Guía · · 14 min de lectura
Heredar un piso con hipoteca o deudas en 2026: aceptar, beneficio de inventario o renunciar
Si heredas un piso con hipoteca o sospechas que el fallecido dejó deudas, la forma de aceptar la herencia lo cambia todo. Te explicamos las tres opciones que hay en 2026 (aceptar sin más, aceptar a beneficio de inventario o renunciar), los plazos que corren, qué pasa con la hipoteca y cómo vender el piso para pagar lo que se debe.
Al heredar no solo se reciben bienes: también deudas. La hipoteca pendiente del piso, un préstamo personal, las tarjetas, los recibos de comunidad o los impuestos sin pagar pasan a la herencia, porque las deudas no se extinguen con el fallecimiento, como recuerda el Banco de España. La buena noticia es que la ley ofrece herramientas para no tener que pagarlas con tu propio dinero.
En esta guía te explicamos las tres formas de responder a una herencia, los plazos que hay que vigilar en 2026, qué ocurre con la hipoteca y con el seguro de vida, y si se puede vender el piso para pagar a los acreedores. Está pensada para herencias en la Comunidad de Madrid, donde se aplica el Código Civil común.
Primero, averigua qué se hereda
Antes de elegir hace falta una foto lo más completa posible de los bienes y de las deudas. Estos documentos son los que más ayudan:
- Certificado de últimas voluntades, para saber si hay testamento y ante qué notario.
- Certificado del Registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, que dice si había un seguro de vida o de amortización ligado a la hipoteca.
- Certificado de posiciones del banco y certificado de la deuda pendiente de la hipoteca y de otros préstamos.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, para ver hipotecas, embargos u otras cargas sobre el piso.
- Certificado de la comunidad de propietarios sobre cuotas pendientes.
- Información de deudas con Hacienda, la Seguridad Social o el ayuntamiento, como el IBI.
Los herederos pueden pedir al banco el certificado de posiciones del fallecido y, en ciertas condiciones, los movimientos de sus cuentas (Diario de León, agosto de 2026). Así se ve si la herencia es positiva o si las deudas superan a los bienes.
Las tres opciones
Aceptar o renunciar es un acto voluntario y libre, y sus efectos se retrotraen al día del fallecimiento. No se puede aceptar una parte y renunciar al resto, ni hacerlo a plazo o con condiciones (arts. 988 a 990 del Código Civil). Cada heredero decide por su cuenta, sin depender de lo que hagan los demás (art. 1007).
Aceptar pura y simplemente
Es lo habitual cuando la herencia está saneada. Se puede aceptar de forma expresa, en un documento público o privado, o tácita, con actos que solo haría un heredero. El riesgo está en el artículo 1003: quien acepta así responde de las deudas de la herencia no solo con lo que hereda, sino también con su propio patrimonio. Si después aparece una deuda que nadie conocía, tendría que pagarla aunque supere lo recibido.
Aceptar a beneficio de inventario
Es la opción intermedia y la más prudente cuando hay dudas. Cualquier heredero puede elegirla, incluso si el testamento lo prohíbe (art. 1010). Se declara ante notario, que forma un inventario de bienes y deudas y cita a los acreedores. Su gran ventaja es que el heredero solo responde de las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados, su patrimonio no se mezcla con el de la herencia y conserva los créditos que tuviera contra el fallecido (art. 1023).
Mientras se paga a los acreedores, la herencia queda en administración. Primero cobran los acreedores conocidos, después los legatarios (las personas a las que el testamento deja bienes concretos) y lo que sobre es para el heredero (arts. 1026, 1027 y 1032). Si ya tienes bienes de la herencia en tu poder, tienes 30 días desde que sabes que eres heredero para comunicarlo al notario y pedir el inventario (art. 1014).
El beneficio se pierde, y entonces se responde con todo, en estos casos:
- Si se ocultan a sabiendas bienes de la herencia en el inventario.
- Si se venden bienes antes de pagar deudas y legados sin autorización de todos los interesados, o no se destina el dinero a lo acordado (art. 1024).
- Si, por culpa o negligencia del heredero, el inventario no empieza o no termina en plazo (art. 1018).
Renunciar a la herencia
Quien renuncia (en lenguaje legal, repudia) no recibe nada, pero tampoco responde de ninguna deuda. Tiene que hacerse ante notario, en documento público (art. 1008), y no tiene marcha atrás. Como no se hereda, tampoco se paga Impuesto de Sucesiones ni plusvalía.
Hay dos trampas habituales. La primera: renunciar «a favor» de un hermano concreto no es renunciar, sino aceptar y después regalar, con los impuestos que eso conlleva (art. 1000). La segunda: la parte del que renuncia no desaparece. Sin testamento, pasa a los demás herederos del mismo grado, y si renuncian todos los hijos heredan los nietos por derecho propio (arts. 922 y 923). Si esos nietos son menores, sus padres necesitan autorización judicial para renunciar en su nombre, y si el juez no la da, solo pueden aceptar a beneficio de inventario (art. 166).
Si quien renuncia tiene deudas propias, sus acreedores pueden pedir al juez aceptar en su lugar hasta cobrar (art. 1001). Y si nadie acepta, la herencia pasa al Estado, siempre a beneficio de inventario (art. 957).
| Opción | ¿Respondes de las deudas? | ¿Te quedas con el piso? | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|
| Aceptación pura y simple | Sí, también con tu patrimonio | Sí | Herencia claramente positiva y sin deudas desconocidas |
| Aceptación a beneficio de inventario | Solo hasta el valor de lo heredado | Sí, lo que quede tras pagar las deudas | Hay deudas o dudas sobre su importe |
| Renuncia | No | No | Las deudas superan claramente a los bienes |
Fuente: arts. 1000, 1003, 1008, 1010 y 1023 del Código Civil (CEF Civil-Mercantil).
Plazos que debes vigilar
No hay un plazo corto general para aceptar, pero dejar pasar estos puede convertir una herencia con deudas en un problema personal:
| Plazo | Qué ocurre | Norma |
|---|---|---|
| 9 días desde el fallecimiento | Antes no se puede reclamar al heredero que acepte o renuncie | Art. 1004 del Código Civil |
| 30 días naturales | Tras el requerimiento notarial de un interesado; si no se responde, se entiende aceptada pura y simplemente | Art. 1005 del Código Civil |
| 30 días | Para pedir el inventario si el heredero ya tiene bienes de la herencia en su poder | Art. 1014 del Código Civil |
| 30 + 60 días | Para empezar y terminar el inventario; el notario puede prorrogarlo sin pasar de un año | Art. 1017 del Código Civil |
| 30 días tras el inventario | Para decir si se acepta o se renuncia; si no se dice nada, aceptación pura y simple | Art. 1019 del Código Civil |
| 6 meses, prorrogables otros 6 | Presentar el Impuesto de Sucesiones en Madrid; la prórroga se pide en los cinco primeros meses | Sede de la Comunidad de Madrid |
| 6 meses, prorrogables hasta 1 año | Declarar la plusvalía municipal por la herencia | Consumo Responde |
Fuentes: Código Civil (CEF Civil-Mercantil), sede electrónica de la Comunidad de Madrid (octubre de 2026) y Consumo Responde.
Qué pasa con la hipoteca del piso
La hipoteca no se cancela con el fallecimiento. Según el Banco de España, la deuda pasa a la herencia con las mismas condiciones (intereses, plazo y gastos) y los herederos que aceptan se subrogan en ella, es decir, ocupan el lugar del fallecido: el banco debe incluirlos como titulares del préstamo. Aunque en el reparto acordéis que la hipoteca la asume solo quien se queda el piso, frente al banco respondéis todos hasta que la entidad acepte otra cosa.
Si el préstamo tenía otro titular, como el cónyuge, los herederos asumen por lo general la parte del fallecido, y si renuncian a la herencia el otro titular queda obligado por todo el préstamo, según explica HelpMyCash. El avalista, por su parte, no desaparece por el fallecimiento.
Lo que conviene hacer con la hipoteca, por este orden:
- Avisar al banco cuanto antes y no dejar de pagar las cuotas: el préstamo sigue vivo y un impago puede activar las cláusulas del contrato. El banco no ejecuta la vivienda por el mero hecho del fallecimiento.
- Pedir el certificado de seguros de cobertura de fallecimiento y revisar si había un seguro de vida o de amortización. Si existe, puede cancelar toda o parte de la deuda; mientras la aseguradora paga, los intereses siguen corriendo.
- Pedir al banco el certificado de deuda pendiente.
- Decidir si alguien se queda el piso, y negociar con el banco quién asume el préstamo, o si se vende y se cancela la hipoteca con el precio.
En el Impuesto de Sucesiones, la hipoteca se resta como deuda del fallecido si consta en documento público. Pero no reduce el valor del piso a efectos de la reducción por vivienda habitual: el Tribunal Supremo estableció en septiembre de 2021 que esa reducción se calcula sobre el valor bruto del inmueble (Gómez-Acebo & Pombo).
Otras deudas que suelen aparecer
- Préstamos personales y tarjetas: se heredan igual que la hipoteca, salvo que un seguro vinculado los cubra (Banco de España).
- Deudas con Hacienda: pasan a los herederos, pero las sanciones nunca se heredan (art. 39 de la Ley General Tributaria). Además, se pueden restar en el Impuesto de Sucesiones.
- Cuotas de comunidad: el piso responde de las del año en curso y de los tres años anteriores aunque cambie de dueño, porque la Ley de Propiedad Horizontal las liga al inmueble.
- Deudas con familiares cercanos: no se pueden restar en Sucesiones salvo que se pruebe que el fallecido y el acreedor tenían economías independientes (Consejo General de Gestores Administrativos).
¿Se puede vender el piso para pagar las deudas?
Sí, y muchas veces es la mejor salida, pero el camino depende de cómo se haya aceptado la herencia.
Con una aceptación pura y simple, una vez firmada la escritura de herencia, presentados los impuestos e inscrito el piso, se vende como cualquier otro: el día de la firma, con parte del precio se cancela la hipoteca y el resto se reparte o sirve para pagar otras deudas. Si sois varios, firmáis todos. Los pasos y los impuestos de esa venta los repasamos en «Vender un piso heredado en Madrid (2026): pasos, impuestos y qué hacer si sois varios herederos».
Con beneficio de inventario hay que ir con más cuidado. Vender un bien de la herencia antes de pagar deudas y legados sin autorización de todos los interesados hace perder el beneficio (art. 1024). Cuando hace falta vender para pagar a los acreedores, la ley prevé la subasta notarial con aviso previo a todos los interesados, salvo que herederos, acreedores y legatarios acuerden otra cosa por unanimidad (art. 1030). En la práctica, suele ser más rápido acordar con los acreedores, empezando por el banco, una venta a precio de mercado con su conformidad.
Un ejemplo con cifras redondas
Dos hermanas heredan de su madre un piso en Madrid valorado en 300.000 €, con 120.000 € de hipoteca pendiente y sin seguro de amortización. Al revisar los papeles aparecen además un préstamo personal de 25.000 € y unos 3.000 € de cuotas de comunidad atrasadas. En total, 300.000 € de bienes y 148.000 € de deudas. La herencia parece positiva, pero no están seguras de conocer todas las deudas, así que aceptan a beneficio de inventario.
Como el inventario no muestra más deudas, acuerdan con los acreedores vender el piso. Con el precio se pagan la hipoteca, el préstamo y la comunidad, y quedan unos 152.000 € antes de impuestos y gastos de venta. Si hubiera aparecido una deuda mayor que el piso, no habrían puesto dinero propio.
Errores que salen caros
- Usar el dinero de las cuentas del fallecido o vender bienes antes de decidir, porque puede entenderse como aceptación.
- Ignorar un requerimiento notarial y dejar pasar los 30 días.
- Renunciar «a favor» de alguien pensando que así no se paga nada.
- Renunciar todos los hijos sin pensar que la herencia, con sus deudas, pasa a los nietos.
- Dejar de pagar la hipoteca mientras se tramita la herencia.
- No pedir el certificado de seguros: un seguro de amortización puede cancelar la deuda.
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Este artículo es informativo: cada caso concreto debe revisarse con un profesional.
Preguntas frecuentes
¿Se heredan las deudas en España?
Sí. Las deudas del fallecido forman parte de la herencia. Quien acepta pura y simplemente responde de ellas también con su patrimonio; quien acepta a beneficio de inventario, solo hasta el valor de lo heredado; y quien renuncia no responde de nada.
¿Qué pasa con la hipoteca si fallece el titular?
La deuda sigue con las mismas condiciones y pasa a los herederos que acepten, que deben figurar como titulares del préstamo. Conviene avisar al banco, seguir pagando las cuotas y comprobar si había un seguro de vida o de amortización que la cubra.
¿Qué significa aceptar a beneficio de inventario?
Aceptar la herencia ante notario con un inventario de bienes y deudas, de forma que solo respondes de las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados y tu patrimonio queda a salvo. Lo que sobre después de pagar a los acreedores es para ti.
¿Cuánto tiempo tengo para aceptar o renunciar a una herencia?
No hay un plazo corto general, pero si un interesado te requiere ante notario tienes 30 días naturales; si no respondes, se entiende que aceptas sin beneficio de inventario. Además, el Impuesto de Sucesiones se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables.
Si renuncio a la herencia, ¿pasan las deudas a mis hijos?
Pueden pasar. Sin testamento, si renuncian todos los herederos de un grado, heredan los del siguiente por derecho propio, por ejemplo los nietos. Ellos también pueden renunciar o aceptar a beneficio de inventario; si son menores, sus padres necesitan autorización judicial para renunciar.
¿Puedo quedarme el piso y renunciar a las deudas?
No. La herencia no se puede aceptar en parte. Lo que sí permite el beneficio de inventario es pagar primero las deudas con los bienes de la herencia y quedarte con lo que sobre, incluido el piso si hay dinero suficiente para pagar a los acreedores.
¿Se puede vender un piso heredado con hipoteca?
Sí. Lo habitual es cancelar la hipoteca con parte del precio el mismo día de la firma. Si la herencia se aceptó a beneficio de inventario, la venta antes de pagar las deudas necesita la autorización de todos los interesados o hacerse por subasta notarial.
¿Hay que pagar Impuesto de Sucesiones si la herencia tiene deudas?
Si aceptas, sí hay que presentarlo, pero las deudas del fallecido acreditadas, como la hipoteca, se restan. En Madrid, hijos, cónyuge y padres tienen además una bonificación del 99 %. Si renuncias, no pagas nada.
Fuentes
- Código Civil, arts. 959 a 1034: aceptación, repudiación y beneficio de inventario (CEF Civil-Mercantil)
- Código Civil, sección del beneficio de inventario y del derecho de deliberar (Papelea)
- Código Civil, arts. 912 a 929: de la sucesión intestada (CEF Civil-Mercantil)
- ¿Qué pasa cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario? (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, mayo de 2022)
- También se heredan los créditos personales (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, febrero de 2025)
- Si heredas una vivienda con hipoteca, revisa esto cuanto antes (Diario de León, 15 de agosto de 2026)
- Qué ocurre con la hipoteca si fallece el titular (HelpMyCash, actualizado en febrero de 2024)
- Artículo 39 de la Ley General Tributaria: sucesores de personas físicas (Iberley)
- El comprador de un piso de segunda mano responde de las deudas de comunidad del antiguo dueño (El Español, 20 de mayo de 2026)
- Cargas, gastos y deudas deducibles en las herencias (Consejo General de Gestores Administrativos, marzo de 2025)
- La reducción por adquisición mortis causa de vivienda habitual previamente hipotecada (Gómez-Acebo & Pombo, octubre de 2021)
- Repudiación de herencia existiendo menores (Notarios y Registradores, enero de 2016)
- Prórroga de plazos de presentación del Impuesto de Sucesiones (sede electrónica de la Comunidad de Madrid, actualizado el 8 de octubre de 2026)
- La plusvalía (Consumo Responde, Junta de Andalucía)