Pequeños caseros ante los nuevos decretos de vivienda: por qué muchos se plantean vender y qué cambia para inquilinos y propietarios

Octubre de 2026 está siendo el mes más movido para el alquiler desde la aprobación de la Ley de Vivienda. En apenas diez días, el Gobierno aprobó dos decretos ley, el Congreso los rechazó, se convocaron elecciones generales para el 29 de noviembre y el Consejo de Ministros volvió a aprobar las medidas, esta vez en dos nuevos decretos que tendrá que convalidar la Diputación Permanente. Uno de ellos ya está en vigor desde el 8 de octubre.

En medio de ese vaivén, una parte de los propietarios particulares, los llamados pequeños caseros, se está planteando dejar de alquilar. Según publicó elEconomista el 12 de octubre, el 30 % de los socios de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) afirma que piensa retirar sus viviendas del mercado del alquiler, ya sea para venderlas o para darles otro uso. En este artículo ampliamos esa noticia con el contenido de los decretos, los datos del mercado y lo que significa todo ello para quien alquila y para quien busca casa.

Lo que cuentan los propietarios

La presidenta de ASVAL, Helena Beunza, explicó a elEconomista que la asociación ha recibido «innumerables correos» de propietarios preocupados desde que se conocieron las medidas. Su previsión no es una salida en bloque, sino una caída escalonada de la oferta: muchos caseros esperarán a que termine el contrato en vigor y, llegado ese momento, decidirán si renuevan, venden o dejan la vivienda para uso propio o familiar. Beunza insiste en que lo que más pesa es la seguridad jurídica y advierte de que recuperar la confianza del propietario particular «va a costar mucho».

Desde el lado de la intermediación, el consejero delegado de Century 21 España, Ricardo Sousa, señaló en la misma información que una parte de las viviendas que están entrando a la venta en sus oficinas procede de pisos que hasta ahora estaban alquilados.

El mercado del alquiler es muy reactivo.

Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 España, en elEconomista

No todos los datos apuntan, por ahora, en la misma dirección. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, matizó que todavía no se aprecia un aumento significativo de viviendas a la venta en el portal. Lo que sí han detectado es otro movimiento: los anuncios de alquiler de habitaciones han subido un 8,5 % desde el 1 de octubre. Es decir, por ahora la reacción visible es más un cambio en la forma de alquilar que una oleada de ventas, aunque es pronto para sacar conclusiones.

Quiénes son los pequeños caseros

En España el alquiler está, sobre todo, en manos de particulares. Un informe del Ministerio de Consumo elaborado con el CSIC a partir de datos fiscales de 2023 contabiliza 2,57 millones de viviendas alquiladas por personas físicas, frente a 1,9 millones en 2016. El 4,9 % de la población declara ingresos por alquilar una vivienda.

El mismo estudio distingue entre quien alquila una sola vivienda y quien alquila dos o más. De las viviendas que alquilan los particulares, el 52,8 % pertenece a personas con dos o más pisos alquilados; el resto, a caseros con un único piso. Sumando a los particulares con varios pisos, las empresas y las entidades públicas, el 61 % del alquiler está en manos de quien tiene más de una vivienda arrendada. Por el otro lado, según Fotocasa, el 82 % de los propietarios de España tiene una única vivienda.

Fuente: Ministerio de Consumo y CSIC, Panel de Hogares de 2023 (solo viviendas alquiladas por personas físicas).

Para este perfil, el alquiler suele ser un complemento de ingresos o un ahorro para la jubilación. Un impago prolongado, una obra imprevista o la imposibilidad de recuperar la vivienda cuando la necesitan pesan mucho más que en una cartera de cientos de pisos. Por eso los cambios en la duración de los contratos y en las condiciones para recuperar la vivienda les afectan especialmente.

Cómo hemos llegado hasta aquí

1. 29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba dos decretos ley de vivienda, uno de medidas sobre alquiler, temporada y fiscalidad y otro sobre la duración de los contratos.
2. 2 de octubre: el Pleno del Congreso rechaza los dos decretos con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN, por lo que quedan derogados.
3. 5 de octubre: el presidente del Gobierno anuncia elecciones generales para el 29 de noviembre. Con las Cortes disueltas, la convalidación de decretos pasa a la Diputación Permanente.
4. 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba dos nuevos decretos, el Real Decreto-ley 28/2026, de estabilidad de los contratos, y el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas para la función social de la vivienda. Se publican en el BOE el 7 de octubre.
5. 8 de octubre: entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
6. 15 de noviembre: entraría en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, siempre que antes lo convalide la Diputación Permanente.

La Diputación Permanente tiene 69 miembros, así que cada decreto necesita 35 votos. Según los recuentos publicados, el decreto de medidas reúne apoyos suficientes, mientras que el de prórrogas automáticas depende del PNV, que ha anunciado su voto en contra. Si un decreto no se convalida, queda derogado, como ocurrió el 2 de octubre.

El decreto de estabilidad: contratos que se renuevan solos

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es la medida que más preocupa a los propietarios particulares, porque cambia lo que ocurre cuando termina el plazo mínimo de cinco años, o siete si el casero es una empresa. Si se convalida, se aplicará a los contratos que venzan a partir del 15 de noviembre de 2026.

• Prórrogas automáticas: al terminar el plazo mínimo, el contrato se renueva por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, salvo que alguna de las partes comunique que no quiere renovar.
• Preaviso: el propietario debe avisar con seis meses de antelación, en lugar de los cuatro actuales. El inquilino sigue avisando con dos meses.
• Indemnización: si el propietario no renueva, debe pagar al inquilino la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor más alto del índice estatal de referencia para esa vivienda, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella.
• Casos sin indemnización: que el propietario, persona física, necesite la vivienda para él, para familiares hasta segundo grado o para su excónyuge tras una sentencia de separación o divorcio, siempre que la ocupe en tres meses; que el inquilino no haya vivido en ella más de seis de los últimos doce meses; que tenga otra vivienda adecuada en el mismo municipio; que se firme un contrato nuevo; o que el inquilino rechace una oferta formal de contrato nuevo de cinco o siete años.
• Prórrogas especiales: hasta un año más para hogares vulnerables con informe de servicios sociales, obligatoria para los grandes tenedores, y prórrogas anuales de hasta tres años en zonas tensionadas.
• Transición: los avisos de no renovación enviados antes de la publicación del decreto mantienen sus efectos y no generan indemnización.

El decreto de medidas: lo que ya está en vigor

El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre, aunque también necesita la convalidación de la Diputación Permanente para seguir vigente. Estas son sus principales medidas sobre el alquiler:

• Prórroga extraordinaria: los contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse por periodos anuales hasta dos años más, a petición del inquilino que esté al corriente de pago.
• Límite a la actualización de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo, la subida anual no puede superar el 2 %. Si la renta ya está por encima del índice de referencia, no se puede subir.
• Alquiler de temporada: exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual, una duración de más de 31 días y, por regla general, de no más de doce meses. Encadenar más de dos contratos con el mismo inquilino convierte el primero en un contrato de vivienda habitual.
• Habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones de un piso no puede superar la renta de la vivienda completa.
• Gastos: el propietario no puede repercutir al inquilino los gastos de gestión y formalización del contrato ni el IBI.
• Desahucios: se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con medidas pensadas sobre todo para grandes tenedores y fondos. Según el análisis de Legálitas, la suspensión no se aplica a propietarios con dos viviendas o menos.
• Compras de grandes tenedores: hasta 2030 se limitan las compras por debajo del 70 % del valor de mercado por parte de grandes tenedores y de los compradores de carteras de deuda.

Los cambios fiscales que afectan a caseros e inquilinos

Una parte importante del decreto es fiscal. Para el propietario que se pregunta si le conviene seguir alquilando, vender o dejar el piso vacío, estas son las medidas que más cuentan:

• Nueva reducción en el IRPF por alquilar: para los contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026, una escala de hasta el 100 % que premia bajar la renta, renovar con el mismo inquilino o ajustarse al índice de referencia. Si la renta inicial sube respecto a la anterior, la reducción baja. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre mantienen los porcentajes de antes.
• Pisos vacíos: desde 2027, la renta que se imputa en el IRPF por una vivienda vacía pasa a una escala progresiva del 1,1 % al 3 % del valor catastral.
• IBI: los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150 % a viviendas vacías y turísticas, siempre que aprueben una ordenanza.
• Venta a la Administración: nueva exención de la ganancia patrimonial cuando se vende una vivienda a una entidad pública para vivienda social o asequible.
• Inquilinos: vuelve la deducción estatal del 10 % del alquiler para quien tenga una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros al año, es decir, hasta 1.163 euros de deducción.
• Alquiler turístico: IVA del 10 % para los alquileres de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026.

El Gobierno defiende que el conjunto da estabilidad a los inquilinos, frena las subidas y premia a quien alquila a precios moderados. Las asociaciones de propietarios y buena parte del sector sostienen que la incertidumbre y la dificultad para recuperar la vivienda reducirán todavía más la oferta. Ambas posiciones coinciden en que el problema de fondo es la falta de vivienda disponible.

Lo que dicen los datos del mercado

La oferta de alquiler permanente lleva años bajando. Según idealista, los anuncios de alquiler de larga duración pasaron de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025, un 44 % menos. La Comunidad de Madrid perdió más de la mitad de su oferta, un 54 %, y Barcelona un 83 %. Mientras tanto, la demanda relativa se ha multiplicado por cinco y la renta media ha subido más de un 45 % desde 2018.

Fuente: idealista, anuncios de alquiler permanente (sin temporada ni habitaciones), recogido por Artículo 14 el 7 de octubre de 2026. Son anuncios, no viviendas físicas.

En precios, el último informe de idealista muestra un mercado que empieza a frenar. En septiembre de 2026 el alquiler costaba de media 15,1 euros por metro cuadrado, un 5,6 % más que un año antes, pero un 0,4 % menos que en junio: la primera bajada trimestral desde el tercer trimestre de 2021. La Comunidad de Madrid sigue siendo la región más cara, con 21,6 euros por metro cuadrado.

Fuente: idealista, informe de precios de septiembre de 2026.

Sobre la reacción inmediata a los decretos, conviene ser prudentes. En los días siguientes a su anuncio circularon en redes cifras de miles de anuncios desaparecidos en pocas horas que no se han podido verificar. El dato más sólido es el del Observatorio del Alquiler, que estima 4.290 viviendas de alquiler menos en toda España entre el 28 y el 30 de septiembre, un 4 % por debajo de la tendencia, y 808 menos en la Comunidad de Madrid. El propio observatorio advierte de que todavía no se puede atribuir toda la caída a las nuevas normas y recuerda que desde 2023 han salido del mercado más de 120.000 viviendas de alquiler.

Vender o seguir alquilando: qué pesa en la decisión

Cada caso es distinto y depende de la situación personal y fiscal de cada propietario. Aun así, hay varios puntos que conviene revisar antes de decidir:

• Si el piso tiene inquilino, venderlo no termina el contrato: el comprador se subroga y el inquilino conserva sus derechos. Un piso con inquilino suele venderse más despacio y con descuento frente a uno vacío.
• Cuánto le queda al contrato y en qué fecha vence: con el nuevo decreto, si se convalida, el preaviso para no renovar pasa a seis meses y puede haber indemnización.
• La fiscalidad de la venta: la ganancia patrimonial tributa en el IRPF y, además, se paga la plusvalía municipal. Hay que comparar ese coste con lo que deja el alquiler después de impuestos.
• Dejarlo vacío tiene un coste creciente: la imputación de rentas en el IRPF sube desde 2027 y algunos ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI.
• El riesgo de impago y de daños: es lo que más preocupa a los pequeños caseros y se reduce mucho conociendo bien al inquilino antes de firmar.
• La incertidumbre política: el decreto de estabilidad puede no convalidarse y, tras las elecciones del 29 de noviembre, el marco puede volver a cambiar. Tomar una decisión irreversible con prisas rara vez es buena idea.

Y para quien busca piso de alquiler

Para los inquilinos que ya tienen contrato, el decreto en vigor trae ventajas claras: la posibilidad de pedir hasta dos años de prórroga si el contrato termina antes de 2029, un límite del 2 % a las subidas hasta finales de 2027, la deducción del 10 % en el IRPF para rentas bajas y medias y la prohibición de que les repercutan el IBI o los gastos de gestión.

Para quien busca piso, en cambio, el escenario es más difícil. Si parte de los propietarios retira su vivienda o espera a ver qué pasa, la competencia por cada anuncio seguirá siendo muy alta. En ese contexto, tener la documentación preparada y un perfil claro, con ingresos, situación laboral y referencias, marca la diferencia para que un propietario confíe en ti.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Los pequeños caseros arrancan una oleada de ventas de pisos en alquiler por el miedo a los decretos (elEconomista, 12 de octubre de 2026)
2. Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE)
3. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, texto consolidado (BOE)
4. Estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (Derecho Local, octubre de 2026)
5. Más protección y ampliación de la oferta de vivienda asequible con las novedades del nuevo Real Decreto Ley (Legálitas, octubre de 2026)
6. Royal Decree-Laws 28/2026 and 29/2026 published in the Spanish Official State Gazette (Squire Patton Boggs, octubre de 2026)
7. La mayoría de los diputados en el Congreso tumba los dos decretos de vivienda (idealista, 2 de octubre de 2026)
8. Qué es la Diputación Permanente y qué pasa con los decretos de vivienda (Maldita, 7 de octubre de 2026)
9. Lo que sabemos sobre la desaparición de anuncios de alquiler tras los decretos (Maldita, 5 de octubre de 2026)
10. El precio del alquiler sube un 5,6 % anual en septiembre, pero cae en el último trimestre (idealista, 1 de octubre de 2026)
11. La oferta de alquiler se desploma un 44 % desde 2018: casi 393.000 anuncios menos (Artículo 14, 7 de octubre de 2026)
12. El 61 % de las viviendas en alquiler están en manos de multiarrendadores particulares y personas jurídicas (Forbes España, 23 de abril de 2026)
13. El 82 % de los propietarios en España posee solo una vivienda, según Fotocasa (Forbes España, 10 de julio de 2025)
14. Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)