Contrato de arras en 2026: tipos, cuánto se entrega, plazos y qué revisar antes de firmar

El contrato de arras es el documento que convierte un «nos interesa» en un compromiso con dinero encima de la mesa. Comprador y vendedor fijan el precio, la fecha de la notaría y las condiciones, y el comprador entrega una cantidad como señal. Si todo va bien, esa cantidad se descuenta del precio el día de la escritura. Si alguien se echa atrás, lo que pase con ese dinero depende casi por completo de lo que se haya escrito en el contrato.

Por eso merece la pena entenderlo antes de firmar. En esta guía repasamos qué dice la ley y lo que ha señalado el Tribunal Supremo, las diferencias entre arras penitenciales, confirmatorias y penales, cuánto se da de arras y en qué plazos, qué pasa si no te dan la hipoteca, qué cláusulas no deberían faltar y quién debería guardar el dinero mientras tanto. Está pensada para compraventas en la Comunidad de Madrid, donde se aplica el Código Civil común.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve

Las arras, también llamadas señal, son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para asegurar una compraventa que se firmará más adelante ante notario. El documento en el que se recoge esa entrega es el contrato de arras. La OCU lo describe como un primer contrato en el que las dos partes se comprometen a firmar otro después, entregando una cantidad como señal.

En la práctica cumple tres funciones. Saca la vivienda del mercado mientras el comprador consigue la financiación y se preparan los papeles. Deja por escrito el precio y las condiciones pactadas, para que nadie las cambie por el camino. Y fija qué ocurre si una de las partes no llega a la notaría. Esa última función es la que más conflictos genera, y depende del tipo de arras que se haya pactado.

Conviene no confundirlo con otros documentos que circulan en una compraventa, como la propuesta u oferta de compra o la reserva que a veces se firma con un intermediario antes de que el propietario acepte. Esos documentos pueden tener consecuencias muy distintas, y más adelante veremos un caso real resuelto por el arbitraje de consumo de la Comunidad de Madrid.

Qué dice la ley: el artículo 1454 del Código Civil

La única regla expresa sobre arras en la compraventa está en el artículo 1454 del Código Civil. Es un artículo muy breve que establece que, si se han entregado arras o señal, cualquiera de las partes puede deshacer el contrato asumiendo un coste fijo.

Podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Código Civil, artículo 1454

Ese artículo describe lo que hoy se conoce como arras penitenciales o de desistimiento. Las otras dos modalidades, confirmatorias y penales, no tienen un artículo propio: nacen de lo que pactan las partes y de cómo los tribunales han interpretado esos pactos, en relación con el régimen general de incumplimiento de las obligaciones (artículo 1124 del Código Civil) y con las reglas de la cláusula penal (artículos 1152 y siguientes).

Una precisión territorial: en Cataluña el Código Civil catalán regula las arras en su artículo 621-8 y, según explica el notario Enric Brancós en elderecho.com, presume que el dinero entregado son arras confirmatorias salvo pacto expreso de penitenciales. En la Comunidad de Madrid no hay una norma así, y lo que manda es el Código Civil estatal junto con la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Arras penitenciales, confirmatorias y penales: en qué se diferencian

Las arras penitenciales son las que permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás sin dar más explicaciones. El precio de esa libertad está tasado: si desiste el comprador, pierde lo que entregó; si desiste el vendedor, devuelve el doble. No hay que demostrar daños ni ir a juicio para reclamar el cumplimiento, porque se entiende que el contrato contemplaba esa salida. La OCU señala que son las más comunes en la compra de vivienda, pero advierte de que no se dan por defecto: hay que pactarlas expresamente y citar el artículo 1454.

Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo del precio que demuestra que el contrato existe. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la compraventa o pedir que se resuelva el contrato, y en ambos casos reclamar los daños y perjuicios que pueda acreditar. Es la modalidad que da más seguridad de que la operación se cerrará, pero también la que puede acabar en un pleito largo si alguien se planta.

Las arras penales sirven para garantizar el cumplimiento con una penalización pactada de antemano. Como explica LegalToday en un análisis de julio de 2026, funcionan como una cláusula penal: el daño queda tasado y quien incumple asume la pena, pero eso no le da derecho a desistir. La OCU recuerda que la penalización se fija libremente y no tiene por qué coincidir con lo entregado ni con su doble.

Fuente: artículo 1454 del Código Civil; OCU, «Modelo de contrato de arras penitenciales» (mayo de 2025); LegalToday (julio de 2026). Resumen orientativo: las consecuencias exactas dependen de la redacción de cada contrato.

Si el contrato no dice qué tipo de arras son: lo que ha dicho el Tribunal Supremo

Es una de las búsquedas más frecuentes y tiene una respuesta bastante clara en la jurisprudencia. El Tribunal Supremo ha repetido que las arras penitenciales son la excepción y que solo se aplican si las partes quisieron, de forma clara, poder desligarse del contrato. Cuando esa voluntad no consta, lo entregado se trata como un anticipo a cuenta del precio, es decir, como arras confirmatorias.

Tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia 498/2009, de 29 de junio, sobre las arras del artículo 1454

En esa sentencia de 2009, el Supremo confirmó que unas arras eran confirmatorias porque la cláusula era ambigua y no mostraba una voluntad «clara, patente, inequívoca» de permitir el desistimiento, y porque otra cláusula trataba la cantidad entregada como pago a cuenta del precio. Unos meses antes, en la sentencia 168/2009, de 16 de marzo, el tribunal ya había descrito estas entregas como «un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlo».

La línea se ha mantenido. En la sentencia 583/2018, de 17 de octubre, el Supremo volvió a calificar las arras penitenciales como de «interpretación restrictiva» y añadió un matiz importante: citar el artículo 1454 no basta por sí solo si el resto del contrato no deja claro qué obligaciones asumen las partes. Dicho de otro modo, poner «arras» o «señal» en el encabezado no convierte el documento en unas arras penitenciales.

La consecuencia práctica es sencilla. Si quieres que cualquiera de las dos partes pueda retirarse perdiendo o devolviendo el doble, el contrato debe decirlo con todas las letras: que las arras son penitenciales, que se rigen por el artículo 1454 del Código Civil y qué pasa exactamente si desiste cada parte. Si lo que buscas es lo contrario, que nadie pueda echarse atrás, también conviene escribirlo. Dejarlo a la interpretación es la forma más segura de acabar discutiendo.

Un ejemplo con números: qué pasa con el dinero si alguien se echa atrás

Para ver el efecto de cada modalidad, tomemos una vivienda de 300.000 € con unas arras del 10 %, es decir, 30.000 € entregados al firmar. Las cifras son solo un ejemplo de cálculo; en las arras penales hemos supuesto que la pena pactada coincide con lo entregado, aunque puede ser otra.

Ejemplo de cálculo elaborado por Llavely a partir del artículo 1454 del Código Civil y de la descripción de cada tipo de arras de la OCU y LegalToday.

Fíjate en un detalle que confunde a muchos vendedores: «devolver el doble» significa que el comprador recupera lo que pagó y recibe otro tanto. El coste real para el vendedor que desiste es el importe de las arras, no el doble, pero tiene que tener disponible el total para devolverlo. Si ya se ha gastado la señal, el problema es mayor.

¿Cuánto se da de arras? El 10 % y otras cifras de referencia

Ninguna ley fija cuánto hay que entregar. Es un acuerdo entre las partes, y las fuentes consultadas coinciden en que la referencia más habitual en España es el 10 % del precio. Algunas guías amplían la horquilla del 5 % al 15 %, y la OCU apunta que no es frecuente entregar más de un 10 %.

Fuente: páginas de OCU, BBVA, Bankinter, Tinsa y The Objective citadas al final del artículo. Son prácticas habituales, no obligaciones legales.

Más allá del porcentaje, la OCU da un criterio útil: el importe debe ajustarse al grado de convicción de cada parte. Un comprador muy decidido puede preferir unas arras altas, porque con arras penitenciales cuanto más alta es la señal más le cuesta al vendedor echarse atrás. En cambio, si el comprador tiene dudas o el vendedor espera una oferta mejor, una señal pequeña reduce lo que cada uno se juega.

También hay que pensar en la liquidez. Las arras salen de los ahorros del comprador, que además necesitará dinero para la parte del precio que no financie el banco y para los impuestos y gastos de la compra. Si vas a comprar, repasa antes nuestra guía «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid» para no quedarte corto el día de la notaría.

Plazos: cuánto tiempo pasa entre las arras y la notaría

Tampoco aquí hay un plazo legal: lo deciden las partes. Lo habitual, según las fuentes de la tabla anterior, es entre uno y tres meses, con los 60 a 90 días como referencia más repetida. Es el tiempo que suele necesitar el comprador para cerrar la hipoteca y la tasación, y el vendedor para reunir la documentación y, si la hay, cancelar la hipoteca pendiente.

Lo importante es que el contrato fije una fecha límite clara para firmar la escritura y qué ocurre si se supera. Un plazo demasiado corto puede dejar al comprador sin hipoteca a tiempo; uno demasiado largo deja la vivienda bloqueada. Si hace falta más tiempo, Tinsa recomienda prorrogarlo mediante un acuerdo escrito, un anexo firmado por ambas partes, en lugar de un simple mensaje.

Conviene, además, dejar escrito cómo se elegirá la notaría y cómo se comunicará la fecha de la firma, por ejemplo con un preaviso mínimo y a un correo o domicilio concreto. Parece un detalle menor, pero cuando surge un conflicto lo primero que se discute es si alguien fue citado correctamente.

Qué pasa si no me dan la hipoteca después de firmar las arras

Es la gran pregunta de los compradores, y la respuesta corta es que depende del contrato. Si las arras son penitenciales y el contrato no dice nada sobre la financiación, el comprador que no consigue la hipoteca no puede pagar el precio y, en principio, pierde la señal. BBVA lo resume así: lo entregado no se recupera salvo que el contrato incluya una cláusula que lo permita. Tinsa añade que, sin esa cláusula, el vendedor puede retenerlas.

La solución es incluir una condición de financiación, a menudo llamada condición suspensiva de hipoteca. La OCU recuerda que, si se pacta, las arras pueden devolverse sin penalización cuando el comprador no consigue el préstamo, y que cualquier excepción debe quedar por escrito en el propio documento. Para que esa cláusula funcione y no se convierta en una puerta abierta, debería concretar al menos lo siguiente:

1. El importe de hipoteca que el comprador necesita y, si se quiere, unas condiciones máximas razonables.
2. El plazo que tiene el comprador para obtener la aprobación, que debe encajar con la fecha límite de la escritura.
3. Cómo debe acreditar la denegación: por ejemplo, con un escrito de la entidad y, si se pacta, de más de una entidad.
4. En qué plazo se devuelven las arras si la condición no se cumple y por qué medio.
5. Qué pasa si el comprador no pide la hipoteca o la pide sin cumplir lo pactado, para que la cláusula no se use como excusa.

Desde el lado del vendedor, esta cláusula es razonable si va acompañada de un plazo corto y de pruebas claras. Lo que no tiene sentido es aceptar una condición abierta que permita al comprador retirarse sin coste meses después. Y para el comprador, lo más prudente es llegar a las arras con la financiación ya estudiada; en «Euríbor e hipotecas en 2026» repasamos cómo está el mercado hipotecario este año.

Cláusulas imprescindibles antes de firmar un contrato de arras

Un contrato de arras bien hecho se parece mucho a una compraventa en miniatura. Combinando las recomendaciones de la OCU, BBVA y Tinsa, estos son los puntos que no deberían faltar:

• Identificación de las partes: nombre completo, DNI o NIE (o CIF si es una sociedad), domicilio y, si alguien firma en nombre de otro, el poder que lo permite. Todos los propietarios deben firmar o estar debidamente representados.
• Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad y anejos incluidos, como garaje, trastero o muebles.
• Cargas y situación jurídica: si hay hipoteca pendiente, embargos u otras cargas, quién las cancela y cuándo, y si la vivienda está libre de ocupantes. Lo ideal es adjuntar una nota simple reciente.
• Precio y forma de pago: precio total, cantidad que se entrega como arras, cómo se paga (mejor por transferencia) y cómo se pagará el resto en la notaría.
• Tipo de arras, dicho con claridad: si son penitenciales, mencionar expresamente el artículo 1454 del Código Civil y las consecuencias para cada parte.
• Condición de financiación, si el comprador necesita hipoteca, con los detalles de la lista anterior.
• Gastos e impuestos: quién paga cada concepto, por ejemplo la cancelación registral de la hipoteca del vendedor, la plusvalía municipal o los gastos de notaría.
• Estado de la vivienda: en qué estado se entrega, qué instalaciones y muebles se incluyen y la existencia del certificado de eficiencia energética.
• Plazo y notaría: fecha límite para escriturar, cómo se elige la notaría y cómo se notifica la fecha.
• Entrega de llaves y posesión: si se entregan en la firma o más tarde, y cómo quedan los suministros, el IBI y la comunidad hasta ese momento.
• Domicilios o correos para notificaciones, para que las comunicaciones tengan efecto y quede constancia de ellas.

Si vendes, buena parte de esta información la necesitarás de todos modos para la escritura. En «Cómo vender un piso en Madrid en 2026» explicamos qué documentos conviene tener preparados desde el principio para que las arras no se firmen a ciegas.

Quién debe guardar el dinero de las arras

En la mayoría de compraventas entre particulares, las arras se pagan por transferencia directamente al vendedor. Es lo más sencillo, pero tiene una condición previa: comprobar que quien cobra es realmente el propietario o tiene poder para vender. La nota simple del Registro de la Propiedad permite ver quién es el titular, y el contrato debe indicar la cuenta a la que se paga. Pagar en efectivo o a cuentas de terceros complica mucho demostrar la entrega si surge un problema.

El caso más delicado es pagar a un intermediario. La OCU ya alertó hace años de prácticas como exigir una cantidad al comprador antes de presentar su oferta al vendedor, con documentos que aparentan llevar la conformidad del propietario pero que en realidad son propuestas, y sin aclarar quién recibe el dinero ni quién lo devuelve si no hay acuerdo. Su consejo sigue vigente: no entregar dinero hasta que firme el propietario real. No todos los intermediarios actúan así, pero cuando ocurre, el comprador queda en una posición débil.

Un laudo de la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad de Madrid de noviembre de 2022 ilustra el problema. Un comprador entregó 2.000 € a una agencia como requisito para presentar una propuesta de compra y luego no logró recuperarlos. El colegio arbitral consideró que aquel documento era una propuesta de compra, no unas arras penitenciales, y resolvió en equidad que se le devolvieran 1.000 €, mientras la agencia retenía la otra mitad como remuneración. La lección: si el dinero no está ligado a un contrato de arras firmado por el propietario, recuperarlo puede ser difícil.

Hay alternativas que reducen el riesgo. El Debate recogía en octubre de 2025 la recomendación de un experto inmobiliario de depositarla en notaría o en una cuenta gestionada por profesionales, y pagar directamente al vendedor solo como última opción. Si te interesa esa vía, pregunta antes a la notaría si ofrece ese servicio y en qué condiciones. En cualquier caso, que el contrato diga quién guarda el dinero, en qué cuenta y cuándo se libera.

Errores frecuentes al firmar arras

La mayoría de los conflictos con arras no vienen de mala fe, sino de prisas y de documentos copiados de internet sin adaptar. Estos son los fallos que más se repiten:

1. No decir qué tipo de arras son, o escribir «arras» sin más y dar por hecho que son penitenciales.
2. Firmar sin cláusula de financiación cuando el comprador depende de una hipoteca.
3. No revisar las cargas: descubrir después de firmar una hipoteca, un embargo o una deuda con la comunidad.
4. Pagar a alguien que no es el propietario, o firmar con solo uno de varios copropietarios.
5. Fijar un plazo para la escritura imposible de cumplir, o no fijar ninguno.
6. No dejar escrito quién paga cada gasto ni qué se incluye en la venta, como muebles, garaje o trastero.
7. Ampliar plazos o cambiar condiciones por mensajes sin un anexo firmado.
8. Gastar la señal recibida antes de la notaría sin pensar en que, con arras penitenciales, habría que devolverla duplicada si el vendedor desiste.

¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?

No es obligatorio. El contrato de arras es un contrato privado y es válido con la firma de las partes; Tinsa lo recuerda expresamente. Lo que sí es obligatorio para inscribir la compraventa en el Registro es la escritura pública posterior.

Aun así, en operaciones con importes altos, con varios propietarios o con alguna complicación, contar con un profesional antes de firmar tiene sentido. Un notario o un abogado comprueban la identidad y la capacidad de quienes firman, revisan la titularidad y las cargas y ayudan a redactar cláusulas que no den lugar a dudas. Ese coste suele ser pequeño comparado con lo que se arriesga en la señal.

Impuestos: qué pasa con las arras en la declaración de la renta

Si la compraventa se completa, las arras son simplemente parte del precio. La cosa cambia si la operación se cae y alguien se queda con dinero de más. La Dirección General de Tributos, en su consulta V0397-20, de 20 de febrero de 2020, concluyó que las arras que retiene el vendedor cuando la venta no se realiza por causa imputable al comprador son una ganancia patrimonial, que no deriva de una transmisión y que, por tanto, tributa en la base general del IRPF del año en que puede quedárselas según el contrato.

Si es el comprador quien recibe el doble porque el vendedor ha desistido, lo recibido por encima de lo que pagó también tendrá efectos en su declaración. Como el tratamiento depende de cada caso, conviene que tu asesor fiscal lo revise antes de presentar la renta.

¿Y en el alquiler? Por qué ahí no hablamos de arras

El contrato de arras es una figura de la compraventa. En el alquiler de vivienda, lo que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos son la fianza obligatoria, de una mensualidad de renta, y las garantías adicionales que se puedan pactar, que en los contratos de vivienda habitual no pueden superar dos mensualidades. El Ministerio de Consumo recordaba en mayo de 2026 que pedir más de esos límites es una de las cláusulas abusivas más frecuentes, igual que cobrar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria, que según el artículo 20.1 de la LAU corresponden al arrendador.

A veces se pide al futuro inquilino una «señal» o «reserva» para apartar un piso antes de firmar. Si te ocurre, pide que quede por escrito a quién pagas, que se descuente de la fianza o de la primera renta y en qué casos se devuelve, y no pagues nunca sin haber visto la vivienda ni comprobado quién es el propietario. En «Estafas en el alquiler en 2026» explicamos las señales de alarma más habituales.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely, las arras las redactan abogados especialistas, y el tipo de arras, el plazo, la notaría y la condición de financiación quedan siempre escritos de forma explícita. Antes comprobamos la identidad y la titularidad del vendedor y el DNI del comprador, y hablamos con cada comprador para saber cómo lo pagaría. Así se reducen dos de los riesgos de este artículo: pagar a quien no es el dueño y firmar sin saber cómo se va a pagar. Las ofertas se hacen por escrito dentro de Llavely, sin depósito o con un depósito del 1 % del precio, siempre por transferencia, que reserva la vivienda cinco días mientras el vendedor decide. Ese depósito lo guardamos en una cuenta separada: si hay acuerdo, cuenta como parte de las arras, y si no, se devuelve entero.

Si vendes, «Venta Llavely» (2,5 % + IVA, todo incluido y solo si vendes) incluye a los abogados, que redactan las arras, revisan cargas y nota simple y te acompañan presencialmente a la notaría. Si compras, no pagas nada: el abogado de la operación te explica sin coste cada cláusula, los plazos y los papeles antes de que firmes. No hay pagos extra ni gastos ocultos: lo que ves es lo que hay.

Nada de esto sustituye a leer bien lo que firmas, pero sí debería evitar que unas arras mal redactadas te cuesten miles de euros.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Modelo de contrato de arras penitenciales (OCU, 5 de mayo de 2025)
2. Modelo de contrato de arras en compraventa de vivienda (OCU, 13 de mayo de 2022)
3. Nuevas y agresivas técnicas de las agencias inmobiliarias (OCU, 6 de octubre de 2013)
4. Sentencia del Tribunal Supremo 498/2009, de 29 de junio (El Notario)
5. Sentencia del Tribunal Supremo 168/2009, de 16 de marzo (El Notario)
6. Naturaleza de las arras: penitenciales o confirmatorias. STS 583/2018, de 17 de octubre (Civil Mercantil, CEF)
7. Entre el desistimiento y el incumplimiento: la naturaleza jurídica de las arras (LegalToday, 2 de julio de 2026)
8. Las arras en el Código Civil de Cataluña (elderecho.com, 23 de noviembre de 2021)
9. Laudo arbitral de consumo, expediente 02413.2/2022 (Junta Arbitral Regional de Consumo, Comunidad de Madrid, 10 de noviembre de 2022)
10. Contrato de arras (Tinsa, 24 de noviembre de 2025)
11. Contrato de arras: cuánto dinero se da (The Objective, 27 de enero de 2025)
12. Contrato de arras (BBVA, actualizado el 31 de enero de 2023)
13. Contrato de arras (Bankinter, 14 de octubre de 2024)
14. Calificación tributaria de las arras penitenciales si no se efectúa la transmisión. Consulta DGT V0397-20 (fiscal-impuestos.com, CEF)
15. Arras: ingresárselo al vendedor, solo como última opción (El Debate, 2 de octubre de 2025)
16. Gastos de gestión o pedir más de un mes de fianza, entre las cláusulas abusivas más frecuentes en alquileres (Ministerio de Consumo vía Europa Press, Bolsamanía, 22 de mayo de 2026)