IBI de Madrid 2027 y valor de referencia del Catastro: qué cambia el 1 de enero de 2027 para los propietarios

Si tienes una vivienda en Madrid, marca el 1 de enero de 2027 en el calendario. Ese día empieza el IBI de 2027, que el Ayuntamiento de Madrid quiere bajar al 0,4 %, el tipo más bajo que permite la ley, y entran en juego los nuevos valores de referencia del Catastro, la base mínima de los impuestos que se pagan al comprar, heredar o recibir una donación. Además, algunas medidas fiscales del Real Decreto-ley 29/2026 tienen efectos desde ese día, si el decreto se convalida.

Te contamos lo que se sabe a 20 de octubre de 2026: qué está aprobado y qué falta, cuánto pagará un piso tipo, cuándo se cobra el recibo y cómo consultar el valor de referencia de tu casa.

IBI de Madrid 2027: baja al 0,4 %, el mínimo que permite la ley

El 15 de octubre de 2026, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el proyecto inicial de las ordenanzas fiscales para 2027. La medida principal es la bajada del tipo general del IBI urbano, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, del 0,414 % al 0,4 %, el nivel más bajo permitido por la ley según el Ayuntamiento (en 2019 era del 0,510 %). La rebaja alcanza a 2,27 millones de recibos, 1,53 millones de ellos de viviendas, y los contribuyentes pagarán en 2027 unos 31,2 millones de euros menos que en 2026.

Se reduce el IBI a todos los madrileños del 0,414 % al 0,4 %.

Ayuntamiento de Madrid, nota de prensa del 15 de octubre de 2026

El Ayuntamiento calcula un recibo medio de 540 euros en 2027 para una vivienda con un valor catastral de 135.134 euros. No lo compares con el de 2026 (474,84 euros), que se calculó sobre otro valor catastral, de 119.774,62 euros. Para saber cuánto bajará tu recibo, usa tu propio valor catastral, el del recibo del IBI, que no es ni lo que pagaste ni lo que vale hoy tu casa.

Ejemplo: el IBI de un piso tipo de Madrid en 2026 y en 2027

Tomamos un piso con el valor catastral del ejemplo municipal, 135.134 euros, sin bonificaciones, y suponemos que ese valor no cambia en 2027. La cuota del IBI es el valor catastral por el tipo; para la tasa de residuos usamos el recibo medio de la ciudad.

Cálculo propio con el tipo vigente en 2026 y el del proyecto para 2027 (Ayuntamiento de Madrid). La tasa de residuos es el recibo medio de la ciudad, no el de este piso. El Pago a la Carta exige domiciliar el pago y su descuento tiene un tope de 70 € al año en el IBI.

En porcentaje, la rebaja del tipo es de un 3,4 %: unos 14 euros menos al año por cada 100.000 euros de valor catastral. Según el Ayuntamiento, el 79 % de los inmuebles residenciales de la ciudad tiene un valor catastral inferior a 150.000 euros.

Cálculo propio, sin Pago a la Carta. Bonificación de familia numerosa según los tramos de 2026 que recoge TaxDown; el Ayuntamiento indica que en 2027 se mantiene de hasta el 90 %.

Bonificaciones y tasa de residuos en 2027

Según el proyecto, se mantienen las bonificaciones que más interesan al propietario de una vivienda:

• Familias numerosas: hasta el 90 % del IBI de la vivienda habitual, según su valor catastral (en 2026, el 90 % hasta 204.000 euros). Se benefician unas 37.000 familias y, en la mayoría de los casos, se aplica de oficio.
• Herencias: la plusvalía municipal de la vivienda habitual heredada por el cónyuge, los hijos o los padres mantiene bonificaciones de hasta el 95 %.

La tasa de residuos, la tasa de basuras, tendrá una ordenanza nueva. El recibo medio previsto es de 143 euros, casi lo mismo que en 2026, pero contará también la calidad de la separación de la basura en cada uno de los 131 barrios. Las viviendas vacías pagan solo la tarifa básica, acreditándolo cada año, y la tasa la paga el propietario, que puede repercutírsela al inquilino cuando corresponda.

Calendario: de la Junta de Gobierno al Pleno de diciembre

Lo aprobado el 15 de octubre es el proyecto inicial. Si se sigue el procedimiento del año pasado, quedan estos pasos:

1. Anuncio en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y 30 días naturales de información pública para presentar alegaciones.
2. Aprobación del proyecto definitivo por la Junta de Gobierno (si no hay alegaciones, el inicial pasa a ser definitivo).
3. Aprobación por el Pleno. Las ordenanzas de 2026 se aprobaron en el Pleno del 22 de diciembre de 2025.
4. Publicación y entrada en vigor el 1 de enero de 2027.

¿Y cuándo se paga? El IBI de 2027 corresponde al año entero, pero se cobra en otoño. En 2026, el plazo voluntario del IBI y de la tasa de residuos fue del 1 de octubre al 30 de noviembre, con cargo el último día para los recibos domiciliados. A 20 de octubre, el calendario de 2027 no se ha publicado.

Si prefieres repartir el gasto, existe el Pago a la Carta: domicilias el recibo y lo pagas en plazos, con un descuento de hasta el 5 % (máximo 70 euros en el IBI y, en 2027, 15 euros en la tasa de residuos). Las altas pedidas entre el 6 de agosto y el 10 de diciembre tienen efecto desde enero del año siguiente. La alternativa, que no se puede combinar, es el Sistema Especial de Pago: dos plazos y un 3,25 % de descuento.

Valores de referencia del Catastro para 2027: qué se ha publicado ya

El valor de referencia lo calcula cada año el Catastro para cada inmueble a partir de las compraventas firmadas ante notario, con el límite del valor de mercado. Desde 2022 es la base mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el que paga quien compra una vivienda usada, y del de Sucesiones y Donaciones. No es el valor catastral del recibo del IBI. El calendario para 2027:

1. 24 de septiembre de 2026: el BOE publica el anuncio del Catastro que abre la audiencia colectiva, de diez días, sobre los elementos para calcular los valores urbanos de 2027.
2. 25 de septiembre: la Sede Electrónica del Catastro publica los mapas de valores y los informes anuales del mercado inmobiliario para 2027.
3. Antes del 30 de octubre: se publica la resolución con esos elementos (la de 2026 es del 27 de octubre de 2025).
4. Primeros 20 días de diciembre: anuncio en el BOE (el de 2026 salió el 16 de diciembre de 2025).
5. 1 de enero de 2027: el valor de cada inmueble se puede consultar en la Sede.

Cómo consultar el valor de referencia de tu casa

1. Busca la referencia catastral en el recibo del IBI o en la escritura.
2. Entra en la Sede Electrónica del Catastro, apartado Valor de referencia, e identifícate con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve.
3. Elige el ejercicio: ya puedes ver el de 2026 y, desde el 1 de enero, el de 2027. Si eres titular, puedes descargar un certificado y el certificado de motivación, que explica el cálculo.
4. Sin internet: Línea Directa del Catastro (91 387 45 50) o una Gerencia con cita previa.

Por qué importa al comprar, vender, heredar o donar

Al comprar una vivienda usada en la Comunidad de Madrid se paga un 6 % de ITP (un 4 % las familias numerosas que compran su vivienda habitual, con requisitos). La base es el valor de referencia, salvo que el precio de la escritura sea más alto. Y cuenta el valor de la fecha de la escritura: una venta firmada el 30 de diciembre de 2026 usa el de 2026; una firmada el 4 de enero de 2027, el de 2027.

Ejemplo ilustrativo: piso con un valor de referencia supuesto de 320.000 € y el tipo general del 6 % de la Comunidad de Madrid. En el primer caso, el comprador paga 1.200 € más que si tributara sobre el precio.

Aunque el ITP lo pague el comprador, al vendedor también le importa: un comprador informado mirará el valor de referencia antes de hacer su oferta. En herencias y donaciones, el valor de referencia también es la base mínima de Sucesiones y Donaciones; las bonificaciones de Madrid las explicamos en «Cuánto cuesta hacer una herencia en Madrid en 2026: notaría, registro, impuestos y abogado».

Lo que no cambia: el valor de referencia no afecta al valor catastral ni al IBI, ni es la base de la plusvalía municipal (que usa el valor catastral del suelo) ni del IRPF de quien vende (que tributa por la diferencia entre lo que pagó y lo que cobra). Lo contamos en «Impuestos al vender un piso en 2026: plusvalía municipal en Madrid, IRPF y exenciones».

¿Y si es más alto de lo que vale tu casa? Solo puede discutirse cuando tiene efecto en un impuesto, pidiendo la rectificación de la autoliquidación o recurriendo la liquidación. En febrero de 2026, el Tribunal Constitucional avaló el sistema por unanimidad (sentencia 13/2026), pero recordó que se puede demostrar un valor distinto sin límite de pruebas. Suele exigir un informe pericial, así que conviene valorar si compensa.

Otros cambios del 1 de enero de 2027 y lo que depende del 12 de noviembre

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, incluye medidas fiscales para propietarios, varias con efectos desde el 1 de enero de 2027. Todas dependen de que la Diputación Permanente del Congreso lo convalide; según la información publicada, la votación está prevista para el 12 de noviembre. Si no se convalida, queda derogado y vuelven las reglas anteriores.

• Viviendas que no se alquilan ni son tu residencia habitual: desde el 1 de enero de 2027, la renta que se imputa en el IRPF se calculará con una escala del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 % sobre la suma de los valores catastrales.
• Alquiler a familiares: desde esa misma fecha, si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento declarado no podrá bajar de un mínimo calculado con esa imputación.
• Recargo del IBI a viviendas vacías: el decreto cambia sus condiciones para los periodos que empiecen después del 8 de octubre de 2026, es decir, a partir del IBI de 2027. Cada ayuntamiento debe aprobarlo, y la nota de Madrid sobre las ordenanzas de 2027 no lo menciona.
• Deducción del 10 % por alquiler: el decreto recupera una deducción estatal de hasta 1.163 euros al año para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros. Es para quien paga el alquiler y también depende de la convalidación.

Qué conviene hacer antes del 1 de enero

• Multiplica el valor catastral de tu recibo del IBI por 0,004: es tu IBI de 2027 sin bonificaciones, si ese valor no cambia.
• Para pagar en plazos desde enero, date de alta en el Pago a la Carta antes del 10 de diciembre.
• Si eres familia numerosa, comprueba que tu título estará en vigor el 1 de enero.
• Si vendes o compras cerca de fin de año, compara el valor de referencia de 2026 y el de 2027 antes de fijar la fecha de la escritura, y deja pactado quién paga el IBI.
• Si tienes un piso vacío o alquilado a un familiar, revisa con tu asesor la nueva imputación de rentas.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely, con más de 35 años en el sector inmobiliario y abogados especializados, vendemos tu vivienda en la Comunidad de Madrid con todo incluido: valoración, fotos, vídeo, plano y tour virtual. Hablamos con cada comprador y comprobamos su DNI antes de la visita; las visitas las hacemos nosotros y tú las sigues desde tu portal privado del vendedor. Si el comprador necesita hipoteca, le ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario. A ti te comprobamos la identidad y la titularidad con la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y si hay cargas) o la escritura de compra.

Nuestros abogados especialistas te acompañan de principio a fin: revisan la nota simple, las cargas y las deudas, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, redactan las arras y las cláusulas especiales cuando hace falta, revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría. Todos los pagos, por transferencia ordinaria u OMF (orden de movimiento de fondos, el pago entre bancos de la notaría), nunca en efectivo. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA del precio, en total, con todo incluido. Comprar con Llavely es gratis.

Una bajada del IBI o un nuevo valor de referencia no deberían decidir por sí solos cuándo vendes, pero sí conviene tenerlos en cuenta al fijar el precio y la fecha de la firma. Si quieres saber cuánto vale tu casa hoy, pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. El Ayuntamiento baja el IBI al 0,4 %, el nivel más bajo permitido por la ley (Diario de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, 15 de octubre de 2026)
2. El Ayuntamiento baja el IBI y aprueba la tasa de residuos para 2026 (Diario de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, 23 de octubre de 2025)
3. Madrid bajará el IBI en 2027, pero mantiene la tasa de basuras: cuánto pagarán los madrileños (Infobae, 15 de octubre de 2026)
4. Madrid bajará el IBI al mínimo legal en 2027 y mantendrá la tasa de basuras en 143 euros de media (El Diario de Madrid, 15 de octubre de 2026)
5. Proyecto inicial de modificación de la Ordenanza Fiscal del IBI para 2026, texto sometido a información pública (Ayuntamiento de Madrid, Junta de Gobierno, 23 de octubre de 2025)
6. Ordenanzas fiscales y precios públicos municipales 2026, con la Ordenanza Fiscal General de Gestión, Recaudación e Inspección (Ayuntamiento de Madrid)
7. Calculadora del IBI de Madrid 2027: el tipo pasaría del 0,414 % al 0,4 % (TaxDown, 15 de octubre de 2026)
8. Anuncio de la Dirección General del Catastro de apertura del trámite de audiencia colectiva sobre los valores de referencia de los inmuebles urbanos de 2027 (BOE, 24 de septiembre de 2026)
9. Valor de referencia: consulta, mapas de valores e informes del mercado inmobiliario de 2027 (Sede Electrónica del Catastro)
10. Anuncio de la Dirección General del Catastro de los valores de referencia de los inmuebles urbanos para 2026, BOE del 16 de diciembre de 2025 (derecho.com)
11. Disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: valor de referencia (Iberley)
12. El TC desestima por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad contra el valor de referencia del Catastro, sentencia 13/2026 (Fiscal Impuestos, 13 de febrero de 2026)
13. Cómo impugnar el valor de referencia (OCU, 1 de abril de 2026)
14. Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Comunidad de Madrid, actualizado el 23 de abril de 2026)
15. Principales novedades tributarias del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Agencia Tributaria, octubre de 2026)
16. Nuevas medidas fiscales de vivienda del Real Decreto-ley 29/2026 (Iberley, octubre de 2026)