Vender un piso alquilado con inquilino en 2026: tanteo y retracto, precio y opciones

Vender un piso con inquilino dentro es perfectamente legal en España, pero no funciona igual que vender una vivienda vacía. El contrato de alquiler no se extingue con la venta, el inquilino conserva sus derechos y, salvo excepciones, tiene preferencia para comprar antes que nadie. Además, desde el 8 de octubre de 2026 hay un cambio importante: ya no se puede pactar en el contrato que el inquilino renuncie a ese derecho.

En esta guía te explicamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando quieres vender un piso alquilado, cómo funcionan el derecho de tanteo y retracto del inquilino, cómo notificarle correctamente, qué opciones tienes y cómo influyen en el precio. También repasamos qué pasa con la fianza. Está pensada para propietarios particulares de la Comunidad de Madrid, aunque las reglas de la LAU se aplican en toda España.

Por qué muchos propietarios se plantean vender un piso alquilado en 2026

El 6 de octubre de 2026 el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley de vivienda, publicados en el BOE al día siguiente: el Real Decreto-ley 28/2026, de estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda. Los dos tienen que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso en un plazo de 30 días, porque las Cortes están disueltas por la convocatoria de elecciones. Si un decreto-ley no se convalida, queda derogado.

Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Entre otras medidas, refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino, permite pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 y limita hasta 2030 las compras de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado a grandes tenedores y a entidades que compran inmuebles o carteras de deuda.
Real Decreto-ley 28/2026: entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026, solo si se convalida. Prevé que, al terminar el plazo mínimo, el contrato se prorrogue por periodos iguales salvo aviso, que el propietario avise con al menos seis meses de antelación si no quiere renovar y que, en ese caso, pague una indemnización, con excepciones como necesitar la vivienda para sí o para familiares próximos.

El Gobierno sostiene en la exposición de motivos que el decreto «amplía y fortalece» el derecho de adquisición preferente del inquilino. Desde el sector, algunos promotores de vivienda asequible en Madrid han declarado que la incertidumbre ha frenado proyectos. Aquí no valoramos las normas, solo explicamos cómo afectan a quien vende; el detalle de los cambios en el alquiler está en «Pequeños caseros ante los nuevos decretos de vivienda».

Vender no termina el contrato: el comprador se subroga (artículo 14 de la LAU)

La regla básica está en el artículo 14 de la LAU: quien compra una vivienda alquilada queda subrogado, es decir, ocupa el lugar del antiguo propietario con todos sus derechos y obligaciones. Lo hace, como mínimo, durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el vendedor era una persona jurídica, aunque el comprador cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (el comprador de buena fe que inscribe su compra en el Registro).

Si la duración pactada en el contrato es mayor que esos cinco o siete años, el comprador queda obligado durante toda la duración pactada, salvo que esté protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En ese caso solo tiene que respetar el contrato hasta cumplir los cinco o siete años, y es el vendedor quien debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quedara por cumplir. Por eso conviene revisar la duración pactada antes de poner el piso a la venta.

En la práctica, para el inquilino casi nada cambia, salvo el nombre de la persona a la que paga:

La renta y su sistema de actualización siguen siendo los del contrato, con los límites legales vigentes.
La duración y las prórrogas legales se mantienen: el comprador no puede dar por terminado el contrato por el hecho de haber comprado.
La fianza y las garantías adicionales: el nuevo propietario será quien tenga que devolverlas al final del alquiler.
Las obligaciones de conservación y reparación pasan también al comprador desde la firma de la escritura.

Qué es el derecho de tanteo y retracto del inquilino (artículo 25 de la LAU)

El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente cuando se vende la vivienda que tiene alquilada. Tiene dos caras. El tanteo funciona antes de la venta: el inquilino puede comprar con preferencia, por el mismo precio y en las mismas condiciones que vas a pactar con un tercero. El retracto funciona después: si no se le avisó, se le avisó mal o se vendió en mejores condiciones de las que se le comunicaron, puede subrogarse en la compra y quedarse él con la vivienda.

Derecho	Cuándo se ejerce	Plazo	Desde cuándo cuenta
Tanteo	Antes de firmar la venta	30 días naturales	Desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales
Caducidad de la notificación	Si la venta no se formaliza	180 días naturales	Desde la notificación: pasado ese plazo, hay que volver a notificar
Retracto	Después de la venta, si no hubo notificación, faltó algún requisito o el precio o las condiciones reales fueron más ventajosos	30 días naturales	Desde que el comprador notifica de forma fehaciente al inquilino entregándole copia de la escritura o documento de venta
Preferencia frente a otros	Si hay otros derechos de adquisición sobre la vivienda	—	Prevalece sobre ellos, salvo el retracto del copropietario y el convencional inscrito antes del contrato de alquiler

Fuente: artículo 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto vigente tras el Real Decreto-ley 29/2026 (Iberley).

Dos detalles que suelen pasarse por alto. Si la vivienda se vende junto con otros elementos arrendados como accesorios, por ejemplo un garaje o un trastero, el inquilino no puede ejercer su derecho solo sobre la vivienda. Y para inscribir la compraventa en el Registro hay que justificar que se han hecho las notificaciones; si la vivienda no estaba alquilada, el vendedor debe declararlo en la escritura.

Cómo notificar al inquilino la venta paso a paso

La mayoría de los problemas con el tanteo vienen de una notificación mal hecha o de vender en condiciones distintas a las comunicadas. Este es el orden lógico:

Revisa el contrato: fecha de firma, duración pactada, prórrogas, si incluye una cláusula de renuncia al tanteo y si hay garaje o trastero incluidos.
Fija las condiciones esenciales antes de notificar: precio, forma de pago, plazos y fecha prevista de escritura. Lo ideal es hacerlo cuando ya tienes un comprador interesado, para que las condiciones sean reales.
Envía una notificación fehaciente, es decir, que deje constancia del contenido y de la recepción: burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o requerimiento notarial. Un mensaje de WhatsApp o una conversación no bastan.
Espera los 30 días naturales. Si el inquilino acepta, la venta se hace con él en esas condiciones. Si rechaza o no contesta, puedes vender al tercero, pero no en condiciones más favorables que las notificadas.
Si bajas el precio o mejoras las condiciones, vuelve a notificar. Si pasan 180 días sin firmar, la notificación caduca y también hay que repetirla.
Tras la escritura, el comprador debe notificar al inquilino de forma fehaciente con copia de la escritura. Desde ese momento corren los 30 días del retracto.
Guarda todos los justificantes: la notaría y el Registro te los pedirán.

El Tribunal Supremo insistió en este punto en su sentencia 127/2026, de 19 de enero. Según recoge Economist & Jurist, el plazo del retracto empieza a contar desde la comunicación fehaciente: una mención verbal sobre quién es el nuevo propietario no equivale a un conocimiento pleno de la venta, y el hecho de que la compra conste en el Registro no sustituye la obligación de notificar.

La renuncia al tanteo: qué ha cambiado con el Real Decreto-ley 29/2026

Durante años, muchos contratos de alquiler incluyeron una cláusula por la que el inquilino renunciaba al derecho de adquisición preferente. Era una forma de facilitar una venta futura. El Real Decreto-ley 29/2026 ha cerrado esa puerta: el nuevo apartado 8 del artículo 25 de la LAU es tajante.

Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Artículo 25.8 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026

En algunas guías todavía se lee que la renuncia solo es válida en contratos de más de cinco años. Eso era lo que decía la LAU en su redacción original de 1994. La Ley 4/2013 eliminó ese requisito y, hasta el 7 de octubre de 2026, la renuncia se podía pactar en cualquier contrato, con una condición: el propietario debía comunicar al inquilino su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa. Así queda el mapa según la fecha del contrato:

Contrato firmado	Qué decía la ley sobre la renuncia	Qué conviene hacer
Del 1 de enero de 1995 al 5 de junio de 2013	Redacción original de la LAU: la renuncia solo era válida en contratos con una duración pactada superior a cinco años	Comprobar la duración pactada y el texto de la cláusula
Del 6 de junio de 2013 al 7 de octubre de 2026	Ley 4/2013: se podía pactar la renuncia en cualquier contrato, pero había que avisar de la venta con 30 días de antelación a la escritura	El decreto no incluye una regla transitoria específica sobre este punto en los análisis consultados: que un abogado revise la cláusula y, en caso de duda, notificar el tanteo
Desde el 8 de octubre de 2026	Real Decreto-ley 29/2026: no se puede pactar la renuncia	El inquilino siempre tendrá tanteo y retracto, salvo las excepciones de la ley

Fuente: Ley 29/1994 en su texto original (BOE de 25 de noviembre de 1994, copia de la Comunidad de Madrid); texto adaptado de Notarios y Registradores; artículo 25 vigente (Iberley); análisis de Cuatrecasas sobre el Real Decreto-ley 29/2026 (octubre de 2026).

Si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalidara, quedaría derogado y volvería a aplicarse la redacción anterior. Con este grado de incertidumbre, la opción más prudente para quien vende es notificar el tanteo aunque el contrato tenga una cláusula de renuncia. Cuesta poco, y evita que una venta ya firmada pueda quedar expuesta a un retracto.

Venta de varios pisos o del edificio entero: qué cambia

Hasta ahora, la LAU excluía el tanteo y el retracto cuando la vivienda se vendía junto con todas las demás viviendas y locales que el propietario tenía en el edificio, o cuando se vendía el inmueble completo aunque los pisos fueran de distintos dueños. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo aplicó esa regla en 2025 para rechazar un retracto en una venta que incluía todas las viviendas de la vendedora en un edificio.

Con el Real Decreto-ley 29/2026, el derecho del inquilino ya no decae por el hecho de que su vivienda se venda junto con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable, como ocurre con un piso inscrito como finca independiente. El precio que corresponde a cada vivienda se calcula con criterios objetivos, preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente, y la ley declara ineficaces los repartos de precio pensados para dificultar el derecho del inquilino. Si tienes varios pisos alquilados en el mismo edificio, esto afecta de lleno a tu operación.

¿Puede la Administración comprar antes? Madrid, zonas tensionadas y vivienda protegida

El nuevo apartado 7 del artículo 25 añade otra pieza: en las ventas conjuntas, y de forma subsidiaria al inquilino, la legislación de vivienda podrá reconocer un derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble a favor del organismo que designe la Administración competente. Es una habilitación: solo se aplica si una ley de vivienda lo desarrolla, y está pensada para ventas de edificios o lotes, no para la venta de un único piso.

En las fuentes que hemos revisado no hemos encontrado una norma de la Comunidad de Madrid que dé a la Administración un derecho de tanteo general sobre la venta de un piso libre alquilado. La Comunidad tampoco ha declarado zonas de mercado residencial tensionado, como explicamos en «Zonas tensionadas en 2026». Distinto es el caso de la vivienda protegida: en sus transmisiones, la Administración autonómica suele tener derechos de tanteo y retracto y puede haber límites de precio, con plazos que dependen de cada comunidad. Si tu piso tiene o tuvo calificación de protección pública, revísalo antes de nada.

Una aclaración sobre otra medida del decreto que se ha citado mucho: la nueva exención en el IRPF por vender una vivienda a un ente público para vivienda social o asequible exige, entre otros requisitos, que la vivienda haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. Por tanto, no está pensada para un piso que tiene inquilino.

Opción 1: vender a un inversor con el contrato en vigor

Es la vía más directa. El inversor no busca casa para vivir, sino una renta: compra con el inquilino dentro y cobra desde el día de la escritura. Lo que más pesa para él es la relación entre precio y renta neta, el tiempo que queda de contrato y el historial de pagos del inquilino.

Tiene dos condiciones previas. La primera, notificar el tanteo al inquilino con las condiciones pactadas con el inversor. La segunda, entenderte con el inquilino para las visitas: un inquilino que colabora facilita mucho la venta, y uno que se siente presionado puede complicarla. Ten en cuenta también que, hasta el 31 de diciembre de 2030, los grandes tenedores y las entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos impagados no pueden comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado según una tasación homologada, con algunas excepciones.

Opción 2: ofrecer el piso al propio inquilino

A veces el mejor comprador ya vive en la casa. Conoce la vivienda, el barrio y la comunidad, y no hace falta organizar visitas. Puedes plantearle la compra de forma informal antes de buscar a otros compradores; si llegáis a un acuerdo, la operación se formaliza como cualquier otra compraventa, con arras y escritura.

El punto débil suele ser la financiación: muchos inquilinos no tienen ahorrada la entrada ni una hipoteca preaprobada. Y si la conversación no prospera y vendes a un tercero, tendrás que notificarle formalmente el tanteo con las condiciones reales de esa venta.

Opción 3: esperar a que termine el contrato

Vender la vivienda vacía te abre todo el mercado, incluidos los compradores que buscan casa para vivir, que son la mayoría. El problema es el calendario. Al plazo mínimo de cinco o siete años se suma la prórroga tácita de la LAU, por plazos anuales de hasta tres años más si nadie avisa a tiempo. Y ahora hay dos factores nuevos:

Prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026: si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al corriente de pago puede pedir prórrogas anuales de hasta dos años. El propietario debe aceptarlas salvo que se pacten otras condiciones, que necesite la vivienda para sí o para familiares de primer grado, o que se firme una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior. La venta no figura entre esas excepciones.
Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026: para no renovar al final del plazo mínimo habría que avisar con seis meses de antelación y pagar una indemnización, que según el análisis de Cuatrecasas es la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de contrato, salvo excepciones.

Esperar puede tener sentido si al contrato le quedan pocos meses y no cumple los requisitos de las prórrogas. Si el plazo es largo, el tiempo y la incertidumbre normativa también tienen un coste.

Opción 4: acordar con el inquilino la salida anticipada

Propietario e inquilino pueden pactar que el contrato termine antes de tiempo, normalmente a cambio de una compensación económica, de meses sin pagar renta o de ayuda con la mudanza. El inquilino no tiene ninguna obligación de aceptar.

Ponlo todo por escrito: fecha de entrega de llaves, importe y forma de pago de la compensación, estado de la vivienda y liquidación de la fianza.
Haz un inventario con fotos el día de la entrega, firmado por ambas partes.
No condiciones la venta a una salida que todavía no está firmada: si el inquilino cambia de opinión, te quedarás con un compromiso de venta que no puedes cumplir.
Evita cualquier presión: cortar suministros, entrar sin permiso o insistir de forma intimidatoria puede tener consecuencias legales y, además, rompe cualquier posibilidad de acuerdo.

Tabla comparativa: qué opción te conviene al vender un piso alquilado

Opción	Precio esperable	Plazo	Ventajas	Inconvenientes
Vender a un inversor con contrato	Normalmente inferior al de la vivienda vacía; depende de la renta y del plazo restante	El de encontrar inversor, más 30 días de tanteo	Vendes ya y el comprador cobra desde el primer día	Menos compradores posibles; tanteo obligatorio; visitas condicionadas
Vender al inquilino	Negociable; puede acercarse al de mercado	Depende de su financiación	Operación sencilla y sin visitas	Muchos inquilinos no tienen financiación
Esperar al fin del contrato	El de una vivienda vacía	Puede alargarse años por las prórrogas legales y la extraordinaria	Acceso a todo el mercado	Incertidumbre normativa; posible indemnización si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026
Acordar la salida	El de vivienda vacía menos la compensación pactada	Lo que tarde el acuerdo	Acceso a todo el mercado sin esperar	Depende de la voluntad del inquilino; coste de la compensación

Elaboración propia a partir de los artículos 10, 14 y 25 de la LAU y de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026. Orientativo: cada caso depende del contrato concreto.

Cuánto vale un piso alquilado frente a uno vacío

Es la pregunta que más se repite y no tiene una respuesta única. No existe una estadística oficial que mida el descuento de los pisos vendidos con inquilino, y las guías del sector que hemos revisado tampoco publican una cifra con una metodología clara. Desconfía de porcentajes redondos sin fuente.

Lo que sí está claro es cómo calcula un inversor: parte de la renta anual, le resta los gastos que paga el propietario (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) y la compara con la rentabilidad neta que busca. El blog del Euríbor, por ejemplo, considera aceptable una rentabilidad neta en torno al 5 %. Un ejemplo con cifras redondas, solo para ilustrar el método:

Un piso que vacío se vendería por 400.000 € está alquilado por 1.500 € al mes, es decir, 18.000 € al año.
Si los gastos del propietario suman 3.000 € al año, la renta neta es de 15.000 €.
Un inversor que busque un 5 % neto pagaría unos 300.000 €; uno que se conforme con un 4 % llegaría a unos 375.000 €.
Si al contrato le quedan pocos meses y el inquilino no tiene derecho a prórroga, el inversor tendrá en cuenta que puede recuperar el valor de vivienda vacía y la diferencia se reduce.

Por eso la diferencia depende, sobre todo, de lo cerca que esté la renta de los precios de mercado y del tiempo que quede de contrato. Otros factores que la acortan o la agrandan son el historial de pagos del inquilino, la posibilidad de hacer visitas, el estado de la vivienda y, desde octubre, la posibilidad de que el inquilino pida la prórroga extraordinaria. Antes de fijar el precio, pide una valoración que tenga en cuenta el contrato, no solo los metros y la zona.

Qué pasa con la fianza cuando vendes con inquilino

Según el artículo 36 de la LAU, en el alquiler de vivienda la fianza es obligatoria, en metálico y equivale a una mensualidad de renta. Además, se pueden pactar garantías adicionales, que en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades. Al terminar el contrato, si el saldo de la fianza no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, genera el interés legal.

Como el comprador se subroga en las obligaciones del arrendador, será él quien tenga que devolver la fianza cuando el inquilino se vaya. Por eso conviene dejar resuelto en las arras y en la escritura cómo se traspasa: lo habitual es que el vendedor entregue al comprador el importe de la fianza y de las garantías adicionales, o que se descuente del precio. En la Comunidad de Madrid la fianza debe estar depositada en la Comunidad, así que también hay que ocuparse de ese depósito; lo explicamos en «La fianza del alquiler en 2026».

Errores frecuentes al vender un piso con inquilino

No notificar el tanteo o hacerlo por un canal que no deja constancia, como un mensaje o una llamada.
Notificar un precio y vender después por menos, o con condiciones de pago más favorables, sin volver a notificar.
Dar por buena una cláusula de renuncia sin revisar la fecha del contrato y la normativa vigente.
Anunciar el piso al precio de una vivienda vacía y descubrir después que solo interesa a inversores.
Olvidar la fianza y las garantías adicionales en el reparto entre vendedor y comprador.
No contar con la prórroga extraordinaria que puede pedir el inquilino si su contrato termina antes de 2029.

Prácticas a vigilar cuando hay prisa por vender

Los momentos de incertidumbre favorecen las ofertas rápidas: descuentos que no se explican, comisiones que solo se conocen al final, gastos de última hora o compradores cuya capacidad de pago nadie ha comprobado. No pasa en todas las operaciones, pero conviene saber detectarlo. El propio Real Decreto-ley 29/2026 dirige la limitación del 70 % a quienes compran inmuebles o carteras de préstamos a un precio claramente inferior a su valor de tasación.

Pide una valoración independiente que tenga en cuenta el contrato de alquiler.
Exige por escrito el coste total de la venta para ti: honorarios, impuestos y gastos.
Comprueba la identidad del comprador y que de verdad tiene la financiación o los fondos antes de firmar arras.
No firmes nada bajo presión de plazos artificiales: el tanteo del inquilino ya obliga a esperar 30 días.

Información general, no asesoramiento Este artículo resume la Ley de Arrendamientos Urbanos y los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 a fecha 13 de octubre de 2026. Ambos decretos están pendientes de convalidación y pueden cambiar o quedar derogados. Cada contrato es distinto: antes de vender un piso alquilado, consulta con un abogado o con tu notaría la validez de las cláusulas, los plazos y la fiscalidad de la venta. Los gastos y la fiscalidad de la operación los explicamos en «Cómo vender un piso en Madrid en 2026».

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Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso si tiene un inquilino dentro?

Sí. La ley no exige que la vivienda esté vacía para venderla. El comprador se subroga en el contrato y el inquilino conserva sus derechos, así que tendrás que respetar el alquiler y notificarle el derecho de tanteo antes de vender.

¿El nuevo propietario puede echar al inquilino?

No por el hecho de haber comprado. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador debe respetar el contrato al menos durante los cinco primeros años, o siete si el vendedor era una persona jurídica, y en muchos casos durante toda la duración pactada. Al terminar, se aplican las mismas reglas de prórroga que tenía el anterior propietario.

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para ejercer el derecho de tanteo?

Treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente de la decisión de vender, con el precio y las condiciones esenciales. Si la venta no se firma en 180 días desde esa notificación, hay que volver a notificar.

¿Qué pasa si vendo el piso sin avisar al inquilino?

El inquilino podrá ejercer el derecho de retracto y quedarse con la vivienda por el mismo precio y en las mismas condiciones. Tiene 30 días naturales desde que el comprador le notifica la venta de forma fehaciente con copia de la escritura. Además, el Registro exige justificar las notificaciones para inscribir la compra.

¿Sigue siendo válida la renuncia al tanteo que firmó mi inquilino?

Depende de la fecha del contrato. Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede pactar la renuncia. En los contratos firmados entre junio de 2013 y el 7 de octubre de 2026 la ley la permitía, con aviso de la venta 30 días antes de la escritura; los análisis consultados no recogen una regla transitoria específica, así que conviene que un abogado revise la cláusula y, ante la duda, notificar el tanteo.

¿Puedo notificar la venta al inquilino por WhatsApp o por correo electrónico?

La ley exige una notificación fehaciente, que deje constancia del contenido y de la recepción. Lo habitual es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo o un requerimiento notarial. El Tribunal Supremo ha recordado que una comunicación verbal no equivale a la notificación.

¿Cuánto vale menos un piso alquilado que uno vacío?

No hay una cifra oficial. El precio que paga un inversor depende de la renta neta que genera el piso y de la rentabilidad que busca, además del tiempo que queda de contrato. Cuanto más baja sea la renta respecto al mercado y más largo el contrato, mayor será la diferencia con el precio de una vivienda vacía.

¿Quién devuelve la fianza si vendo el piso alquilado?

El comprador, porque se subroga en las obligaciones del arrendador. Por eso el vendedor suele entregarle el importe de la fianza y de las garantías adicionales, o se descuenta del precio, y hay que dejarlo reflejado en las arras y en la escritura. En Madrid también hay que gestionar el depósito de la fianza en la Comunidad.

¿Tengo que indemnizar al inquilino si vendo?

La venta, por sí sola, no genera indemnización. Hay un caso previsto en el artículo 14 de la LAU: si el contrato tenía una duración pactada superior a cinco o siete años y el comprador está protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el vendedor debe pagar al inquilino una mensualidad por cada año que quedara. Aparte, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, no renovar al final del plazo mínimo puede dar lugar a indemnización.

¿La Comunidad de Madrid tiene derecho de tanteo sobre mi piso alquilado?

En las fuentes revisadas no hemos encontrado una norma madrileña que dé a la Administración un tanteo general sobre la venta de un piso libre. La LAU permite que la legislación de vivienda lo prevea en ventas conjuntas de edificios, de forma subsidiaria al inquilino. Si la vivienda es de protección pública, sí puede haber derechos de la Administración y límites de precio.