Comisión inmobiliaria en Madrid 2026: cuánto se paga por vender un piso y cómo ahorrar

Vender un piso en Madrid es, para muchas familias, la operación económica más grande de su vida. Y hay una partida que a menudo se mira tarde y mal: la comisión inmobiliaria. Con un precio medio de 6.458 €/m² en la ciudad de Madrid en septiembre de 2026, según idealista, cada punto de comisión puede suponer varios miles de euros.

En esta guía repasamos cuánto cobra de verdad una inmobiliaria por vender un piso en Madrid, con datos de la OCU y de portales especializados; cuánto supone en euros; quién la paga y cuándo; qué es la doble comisión; qué gastos ocultos aparecen con más frecuencia y qué dice la normativa de consumo. Al final tienes una lista para revisar la hoja de encargo. El proceso completo de venta lo encontrarás en nuestra guía «Cómo vender un piso en Madrid en 2026».

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Madrid en 2026

No existe una tarifa oficial. La comisión inmobiliaria es libre en España: cada agencia fija la suya y la pacta con el propietario en el contrato de encargo, que en el sector se suele llamar «hoja de encargo». Como recuerda RealAdvisor en su guía actualizada en junio de 2026, no hay un porcentaje regulado por ley ni un tope máximo.

El dato más reciente con método conocido es el de la OCU. En enero de 2026 publicó un sondeo a 60 agencias de Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza: las comisiones de venta iban del 2 % al 6 % del precio, con una media del 5 %. En junio de 2024, una encuesta de la misma organización a vendedores mostró que el 63 % había vendido con agencia y que la comisión media pagada fue del 3,6 % más IVA. Lo que la agencia pide al principio no siempre es lo que el vendedor acaba pagando: la comisión se negocia.

Los comparadores dan horquillas parecidas. HelpMyCash, en su guía de febrero de 2026, sitúa a las inmobiliarias tradicionales entre el 3 % y el 7 %, con casos de hasta el 8 %. RealAdvisor habla de entre el 3 % y el 7 % más IVA, y de hasta el 10 % en viviendas de lujo de más de 500.000 €.

En la práctica, hoy conviven varios modelos de cobro, y conviene saber en cuál estás antes de comparar:

• Porcentaje sobre el precio de venta: es el modelo clásico. La horquilla habitual va del 3 % al 7 % más IVA, con una media del 5 % en el sondeo de la OCU de 2026.
• Tarifa fija: la ofrecen sobre todo las inmobiliarias online, con importes de unos 2.000 € a 8.000 € según el servicio contratado (RealAdvisor y HelpMyCash, 2026).
• Cuota mensual o suscripción: algunas agencias online cobran desde unos 60 € al mes, según HelpMyCash, se cierre o no la venta.
• Comisión reducida pactada: la OCU negoció en 2024 con varias agencias una comisión del 2,5 % más IVA para sus socios, y aún algo menor para algunos suscriptores.

Conviene comparar con cuidado. Una tarifa fija baja puede ir acompañada de servicios que se pagan aparte, y un porcentaje alto puede incluir cosas que en otra agencia se cobran por separado. Lo importante es conocer el coste total, con impuestos, y saber exactamente qué incluye.

Comisión inmobiliaria e IVA: el 21 % que a veces no aparece

La comisión de una inmobiliaria es un servicio profesional y lleva un 21 % de IVA. La OCU advierte de que ese impuesto no siempre se aclara y de que la comisión suele anunciarse sin él. HelpMyCash añade que las agencias tradicionales acostumbran a cobrarlo aparte, mientras que las online tienden a incluirlo en su tarifa.

La diferencia no es pequeña. Un 5 % «más IVA» es, en realidad, un 6,05 % del precio de venta. En un piso de 450.000 €, la distancia entre leer «5 %» y pagar el 5 % más IVA es de 4.725 €. Por eso, cuando compares propuestas, pide siempre la cifra final en euros con el IVA incluido, y pide que figure así en el contrato.

Cuánto supone la comisión en euros: ejemplos con precios de Madrid

Para que los porcentajes se entiendan mejor, hemos calculado la comisión para tres precios habituales en Madrid. Como referencia, idealista situó el precio medio de la vivienda en venta en la ciudad de Madrid en 6.458 €/m² en septiembre de 2026, desde los 3.365 €/m² de Villaverde hasta los 10.865 €/m² del Barrio de Salamanca. Fotocasa daba en julio 5.455 €/m² para la segunda mano en el conjunto de la Comunidad, según El Español.

Con esos precios, 300.000 € equivalen a unos 46 m² en la media de la capital; 450.000 €, a unos 70 m² en la capital u 82 m² en la media regional; y 600.000 €, a unos 93 m² en la capital o 110 m² en la región. Son precios muy corrientes en el mercado madrileño.

Fuente: cálculo propio (precio × porcentaje × 1,21 por el IVA del 21 %). Precios de referencia: idealista (septiembre de 2026) y Fotocasa (julio de 2026).

Y esto es lo que conserva el vendedor si paga un 2,5 % + IVA en lugar de cada una de las otras comisiones:

Fuente: cálculo propio. Diferencia en euros, con IVA incluido, entre cada comisión y una del 2,5 % + IVA.

Dicho de otra forma: en un piso de 450.000 €, pasar de un 5 % a un 2,5 % más IVA deja 13.612,50 € más en manos del vendedor. Es dinero que puede destinar a su siguiente vivienda, a cancelar la hipoteca pendiente o a pagar los impuestos de la venta.

Eso sí: una comisión baja solo es un ahorro real si el servicio es completo. Si después hay que pagar aparte la valoración, el certificado energético, la documentación o un abogado, la comparación cambia. La pregunta útil no es «¿qué porcentaje cobras?», sino «¿cuánto pagaré en total y por qué?».

Quién paga la comisión de la inmobiliaria y cuándo se paga

En la venta de vivienda no hay una norma que diga quién debe pagar a la inmobiliaria: lo decide el contrato. En Madrid, lo habitual es que pague el vendedor, que es quien encarga el servicio. En su sondeo de 2026, la OCU no encontró en Madrid ninguna agencia que cobrara también al comprador, algo que sí vio en Barcelona y Sevilla.

El momento del pago es tan importante como el importe. Según HelpMyCash, lo más frecuente es cobrar al firmar el contrato de arras, o bien la mitad en las arras y la otra mitad en la escritura; solo una minoría cobra todo el día de la firma ante notario. RealAdvisor describe también como habitual el reparto de un 50 % en las arras y un 50 % en la escritura.

¿Por qué importa tanto? Porque entre las arras y la escritura pueden pasar semanas o meses, y la operación puede caerse: el comprador no consigue la hipoteca, aparece una carga imprevista o una de las partes se echa atrás. Si la comisión se paga en las arras, el vendedor puede acabar pagando por una venta que no llega a producirse. La OCU recomienda pactar que los honorarios no se abonen hasta la firma de la escritura.

Un apunte fiscal: guarda la factura. Como explica RealAdvisor con referencia a la Agencia Tributaria, la comisión se descuenta del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. Tu asesor te dirá cómo aplicarlo en tu caso.

Doble comisión inmobiliaria: cuando también paga el comprador

Se habla de doble comisión cuando la agencia cobra al vendedor por vender y, además, al comprador por comprar. La OCU la documentó en su sondeo de 2026: en Barcelona y Sevilla, varias agencias cobraban al vendedor entre un 2 % y un 6 % y al comprador entre un 2 % y un 4 % o un importe fijo. HelpMyCash recoge también cobros al comprador en torno a un 3 % más IVA.

En Madrid, el sondeo de la OCU no encontró este cobro, pero eso no significa que no pueda darse: la muestra fue limitada y las condiciones cambian de una oficina a otra. Por eso, si estás comprando a la vez que vendes, pregunta por escrito antes de la primera visita si la agencia te cobrará algo a ti y en qué concepto.

La doble comisión plantea dos problemas. El primero es económico: el comprador suma varios miles de euros a los impuestos y gastos propios de la compra (los repasamos en «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid»), y eso también afecta al vendedor, porque lo que el comprador paga a la agencia es dinero que no puede poner en su oferta. El segundo es de confianza: es difícil defender a la vez el precio más alto para quien vende y el más bajo para quien compra. La normativa no fija quién debe pagar, pero sí exige transparencia, como veremos más adelante.

Gastos ocultos en la venta de un piso: lo que no siempre se cuenta al principio

El sondeo de la OCU de enero de 2026 dibuja un patrón claro de falta de información. Solo 5 de las 60 agencias consultadas facilitaron un modelo del contrato de encargo cuando se les pidió información por primera vez. Algunas no concretaban cuándo se pagaba la comisión, y era habitual anunciarla sin el IVA.

A eso se suman servicios que pueden facturarse aparte. Estos son los conceptos por los que más conviene preguntar antes de firmar:

• El IVA de la comisión (21 %), si el porcentaje se ha dado «más IVA».
• El certificado de eficiencia energética, necesario para vender: la OCU encontró precios de entre 60 € y 150 €.
• La nota simple del Registro de la Propiedad y la documentación de la comunidad de propietarios, si la agencia la tramita y la cobra.
• Reportajes de fotos, vídeo, planos o visitas virtuales, cuando se presentan como «extras».
• Gestiones posteriores: cancelación registral de la hipoteca, cálculo de impuestos o acompañamiento a la notaría.
• Cantidades por desistir del encargo o por no aceptar una oferta, de las que hablamos en el siguiente apartado.

Ninguno de estos conceptos es, por sí mismo, un abuso: muchos son servicios reales con un coste real. El problema aparece cuando no se informa de ellos antes de firmar o cuando se presentan como incluidos y luego no lo están. La OCU pide que la información básica incluya la comisión, el precio de venta previsto y el desglose de honorarios por servicios adicionales.

Cláusulas de penalización y prórrogas automáticas en la hoja de encargo

La hoja de encargo es un contrato y, como tal, puede incluir obligaciones para el propietario que van más allá de pagar si se vende. HelpMyCash enumera situaciones en las que la agencia puede reclamar la comisión aunque no haya venta o aunque la venta llegue más tarde: cuando presenta un comprador que acepta las condiciones pactadas y el propietario decide no vender, o cuando el comprador presentado por la agencia formaliza la compra hasta un año después de terminado el contrato.

La OCU señala además que los contratos pueden incluir renovaciones tácitas o preavisos para darlos por terminados. Si no se avisa con la antelación fijada, el encargo se prorroga solo. Es un detalle que se pasa por alto con facilidad y que conviene apuntar en el calendario el mismo día de la firma.

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios pone límites a estas cláusulas cuando el propietario contrata como particular y el texto no se ha negociado individualmente. Su artículo 82 considera abusivas las estipulaciones no negociadas que causan un desequilibrio importante de derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor. Entre los ejemplos de la ley están imponer una indemnización desproporcionadamente alta a quien no cumpla (artículo 85.6) o poner obstáculos onerosos o desproporcionados para ejercer derechos como el de poner fin al contrato (artículo 87.6). Si una cláusula concreta lo es depende de cada caso y, en último término, lo decide un juez: ante una penalización que te parezca excesiva, pide consejo antes de firmar.

Valoraciones infladas y presión para bajar el precio

Uno de los datos más llamativos del sondeo de la OCU afecta directamente a Madrid: todas las agencias consultadas en la capital sobrevaloraron el inmueble, entre un 5 % y un 10 % según las estimaciones de la organización. En Barcelona las valoraciones fueron más ajustadas, y en Sevilla tendieron a quedarse cortas.

Una valoración alta suena bien al firmar, pero tiene un coste. Si el piso sale por encima de lo que pagan los compradores, recibe pocas visitas, el anuncio envejece y, semanas después, llega la recomendación de bajar el precio. A veces esa rebaja es un buen consejo; el problema aparece cuando la valoración inicial se infló para conseguir el encargo y el propietario pierde tiempo y capacidad de negociación.

El contexto de 2026 hace este punto más delicado. En la encuesta de idealista a profesionales del tercer trimestre, recogida por Merca2 en julio, el 16 % de las agencias esperaba bajadas de precios, frente al 6 % del trimestre anterior, y el 26 % preveía menos ventas. Pedir a la agencia los datos en los que basa su valoración (ventas reales de pisos parecidos, no solo precios de anuncios) es la mejor defensa.

Compradores sin verificar: el riesgo de que la venta se caiga

Otra fuente frecuente de disgustos es aceptar una oferta sin saber si el comprador puede pagarla. Si el comprador firma unas arras y después el banco no le concede la hipoteca, la operación se cae, el piso vuelve al mercado tiempo después y, si la comisión se pagó al firmar las arras, el vendedor puede encontrarse con que la agencia la reclama igualmente. HelpMyCash advierte expresamente de este riesgo.

No hay estadísticas públicas sobre cuántas compraventas se caen por falta de financiación, pero el riesgo es fácil de reducir. Antes de aceptar una oferta, pide que se acredite la financiación: una preaprobación bancaria reciente o justificantes de ahorro suficientes para la parte que no cubra la hipoteca. Comprueba también la identidad de quien firma, y pregunta a la agencia, antes de contratarla, cómo verifica a los compradores.

Qué dice la normativa de consumo sobre la información del precio

Aunque la comisión es libre, la información sobre ella no lo es. Varias normas obligan a que el consumidor conozca el precio total antes de comprometerse. La más específica para vivienda es el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre la información que debe darse en la compraventa y el arrendamiento de viviendas. Se aplica a la oferta, promoción y publicidad de viviendas dirigidas a consumidores, y su artículo 6 es claro sobre el precio:

Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA

Real Decreto 515/1989, artículo 6

Es decir, el precio que se presenta al comprador debe incluir, cuando los haya, los honorarios del agente. Por eso la OCU pide que los anuncios muestren el importe total que pagará el comprador.

Para el propietario que contrata a la agencia rige la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007). Su artículo 60 obliga a informar, antes de que el consumidor quede vinculado y de forma clara y comprensible, del precio total, incluidos todos los impuestos y tasas. El artículo 20 exige que la oferta comercial indique el precio final completo, y el 63, entregar justificante o copia del contrato.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió en su artículo 31 una lista de información mínima que la persona interesada en comprar o alquilar una vivienda puede pedir antes de formalizar la operación y de entregar cualquier cantidad a cuenta. Incluye el precio total y los conceptos en él incluidos, así como las condiciones de financiación o pago.

Fuente: BOE (textos consolidados) y Ayuntamiento de Madrid. Resumen orientativo: consulta el texto legal o a un profesional.

¿Hay una norma específica en la Comunidad de Madrid?

Hemos buscado una norma madrileña dedicada a la información en la venta de viviendas y no la hemos encontrado. En la región se aplican el Real Decreto 515/1989 y la ley estatal de consumo, junto con la Ley 11/1998, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid, que recoge el derecho a conocer el precio total con impuestos y considera infracción no disponer de hojas de reclamaciones o negarse a facilitarlas.

Lo que sí existe es control. El Ayuntamiento de Madrid publicó en 2023 el protocolo de una campaña de inspección en inmobiliarias que comprueba, entre otras cosas, que los honorarios se informen por adelantado, que el cliente reciba un documento firmado con las condiciones esenciales del encargo, que no haya cláusulas abusivas y que en la venta se informe del precio total con los honorarios del agente.

En cuanto a quién puede ejercer, en la Comunidad de Madrid no es obligatorio inscribirse en ningún registro para trabajar como agente inmobiliario. Existe un Registro de Agentes Inmobiliarios voluntario, regulado por el Decreto 8/2018, que exige formación o experiencia, un seguro de responsabilidad civil de al menos 100.000 € por siniestro y una garantía de 60.000 € por establecimiento. En junio de 2026, el Gobierno regional anunció que impulsará un registro obligatorio, según idealista, aunque sin fechas. Cataluña, la Comunidad Valenciana y Baleares ya lo exigen, recuerda la OCU. Antes de firmar, puedes preguntar a la agencia si está inscrita y si tiene seguro: no estarlo no significa que trabaje mal, pero es un dato útil para comparar.

Checklist: qué revisar en una hoja de encargo antes de firmar

Pide el modelo de contrato antes de comprometerte y léelo con calma en casa, sin prisas ni presiones. Estos son los puntos que conviene comprobar uno por uno:

1. Identificación de la agencia: razón social, NIF, domicilio y, si lo tiene, número de inscripción en el registro de agentes.
2. Comisión en porcentaje y en euros, con el IVA desglosado y el total final.
3. Momento del pago: mejor el día de la escritura que al firmar las arras.
4. Qué ocurre si la venta se cae después de las arras.
5. Servicios incluidos (valoración, fotos, anuncios, visitas, documentación, arras, notaría) y precio de cualquier extra.
6. Si la agencia cobrará también al comprador y cuánto.
7. Precio de salida, precio mínimo y datos en los que se basa la valoración.
8. Duración, prórroga automática y días de preaviso para terminar el encargo.
9. Penalizaciones: cuánto se pagaría por retirar la vivienda, no aceptar una oferta o terminar antes de plazo.
10. Plazo en el que podrá reclamarse la comisión si un comprador presentado compra después de terminar el contrato.
11. Cómo verificará la agencia la identidad y la financiación de los compradores.
12. Copia firmada para ti y ninguna remisión a documentos que no te hayan dado.

Si algo no está claro, no firmes hasta que lo esté. Las condiciones de un encargo se pueden negociar, y una agencia que trabaja con transparencia no debería tener problema en explicarlas ni en ponerlas por escrito.

Cómo ahorrar en la comisión al vender tu piso

Ahorrar en la comisión no exige grandes trucos, sino comparar bien y dejar las condiciones claras desde el primer día. Estas son las medidas con más impacto:

• Pide al menos tres propuestas y compáralas en euros finales, con IVA.
• Negocia: la distancia entre lo que piden de media las agencias (5 % en el sondeo de la OCU de 2026) y lo que dijeron pagar los vendedores en 2024 (3,6 % más IVA) muestra que hay margen.
• Paga solo si se vende y el día de la notaría.
• Exige que todo lo incluido figure por escrito.
• Prepara tú la documentación básica (certificado energético, recibos del IBI y de la comunidad, nota simple) si te la cobran aparte.
• Busca una valoración realista desde el principio: un piso bien valorado suele venderse antes y con menos rebajas.
• Guarda la factura de la comisión para tu declaración de la renta.

Ahorrar no debe significar renunciar a garantías. Una venta también se encarece si se cae, si el comprador no tenía financiación o si hay un error en las arras. Lo que conviene buscar es un precio claro y un servicio que cubra esos riesgos.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely partimos de los problemas que hemos descrito: comisiones que no se conocen hasta el final, un IVA que aparece después, pagos antes de que la venta sea firme y compradores de los que no se sabe si podrán pagar. Con «Venta Llavely» pagas un 2,5 % + IVA, solo si vendes y el día de la notaría. Nada por adelantado y sin mínimo.

Ese 2,5 % + IVA lo incluye todo: abogados especialistas con más de 35 años de experiencia que revisan la nota simple, las cargas y las deudas, redactan las arras, calculan la plusvalía y el IRPF, preparan la escritura, te acompañan presencialmente a la notaría el día de la firma y resuelven tus dudas; fotos profesionales, vídeo, plano y tour virtual 360; valoración frente al mercado; las visitas, que hacemos nosotros para que no tengas que enseñar la casa; prevención de blanqueo, pagos trazables y coordinación con la notaría. Desde tu portal privado del vendedor sigues cada visita, cada oferta y los documentos. Con los ejemplos de este artículo, en un piso de 450.000 €, pagarías 13.612,50 € en total, IVA incluido. Lo único que va aparte es el certificado energético, que es obligatorio para vender.

Para el comprador, Llavely es gratis: no paga nada. Los compradores están filtrados y verificados por nosotros: hablamos con cada uno antes de enseñar tu casa, le preguntamos cómo lo pagaría y comprobamos su DNI antes de la visita. También comprobamos la identidad y la titularidad de quien vende. No hay pagos extra ni gastos ocultos para nadie: lo que ves es lo que hay. Si piensas vender en Madrid, pide tu valoración gratis: te llamamos en 24 horas, vemos la casa y te damos el precio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Agencias inmobiliarias: OCU advierte de falta de información clave en la compraventa de vivienda (OCU, 28 de enero de 2026)
2. Agencias inmobiliarias: comisiones como una casa (OCU, 28 de enero de 2026)
3. Vender un inmueble con los servicios de una agencia con ventajas (OCU, 27 de junio de 2024)
4. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE, texto consolidado)
5. Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE, texto consolidado)
6. Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: cláusulas abusivas, artículos 82 a 91 (Papelea)
7. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE, 25 de mayo de 2023)
8. Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid (BOE)
9. Campaña de inspección y control en inmobiliarias 2023 (Ayuntamiento de Madrid)
10. Registro de Agentes Inmobiliarios: información y documentación (Comunidad de Madrid)
11. La Comunidad de Madrid impulsará el registro obligatorio para los agentes inmobiliarios (idealista, 29 de junio de 2026)
12. Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026: cifras y barrios más caros (idealista, 2 de octubre de 2026)
13. Precio de la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid con datos de Fotocasa (El Español, 5 de agosto de 2026)
14. Las agencias inmobiliarias moderan las expectativas para 2026: menos ventas y menor subida de precios, según idealista (Merca2, 17 de julio de 2026)
15. Honorarios y comisiones inmobiliarias en la venta 2026 (HelpMyCash, 1 de febrero de 2026)
16. ¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso? (RealAdvisor, 30 de junio de 2026)