Vender un piso con hipoteca en 2026: cancelarla en la notaría, subrogación, comisiones y gastos en Madrid

«Quiero vender mi piso, pero todavía me quedan años de hipoteca». Es una de las dudas más frecuentes de quien se plantea vender, y la respuesta es tranquilizadora: sí se puede, y lo normal es que la deuda se pague con el propio dinero de la venta, el mismo día y en la misma notaría. El comprador se lleva el piso sin cargas y tú recibes la diferencia.

Eso sí, conviene preparar algunas cosas: el certificado de deuda del banco, la posible compensación por cancelar antes de tiempo, la cancelación en el Registro y cómo se refleja todo en el contrato de arras. Los impuestos de la venta (plusvalía municipal e IRPF) los explicamos aparte, en «Impuestos al vender un piso en 2026».

¿Se puede vender un piso que todavía tiene hipoteca?

Sí. La hipoteca es una garantía del banco sobre la vivienda: está inscrita en el Registro de la Propiedad y aparece como carga en la nota simple, el resumen que da el Registro sobre quién es el dueño de un inmueble y qué cargas tiene. El banco no puede prohibir la venta, pero la hipoteca sigue unida al piso hasta que se cancela, y la deuda sigue siendo tuya hasta que la pagas o el banco acepta que otro la asuma. Como el comprador quiere el piso libre de cargas, lo habitual es que parte del precio vaya directamente a tu banco en la notaría.

Es una situación corriente. Según el Notariado, en julio de 2026 el 56,1 % de las compras de vivienda en España se financiaron con hipoteca, y según el INE las nuevas hipotecas sobre viviendas se firman a un plazo medio de 26 años: mucha gente vende antes de terminar de pagar.

Fuentes: Consejo General del Notariado (datos de julio publicados el 30-9-2026, vía Alimarket) e INE (nota de prensa del 28-9-2026). El dato de subrogaciones del INE incluye todo tipo de fincas, no solo viviendas.

Las tres opciones: cancelar en la notaría, subrogación o cancelar antes

Fuentes: Banco de España, «Venta del inmueble con hipoteca»; Ley Hipotecaria, artículo 118.

Opción 1: cancelar la hipoteca el mismo día de la firma

No necesitas adelantar dinero. El comprador, o su banco si compra con hipoteca, paga en la notaría lo que debes a tu entidad y te entrega el resto del precio. Según el Banco de España, la deuda se salda mediante cheque ante notario o mediante una OMF (orden de movimiento de fondos), una transferencia entre bancos a través del Banco de España, y con eso el inmueble queda liberado de la hipoteca. Los pasos habituales:

1. Avisa a tu banco de la venta y de la fecha prevista, y pide el certificado de deuda pendiente a ese día.
2. Pásalo con antelación a la notaría y al comprador para preparar el reparto del precio.
3. Pide que acuda a la firma el apoderado del banco, la persona autorizada a firmar en su nombre. No pueden cobrarte por su desplazamiento, y también puede firmar por videoconferencia a través del Portal Notarial del Ciudadano.
4. En la firma, la parte del precio que corresponde a la deuda se entrega al banco, por cheque o por OMF, y el resto se te paga a ti.
5. El apoderado firma la carta de pago, el documento en el que el banco reconoce que ha cobrado, y la escritura de cancelación, en ese momento o después.
6. Por último, la cancelación se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Cómo pedir al banco el certificado de deuda pendiente

El certificado de deuda pendiente indica cuánto tienes que pagar para cancelar la hipoteca en una fecha concreta. Pídelo para cancelar por venta y con la fecha exacta de la firma, porque los intereses corren cada día. En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, el contrato puede exigir un aviso previo de como máximo un mes, y una vez que avisas, el banco debe darte en tres días hábiles como máximo la información para valorar la cancelación. Comprueba que el certificado detalla:

• El capital pendiente en la fecha de la firma y los intereses desde la última cuota.
• La compensación por amortización anticipada, si te corresponde, con su cálculo.
• Cualquier cuota impagada o interés de demora, si los hubiera.
• La cuenta de destino para la OMF o a nombre de quién debe extenderse el cheque.

Una vez pagada la deuda, el banco debe entregarte gratis el certificado de deuda cero, que acredita que ya no debes nada.

Opción 2: que el comprador se subrogue en tu hipoteca

Subrogarse significa ocupar tu lugar: el comprador asume tu hipoteca con sus condiciones y el precio que te paga se reduce en la deuda que se queda. La Ley Hipotecaria lo permite, pero el vendedor solo queda libre de la deuda si el banco lo acepta, y el banco estudiará la solvencia del comprador como si le diera un préstamo nuevo.

Quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

Ley Hipotecaria, artículo 118

Puede interesar al comprador si tu hipoteca tiene mejores condiciones que las de hoy, por ejemplo un tipo fijo firmado hace años por debajo del 3,01 % medio actual. El banco puede cobrar una comisión por subrogación si está pactada en tu escritura, y una subrogación firmada después del 16 de junio de 2019 queda sujeta a los límites de la Ley 5/2019. Sobre todo, no firmes la venta sin el consentimiento por escrito del banco: sin él, podrías seguir respondiendo de una deuda sobre un piso que ya no es tuyo.

Opción 3: cancelar la hipoteca antes de vender

Si tienes ahorros o vas a cobrar otra venta, puedes pagar la deuda antes de anunciar el piso. Llegas a la venta con la nota simple sin la hipoteca y la firma es más sencilla, a cambio de necesitar la liquidez por adelantado. Los pasos y los gastos de la cancelación registral son los mismos que vemos más abajo.

La comisión por amortización anticipada: límites de la Ley 5/2019

Si devuelves la hipoteca antes de tiempo, el banco puede cobrarte una compensación si está pactada en tu contrato. Para las hipotecas sobre vivienda firmadas por particulares desde el 16 de junio de 2019, o subrogadas o novadas después, el artículo 23 de la Ley 5/2019 fija estos máximos sobre el capital que devuelves:

Fuentes: Ley 5/2019, artículo 23 (BOE); Banco de España, Portal del Cliente Bancario. En las variables, el contrato elige una de las dos opciones. En ningún caso la compensación puede superar la pérdida financiera que sufra el banco.

Ese último límite importa. La pérdida financiera compara el capital que devuelves con el valor de mercado que tendría tu préstamo para el banco. Con una hipoteca fija firmada a un tipo bastante más bajo que los actuales, puede que el banco no pierda nada y entonces no debería cobrarte compensación, aunque estés en los diez primeros años. Pide que el certificado detalle el cálculo.

Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 y no se ha novado ni subrogado después, se aplica tu escritura y la normativa de entonces. En los préstamos firmados desde diciembre de 2007, la Ley 41/2007 limitaba la compensación por desistimiento al 0,5 % en los cinco primeros años y al 0,25 % después, y la compensación por riesgo de tipo de interés no procede si la cancelación le genera una ganancia al banco.

Cancelación económica y cancelación registral: no es lo mismo

Pagar la deuda es la cancelación económica. Pero la hipoteca sigue en el Registro de la Propiedad hasta la cancelación registral: una escritura de cancelación ante notario que después se inscribe. En una venta es imprescindible, y según el Banco de España la escritura de cancelación corre a cargo del vendedor. Los pasos:

1. Certificado de deuda cero, que el banco debe entregarte gratis.
2. Escritura de cancelación ante el notario que elijas, firmada por el apoderado del banco, que no puede cobrarte por la firma ni por el desplazamiento.
3. Presentación del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que grava algunas escrituras notariales, ante la Comunidad de Madrid: es obligatoria, pero la cancelación está exenta.
4. Inscripción en el Registro: desde entonces la hipoteca deja de aparecer en la nota simple.
5. Si no quieres hacer tú los trámites, una gestoría o el propio banco, que en ese caso puede cobrarte comisiones y gastos que debe informarte por adelantado.

Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase.

Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 45.I.B).18, entre las exenciones del impuesto

Fuentes: Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989 (aranceles de notarios y registradores, BOE); Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 45; importes orientativos de Rastreator (enero de 2026). Los importes del arancel no incluyen IVA. Si tu factura se aleja mucho, pide el desglose.

¿Y si debes más de lo que vas a cobrar por el piso?

Puede ocurrir con hipotecas que financiaron casi todo el precio o con compras en un momento alto del mercado. El banco solo cancela la hipoteca si cobra toda la deuda, salvo que acuerde otra cosa contigo, y lo que falte lo sigues debiendo aunque vendas. Si vendes por 300.000 euros y debes 320.000, tendrás que poner en la notaría los 20.000 que faltan, más los gastos. Tus opciones:

• Cubrir la diferencia con ahorros el día de la firma, para que el banco cobre todo y cancele.
• Preguntar a tu banco, antes de comprometerte con nadie, si financiaría la diferencia, por ejemplo con un préstamo personal, con sus propias condiciones y costes.
• Valorar la subrogación si el comprador puede asumir toda la deuda y el banco lo acepta.

Arras con una hipoteca pendiente: qué debe decir el contrato

Las arras son la señal que entrega el comprador para reservar la vivienda, y el contrato de arras fija el precio, los plazos y las condiciones hasta la escritura. El comprador verá la hipoteca en la nota simple, así que lo mejor es dejar por escrito desde el principio cómo se va a cancelar:

• Que existe una hipoteca a favor de tal banco, con la deuda aproximada a la fecha del contrato.
• Que el piso se entregará libre de cargas y que la hipoteca se cancelará con parte del precio el día de la escritura.
• Cómo se reparte el pago en la notaría: lo que va al banco según el certificado actualizado, por cheque u OMF, y lo que recibe el vendedor.
• Con cuánta antelación entregará el vendedor el certificado de deuda pendiente.
• Quién paga la compensación del banco y la cancelación registral, que normalmente corresponden al vendedor.
• Si se pacta una subrogación, que queda condicionada a que el banco la acepte por escrito en un plazo, y qué pasa si no lo hace.

Si en la fecha de la escritura no puedes entregar el piso libre de cargas, el problema ya no es solo con el banco, sino con el comprador. Hablamos de tipos de arras, importes y plazos en «Contrato de arras en 2026», y de los papeles necesarios en «Documentos para vender un piso en Madrid en 2026».

Seguros vinculados y otros productos: qué dar de baja

Muchas hipotecas llevan seguros asociados: el de hogar, obligatorio al contratar una hipoteca, y a menudo uno de vida. La Ley 5/2019 prevé que, al devolver el préstamo antes de tiempo, el seguro accesorio del que el banco sea beneficiario se extinga, salvo que pidas mantenerlo, y que tengas derecho al extorno: que te devuelvan la parte de la prima no consumida.

• Seguro de vida vinculado: comprueba la baja y reclama la prima no consumida, sobre todo si pagaste una prima única por varios años.
• Seguro de hogar: con la venta, la ley prevé en general que el comprador se subrogue en él. Debes comunicárselo por escrito y avisar a la aseguradora en los 15 días siguientes; ambos pueden rescindirlo.
• Productos que mantenías por la bonificación, como la nómina domiciliada o tarjetas: con la hipoteca cancelada ya no te obligan.
• Recibos domiciliados del piso (IBI, comunidad, suministros): cámbialos según lo que pactes con el comprador.

Ejemplo completo: vender un piso con hipoteca en Madrid

Un piso en Madrid se vende por 420.000 euros. Tiene una hipoteca variable firmada en marzo de 2022 con la compensación del 0,15 % pactada para los cinco primeros años, y la escritura se firma en noviembre de 2026, dentro de ese plazo. El comprador entregó un 10 % en arras y paga el resto en la notaría. Salvo los límites legales, las cifras son de ejemplo.

Ejemplo ilustrativo. No incluye la plusvalía municipal, el IRPF, otros gastos menores de la venta ni la posible devolución de primas de seguros. Límites de compensación: Ley 5/2019, artículo 23.

Si la hipoteca fuera fija y estuviera en sus diez primeros años, la compensación podría llegar al 2 %, hasta 3.300 euros en este ejemplo, aunque nunca por encima de la pérdida financiera real del banco. Y a ese neto aún hay que restarle los impuestos correspondientes: la plusvalía municipal y, si hay ganancia, el IRPF. Lo explicamos en «Impuestos al vender un piso en 2026».

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely llevamos más de 35 años en el sector inmobiliario, con abogados especializados. Nuestros abogados, incluidos en el precio, revisan desde el principio la nota simple, las cargas y las deudas del piso, también la hipoteca pendiente; redactan las arras con las cláusulas especiales que hagan falta para dejar claro cómo se cancela el día de la firma, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría.

Antes de cada visita hablamos con el comprador y comprobamos su DNI, y si necesita hipoteca le ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario. Todos los pagos van por transferencia ordinaria u OMF, nunca en efectivo, y tú lo sigues todo desde tu portal privado del vendedor. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA con todo incluido.

Lo que no podemos hacer es decidir por tu banco: la compensación y la aceptación de una subrogación dependen de tu contrato y de tu entidad. Lo que sí hacemos es que llegues a la notaría con las cuentas hechas y un contrato que las recoja. Si estás pensando en vender, pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída, datos del Consejo General del Notariado (Alimarket, 30 de septiembre de 2026)
2. Hipotecas sobre viviendas, julio de 2026, nota de prensa (INE, 28 de septiembre de 2026)
3. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, texto consolidado (BOE)
4. Compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
5. La comisión de apertura y de reembolso anticipado en la Ley 5/2019 (Abogacía Española, Blog de Derecho de los Consumidores, 6 de junio de 2019)
6. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la Ley del Mercado Hipotecario, texto consolidado (BOE)
7. Venta del inmueble con hipoteca (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
8. Comisión por subrogación del deudor de una hipoteca (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
9. Subrogación hipotecaria, con el artículo 118 de la Ley Hipotecaria (Conceptos Jurídicos, actualizado el 25 de marzo de 2026)
10. La cancelación de la hipoteca se puede tramitar también de forma electrónica (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, 12 de febrero de 2025)
11. Cancelación registral de la hipoteca (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
12. Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, texto consolidado (BOE)
13. Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, texto consolidado (BOE)
14. Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, texto consolidado (BOE)
15. ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca? (Rastreator, 30 de enero de 2026)
16. Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, artículos 34 y 35, texto consolidado (BOE)