Cuánto cuesta hacer una herencia en Madrid en 2026: notaría, registro, impuestos y abogado

Cuando fallece un familiar y deja un piso, una de las primeras preguntas es cuánto costará ponerlo a nombre de los herederos. Hay varias piezas: certificados, notaría, Registro de la Propiedad, dos impuestos distintos (Sucesiones, que cobra la Comunidad de Madrid, y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento) y, si se contrata, el profesional que lo tramita.

Repasamos cada gasto con las normas vigentes en octubre de 2026 y terminamos con un ejemplo completo en Madrid capital. Verás que, para hijos y cónyuge, lo que más pesa no suele ser el Impuesto de Sucesiones, sino la plusvalía y la notaría.

Resumen: los gastos de una herencia en Madrid

Fuentes: aranceles notarial y registral, Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, Life5 (2024), Mapfre (2023) y Housfy (2026).

1. Certificados: cuestan poco, pero sin ellos no se empieza

El certificado de defunción lo expide el Registro Civil sin coste. Con él se piden al Ministerio de Justicia el certificado de últimas voluntades, que indica si hubo testamento y ante qué notario, y el de seguros de cobertura de fallecimiento, que revela seguros de vida o de amortización de préstamos.

Se pagan con la tasa del modelo 790 (3,78 € el de últimas voluntades, según Mapfre), se piden pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento y llegan en unos cinco días hábiles por internet. Si hay testamento, la copia autorizada se cobra por folios según el arancel notarial (3,01 € por folio), así que es un gasto pequeño.

2. Declaración de herederos, si no hay testamento

Si el fallecido no hizo testamento, antes de repartir hay que dejar constancia de quiénes son los herederos. Lo hace un notario con un acta en la que declaran al menos dos testigos y que no puede cerrarse antes de 20 días hábiles (art. 56 de la Ley del Notariado). Life5 sitúa su coste orientativo entre 250 y 400 € más IVA. Lo explicamos a fondo en «Herencia sin testamento en 2026: quién hereda, declaración de herederos, coste y plazos».

3. La escritura de herencia en la notaría

La aceptación y adjudicación de herencia (también llamada partición: el documento en el que se hace inventario de bienes y deudas y se decide qué recibe cada heredero) se firma ante notario. Su precio no lo pone cada notaría: lo fija el arancel del Real Decreto 1426/1989. En las herencias, la escala se aplica por separado a lo que se adjudica a cada heredero, de modo que un mismo piso cuesta más de escriturar si se reparte entre varios.

La escala empieza en 90,15 € por los primeros 6.010,12 € y sigue con porcentajes decrecientes, del 4,5 al 0,3 por mil. Se aplica una rebaja del 5 % y se suman los folios a partir del quinto (3,01 € por cara), las copias y el IVA.

Cálculo propio con la escala del arancel de los notarios (Real Decreto 1426/1989).

Según TaxDown, en Madrid el Impuesto de Sucesiones puede presentarse con un documento privado de los herederos, pero solo la escritura permite inscribir el piso y, después, venderlo.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

El Registro cobra según su arancel (Real Decreto 1427/1989): 24,04 € por los primeros 6.010,12 € de valor y porcentajes decrecientes después, con un máximo de 2.181,67 €, una rebaja del 5 % y el IVA aparte. Para un piso de 200.000 a 400.000 €, suele quedarse en unos pocos cientos de euros. No hay plazo legal, pero un comprador pedirá una nota simple con los herederos como titulares; cuesta unos 9 € más IVA por internet (Housfy, junio de 2026).

5. Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid

Cada heredero presenta su autoliquidación (modelo 650) en los seis meses siguientes al fallecimiento. Al valor de lo que recibe se le restan deudas, gastos y reducciones:

• Deudas y gastos: las deudas del fallecido acreditadas en documento público o privado con fecha fehaciente, incluida la hipoteca, y los gastos de última enfermedad, entierro y funeral (Consejo General de Gestores Administrativos).
• Parentesco: 16.000 € para hijos de 21 años o más, cónyuge y padres; los menores de 21 suman 4.000 € por año que les falte, hasta 48.000 €; hermanos, sobrinos, tíos y afines, 8.000 €.
• Vivienda habitual: el 95 % del valor de la casa del fallecido, con un máximo de 123.000 € por heredero, para cónyuge, descendientes, ascendientes o un colateral mayor de 65 años que conviviera con él los dos últimos años. Exige mantener lo heredado cinco años.
• Ajuar doméstico: se presume en un 3 % del caudal, pero el Tribunal Supremo aclaró en 2020 que no se calcula sobre dinero, acciones ni bienes que dan rentas.

Después se aplica la tarifa de Madrid (del 7,65 % al 34 % por tramos), un coeficiente según parentesco y patrimonio previo (1 para hijos, cónyuge y padres con patrimonio modesto) y, por último, la bonificación: el 99 % para los grupos I y II y el 50 % para el grupo III desde el 1 de julio de 2025. En el grupo III solo cubre lo declarado en plazo o antes de un requerimiento de Hacienda.

Fuente: ejemplos de TaxDown (octubre de 2026), que hemos comprobado con la tarifa y los coeficientes de la Comunidad de Madrid. Herencia de 300.000 € sin reducción por vivienda ni patrimonio previo elevado.

La prórroga de otros seis meses se pide dentro de los cinco primeros; si en un mes no contestan, se entiende concedida, con intereses de demora (sede electrónica de la Comunidad de Madrid, 8 de octubre de 2026).

6. Plusvalía municipal por la herencia

Heredar un piso también genera el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, la plusvalía municipal. Lo pagan los herederos en seis meses desde el fallecimiento (prorrogables hasta un año) y, si se demuestra que el suelo no ha ganado valor, no se paga, aunque hay que declararlo (Consumo Responde).

Se puede elegir el cálculo más barato: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que el fallecido tuvo el piso) o el real (ganancia efectiva del suelo). En Madrid capital el tipo es del 29 % y, en octubre de 2026, el coeficiente para 20 años o más es 0,40, el de la tabla del Real Decreto-ley 8/2023, según TaxDown. Se aplican los coeficientes vigentes en la fecha del fallecimiento, y el Real Decreto-ley 29/2026 prevé cambiarlos desde el 1 de diciembre de 2026 si se convalida (para 20 años o más, el máximo bajaría a 0,30). Lo contamos en «Impuestos al vender un piso en 2026: plusvalía municipal en Madrid, IRPF y exenciones».

Bonificación por heredar la vivienda habitual del fallecido cuando la reciben el cónyuge, los descendientes o los ascendientes. Fuente: Ayuntamiento de Madrid, nota sobre la ordenanza de plusvalía aprobada en mayo de 2022. Los demás municipios de la Comunidad tienen sus propias ordenanzas.

Según TaxDown, presentar la autoliquidación en plazo sirve como solicitud de la bonificación. Si el piso no era vivienda habitual, lo heredan hermanos o sobrinos o está en otro municipio, no se aplica.

7. Abogado o gestoría

No es obligatorio contratar a nadie. Pero con varios herederos, deudas o dudas sobre cómo valorar los bienes, un buen asesoramiento evita errores más caros que los honorarios. Estos no tienen tarifa oficial: el Estatuto General de la Abogacía prevé la hoja de encargo para informar de lo que costará el asunto, así que pide un presupuesto cerrado por escrito que diga qué incluye y qué no.

Ejemplo: dos hermanos heredan un piso en Madrid capital

Supongamos que en 2026 fallece en Madrid un padre viudo que deja testamento a favor de sus dos hijos, ambos mayores de 21 años y sin un patrimonio previo elevado. Deja el piso en el que vivía, valorado en 360.000 €, con un valor catastral del suelo de 70.000 € y comprado hace más de 20 años, y 30.000 € en el banco. Cada hijo recibe la mitad: 180.000 € del piso y 15.000 € de dinero. Para simplificar, no incluimos ajuar ni gastos deducibles.

1. Valor que recibe cada hijo: 195.000 €.
2. Reducción por parentesco: 16.000 €.
3. Reducción por vivienda habitual: el 95 % de 180.000 € serían 171.000 €, pero el límite es de 123.000 €.
4. Base liquidable: 195.000 − 16.000 − 123.000 = 56.000 €.
5. Cuota con la tarifa de Madrid: 5.709,22 €.
6. Con la bonificación del 99 %, cada hijo paga 57,09 €.

Si no aplicaran la reducción por vivienda, por ejemplo porque piensan vender antes de cinco años, la base sería de 179.000 € y cada uno pagaría 271,59 €. La diferencia es de unos 215 € por cabeza, un dato útil para decidir.

La plusvalía: 70.000 € de valor catastral del suelo por el coeficiente de 0,40 da una base de 28.000 €, y al 29 % salen 8.120 €. Como el suelo está entre 60.000 y 100.000 € y era la vivienda habitual del padre, se aplica una bonificación del 85 %: pagan 1.218 € entre los dos.

Cálculo orientativo con la tarifa de Sucesiones de la Comunidad de Madrid, los aranceles notarial y registral y el tipo (29 %) y coeficiente (0,40) de la plusvalía de Madrid capital en octubre de 2026. La notaría puede variar según los folios y las copias.

Si heredaran dos sobrinos, la cuenta cambiaría por completo: sin reducción por vivienda ni bonificación de la plusvalía, y con solo un 50 % de bonificación en Sucesiones.

Cómo pagar menos sin arriesgarse

• Presentar en plazo y pedir la prórroga antes del quinto mes si la herencia se complica.
• Solicitar la bonificación de la plusvalía y comparar el método real con el objetivo.
• Restar las deudas y gastos deducibles que se puedan justificar.
• Declarar un valor realista del piso: si después lo vendéis, será la referencia para calcular la ganancia en el IRPF.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely trabajamos con abogados especialistas en compraventa y herencias, con más de 35 años de experiencia. Con el servicio «Herencia completa + venta», nuestros abogados tramitan la herencia de principio a fin: el testamento o la declaración de herederos, la aceptación y el reparto ante notario, el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía y la inscripción en el Registro. Esa parte tiene un presupuesto cerrado y aparte, que te damos antes de empezar, para que sepas desde el primer día cuánto vas a pagar: solo tienes que pedirnos el presupuesto de la herencia.

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Este artículo es informativo: cada caso concreto debe revisarse con un profesional.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Impuesto de sucesiones en Madrid: cuánto se paga de verdad (TaxDown, 2 de octubre de 2026)
2. Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, artículos sobre Sucesiones (dosier de las Cortes de Castilla y León)
3. Comunidad de Madrid. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: tarifa y reducciones (OCU, septiembre de 2020)
4. Prórroga de plazos de presentación del Impuesto de Sucesiones (sede electrónica de la Comunidad de Madrid, actualizado el 8 de octubre de 2026)
5. Madrid incrementa la bonificación en ISD hasta el 50 % para todos los parientes del grupo III (Fiscal Impuestos, 30 de junio de 2025)
6. Consulta CTE 01-14/S sobre el plazo de mantenimiento de la vivienda habitual (Comunidad de Madrid)
7. El Pleno aprueba la nueva ordenanza fiscal del impuesto de plusvalía (Ayuntamiento de Madrid, 31 de mayo de 2022)
8. Calculadora de plusvalía municipal en Madrid (TaxDown, 13 de octubre de 2026)
9. La plusvalía (Consumo Responde, Junta de Andalucía)
10. Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, texto consolidado (BOE)
11. Anexo 1 del Arancel de los Registradores de la Propiedad (Iberley)
12. Qué es el certificado de últimas voluntades (Mapfre, actualizado en octubre de 2023)
13. Declaración de herederos: qué es, cuánto cuesta y cómo hacerla (Life5, julio de 2024)
14. El Tribunal Supremo cambia de criterio en la valoración del ajuar doméstico (PwC Periscopio Fiscal y Legal, mayo de 2020)
15. Cargas, gastos y deudas deducibles en las herencias (Consejo General de Gestores Administrativos, marzo de 2025)
16. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la función social de la vivienda, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
17. Artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, versión vigente (Iberley, 8 de octubre de 2026)