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Rebaja del ITP al 4 % para menores de 40 años en Madrid desde el 1 de enero de 2027: requisitos, ahorro y qué pasa si compras en diciembre
La Comunidad de Madrid ha anunciado que los menores de 40 años pagarán un 4 % de ITP, en lugar del 6 %, al comprar su vivienda habitual usada de hasta 450.000 euros, y un 0,4 % de AJD en obra nueva, desde el 1 de enero de 2027 si se aprueban los presupuestos. A 20 de octubre de 2026 explicamos los requisitos conocidos, cuánto se ahorra según el precio, qué falta por concretar y si conviene firmar en diciembre o en enero.
Al comprar una vivienda usada en la Comunidad de Madrid, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se lleva hoy el 6 % del precio: 18.000 euros en un piso de 300.000. El 5 de octubre de 2026 la Comunidad anunció que los menores de 40 años pagarán un 4 % al comprar su vivienda habitual de hasta 450.000 euros, a partir del 1 de enero de 2027. A 20 de octubre de 2026 la medida está anunciada, pero no aprobada: va en la ley de presupuestos de 2027. Explicamos qué se sabe, qué falta por concretar, cuánto se ahorra y qué pasa si firmas en diciembre o en enero.
Qué ha anunciado la Comunidad de Madrid para los menores de 40 años
Según la nota de prensa oficial, son dos rebajas. En vivienda usada, el ITP bajaría del 6 % a un tipo reducido del 4 % si el comprador la destina a vivienda habitual y el precio no supera los 450.000 euros: un tercio menos de impuesto. En obra nueva, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se paga por la escritura además del IVA, bajaría del 0,75 % al 0,4 %. La Comunidad lo presenta como una forma de equiparar a los jóvenes con las familias numerosas, que ya pagan un 4 % de ITP.
| Impuesto | Hoy | Anunciado | Condiciones conocidas | Estimación de la Comunidad |
|---|---|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 6 % | 4 % | Menores de 40; vivienda habitual de hasta 450.000 € | Unos 40.000 beneficiarios al año; ahorro medio de unos 2.850 €; 114 millones |
| AJD (vivienda nueva) | 0,75 % (más de 180.000 €) | 0,4 % | Menores de 40; sin límite de precio publicado | Unos 4.200 beneficiarios al año; 2,1 millones |
Fuentes: Comunidad de Madrid (nota de prensa del 5-10-2026), El Diario de Madrid y Telemadrid (5-10-2026). Las cifras de beneficiarios y ahorro son estimaciones oficiales; en total, unos 116 millones de euros al año.
El calendario: del proyecto de presupuestos al 1 de enero de 2027
Según la nota oficial, el Consejo de Gobierno aprobará el proyecto de presupuestos de 2027 este mes de octubre. Después pasa a la Asamblea de Madrid, que puede enmendarlo, y según la prensa la aprobación definitiva está prevista para el último pleno del año, el 17 y 18 de diciembre. A 20 de octubre no hemos encontrado publicado que el proyecto esté ya aprobado. Como referencia, el de 2026 lo aprobó el Consejo de Gobierno el 29 de octubre de 2025, y la Ley 6/2025, de 23 de diciembre, se publicó en el BOCM el día 29 y entró en vigor el 1 de enero. Hay tres escenarios:
- Se aprueba en plazo y sin cambios: desde el 1 de enero de 2027, quien cumpla los requisitos pagaría el 4 % de ITP o el 0,4 % de AJD en las escrituras firmadas desde ese día.
- Se aprueba con cambios: las enmiendas de la Asamblea podrían modificar la edad, el precio o los plazos anunciados.
- No se aprueba a tiempo: sin ley publicada antes del 1 de enero, la rebaja no podría aplicarse ese día y seguirían los tipos actuales.
Requisitos: lo que se sabe y lo que falta por concretar
Lo conocido es poco: tener menos de 40 años y, para el ITP, comprar una vivienda usada como vivienda habitual por un precio de hasta 450.000 euros; para el AJD, comprar vivienda nueva. Ni la nota oficial ni la prensa consultada mencionan límites de renta. La ley tendrá que concretar, entre otras cosas:
- En qué fecha se mide la edad y qué pasa si solo uno de los compradores tiene menos de 40 años.
- Si el límite de 450.000 euros se mide sobre el precio o sobre el valor fiscal, y si incluye garaje y trastero, como ocurre en la bonificación actual del 10 %.
- Si se exige que sea la primera vivienda, una residencia previa en la región o un plazo mínimo viviendo en ella.
- Si el AJD rebajado tendrá límite de precio y si el 4 % se podrá sumar a otras bonificaciones.
Cómo es hoy el ITP en la Comunidad de Madrid
Mientras no cambie la ley, la vivienda usada paga el tipo general del 6 %. Según la página oficial de la Comunidad, actualizada el 23 de abril de 2026, hay tres rebajas para la vivienda habitual:
- Familias numerosas: tipo del 4 %, con la condición de vender la vivienda habitual anterior, si la había, en los dos años anteriores o posteriores a la compra.
- Bonificación del 10 % de la cuota si el valor no supera los 250.000 euros, lo que deja el tipo en el 5,4 %. No se suma al 4 % de familia numerosa.
- Bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes, con un valor de hasta 250.000 euros.
La obra nueva no paga ITP, sino IVA, que es estatal y no cambia, más el AJD de la escritura. Hoy ese AJD tiene tres tramos según el valor: 0,4 % hasta 120.000 euros, 0,5 % hasta 180.000 y 0,75 % por encima. Por eso la rebaja anunciada se notaría sobre todo a partir de 120.000 euros.
Sobre qué se paga: el precio o el valor de referencia, el mayor
Desde 2022, la base del ITP en la compra de vivienda es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio de la escritura sea mayor; entonces se paga sobre el precio. Lo dicen el artículo 10 de la ley del impuesto (Real Decreto Legislativo 1/1993) y la Comunidad de Madrid. Ejemplo: si compras por 300.000 euros un piso con un valor de referencia de 320.000, pagarías 19.200 euros con el tipo actual y 12.800 con el 4 %. Conviene conocer ese valor antes de firmar las arras (el contrato de reserva con señal).
Tabla: cuánto se ahorra según el precio de la vivienda
Calculamos el ITP de una vivienda usada que compra como vivienda habitual una persona de menos de 40 años, sin familia numerosa, suponiendo que el precio es igual o mayor que el valor de referencia y que el 4 % no se suma a la bonificación del 10 %.
| Precio | ITP hoy | ITP con el 4 % | Ahorro |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 10.800 € (5,4 %) | 8.000 € | 2.800 € |
| 300.000 € | 18.000 € (6 %) | 12.000 € | 6.000 € |
| 450.000 € | 27.000 € (6 %) | 18.000 € | 9.000 € |
| 460.000 € | 27.600 € (6 %) | 27.600 € (supera el límite) | 0 € |
Cálculos propios con los tipos actuales (Comunidad de Madrid, 23-4-2026) y los anunciados el 5-10-2026. Si la ley permitiera sumar la bonificación del 10 %, la vivienda de 200.000 euros pagaría 7.200 euros. No incluye notaría, registro ni gestoría.
El ahorro crece con el precio, hasta 9.000 euros en una vivienda de 450.000. Pero ojo al límite: si se mide sobre el precio, como se ha anunciado, una vivienda de 460.000 euros pagaría 9.600 euros más de impuesto que una de 450.000. En obra nueva el ahorro es menor: con un valor de 350.000 euros, el AJD pasaría de 2.625 a 1.400 euros.
¿Comprar en diciembre de 2026 o en enero de 2027?
Lo que decide qué tipo te toca es la fecha del devengo, el momento en que nace la obligación de pagar. La ley del ITP la fija así:
En las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato gravado.
Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 49.1.a)
En una compraventa normal ante notario, esa fecha es la de la escritura. Las arras son una reserva, no la compra: firmarlas en noviembre y escriturar en enero no te deja con los tipos de 2026. Y al revés, una escritura del 30 de diciembre paga con los tipos actuales. Si hubiera un contrato privado de compraventa con entrega de llaves antes de la escritura, que lo revise un abogado. Si tienes menos de 40 años, compras vivienda usada de hasta 450.000 euros y la fecha aún se puede mover:
- Haz las dos cuentas, con el tipo de hoy y con el 4 %, para saber cuánto hay en juego.
- Si te interesa firmar en enero, acuérdalo con el vendedor y deja la fecha límite de la escritura por escrito en las arras, con margen.
- Revisa con tu banco los plazos: la oferta vinculante (FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada) y la tasación tienen validez limitada.
- No retrases una escritura ya fijada sin acordarlo: incumplir el plazo de las arras puede costarte la señal.
Cómo encaja con el aval de Mi Primera Vivienda
La Comunidad tiene además el programa Mi Primera Vivienda, que avala parte de la hipoteca para que el banco financie más del 80 % habitual, con requisitos propios. Son cosas distintas: uno ayuda con la entrada y la rebaja abarata el impuesto. Lo publicado no dice si se podrán usar juntos; habrá que verlo en la ley. El programa lo explicamos en «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026».
Qué puede significar para quien vende en Madrid
El ITP lo paga el comprador, pero influye en cuánto puede ofrecer: quien se ahorra 6.000 euros en un piso de 300.000 llega con más margen para la entrada. Si se cumple la estimación oficial, unos 40.000 compradores menores de 40 años al año pagarían menos. Lo que nadie puede asegurar es cuántas ventas más habrá ni cómo afectará a los precios. Si vas a vender en los próximos meses:
- El límite de 450.000 euros puede pesar en la negociación. Según idealista, en septiembre de 2026 los anuncios de Madrid capital pedían de media 6.458 euros por metro cuadrado: un piso de 70 metros rondaría los 452.000 euros, justo en la frontera.
- Algunos compradores pueden pedirte escriturar en enero. Si te encaja, deja fecha y condiciones por escrito en las arras.
- Fija el precio por lo que vale tu vivienda, no por el impuesto: una rebaja anunciada no sustituye a una buena valoración.
Cómo lo hacemos en Llavely
En Llavely vendemos viviendas en la Comunidad de Madrid con todo incluido: valoración, fotos, vídeo, plano y tour virtual, compradores filtrados (hablamos con cada uno y comprobamos su DNI antes de la visita) y visitas hechas por nosotros, que sigues desde tu portal privado del vendedor. Si el comprador necesita hipoteca, le ponemos en contacto, sin coste, con un intermediario hipotecario; comprar con Llavely es gratis.
Nuestros abogados especialistas revisan la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad), las cargas y las deudas, hacen el cálculo de los impuestos correspondientes, redactan las arras y las cláusulas especiales cuando hacen falta, como una fecha de escritura con margen, revisan la escritura y te acompañan en persona a la notaría. Los pagos van por transferencia ordinaria u OMF (orden de movimiento de fondos), nunca en efectivo. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA del precio, en total.
No sabemos si la rebaja se aprobará tal y como se ha anunciado, y no te prometemos más compradores por ella. Sí podemos ayudarte a fijar un precio realista y a organizar la venta con fechas claras. Pide tu valoración gratis: te damos un rango al momento y después te llamamos, vemos la casa y afinamos el precio.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se aplica la rebaja del ITP al 4 % para menores de 40 años en Madrid?
Está previsto desde el 1 de enero de 2027, pero solo si se aprueba la ley de presupuestos de la Comunidad de Madrid para 2027, que incluye la medida. A 20 de octubre de 2026 es un anuncio; según la prensa, la Asamblea de Madrid prevé la aprobación definitiva el 17 y 18 de diciembre.
¿Quién podrá pagar el 4 % de ITP?
Según lo anunciado, los menores de 40 años que compren una vivienda usada para que sea su vivienda habitual, con un precio de hasta 450.000 euros. Detalles como cuándo se mide la edad o qué pasa si solo un comprador tiene menos de 40 años los fijará la ley.
¿Cuánto me ahorro con el ITP al 4 %?
Dos puntos sobre el precio, o sobre el valor de referencia si es mayor: en una vivienda de 300.000 euros pagarías 12.000 en lugar de 18.000. La Comunidad estima un ahorro medio de unos 2.850 euros por comprador.
Si firmo la escritura en diciembre de 2026, ¿puedo aplicarme la rebaja?
No, según lo anunciado. El ITP se devenga el día de la compraventa, que ante notario es la fecha de la escritura, así que en diciembre de 2026 se aplican los tipos actuales: 6 % en general, 4 % para familias numerosas o 5,4 % con la bonificación del 10 %.
¿Y si firmo las arras en 2026 y la escritura en 2027?
Cuenta la fecha de la escritura, porque las arras son una reserva y no la compra. Si escrituras en 2027 con la ley ya en vigor y cumples los requisitos, podrías aplicar el 4 %. No cuentes con el ahorro hasta que se publique la ley.
¿Qué pasa si el piso cuesta más de 450.000 euros?
Según lo anunciado, se pagaría el 6 % sobre todo el importe: 27.600 euros en una vivienda de 460.000, frente a 18.000 en una de 450.000. La ley aclarará si el límite incluye garaje y trastero y si se mide sobre el precio o sobre el valor de referencia.
¿La rebaja afecta a la vivienda nueva?
La vivienda nueva paga IVA y AJD, no ITP. Lo anunciado es que el AJD baje del 0,75 % al 0,4 % para menores de 40 años; el IVA, estatal, no cambia.
¿Es compatible con el aval de Mi Primera Vivienda?
Son medidas distintas: Mi Primera Vivienda ayuda a conseguir una hipoteca de más del 80 % y la rebaja abarata el impuesto. Lo publicado hasta ahora no dice si se podrán usar juntas.
Fuentes
- Dos nuevas rebajas de impuestos para facilitar la compra de viviendas a jóvenes menores de 40 años, con un ahorro de 116 millones de euros (Comunidad de Madrid, nota de prensa, 5 de octubre de 2026)
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Comunidad de Madrid, Atención al contribuyente, actualizado el 23 de abril de 2026)
- Actos jurídicos documentados (Comunidad de Madrid, Atención al contribuyente, actualizado el 23 de abril de 2026)
- Mi Primera Vivienda (Comunidad de Madrid, actualizado el 8 de septiembre de 2026)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, texto consolidado (BOE, actualizado el 21 de marzo de 2026)
- Comprar una vivienda será más barato para los menores de 40 años en Madrid desde 2027 (El Diario de Madrid, 5 de octubre de 2026)
- Rebajas fiscales para jóvenes menores de 40 años que compren vivienda en Madrid (Telemadrid, 5 de octubre de 2026)
- Rebajas fiscales de vivienda en Madrid: ITP al 4 % para menores de 40 años (moncloa.com, 6 de octubre de 2026)
- La Comunidad de Madrid rebaja los impuestos de compra de vivienda para menores de 40 años: ITP al 4 % y AJD al 0,4 % (que.madrid, 6 de octubre de 2026)
- El Consejo de Gobierno aprueba el proyecto de Ley de los Presupuestos Generales de la región para 2026 (Telemadrid, 29 de octubre de 2025)
- Ley 6/2025, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad de Madrid para el año 2026 (BOCM n.º 309, 29 de diciembre de 2025)
- Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026: cifras y barrios más caros (idealista/news, 2 de octubre de 2026)