Compraventa · · 10 min de lectura
Vender tu piso en Madrid en diciembre de 2026 o en enero de 2027: plusvalía, IBI, IRPF y qué cambia con el año
¿Firmar la venta de tu piso en diciembre de 2026 o esperar a enero de 2027? Repasamos con fuentes oficiales lo que cambia con el año: la plusvalía municipal y el decreto pendiente del 12 de noviembre, quién paga el IBI de 2027, el valor de referencia del Catastro, en qué renta se declara la venta, el ITP al 4 % para compradores menores de 40 años y las derramas. Con una tabla resumen y un ejemplo con números.
Si vas a vender tu piso en Madrid y la firma cae a final de año, llega la pregunta: ¿diciembre o enero? Entre una fecha y otra pueden pasar pocos días, pero cambia el año, y con él la renta en la que declaras la venta, quién debe el IBI de 2027, el valor de referencia del Catastro y, quizá, el impuesto de un comprador joven.
Te contamos lo que se sabe a 21 de octubre de 2026, con fuentes oficiales, y lo que aún depende de la votación del 12 de noviembre, de las ordenanzas fiscales de Madrid y de los presupuestos de la Comunidad. Al final, una tabla resumen y un ejemplo con números.
La fecha que cuenta es la de la escritura, no la de las arras
Casi todo depende del día en que firmas la escritura de compraventa ante notario. Las arras, el contrato de reserva con señal, no son la venta. Para el IRPF, el período impositivo es el año natural, y Hacienda toma como fecha de la venta la de la escritura, salvo que se demuestre una entrega anterior, según la Dirección General de Tributos. El ITP del comprador también se devenga el día del contrato.
Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.
Ley 35/2006 del IRPF, artículo 14.1.c)
Plusvalía municipal: manda la tabla vigente el día de la firma
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo y en una venta la paga el vendedor. Hay dos formas de calcularla: el método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido el piso; el real parte de la ganancia que reflejan las escrituras. Se paga por la más baja, y si no hay ganancia, no hay impuesto.
…el sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo.
Real Decreto-ley 26/2021, preámbulo
El cambio de año no altera la plusvalía, pero hay dos detalles. Los años se cuentan completos: si compraste el 20 de enero de 2015, vender el 18 de diciembre de 2026 o el 15 de enero de 2027 suma 11 años; desde el 20 de enero, 12, y el coeficiente cambia. Y Madrid no tiene tabla propia: según el texto de su ordenanza tramitado para 2024, aplica los coeficientes que fije la ley y estén vigentes el día de la venta.
Esa tabla puede cambiar. El BOE confirma que el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, fija nuevos coeficientes máximos para el método objetivo. Algunas publicaciones jurídicas sitúan su aplicación desde el 1 de diciembre de 2026, pero no hemos podido comprobar esa fecha ni los valores en el texto oficial. El decreto depende de que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso, prevista para el 12 de noviembre; si no, queda derogado.
IBI: quién paga el de 2026 y el de 2027
El IBI se devenga el 1 de enero y corresponde al año entero: ante el Ayuntamiento lo debe quien es propietario ese día. Si firmas en diciembre de 2026, el de 2027 será del comprador. Si firmas en enero de 2027, el de 2027 te corresponde a ti, aunque solo seas dueño unos días. El Tribunal Supremo admitió en 2016 que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional, salvo pacto, así que deja el reparto por escrito.
El 15 de octubre de 2026, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento aprobó el proyecto inicial de ordenanzas fiscales, que baja el tipo del IBI del 0,414 % al 0,4 %, con un recibo medio de 540 euros. Lo explicamos en «IBI de Madrid 2027 y valor de referencia del Catastro: qué cambia el 1 de enero de 2027 para los propietarios».
Valor de referencia del Catastro 2027: cuenta para el comprador
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga quien compra vivienda usada, se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro «a la fecha de devengo del impuesto»: una escritura de diciembre usa el de 2026; una de enero, el de 2027. Para ti no es la base de la plusvalía ni del IRPF, pero influye en la negociación: un comprador informado lo mirará antes de ofertar.
IRPF: diciembre se declara en 2027; enero, en 2028
La ganancia es lo que obtienes, menos los gastos de la venta, menos lo que te costó el piso, con sus gastos de compra y mejoras. Se declara en la renta del año de la escritura: diciembre de 2026, en la renta de 2026 (se presenta en 2027); enero de 2027, en la de 2027 (se presenta en 2028). Tributa con esta escala del ahorro:
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo total (estatal + autonómico) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ley 7/2024, con efectos desde el 1 de enero de 2025 (Fieldfisher). Se aplica por tramos: el 19 % a los primeros 6.000 €, el 21 % a los 44.000 siguientes, y así sucesivamente.
Con la misma escala, la cuota sería igual en los dos años; cambia cuándo pagas y con qué otras ganancias o pérdidas de ese año se junta. Pero la fecha puede decidir en tres casos:
- Mayores de 65 años: no pagan IRPF por vender su vivienda habitual, y la edad se mira el día de la venta. Si cumples 65 en enero, firmar después de tu cumpleaños puede dejar la ganancia exenta.
- Vivienda habitual: en general, haber vivido en ella al menos tres años seguidos; sigue contando si te mudaste hasta dos años antes de vender. Si cumples esos plazos entre diciembre y enero, la fecha importa.
- Reinversión: si reinviertes lo obtenido por tu vivienda habitual en otra en un plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta, del todo o en parte. Si había hipoteca, se tiene en cuenta el capital que se cancela.
El comprador joven: ITP al 4 % desde enero, si se aprueba
El 5 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid anunció un ITP del 4 %, en lugar del 6 %, para menores de 40 años que compren su vivienda habitual usada por hasta 450.000 euros. Irá en la ley de presupuestos de 2027 y se aplicaría desde el 1 de enero si culmina su tramitación. A 21 de octubre no es ley: puede cambiar y, si no se aprueba a tiempo, seguiría el 6 %.
Para un comprador que paga 410.000 euros, serían 8.200 euros menos, así que algunos compradores jóvenes preferirán escriturar en enero. Si te encaja, fija en las arras una fecha límite con margen y qué pasa si la rebaja no llega. Lo contamos en «Rebaja del ITP al 4 % para menores de 40 años en Madrid desde el 1 de enero de 2027: requisitos, ahorro y qué pasa si compras en diciembre».
Gastos de comunidad y derramas al cambiar de año
En la escritura declaras que estás al corriente con la comunidad y aportas un certificado de deudas; sin él, el notario no puede autorizar la firma, salvo que el comprador te exima. La comunidad tiene hasta siete días naturales para emitirlo: con los festivos, pídelo con tiempo. El comprador responde con el piso de las deudas del año de la compra y de los tres anteriores.
Las derramas por mejoras las paga quien sea propietario cuando son exigibles. Si la junta aprobó en noviembre una derrama que se cobra en marzo, la pagará el comprador, firmes en diciembre o en enero, salvo pacto. Deja el reparto por escrito, también el de las cuotas ordinarias.
Diciembre frente a enero: tabla resumen
| Qué | Si firmas en diciembre de 2026 | Si firmas en enero de 2027 |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Tabla vigente ese día; el RDL 29/2026 depende del 12 de noviembre | Igual; el cambio de año no la altera por sí solo |
| Años de tenencia | Años completos hasta la escritura | Puede sumarse un año si pasas el aniversario de tu compra |
| IRPF de la venta | Renta de 2026, se presenta en 2027 | Renta de 2027, se presenta en 2028 |
| Exención de mayores de 65 | Edad cumplida el día de la escritura | Igual; si cumples 65 en enero, puede cambiar |
| IBI de 2027 | Lo debe el comprador | Lo debes tú; se puede repartir por pacto |
| Valor de referencia (ITP del comprador) | El de 2026 | El de 2027 |
| ITP del comprador menor de 40 | 6 % | 4 % si se aprueba a tiempo |
| Derramas | Quien sea propietario cuando sean exigibles, salvo pacto | Igual |
Fuentes: Ley del IRPF y consulta V0035-23 de Tributos; RDL 26/2021 y RDL 29/2026 (BOE); Ayuntamiento de Madrid (15-10-2026); Comunidad de Madrid (5-10-2026); ley del ITP y Ley de Propiedad Horizontal (BOE).
Ejemplo orientativo: la misma venta el 18 de diciembre o el 15 de enero
Carmen cumple 65 años el 10 de enero de 2027. Vende por 410.000 euros su vivienda habitual de Madrid capital, comprada el 20 de enero de 2015 por 250.000 euros más 17.500 de gastos. Los gastos de venta, plusvalía incluida, suman 14.000 euros: gana 128.500. El valor catastral es de 180.000 euros y el comprador, de 34 años, lo compra como vivienda habitual.
| Concepto | Escritura el 18-12-2026 | Escritura el 15-01-2027 |
|---|---|---|
| Edad de Carmen el día de la firma | 64 años | 65 años |
| IRPF por la ganancia | 28.435 € en la renta de 2026, salvo reinversión | 0 €: exenta, si cumple los requisitos |
| Plusvalía municipal | 11 años completos, tabla vigente ese día | 11 años completos, tabla vigente ese día |
| IBI de 2026 (745,20 €) | Lo pagó Carmen; con reparto por días, el comprador le abona 28,58 € | Lo pagó Carmen; no entra en la venta |
| IBI de 2027 (720 € al 0,4 %) | Lo debe el comprador | Lo debe Carmen; con reparto por días, el comprador le abona 692,38 € |
| ITP del comprador | 24.600 € (6 %) | 16.400 € (4 %), solo si se aprueba |
| Derrama de 2.400 € exigible el 1-3-2027 | La paga el comprador, salvo pacto | La paga el comprador, salvo pacto |
Ejemplo orientativo de Llavely. IRPF: 6.000 € al 19 % + 44.000 € al 21 % + 78.500 € al 23 %, sin otras rentas del ahorro. IBI: valor catastral por el tipo, repartido en 365 días (14 días de cada parte). ITP con un precio igual o mayor que el valor de referencia.
Aquí, esperar a enero le ahorra a Carmen más de 28.000 euros. Pero es un caso pensado para ilustrar: con 50 años, la cuota sería la misma en las dos fechas y solo cambiarían el año de la declaración y el IBI; y si reinvirtiera todo en otra vivienda habitual, el IRPF podría quedar a cero en ambas.
Qué conviene hacer antes de fijar la fecha
- Calcula la plusvalía por los dos métodos y repítelo después del 12 de noviembre.
- Mira la fecha de compra de tu escritura, tu edad y tus plazos de vivienda habitual o de reinversión.
- Pacta por escrito el reparto del IBI de 2026 y 2027, de la comunidad y de las derramas.
- Si el comprador es menor de 40 y prefiere enero, fija una fecha límite y qué pasa si la rebaja no se aprueba.
- Pide pronto el certificado de la comunidad y la cita en la notaría, y reserva desde la firma lo que deberás a Hacienda.
Cómo lo hacemos en Llavely
En Llavely, con más de 35 años en el sector inmobiliario y abogados especializados, vendemos tu vivienda en la Comunidad de Madrid con todo incluido: valoración, fotos, vídeo, plano y tour virtual. Hablamos con cada comprador y comprobamos su DNI antes de la visita; las visitas las hacemos nosotros y tú las sigues desde tu portal privado del vendedor. Si el comprador necesita hipoteca, le ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario. A ti te comprobamos la identidad y la titularidad con la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y si hay cargas) o con la escritura de compra.
Nuestros abogados especialistas te acompañan de principio a fin: revisan la nota simple, las cargas y las deudas, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, redactan las arras y las cláusulas especiales cuando hace falta, como el reparto del IBI o una fecha de escritura con margen, revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría. Los pagos, por transferencia ordinaria u OMF (orden de movimiento de fondos), nunca en efectivo. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA del precio, en total, con todo incluido. Comprar con Llavely es gratis.
No sabemos qué se votará el 12 de noviembre ni si la rebaja del ITP llegará el 1 de enero, y la mejor fecha depende de tu caso. Sí podemos ayudarte a fijar un precio realista y a organizar la venta con fechas claras. Pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender el piso en diciembre o en enero?
Depende de tu caso. Para la mayoría de vendedores el IRPF sería el mismo con la escala actual; cambian el año en que se declara la venta y quién debe el IBI de 2027. La fecha pesa más si cumples 65 años entre medias, si el aniversario de tu compra cae en esas semanas o si el comprador es menor de 40 años y quiere esperar al ITP del 4 %.
Si vendo mi piso en diciembre de 2026, ¿cuándo pago el IRPF?
La venta se declara en la renta del año en que firmas la escritura. Si firmas en diciembre de 2026, irá en la declaración de la renta de 2026, que se presenta en 2027. Si firmas en enero de 2027, en la de 2027, que se presenta en 2028.
¿Quién paga el IBI de 2027 si vendo en enero?
Ante el Ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero de 2027, es decir, tú. Pero el Tribunal Supremo admite que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional, salvo pacto en contrario. Lo mejor es dejar el reparto por días por escrito en las arras y en la escritura.
¿Cambia la plusvalía municipal el 1 de enero de 2027?
No por el cambio de año. Se calcula con los coeficientes vigentes el día de la escritura y por los años completos de tenencia. El Real Decreto-ley 29/2026 fija nuevos coeficientes máximos, pero depende de la convalidación prevista para el 12 de noviembre, así que conviene comprobar la tabla vigente antes de firmar.
¿Qué pasa si cumplo 65 años en enero y vendo mi vivienda habitual?
La exención del IRPF para mayores de 65 años exige haberlos cumplido en la fecha de la venta, que en general es la de la escritura. Si firmas antes de tu cumpleaños no podrás aplicarla, aunque sí otras, como la reinversión. Revisa también que cumples los requisitos de vivienda habitual.
¿El valor de referencia de 2027 cambia lo que pago yo como vendedor?
No directamente. El valor de referencia es la base mínima del ITP que paga el comprador, no de tu plusvalía municipal ni de tu IRPF. Una escritura de enero usará el valor de 2027 y una de diciembre, el de 2026, y eso puede influir en la oferta del comprador.
¿Puede el comprador pedirme firmar en enero por el ITP al 4 %?
Puede pedirlo, y tú decides si te encaja. La rebaja para menores de 40 años está anunciada, no aprobada: va en la ley de presupuestos de 2027. Si aceptas, deja en las arras una fecha límite con margen y qué ocurre si la rebaja no llega a aplicarse.
¿Quién paga una derrama aprobada antes de vender?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas por mejoras las paga quien sea propietario cuando son exigibles. Si se cobran después de la escritura, le tocarían al comprador, salvo que pactéis otra cosa. Conviene que el reparto quede por escrito antes de firmar.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
- Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que adapta la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal (BOE, 9 de noviembre de 2021)
- Modificación de la Ordenanza Fiscal del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para 2024, texto sometido a información pública (Ayuntamiento de Madrid)
- Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda (Economist & Jurist, RocaJunyent-Gaona, 15 de octubre de 2026)
- El Congreso prevé votar los decretos de vivienda un día después de la huelga general y la víspera de la campaña (Europa Press en Infobae, 16 de octubre de 2026)
- El Ayuntamiento baja el IBI al 0,4 %, el nivel más bajo permitido por la ley (Diario de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, 15 de octubre de 2026)
- El Tribunal Supremo confirma la facultad de repercutir proporcionalmente el IBI al comprador, sentencia de 15 de junio de 2016 (Osborne Clarke)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, artículos 10 y 49, texto consolidado (BOE)
- Díaz Ayuso anuncia dos nuevas rebajas de impuestos para facilitar la compra de viviendas a jóvenes menores de 40 años (Comunidad de Madrid, nota de prensa, 5 de octubre de 2026)
- Comprar una vivienda será más barato para los menores de 40 años en Madrid desde 2027 (El Diario de Madrid, 5 de octubre de 2026)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 12 y 14 (BOE)
- Novedades fiscales para el año 2025: escala de la base liquidable del ahorro tras la Ley 7/2024 (Fieldfisher)
- Transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, manual específico Renta 2025 (Agencia Tributaria)
- Consulta vinculante V0035-23 sobre la exención de mayores de 65 años y la fecha de transmisión (Dirección General de Tributos, 16 de enero de 2023, vía fiscal-impuestos.com)
- Exención por reinversión en vivienda habitual, manual de ayuda del modelo 100 (Agencia Tributaria, actualizado el 28 de julio de 2025)
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 9.1.e) y 17.11, texto consolidado (BOE)