IVA del 10 % en el alquiler turístico desde el 1 de diciembre de 2026: a quién afecta y qué pasa si el decreto no se convalida el 12 de noviembre

A 20 de octubre de 2026, quien alquila un piso a turistas o para estancias cortas tiene una fecha marcada: el 1 de diciembre. Ese día, si nada cambia, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al 10 %, el tipo que ya pagan los hoteles. Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre.

Pero antes hay otra fecha: el 12 de noviembre, día previsto para que la Diputación Permanente del Congreso vote si convalida el decreto, es decir, si lo confirma. Si lo convalida, el IVA llegará el 1 de diciembre; si no, el decreto decae y la medida no llegará a aplicarse. Explicamos lo que dice la norma, lo que aún no está claro y qué preparar en cada caso.

Qué dice el Real Decreto-ley 29/2026 sobre el IVA

Hasta ahora, la Ley del IVA (Ley 37/1992) declara exento el alquiler de viviendas, también el de las amuebladas, salvo que el propietario preste servicios propios de un hotel. Por eso los pisos turísticos que solo ofrecen el alojamiento no cobran IVA. El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 cambia la regla: modifica el artículo 20 de la ley, que regula la exención, y el 91, que fija los tipos reducidos.

En materia de IVA, se establece la tributación al tipo reducido del 10 por ciento de los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados.

Real Decreto-ley 29/2026, preámbulo

Según la Agencia Tributaria, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 dejan de estar exentos los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados cuando se cumplen a la vez dos condiciones: que la estancia no supere las treinta noches, contadas para un mismo inquilino, y que el alojamiento no sea la vivienda habitual del propietario. Estos alquileres pasan al tipo reducido del 10 %.

Cuando concurran conjuntamente las condiciones relativas a una estancia no superior a treinta noches.

Agencia Tributaria, novedades de normativa del IVA 2026

A qué alquileres se aplica el IVA del 10 % y a cuáles no

Así queda cada tipo de alquiler a partir del 1 de diciembre, si el decreto se convalida:

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE), Agencia Tributaria, Escura y Notaría Jaime Calvo (octubre de 2026). En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA, sino sus propios impuestos indirectos.

Dos aclaraciones. La excepción de la vivienda habitual solo protege la casa en la que vive el propio propietario, por ejemplo si alquila una habitación; según Escura, no alcanza a segundas residencias ni a otras viviendas del mismo dueño. Y para el alquiler a largo plazo nada cambia: la vivienda habitual del inquilino sigue exenta, igual que los alquileres de más de 30 noches sin servicios de tipo hotelero.

Los servicios de tipo hotelero: lo que ya pagaba el 10 %

Quien ya prestaba servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama o recepción, ya estaba fuera de la exención y tributaba al 10 %, como los hoteles. El preámbulo del decreto aclara que esos alquileres siguen tributando como hasta ahora.

Según Escura, limpiar solo a la entrada y a la salida del huésped no basta, por sí solo, para hablar de servicios de tipo hotelero. Lo nuevo es que ya no hará falta prestarlos para pagar IVA: bastará con que la estancia sea de 30 noches o menos y la vivienda no sea la habitual del propietario.

Qué tiene que hacer el propietario desde el 1 de diciembre

Quien alquilaba su piso turístico sin IVA pasará a ser, para este impuesto, un empresario que cobra IVA a sus huéspedes y lo ingresa en Hacienda, sea particular o empresa, resida o no en España. Estos son los pasos que recogen los análisis publicados:

1. Comunicar a Hacienda el inicio de la actividad con IVA antes de empezar, con la declaración censal (modelo 036), el formulario para darse de alta o modificar los datos como empresario.
2. Emitir una factura por cada estancia, con el IVA desglosado, y llevar los libros registro del impuesto.
3. Presentar el modelo 303, la autoliquidación del IVA, con carácter general cada trimestre, y el resumen anual (modelo 390). La primera sería la del cuarto trimestre de 2026, en enero de 2027.
4. Si tus precios ya incluyen el IVA, dividir el total entre 1,10 para obtener la base: de 1.000 euros, 909,09 son base y 90,91 IVA. Restar un 10 % al total da un resultado incorrecto.
5. Restar el IVA de tus gastos ligados al alquiler (limpieza, mantenimiento, suministros, mobiliario, comisiones de plataformas), con factura y cumpliendo los requisitos generales. Mientras el alquiler estaba exento, ese IVA no se podía recuperar.
6. Revisar con las plataformas cómo muestran el precio y cómo te facturan sus comisiones.

Las reservas ya hechas para después del 1 de diciembre

Es la duda más repetida: ¿qué pasa con una reserva hecha en octubre para una estancia en diciembre? El decreto no incluye un régimen transitorio, una regla especial para el paso de un sistema a otro, y ni la Agencia Tributaria ni los análisis consultados dan una respuesta cerrada.

Según Escura, dependerá de las reglas generales del devengo (el momento en que nace la obligación de pagar el impuesto) y de los cobros anticipados, como señales o pagos por adelantado, así que hay que revisar caso por caso lo ya cobrado. Conviene tener localizadas las reservas con entrada desde el 1 de diciembre, cuánto se cobró y cuándo, y consultar a un asesor antes de facturarlas.

Ejemplo: un piso turístico en Madrid antes y después del 1 de diciembre

Tomamos un piso turístico en Madrid capital que no es la vivienda habitual de su propietario, sin servicios de tipo hotelero, alquilado a 120 euros la noche en estancias de cuatro noches. Es un supuesto para entender el cálculo, no un precio medio. El propietario puede subir el precio para trasladar el IVA al huésped o mantenerlo y asumir el impuesto.

Supuesto ilustrativo; cálculo con IVA incluido según el método de Escura (15-10-2026). El IVA ingresado es antes de restar el de los gastos.

Para el huésped, el cambio puede suponer pagar hasta un 10 % más si el propietario traslada el impuesto: 48 euros más en cuatro noches. Para el propietario que mantiene el precio, el ingreso sin IVA baja un 9,1 %, aunque podrá restar el IVA de sus gastos. Así quedaría un mes con 20 noches ocupadas y el precio subido:

Supuesto ilustrativo, con gastos facturados por empresas españolas al tipo general del 21 %. Las comisiones de las plataformas también pueden ser deducibles, según cómo se facturen.

El efecto real depende de si subes o no el precio, de cuánto gastas con IVA y de cuántas noches ocupas. Además aparecen obligaciones nuevas (facturas, libros, declaraciones trimestrales) que muchos pequeños propietarios preferirán dejar en manos de un gestor.

Las viviendas turísticas en Madrid, en cifras

Según la estadística experimental del INE, que cuenta las viviendas turísticas anunciadas en las grandes plataformas, en mayo de 2026 había 341.001 en España, un 10,7 % menos que un año antes, con 1.714.702 plazas: el 1,28 % del total de viviendas censadas. En el municipio de Madrid eran 10.836.

Son el tipo de alojamiento al que apunta el cambio, siempre que se alquilen por 30 noches o menos y el decreto se convalide. El mismo texto permite además a los ayuntamientos aplicar un recargo en el IBI a los alojamientos turísticos en zonas tensionadas, si lo aprueban en su ordenanza.

12 de noviembre: qué pasa si se convalida y qué pasa si no

Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que aprueba el Consejo de Ministros por urgencia y que entra en vigor antes de pasar por el Congreso. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, pero debe ser convalidado. Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, de 69 miembros, y está prevista para el 12 de noviembre.

Fuentes: La Región (16-10-2026), Moncloa.com (17-10-2026), Escura, Economist & Jurist y Notaría Jaime Calvo (15-10-2026). Si el decreto decae, los efectos ya producidos por sus otras medidas, en vigor desde el 8 de octubre, se mantienen.

Si se convalida, quedarán menos de tres semanas hasta el 1 de diciembre para hacer los trámites. Por eso Escura recomienda preparar la adaptación desde ahora, pero esperar a la convalidación antes de cambiar precios o hacer trámites en Hacienda.

Qué conviene hacer antes del 12 de noviembre

• Haz inventario de las reservas con entrada desde el 1 de diciembre: fechas, noches, importes y lo ya cobrado.
• Decide si, llegado el caso, subirías el precio o asumirías el IVA, y revisa cómo lo muestra cada plataforma.
• Reúne las facturas de tus gastos para saber cuánto IVA podrías deducir.
• Habla con tu gestor para tener preparados el modelo 036 y el calendario del modelo 303.
• El 12 de noviembre, comprueba si la Diputación Permanente convalida el Real Decreto-ley 29/2026.
• Si alquilas habitaciones de tu vivienda habitual o por más de 30 noches sin servicios de tipo hotelero, el cambio no te afecta: guarda la documentación que lo acredite.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely no trabajamos con alquiler turístico ni de corta estancia: nos centramos en el alquiler de vivienda habitual de larga duración, que sigue exento de IVA, con inquilinos verificados. Llavely es el alquiler al revés: el inquilino crea una vez su perfil verificado, con su identidad y sus ingresos comprobados (si algo no cuadra, lo revisa una persona del equipo), y son los propietarios y las agencias quienes le invitan a ver su vivienda.

Si tienes un piso turístico en las provincias de Madrid o Barcelona y te planteas pasarlo a alquiler de larga duración, ya puedes publicar tu vivienda gratis, también pegando el texto del anuncio que ya tienes, y elegir entre inquilinos con el perfil comprobado. Una persona del equipo revisa cada vivienda en menos de 24 horas antes de publicarla. Es gratis para inquilinos, propietarios y agencias, con todas las funciones; para el inquilino, siempre gratis. Y si prefieres vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, puedes hacerlo con nosotros por un 2,5 % + IVA con todo incluido, que solo pagas si vendes, el día de la notaría: empieza pidiendo tu valoración gratis.

El alquiler de Llavely ya está abierto en las provincias de Madrid y Barcelona: si buscas piso, crea tu perfil gratis. En el resto de España hay lista de espera: si buscas piso o quieres alquilar el tuyo a largo plazo, apúntate con tus zonas y te avisamos por correo cuando abramos en ellas.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, texto consolidado (BOE, 7 de octubre de 2026)
2. Novedades de normativa del IVA 2026: Real Decreto-ley 29/2026 (Agencia Tributaria, actualizado el 16 de octubre de 2026)
3. Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Agencia Tributaria, octubre de 2026)
4. Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, versión en inglés de la nota (Agencia Tributaria, 7 de octubre de 2026)
5. El alquiler turístico y de corta estancia tributará al 10 % de IVA (Escura Abogados y Economistas, 15 de octubre de 2026)
6. Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda (Economist & Jurist, RocaJunyent-Gaona, 15 de octubre de 2026)
7. Real Decreto-ley 29/2026: novedades fiscales en vivienda, alquiler y plusvalía (Notaría Jaime Calvo, 15 de octubre de 2026)
8. Nuevas medidas fiscales sobre vivienda del RD-ley 29/2026 (Iberley, 7 de octubre de 2026)
9. Los no residentes afrontan el IVA en el alquiler turístico y el nuevo Modelo 210 (Capital, 20 de octubre de 2026)
10. El Congreso votará los decretos de vivienda el 12 de noviembre, un día después de la huelga general (La Región, 16 de octubre de 2026)
11. El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda: las claves de la sesión (Moncloa.com, 17 de octubre de 2026)
12. Estos son los municipios con más viviendas turísticas en España, datos del INE de mayo de 2026 (idealista/news, 24 de junio de 2026)
13. La segunda mayor caída de viviendas turísticas en España: un 10,7 % menos en mayo, datos del INE (Hosteltur, 24 de junio de 2026)
14. La vivienda turística cae un 10,7 % y marca uno de los mayores retrocesos históricos, datos del INE (Forbes España, junio de 2026)