni los impuestos asociados a la vivienda.
• Un contrato «de temporada» para vivir de forma estable, sin causa real de desplazamiento, se trata como alquiler de vivienda habitual, con sus plazos y derechos.
• Si tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros, guarda los justificantes de pago: la nueva deducción estatal es del 10 % de lo pagado, con una base de hasta 11.630 euros al año (menos si superas 23.007,20 euros), y exige no tener otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos medio año.
• Si tu contrato vence después del 15 de noviembre, el resultado del 12 decide si se renueva por periodos de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, o si sigue con las reglas actuales.
• Si algún decreto decae, no firmes renuncias ni cambios con prisas: guarda copia de todo y pide consejo a un abogado o a una asociación de inquilinos o de consumidores.

Qué mirar el día de la votación

• Si la sesión se celebra el 12 de noviembre o cambia de fecha.
• El resultado de cada decreto por separado: puede convalidarse uno y el otro no.
• Si se acuerda tramitar alguno como proyecto de ley, lo que permitiría cambiar su texto más adelante.
• La fecha en que el BOE publica el acuerdo, que es la que cuenta para saber desde cuándo se aplica o deja de aplicarse cada norma.
• El 15 de noviembre, día en que entraría en vigor el 28/2026 si se convalida.

Llavely y el alquiler

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Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
2. Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
3. Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Agencia Tributaria, octubre de 2026)
4. Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 (Agencia Tributaria, 7 de octubre de 2026)
5. Reglamento del Congreso de los Diputados, título VI, artículo 151: convalidación o derogación de reales decretos-leyes (Congreso de los Diputados)
6. Artículo 86 de la Constitución Española: decretos-leyes (Red Opositor)
7. El Congreso prevé votar los decretos de vivienda un día después de la huelga general y la víspera de la campaña (Europa Press en Infobae, 16 de octubre de 2026)
8. Los dos nuevos decretos de vivienda se votarán previsiblemente el 12 de noviembre (NoticiasTrabajo, 16 de octubre de 2026)
9. El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda: las claves de la sesión (Moncloa.com, 17 de octubre de 2026)
10. Así quedan las medidas de vivienda con el Real Decreto-ley 28/2026 (Garrigues, 8 de octubre de 2026)
11. Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda (Economist & Jurist, 15 de octubre de 2026)
12. Revalorización de las pensiones: situación legal tras su periplo parlamentario, por Juan Alfonso Santamaría Pastor (El Derecho, 5 de febrero de 2025)
13. Derogado el Real Decreto Ley de Alquileres (Notarios y Registradores, 22 de enero de 2019)
14. Por qué siguen siendo obligatorias las mascarillas en el exterior: el decreto se tiene que convalidar en 30 días hábiles (Maldita, 25 de enero de 2022)