Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027: la actualización anual con el límite del 2 % del Real Decreto-ley 29/2026, con ejemplos

«¿Cuánto me pueden subir el alquiler?» es una de las preguntas que más se repiten desde que el BOE publicó, el 7 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026. Entre otras medidas, el decreto limita la actualización anual de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si propietario e inquilino no pactan otra cosa, la subida no puede superar el 2 %, y si la renta ya está por encima del límite que marca el índice de referencia de precios, no puede subir nada.

A 22 de octubre de 2026 te explicamos, con la ley en la mano, cómo funciona la actualización anual, qué índice se aplica a tu contrato (el IRAV del INE o el IPC), qué pasa si el contrato no dice nada, qué ocurre con los contratos anteriores a mayo de 2023, con el alquiler de temporada y con el de habitaciones, cuánto sube en euros un alquiler de 900, 1.200 y 1.500 euros, cómo se comunica la subida y qué pasaría si el decreto no se convalida en la votación prevista para el 12 de noviembre.

Cuánto te pueden subir el alquiler: la respuesta corta

• Solo puede subir si el contrato prevé la actualización. Si no dice nada, la renta no se actualiza (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).
• Solo una vez al año, en la fecha en que el contrato cumple cada año de vigencia.
• Para las actualizaciones que tocan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si no hay un nuevo acuerdo entre las partes, como máximo un 2 % (Real Decreto-ley 29/2026).
• Si la renta ya supera el límite máximo aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
• En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, además, la subida no puede superar la variación del IRAV, el índice del INE, que en septiembre de 2026 fue del 2,54 %.
• La subida se cobra a partir del mes siguiente a que se comunique por escrito, indicando el porcentaje aplicado.

Qué dice el Real Decreto-ley 29/2026 sobre la actualización de la renta

El Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 29/2026 el 6 de octubre, el BOE lo publicó el día 7 y se aplica desde el 8 de octubre de 2026. Su disposición final sexta se titula «Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda» y, según el preámbulo, alcanza a las actualizaciones anuales comprendidas entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027. Distingue dos casos: si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno; en los demás casos, se aplica esta regla:

…el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el dos por ciento.

Real Decreto-ley 29/2026, preámbulo

Fíjate en la expresión «nuevo pacto». El límite no se refiere a lo que dijo el contrato al firmarse, sino a un acuerdo nuevo entre propietario e inquilino. Si no lo hay, la subida tiene un techo del 2 %, aunque la cláusula del contrato remita a un índice que haya subido más. El preámbulo no distingue entre propietarios particulares y grandes tenedores; el decreto de marzo, el Real Decreto-ley 8/2026, sí aplicaba el 2 % a los grandes tenedores aunque hubiera acuerdo, según Derecho Local.

Es la tercera vez en 2026 que se fija un tope así. El Real Decreto-ley 8/2026 lo aplicó desde el 22 de marzo, pero el Congreso no lo convalidó el 28 de abril, con 166 votos a favor y 177 en contra, según PwC. El Real Decreto-ley 26/2026 lo recogió de nuevo y estuvo en vigor el 1 de octubre, hasta que el Congreso no lo convalidó el día 2. El Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a incluirlo. Por eso, en las actualizaciones que tocaron entre finales de abril y comienzos de octubre de 2026 no regía el tope del 2 %; el de ahora se aplica a las que tocan desde el 8 de octubre.

Cómo funciona la actualización anual según el artículo 18 de la LAU

El artículo 18 de la LAU es la regla de base. Durante la vigencia del contrato, la renta solo se puede actualizar en la fecha en que se cumple cada año, a instancia del propietario o del inquilino, y en los términos pactados. Si no hay pacto, no hay subida: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Es decir, si tu contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta se queda como está hasta que termine o se firme otro contrato.

El Real Decreto-ley 29/2026 modificó el apartado 1 de ese artículo. Con la redacción actual, si el contrato prevé una actualización pero no dice con qué índice, se usa la variación anual del IRAV, y «en todo caso» la subida no puede exceder de esa variación. El IRAV es el índice de referencia de arrendamientos de vivienda que calcula el INE por encargo de la Ley de Vivienda de 2023: cada mes toma el valor más bajo entre la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente (sin energía ni alimentos no elaborados) y unas tasas medias ajustadas de ambos. Se usa el último índice publicado en la fecha de la actualización.

IRAV o IPC: qué índice se aplica a tu contrato

Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 18 y disposición adicional undécima (Iberley); Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7-10-2026); INE, IRAV e IPC de septiembre de 2026 (14-10-2026); OCU (29-4-2026). Se usa el último índice publicado en la fecha de cada actualización.

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda, conservan en general el régimen con el que se firmaron y se actualizan con el índice pactado, que suele ser el IPC; así lo resumía la OCU cuando decayó el decreto de marzo. El Real Decreto-ley 29/2026 les permite acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU y, según su preámbulo, sus actualizaciones «quedarán sujetas a los límites establecidos en la regulación aplicable». El tope extraordinario del 2 % habla de las actualizaciones anuales de renta de los contratos de vivienda sin distinguir por fecha de firma, y las guías jurídicas consultadas lo explican sin hacer esa distinción. Con un IPC del 4,9 % en septiembre, la diferencia es grande, así que si tu contrato es anterior a mayo de 2023 conviene que un abogado lo revise antes de aplicar o aceptar una subida por encima del 2 %.

Ejemplos: cuánto sube un alquiler de 900, 1.200 y 1.500 euros

Supongamos un contrato de vivienda con cláusula de actualización anual, que cumple años entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo entre las partes y con una renta que no supera el límite del índice de referencia. Esto es lo que puede subir con el tope del 2 %, comparado con lo que subiría aplicando el IRAV o el IPC de septiembre de 2026, los últimos publicados a 22 de octubre:

Cálculo de Llavely con el límite del Real Decreto-ley 29/2026 y los datos del INE de septiembre de 2026 (IRAV 2,54 %, IPC 4,9 %). Las columnas del IRAV y del IPC muestran lo que subiría la renta sin el decreto, según el índice del contrato. Los índices cambian cada mes: el que cuenta es el último publicado en la fecha de tu actualización.

En un año completo, la subida máxima con el 2 % supone 216 euros más para el alquiler de 900 euros, 288 euros para el de 1.200 y 360 euros para el de 1.500. Con el IPC de septiembre serían 529,20, 705,60 y 882 euros al año; con el IRAV, 274,32, 365,76 y 457,20 euros.

Supuesto: las dos fechas de actualización caen entre el 8-10-2026 y el 31-12-2027, el decreto sigue en vigor, no hay nuevo acuerdo y se aplica el 2 % completo en cada una. La segunda subida se calcula sobre la renta ya actualizada. Cálculo de Llavely.

Dos matices. Si el IRAV del mes que toque baja del 2 %, en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 manda el IRAV, porque el artículo 18 dice que la subida «en todo caso» no puede superarlo. Y con un nuevo acuerdo se puede pactar otra cifra, aunque cómo encaja ese pacto con el techo del IRAV es una de las dudas que señalan los juristas que han analizado el decreto; antes de firmar una subida mayor, consúltalo.

Si tu renta ya está por encima del índice de referencia

El decreto prohíbe cualquier subida cuando la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Ese sistema es el del Ministerio de Vivienda, cuya web permite consultar, con la dirección o la referencia catastral, un rango orientativo para cualquier vivienda. Pero, según explicaba El Español el 8 de octubre, ese rango solo funciona como límite legal en las zonas de mercado residencial tensionado que declaran las comunidades autónomas.

A cierre de septiembre de 2026, ningún municipio de la Comunidad de Madrid estaba en la lista de zonas tensionadas publicada en el BOE, según TaxDown. Cómo se aplica esta regla fuera de esas zonas no queda claro en los textos que hemos podido consultar, así que, si alquilas en una zona tensionada o tienes dudas, revisa tu caso con un abogado. Explicamos qué son y dónde están en «Zonas tensionadas en 2026».

Alquiler de temporada y alquiler por habitaciones

El Real Decreto-ley 29/2026 cambia las reglas del alquiler temporal: exige una causa real y acreditable, una duración de más de 31 días y, en general, no más de doce meses. Para la renta, fija el IRAV como límite de lo que puede subir entre contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda y como límite de su actualización anual. Si el tope del 2 % alcanza también a estos contratos no queda claro en los textos consultados, y los contratos temporales firmados antes del 8 de octubre siguen, según los juristas, con su régimen anterior hasta que terminen. Lo contamos con más detalle en «Alquiler de temporada en 2026».

En el alquiler por habitaciones, el decreto establece que la suma de las rentas de todos los contratos parciales vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta de un contrato de la vivienda completa, y en zonas tensionadas remite además a los límites del artículo 17 de la LAU. Al actualizar cada contrato hay que respetar ese techo. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, lo prudente es no superar el 2 % sin un nuevo acuerdo.

Cómo comunicar la actualización: por escrito y antes del mes en que se aplica

La LAU no exige un mes de antelación como tal. Lo que dice el artículo 18.2 es que la renta actualizada se puede cobrar a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito, indicando el porcentaje aplicado y, si el inquilino lo pide, con la certificación del INE. En la práctica, para cobrarla desde el mes del aniversario, hay que comunicarla durante el mes anterior. Y si nadie la comunica, no se aplica: la ley dice que la actualización se hace a instancia de parte.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.2

• Usa un medio que deje constancia: burofax, correo electrónico con acuse de recibo si lo pactasteis en el contrato, o una nota en el recibo del mes anterior.
• Indica el porcentaje y cómo lo has calculado: índice del contrato, mes de referencia y límite del 2 %.
• Escribe la renta actual, la nueva y desde qué mes se aplica.
• Guarda una copia y la prueba del envío.
• Si eres inquilino, comprueba el cálculo con el último índice publicado y, si no estás de acuerdo, responde por escrito.

Modelo de carta para comunicar la actualización de la renta

Qué pasa el 12 de noviembre si el decreto se convalida o no

Un real decreto-ley entra en vigor antes de pasar por el Congreso, pero tiene que ser convalidado. Con las Cortes disueltas, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso y, a 22 de octubre de 2026, está prevista para el 12 de noviembre, según la prensa. Si se convalida, el límite del 2 % sigue aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo que se tramite después como proyecto de ley y cambie su texto.

Si no se convalida, el decreto queda derogado desde que el BOE publica el acuerdo, como ocurrió con el 8/2026 en abril y con el 26/2026 en octubre. Desde ese momento, las actualizaciones volverían a las reglas ordinarias: lo que diga el contrato, con el IRAV como máximo en los firmados desde el 26 de mayo de 2023 y el índice pactado, normalmente el IPC, en los anteriores. La modificación del artículo 18 hecha por el decreto también decaería.

¿Y las subidas aplicadas mientras estuvo en vigor? Cuando decayó el decreto de marzo, PwC recordaba que la derogación se produce sin perjuicio de los efectos ya producidos durante su vigencia. Las situaciones a medio camino, como una actualización comunicada antes y cobrada después, pueden plantear dudas. Repasamos los escenarios en «Decretos de vivienda el 12 de noviembre: qué se vota, qué está ya en vigor y qué pasa con tu alquiler si no se convalidan».

Qué conviene hacer antes de la próxima actualización

• Busca en el contrato la cláusula de actualización: si no la hay, no hay subida.
• Apunta la fecha de firma (antes o después del 26 de mayo de 2023) y la fecha del aniversario.
• Consulta el último IRAV o IPC publicado por el INE en la fecha de la actualización.
• Aplica el menor entre el índice que corresponda y el 2 %, salvo nuevo acuerdo por escrito.
• Si la vivienda está en una zona tensionada, comprueba el índice de referencia de precios antes de subir.
• Comunica la subida por escrito el mes anterior y guarda la prueba.
• El 12 de noviembre, mira si el decreto se convalida: si no, las actualizaciones posteriores vuelven a las reglas ordinarias.
• Si piensas firmar un contrato nuevo, la última renta actualizada es la referencia para la reducción del IRPF que explicamos en «Reducción del 100 % en el IRPF si bajas el alquiler más de un 5 %».

Llavely y el alquiler

Una actualización bien hecha empieza por un contrato claro y por saber con quién se firma. Por eso Llavely es el alquiler al revés: el inquilino crea una vez su perfil verificado, con su identidad y sus ingresos comprobados (si algo no cuadra, lo revisa una persona del equipo), y son los propietarios y las agencias quienes le invitan a ver su vivienda. Es gratis para inquilinos, propietarios y agencias, con todas las funciones; para el inquilino, siempre gratis.

Seamos honestos: ninguna plataforma decide cuánto puede subir un alquiler; eso lo marcan la ley y el contrato. Lo que sí hacemos es que propietario e inquilino empiecen con información comprobada y con las condiciones claras desde el primer día. El alquiler ya está abierto en las provincias de Madrid y Barcelona: si buscas piso, crea tu perfil gratis; si eres propietario o agencia, publica tu vivienda gratis. Puedes pegar el texto del anuncio que ya tienes, y una persona del equipo revisa cada vivienda en menos de 24 horas antes de publicarla. En el resto de España hay lista de espera: apúntate con tus zonas y te avisamos por correo cuando abramos en ellas. Y si te planteas vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, ya puedes hacerlo con nosotros por un 2,5 % + IVA, solo si vendes, y pedir tu valoración gratis.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
2. BOE-A-2026-20823, Real Decreto-ley 29/2026, ficha y texto en la web del BOE (entrada en vigor: 8 de octubre de 2026)
3. Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: actualización de la renta, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (Iberley)
4. Disposición adicional undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos: índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (Iberley)
5. Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos: septiembre de 2026 (INE, 14 de octubre de 2026)
6. Índice de Precios de Consumo (IPC), septiembre de 2026, nota de prensa (INE, 14 de octubre de 2026)
7. Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Agencia Tributaria, octubre de 2026)
8. Medidas extraordinarias sobre el alquiler de vivienda: Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (Derecho Local, marzo de 2026)
9. El Congreso de los Diputados deroga el Real Decreto-ley 8/2026: fin a la prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda (Periscopio Fiscal y Legal, PwC, 29 de abril de 2026)
10. Cae el decreto del alquiler: ¿cómo afecta a inquilinos y propietarios? (OCU, 29 de abril de 2026)
11. El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda: las claves de una sesión entre la huelga general y el 29N (Moncloa.com, 17 de octubre de 2026)
12. Actualización del alquiler: IRAV y límites (The Juris, actualizado el 19 de octubre de 2026)
13. Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia en el alquiler (ALY Abogados, octubre de 2026)
14. El Gobierno abre una web para saber cuánto deberías pagar por el alquiler de tu vivienda: Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (El Español, 8 de octubre de 2026)
15. Zonas tensionadas: qué son, dónde hay y cómo saber si tu vivienda está en una (TaxDown, actualizado el 13 de octubre de 2026)