Impuestos al vender un piso en 2026: plusvalía municipal en Madrid, IRPF y exenciones

Cuando se habla de los impuestos al vender un piso, casi todo el mundo piensa en lo que va a cobrar, no en lo que va a pagar. Y, sin embargo, en una venta normal en Madrid la factura fiscal del vendedor puede llevarse varios miles de euros, a veces decenas de miles. Hay dos impuestos que recaen sobre el que vende: la plusvalía municipal, que cobra el Ayuntamiento, y el IRPF, que grava la ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

Además, 2026 está siendo un año especialmente movido para la plusvalía municipal en Madrid y en toda España. Los coeficientes que sirven para calcularla han cambiado y vuelto atrás dos veces, y un nuevo decreto ley prevé cambiarlos otra vez desde el 1 de diciembre. En esta guía repasamos cómo se calcula cada impuesto, qué exenciones existen, qué pasa si no resides en España y lo vemos todo con un ejemplo numérico completo.

Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda

El vendedor de una vivienda usada no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales ni el IVA: esos los paga el comprador, como explicamos en «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid». Lo que sí paga el vendedor son dos impuestos directos ligados a la venta, con reglas, plazos y administraciones distintas.

• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU): la cobra el ayuntamiento donde está el inmueble. Grava solo el aumento de valor del suelo, no del edificio, y en una compraventa la paga el vendedor.
• IRPF por ganancia patrimonial: lo cobra la Agencia Tributaria. Grava la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la vivienda, descontando gastos. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
• Si no resides en España, en lugar del IRPF pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, y el comprador debe retener el 3 % del precio.
• Otros gastos que no son impuestos pero restan: cancelación registral de la hipoteca, certificado energético, honorarios de intermediación o de abogado. Muchos de ellos son deducibles en el IRPF, como veremos.

Plusvalía municipal en Madrid: cómo funciona tras la reforma de 2021

La plusvalía municipal se reformó con el Real Decreto-ley 26/2021, después de que el Tribunal Constitucional anulara el antiguo sistema de cálculo en su sentencia 182/2021. Desde entonces, el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible y aplicar la que le resulte más barata. Además, si no hay incremento de valor del suelo, no hay impuesto.

El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble, con un máximo de 20 años. El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. El método real, en cambio, toma la ganancia real entre la escritura de compra y la de venta y la multiplica por el porcentaje que representa el suelo dentro del valor catastral total.

En la práctica, para quien ha tenido el piso muchos años, el método objetivo suele salir más barato, porque los valores catastrales del suelo son administrativos y bastante inferiores a los de mercado. El método real interesa sobre todo cuando la ganancia ha sido pequeña. La aplicación de autoliquidación del Ayuntamiento de Madrid calcula los dos métodos si introduces los valores de compra y de venta, y aplica el más favorable.

Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30 %. El Ayuntamiento de Madrid aplica el 29 %. Conviene recordar que el tipo y algunos detalles cambian entre municipios de la Comunidad de Madrid, así que si vendes en Alcobendas, Getafe o Pozuelo de Alarcón tendrás que mirar la ordenanza de ese ayuntamiento.

Coeficientes de la plusvalía en 2026: qué tabla se aplica y qué cambia en diciembre

Los coeficientes máximos del método objetivo están en el artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Estado los puede actualizar. En 2026 ha habido tres intentos. El Real Decreto-ley 16/2025, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2025, subió varios coeficientes, pero el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026 y quedó derogado tras estar en vigor apenas unas semanas. El Real Decreto-ley 26/2026, de finales de septiembre, volvió a incluir una actualización y el Congreso lo tumbó el 2 de octubre.

Tras la derogación de enero, los ayuntamientos volvieron a la tabla aprobada por el Real Decreto-ley 8/2023, vigente desde el 1 de enero de 2024. Así lo publicó, por ejemplo, el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid del 16 de febrero de 2026, con efectos desde el 28 de enero. El Ayuntamiento de Madrid aplica los coeficientes máximos legales y su portal del contribuyente recoge esa misma tabla para las transmisiones desde el 28 de enero de 2026.

El tercer intento es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8. Su artículo 10 fija nuevos coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Igual que el resto del decreto, necesita que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalida, quedará derogado y seguirá aplicándose la tabla de 2024.

Fuente: tabla del RDL 8/2023 publicada por el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón (BOCM, 16 de febrero de 2026) y por el Ayuntamiento de Ponferrada; tabla desde el 1 de diciembre de 2026 según el artículo 107.4 TRLRHL en la redacción del RDL 29/2026 (Iberley, 8 de octubre de 2026). La segunda columna depende de la convalidación del decreto.

La tabla nueva sube los coeficientes para quien ha tenido el inmueble entre 1 y 16 años, a veces mucho: a los 10 años pasa de 0,12 a 0,22. En cambio, baja para tenencias de 17 años o más, y a partir de 20 años pasa de 0,40 a 0,30. La ley establece que, si el coeficiente aprobado por un ayuntamiento queda por encima del nuevo máximo, se aplica directamente el máximo legal hasta que el ayuntamiento corrija su ordenanza.

En resumen: si firmas la venta antes del 1 de diciembre de 2026, se aplicará la tabla actual. Si firmas después, dependerá de que el decreto se convalide y de cómo lo aplique el Ayuntamiento. Por eso, el día de la escritura conviene comprobar la tabla que publica la Agencia Tributaria Madrid en su portal del contribuyente.

Cuándo no se paga plusvalía municipal y bonificaciones en Madrid

No se paga plusvalía municipal cuando no hay incremento de valor del suelo, es decir, cuando vendes por menos de lo que compraste según las escrituras. Lo recoge el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales, y para acreditarlo tendrás que aportar las escrituras de compra y de venta. Aunque no haya que pagar, hay que declarar la operación ante el Ayuntamiento dentro de plazo.

• Venta con pérdidas: no hay incremento de valor y, por tanto, no hay cuota, siempre que se acredite con las escrituras.
• Dación en pago de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca: está exenta de plusvalía municipal si se cumplen los requisitos de la ley.
• Transmisiones entre cónyuges por separación o divorcio y aportaciones a la sociedad de gananciales: no están sujetas al impuesto.
• Herencias de la vivienda habitual del fallecido a cónyuge, descendientes o ascendientes: el Ayuntamiento de Madrid aplica bonificaciones de hasta el 95 % de la cuota, con porcentajes que bajan a medida que sube el valor catastral del suelo.
• Compraventa normal: en Madrid no hay bonificación por vender tu vivienda habitual, ni tampoco por edad. La exención para mayores de 65 años es del IRPF, no de la plusvalía.

Si en enero de 2026 pagaste la plusvalía con los coeficientes del decreto derogado y te salió más cara, puede haber margen para pedir la devolución de lo pagado de más. En ese caso, revisa tu autoliquidación con un profesional y no dejes pasar los plazos de rectificación.

IRPF al vender una vivienda: cómo se calcula la ganancia patrimonial

En el IRPF lo que tributa es la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, según el artículo 35 de la Ley del IRPF. No se calcula sobre el precio de venta, sino sobre el beneficio neto. Por eso es tan importante guardar las facturas de la compra, de las reformas y de la venta.

El valor de adquisición es el precio que pagaste más las inversiones y mejoras que hayas hecho y los gastos y tributos de la compra que pagaste tú, sin contar los intereses de la hipoteca. Si el piso ha estado alquilado, hay que restar las amortizaciones correspondientes a esos años. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pague el vendedor; si el precio declarado fuera inferior al valor normal de mercado, prevalecería este.

• Suman al valor de adquisición: el impuesto que pagaste al comprar (transmisiones patrimoniales o IVA y actos jurídicos documentados), notaría, registro, gestoría y, en su caso, la comisión de la compra.
• También suman las mejoras: obras que aumentan el valor o la vida útil, como una reforma de cocina o baño. Las reparaciones y el mantenimiento ordinario no cuentan.
• Restan del valor de transmisión: la plusvalía municipal que pagas como vendedor, los honorarios de intermediación o de abogado de la venta y otros gastos inherentes a la venta pagados por ti.
• Restan del valor de adquisición: las amortizaciones si el inmueble estuvo alquilado.
• No cuentan: los intereses de la hipoteca, el IBI y los gastos de comunidad de los años en que fuiste propietario.

Si la vivienda es de varios propietarios, cada uno declara solo su parte. La propia Agencia Tributaria, en su modelo de datos para declarar transmisiones de inmuebles, pide indicar solo la parte que corresponde a cada titular, junto con la referencia catastral, las fechas, los importes y los gastos.

Tramos del IRPF del ahorro en 2026

La ganancia por vender un inmueble se integra en la base del ahorro, que tiene su propia escala. Con efectos desde el 1 de enero de 2025 se modificaron los artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF, y la escala llega ahora al 30 % para la parte de la base que supera los 300.000 euros. La escala tiene una parte estatal y otra autonómica iguales, y la suma da los tipos que se muestran en la tabla.

Fuente: Agencia Tributaria, Manual práctico y Manual de ayuda de Renta 2025 (escalas estatal y autonómica de la base liquidable del ahorro). Se aplican a las ventas de 2026 salvo que una norma posterior las cambie.

Los tipos son progresivos por tramos: no se aplica el 23 % a toda la ganancia, sino el 19 % a los primeros 6.000 euros, el 21 % a los siguientes 44.000 y así sucesivamente. Si en el mismo año tienes otras ganancias o pérdidas patrimoniales, se compensan entre sí antes de aplicar la escala.

Exenciones del IRPF al vender: mayores de 65, reinversión y dación en pago

La Ley del IRPF prevé varios casos en los que la ganancia de la venta no tributa, total o parcialmente. Son de las pocas herramientas legales para reducir la factura y conviene conocer bien sus requisitos antes de firmar, porque un detalle de fechas puede hacer que se pierdan.

• Mayores de 65 años: está exenta la ganancia por vender su vivienda habitual (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Se considera vivienda habitual la que lo es en el momento de la venta o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores, y en general hay que haber vivido en ella al menos tres años seguidos.
• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta (artículo 38.1). El plazo para reinvertir es de dos años, antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional, y si había hipoteca se toma el importe obtenido descontando el capital pendiente que se cancela.
• Dación en pago de la vivienda habitual: está exenta la ganancia cuando el deudor o su garante entregan la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, o se pierde en una ejecución hipotecaria, si no tienen otros bienes suficientes para pagar la deuda (artículo 33.4.d).
• Venta a entidades públicas de vivienda: el Real Decreto-ley 29/2026 añade una exención temporal, entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, para ventas por menos de 800.000 euros de viviendas desocupadas sin causa justificada durante los dos años anteriores. Es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta 800.000, y depende de que el decreto se convalide.

Hay un caso especial que suele pasar desapercibido: los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994. Para ellos existen los llamados coeficientes de abatimiento (disposición transitoria novena de la Ley del IRPF), que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. En inmuebles, la reducción es del 11,11 % por cada año de antigüedad que exceda de dos, contado hasta el 31 de diciembre de 1996.

Eso significa que un piso comprado antes de 1987 puede tener reducida al 100 % la parte de la ganancia anterior a 2006, que se calcula de forma proporcional a los días de tenencia. El beneficio tiene un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente para todas las ventas a las que se aplique. La Agencia Tributaria incluye un caso práctico con este cálculo en su manual de la Renta 2025.

Vendedores no residentes: la retención del 3 % y el modelo 210

Si el vendedor no reside fiscalmente en España, la ganancia tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes a un tipo fijo del 19 %. Además, el comprador, sea o no residente, está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Debe entregar una copia al vendedor para que pueda descontarla.

Después, el vendedor presenta el modelo 210, calcula el impuesto real sobre su ganancia y resta el 3 % ya retenido. Si la retención es mayor que el impuesto, puede pedir la devolución de la diferencia. Los residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo también pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

En la plusvalía municipal hay otra particularidad: cuando el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente y es quien debe pagarla al Ayuntamiento. En la práctica, las partes suelen descontarla del precio en la notaría, así que conviene dejarlo bien pactado en las arras.

Ejemplo completo: cuánto paga quien vende un piso en Madrid en 2026

Veamos un caso inventado pero realista. Un propietario residente en Madrid, de 50 años, compró un piso en marzo de 2014 por 250.000 euros y pagó 17.000 euros de gastos de compra, entre impuesto, notaría, registro y gestoría. En 2019 reformó la cocina y el baño por 12.000 euros, con factura. Lo vende en octubre de 2026 por 420.000 euros, con unos honorarios de intermediación del 3 % más IVA y otros 800 euros de gastos de venta.

El valor catastral total del piso es de 190.000 euros, de los que 95.000 corresponden al suelo, es decir, un 50 %. Ha tenido la vivienda 12 años completos. No tiene otras ganancias ni pérdidas en el año y el piso no es su vivienda habitual, o lo es pero no va a reinvertir.

Ejemplo orientativo elaborado por Llavely con la tabla de coeficientes vigente (RDL 8/2023), el tipo del 29 % de Madrid y la escala del ahorro de la Agencia Tributaria. No incluye otras rentas, mínimos personales ni circunstancias particulares.

Ahora cambiemos algunas circunstancias. Si la escritura se firmara después del 1 de diciembre de 2026, el decreto se convalidara y el Ayuntamiento aplicara el nuevo máximo, el coeficiente de 12 años pasaría de 0,09 a 0,14 y la plusvalía subiría a 3.857 euros, unos 1.377 euros más. Como la plusvalía se resta en el IRPF, una parte de esa subida se compensaría con algo menos de impuesto sobre la renta.

• Si el vendedor tuviera 65 años o más y el piso fuera su vivienda habitual, la ganancia estaría exenta: pagaría 0 euros de IRPF, pero seguiría pagando los 2.479,50 euros de plusvalía municipal.
• Si fuera su vivienda habitual y reinvirtiera los 420.000 euros en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, también quedaría exento de IRPF. Si reinvirtiera solo la mitad, quedaría exenta la mitad de la ganancia.
• Si viviera fuera de España, el comprador retendría 12.600 euros (el 3 %). Su impuesto sería el 19 % de la ganancia, 23.270,16 euros, y le quedarían 10.670,16 euros por ingresar con el modelo 210.
• Si no hubiera guardado la factura de la reforma, la ganancia subiría en 12.000 euros y pagaría 2.760 euros más de IRPF.

Plazos para pagar la plusvalía y el IRPF

Cada impuesto tiene su calendario y su forma de presentación. En Madrid, la plusvalía es una autoliquidación: la calcula y la presenta el propio vendedor, por internet en la sede de la Agencia Tributaria Madrid o con cita previa en una oficina de atención al contribuyente. Presentarla fuera de plazo supone recargos.

Fuentes: Agencia Tributaria (manual de no residentes); guías publicadas en 2026 sobre la plusvalía en Madrid (urbanismoyarquitectura.com, tuinmueble.net).

Un consejo práctico: aunque el IRPF no se paga hasta la primavera del año siguiente, el dinero de la venta llega el día de la firma. Reserva desde ese momento lo que vas a deber a Hacienda, sobre todo si vas a dar la entrada de otra vivienda o a cancelar deudas con lo cobrado.

Errores habituales que encarecen la venta

Muchas sorpresas fiscales no vienen de la ley, sino de cómo se prepara la venta. En el sector todavía es frecuente fijar el precio pensando solo en la comisión y en lo que pide el mercado, y dejar los impuestos para después de la firma. El resultado es un vendedor que descubre meses más tarde que su beneficio neto era bastante menor de lo que creía.

1. Fijar el precio sin calcular antes la plusvalía y el IRPF. Con el ejemplo anterior, casi 30.000 euros de impuestos sobre 420.000 de precio cambian mucho la negociación.
2. No guardar facturas de la compra y de las reformas. Sin justificante, Hacienda puede no admitir esos importes y la ganancia sube.
3. No revisar la fecha de firma. En 2026 un cambio de semanas puede alterar el coeficiente de la plusvalía; y para las exenciones de vivienda habitual, los plazos de dos y tres años son estrictos.
4. Olvidar la plusvalía cuando se vende con pérdidas. No hay cuota, pero hay que declararla y acreditar la falta de incremento.
5. No pactar en las arras quién paga qué. Si el vendedor no es residente o hay hipoteca que cancelar, conviene dejarlo por escrito para evitar discusiones en la notaría.

Para el resto de pasos de la operación, desde la documentación hasta la notaría, puedes leer nuestra guía «Cómo vender un piso en Madrid en 2026». Y si quieres ver cómo está evolucionando la demanda y los precios, tienes «El mercado de compraventa de vivienda en 2026».

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Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la función social de la vivienda, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
2. Artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, versión vigente (Iberley, 8 de octubre de 2026)
3. Nuevas medidas fiscales sobre vivienda del RD-ley 29/2026 (Iberley, octubre de 2026)
4. Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 (Agencia Tributaria, 7 de octubre de 2026)
5. Cómo subió la plusvalía municipal durante 27 días en 2026 (OCU, 27 de enero de 2026)
6. Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón: coeficientes del IIVTNU aplicables desde el 28 de enero de 2026 (BOCM núm. 39, 16 de febrero de 2026)
7. Coeficientes de determinación de la base imponible del IIVTNU vigentes desde el 1 de enero de 2024 (Ayuntamiento de Ponferrada)
8. Gravamen de la base liquidable del ahorro, Manual de ayuda Renta 2025 (Agencia Tributaria)
9. Cálculo del impuesto: principales novedades, Manual práctico Renta 2025 (Agencia Tributaria)
10. Ganancias y pérdidas patrimoniales: caso práctico, Manual práctico Renta 2025 (Agencia Tributaria)
11. Modelo de datos de transmisión de inmuebles, Renta 2025 (Agencia Tributaria)
12. Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles, Manual de tributación de no residentes (Agencia Tributaria)
13. Plusvalía municipal en Madrid: cómo y dónde se paga, plazos y cálculo en 2026 (urbanismoyarquitectura.com, actualizado el 5 de octubre de 2026)
14. Plusvalía Madrid 2026: cuánto pagas (guiafiscal.es, actualizado el 22 de agosto de 2026)
15. Plusvalía municipal en Madrid 2026: cálculo, tabla y exenciones (tuinmueble.net, actualizado el 4 de octubre de 2026)
16. Plusvalía municipal: qué es y cuánto podrían subir los coeficientes en 2026 (Bankinter, 12 de enero de 2026)