Vender un piso heredado en Madrid (2026): pasos, impuestos y qué hacer si sois varios herederos

Vender un piso heredado es una de las operaciones más habituales en Madrid y, a la vez, una de las que más dudas generan. No basta con poner el anuncio: antes hay que demostrar quiénes son los herederos, aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal y, en la práctica, inscribir el piso a vuestro nombre. Solo entonces un comprador y su banco aceptarán firmar.

En esta guía repasamos los pasos en orden, con los plazos y lo que cuesta cada uno en la Comunidad de Madrid en 2026. Explicamos también qué impuestos se pagan al vender, por qué el valor declarado en la herencia condiciona el IRPF y qué caminos legales hay cuando sois varios herederos y alguno no quiere vender. El proceso general de venta lo tienes en «Cómo vender un piso en Madrid en 2026».

¿Se puede vender un piso heredado sin hacer la herencia?

No. Mientras la herencia no se acepta y se reparte, el piso sigue figurando a nombre de la persona fallecida y nadie puede venderlo por sí solo. La aceptación y la adjudicación se formalizan en escritura ante notario, que es el documento necesario cuando hay inmuebles que inscribir a nombre de los herederos, según recuerda la guía de trámites por fallecimiento de la Junta de Andalucía, aplicable a todo el territorio común.

Lo que sí se puede es organizar los tiempos para que herencia y venta vayan seguidas: preparar la venta (tasación, documentos del piso, búsqueda de comprador) mientras se tramita la herencia y firmar en cuanto haya escritura, impuestos presentados y titularidad clara. Lo que no conviene es firmar arras antes de saber con seguridad quiénes son los herederos y que todos están de acuerdo.

Los pasos, en orden

1. Obtener el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el de seguros de vida.
2. Pedir copia del testamento o, si no lo hay, tramitar la declaración de herederos.
3. Hacer inventario de bienes y deudas y decidir cómo se acepta la herencia.
4. Firmar ante notario la escritura de aceptación y adjudicación (o de partición).
5. Presentar el Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid (modelo de autoliquidación) dentro de plazo.
6. Presentar la plusvalía municipal por la herencia en el ayuntamiento donde esté el piso.
7. Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad.
8. Vender: arras, escritura de compraventa, plusvalía por la venta e IRPF del año siguiente.

1. Certificado de defunción, últimas voluntades y seguros

Todo empieza con el certificado literal de defunción, que expide el Registro Civil. Con él se pide el certificado de actos de última voluntad al Ministerio de Justicia, que acredita si la persona hizo testamento y ante qué notario. Según la guía de la Junta de Andalucía, solo se puede solicitar cuando han pasado 15 días hábiles desde el día siguiente al fallecimiento, y lleva una tasa que se paga con el modelo 790.

Conviene pedir a la vez el certificado del Registro de contratos de seguros con cobertura de fallecimiento, que dice si existía algún seguro de vida o de amortización de hipoteca. Si el piso tenía préstamo pendiente, ese seguro puede cambiar mucho las cuentas. Ambos certificados se pueden tramitar por internet, en persona o por correo.

2. Testamento o declaración de herederos

Si el certificado indica que hay testamento, cualquiera de los herederos puede pedir copia autorizada en la notaría donde se otorgó, aportando el certificado de últimas voluntades y el de defunción. Esa copia es la que se usa después para la partición y los trámites.

Si no hay testamento, hace falta una declaración de herederos abintestato. Desde el 23 de julio de 2015 la tramitan los notarios mediante acta de notoriedad cuando los llamados son descendientes, ascendientes, cónyuge o parientes colaterales; el juzgado solo interviene si no hay parientes llamados por la ley.

3. Aceptación y adjudicación ante notario

Con el título sucesorio en la mano, los herederos firman ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ella se hace inventario de los bienes y deudas, se les da un valor y se decide cómo se reparten. Si los herederos son mayores de edad y el testador no hizo él mismo el reparto, pueden repartir como estimen conveniente (art. 1058 del Código Civil); si no se ponen de acuerdo, queda la vía judicial (art. 1059).

Aquí se toma una decisión clave para la venta: adjudicar el piso a uno solo de los herederos (compensando a los demás con otros bienes o dinero) o adjudicarlo a todos en proindiviso, cada uno con su porcentaje. Lo segundo es lo más frecuente cuando la idea es vender y repartir el dinero, pero obliga a que todos firmen la compraventa. Más abajo explicamos qué pasa si alguno no quiere.

La forma de aceptar también importa si hay deudas. Con la aceptación pura y simple, el heredero responde de las deudas de la herencia también con sus propios bienes (art. 1003 del Código Civil). Con la aceptación a beneficio de inventario, solo responde hasta donde alcancen los bienes heredados (arts. 1010 y 1023). Lo vemos en detalle en el apartado de casos especiales.

4. Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid en 2026

Cada heredero debe presentar su autoliquidación del Impuesto de Sucesiones. La buena noticia en Madrid es que la cuota se reduce casi a cero para los familiares directos. El artículo 25.1 del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (Decreto Legislativo 1/2010) establece que los herederos de los grupos I y II:

aplicarán una bonificación del 99 por 100 en la cuota tributaria derivada de adquisiciones mortis causa

Art. 25.1 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid

Desde el 1 de julio de 2025, la Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid elevó del 25 % al 50 % la bonificación para el grupo III y la extendió a los parientes por afinidad. En una consulta publicada por la propia Comunidad (CTE 11-25/S) se aclara un matiz importante: la bonificación del grupo III solo se aplica sobre los bienes declarados completos en una autoliquidación presentada en plazo, o fuera de plazo sin requerimiento previo de Hacienda.

Fuente: art. 25.1 del Decreto Legislativo 1/2010 (consulta CTE 11-25/S de la Comunidad de Madrid) y Ley 2/2025, de 25 de junio (Fiscal Impuestos, junio de 2025).

Para hacerse una idea del efecto: en un caso práctico publicado por la OCU con un fallecimiento en Madrid en 2021, un hijo mayor de 21 años heredaba bienes por 630.000 €. La cuota íntegra del impuesto era de 150.243,86 € y, tras la bonificación del 99 %, pagaba 1.502,44 €. Aunque la cifra final sea pequeña, la autoliquidación hay que presentarla siempre.

5. Plusvalía municipal por la herencia

Heredar un inmueble urbano también genera el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal. En las herencias la pagan los herederos y el plazo para declararla es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide (art. 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, según Consumo Responde). Si se demuestra que el terreno no ha ganado valor, no hay que pagar, pero hay que declararlo y aportar las escrituras.

En Madrid capital, la ordenanza aprobada por el Pleno en 2022 bonifica la herencia de la vivienda habitual del fallecido cuando la reciben descendientes, ascendientes o el cónyuge: un 95 % si el valor catastral del suelo no supera 60.000 €, un 85 % hasta 100.000 €, un 70 % hasta 138.000 € y un 40 % por encima. En el ejemplo de la OCU, una cuota de 10.440 € quedaba en 522 € gracias a la bonificación, que hubo que solicitar expresamente. Si el piso está en otro municipio de la Comunidad, hay que mirar su propia ordenanza, porque cada ayuntamiento fija sus bonificaciones.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

El último paso es llevar la escritura al Registro de la Propiedad para que el piso figure a nombre de los herederos. Para disponer de los bienes adjudicados hay que acreditar que se ha presentado el Impuesto de Sucesiones, como recuerda la guía de herederos de BBVA. El comprador y su banco revisarán la nota simple, y la venta es mucho más sencilla si en ella ya aparecen los herederos como titulares.

Plazos: seis meses y la prórroga

El plazo para presentar el Impuesto de Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. Según la sede electrónica de la Comunidad de Madrid (información actualizada el 8 de octubre de 2026), se puede pedir una prórroga de otros seis meses, con estas reglas:

• Se solicita dentro de los cinco primeros meses desde el fallecimiento; después ya no se concede.
• La pueden pedir los herederos, el albacea o los administradores de la herencia, con el certificado de defunción y los motivos.
• Si pasa un mes sin respuesta, se entiende concedida.
• La prórroga empieza a contar al terminar los seis meses iniciales y obliga a pagar intereses de demora hasta la presentación.
• No tiene tasa y se puede presentar por internet o de forma presencial (formulario 467F1).

La plusvalía municipal por la herencia tiene su propio plazo, también de seis meses prorrogables hasta un año, y la prórroga se pide antes de que venza el primer plazo. Son dos trámites distintos ante dos administraciones distintas: pedir la prórroga de Sucesiones no prorroga la plusvalía. Presentar fuera de plazo genera recargos e intereses.

Qué valor declarar en la herencia y por qué importa al vender

Este es el punto que más dinero puede ahorrar si pensáis vender pronto. Para el IRPF de la venta, el valor de adquisición de un piso heredado no es lo que pagaron vuestros padres, sino el que resulte de las normas del Impuesto de Sucesiones, sin que pueda exceder del valor de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF, tal como lo aplica la Dirección General de Tributos en la consulta V3016-21). La fecha de adquisición es la del fallecimiento.

Dicho de otra forma: si en la herencia declaráis un valor muy bajo, al vender aparecerá una ganancia grande en el IRPF. Con la bonificación del 99 % de Madrid, declarar un valor ajustado al mercado apenas encarece Sucesiones a hijos o cónyuge y reduce la ganancia futura. Para fijarlo conviene una tasación o un estudio de precios de la zona, y compararlo con el valor de referencia del Catastro. El valor tiene que poder justificarse, así que revísalo con un asesor.

Impuestos al vender el piso heredado

Una vez la herencia está hecha, la venta tributa como cualquier otra compraventa. Hay dos impuestos que paga el vendedor: la plusvalía municipal de la venta y el IRPF por la ganancia patrimonial.

La plusvalía de la venta se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la escritura, y el periodo que cuenta empieza en la fecha del fallecimiento, no en la compra original. Si el precio de venta es parecido al valor declarado en la herencia, se puede acreditar con las escrituras que no ha habido incremento y no se paga. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 se puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) y el real, el que dé menos cuota; el tipo no puede superar el 30 %.

En el IRPF, cada heredero declara su parte de la ganancia en la renta del año siguiente. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta, como honorarios de intermediación, plusvalía municipal o certificados) y el valor de adquisición (valor de la herencia más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que se pagaron, según el art. 35.1.b de la Ley del IRPF). La Dirección General de Tributos confirmó en la consulta V1858-25 que lo pagado a la inmobiliaria y la plusvalía municipal son deducibles en la venta de una finca heredada.

Fuente: escala de la base del ahorro desde 2025 (HelpMyCash). Los tipos se aplican por tramos, no al total de la ganancia.

Un ejemplo orientativo con cifras redondas: dos hermanos heredan un piso declarado en 300.000 € y lo venden por 330.000 €, con 10.000 € de gastos de venta y 2.000 € de gastos de la herencia. La ganancia total es de 18.000 €, 9.000 € para cada uno. Cada hermano pagaría 1.140 € por los primeros 6.000 € (19 %) y 630 € por los 3.000 € restantes (21 %): 1.770 € en total por cabeza. Si en la herencia hubieran declarado 250.000 €, la ganancia sería de 68.000 € y el IRPF se dispararía.

• Si el precio de venta no supera el valor de adquisición más los gastos, no hay ganancia y no se paga IRPF por la venta.
• La exención por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años solo se aplica si el piso era la vivienda habitual del propio heredero que vende.
• Si en Sucesiones se aplicó alguna reducción con requisito de mantener el bien (por ejemplo, la de vivienda habitual), vender antes de tiempo puede obligar a regularizar; consúltalo antes de poner el piso a la venta.

Cuando sois varios herederos y no os ponéis de acuerdo

Es la situación más delicada y también la más común: tres hermanos heredan un piso, dos quieren vender y uno prefiere quedárselo, alquilarlo o esperar a que suban los precios. Antes de la partición, los herederos tienen una comunidad hereditaria sobre todo el caudal; después de adjudicar el piso en proindiviso, son copropietarios del inmueble. En ambos casos el Código Civil parte de la misma idea: nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Art. 400 del Código Civil

El mismo artículo permite pactar mantener la cosa indivisa por un tiempo determinado de hasta diez años, prorrogable por un nuevo acuerdo. Y el artículo 1051 aplica una regla equivalente a la herencia: ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, salvo que el testador lo haya prohibido expresamente. A partir de ahí hay cuatro caminos.

Vender entre todos

Es la vía más rápida y la que mejor precio suele dar. Todos los copropietarios firman las arras y la escritura, y el dinero se reparte según el porcentaje de cada uno. Conviene acordar por escrito, antes de salir al mercado, el precio mínimo, quién gestiona las visitas y cómo se reparten los gastos hasta la venta (IBI, comunidad, suministros).

Que uno compre la parte de los demás: extinción de condominio

Si uno de los herederos quiere quedarse el piso, puede pagar a los demás su parte. Si se hace en la propia partición, el artículo 1062 del Código Civil prevé que una cosa indivisible se adjudique a uno de los herederos, que abona a los otros el exceso en dinero. Si el piso ya se adjudicó en proindiviso, la operación se llama extinción de condominio y se firma ante notario.

Fiscalmente, la extinción de condominio suele tributar por Actos Jurídicos Documentados, que es más barato que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de una compraventa a un tercero. Pero la tributación depende de cómo se haga (si hay exceso de adjudicación, si se paga con dinero propio o con hipoteca), así que es un punto para revisar con el notario o un asesor antes de firmar.

Vender solo tu parte

Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla (art. 399 del Código Civil). En la práctica, encontrar a alguien que compre un porcentaje de un piso es difícil y el precio suele quedar muy por debajo del valor proporcional, porque quien compra entra en una comunidad sin poder usar el piso libremente.

Además, los demás tienen derechos de preferencia. Si un heredero vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, cualquiera de los coherederos puede subrogarse en el lugar del comprador, pagándole el precio, en el plazo de un mes desde que se le notifique (art. 1067 del Código Civil, retracto de coherederos). Después de la partición, los copropietarios tienen el retracto de comuneros.

División judicial: la última opción

Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir al juez la división. Como un piso es una cosa esencialmente indivisible, el artículo 404 del Código Civil prevé que, si los condueños no acuerdan adjudicarlo a uno de ellos indemnizando a los demás, se venda y se reparta el precio. En la herencia, el artículo 1062 añade que basta con que uno solo de los herederos pida la venta en pública subasta, con licitadores extraños, para que así se haga.

Es un procedimiento judicial, con sus costes de abogado, procurador y, a menudo, perito, y en la subasta pueden pujar personas ajenas a la familia. El resultado es incierto: el precio de una subasta puede quedar por debajo del de mercado y los costes del proceso se descuentan antes de repartir. Por eso, la amenaza de una división judicial suele servir más para negociar que como objetivo en sí.

Fuente: arts. 399, 400, 404, 1062 y 1067 del Código Civil (CEF Civil-Mercantil).

Si un heredero no contesta o bloquea la partición

A veces el problema no es que alguien quiera otra cosa, sino que no responde. El artículo 1005 del Código Civil permite a cualquier interesado acudir al notario para que requiera al heredero: tendrá treinta días naturales para aceptar o repudiar y, si no dice nada, se entiende que acepta la herencia pura y simplemente. Así se desbloquea al menos el primer paso.

Para el reparto, si no hay contador-partidor nombrado en el testamento, los herederos y legatarios que representen al menos el 50 % de la herencia pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre un contador-partidor dativo (art. 1057 del Código Civil). Su partición necesita aprobación, salvo que la confirmen expresamente todos los herederos.

Casos especiales

Piso heredado con inquilino dentro

El fallecimiento del propietario no termina el contrato de alquiler: los herederos pasan a ser los arrendadores y deben respetarlo. Vender un piso alquilado es posible y no requiere permiso del inquilino, pero el comprador se subroga en el contrato y tendrá que respetarlo en los términos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, esa ley reconoce al inquilino de vivienda un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), salvo que se haya renunciado válidamente, por lo que hay que notificarle la venta antes de firmar.

Un piso con inquilino suele interesar sobre todo a inversores y el precio puede ser menor que el de un piso vacío. Antes de decidir, conviene leer bien el contrato (duración, prórrogas, fianza depositada) y calcular si compensa vender ya o esperar a que termine. Si el inquilino tiene interés en comprar, puede ser el comprador más sencillo.

Con usufructo del viudo o la viuda

Si el fallecido estaba casado y no hay testamento que diga otra cosa, el cónyuge viudo que concurre con hijos tiene derecho al usufructo del tercio de mejora (art. 834 del Código Civil). Si concurre solo con ascendientes, al usufructo de la mitad de la herencia; y si no hay ni descendientes ni ascendientes, de dos tercios (arts. 837 y 838). Muchos testamentos, además, dejan al cónyuge el usufructo universal.

Mientras exista el usufructo, los hijos solo tienen la nuda propiedad y un comprador normal no querrá un piso que otra persona tiene derecho a usar. Para vender la plena propiedad deben firmar el usufructuario y los nudos propietarios, y el precio se reparte según el valor de cada derecho. Los herederos también pueden acordar con el viudo conmutar su usufructo por una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo (art. 839).

Cálculo con la regla del usufructo vitalicio que recoge la guía de herederos de BBVA: 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Es el valor fiscal; el reparto del precio puede pactarse de otro modo.

Con deudas o hipoteca pendiente

Si sospecháis que el fallecido tenía deudas, no aceptéis la herencia a la ligera. Cualquier heredero puede aceptar a beneficio de inventario, aunque el testador lo haya prohibido, o pedir antes un inventario para deliberar (art. 1010 del Código Civil). Así no queda obligado a pagar las deudas más allá de lo que alcancen los bienes heredados, y su patrimonio no se mezcla con el de la herencia (art. 1023). Si ya tiene bienes de la herencia en su poder, debe comunicarlo ante notario y pedir el inventario en treinta días (art. 1014).

Si el piso tiene hipoteca, la deuda pasa a los herederos junto con el inmueble. Lo habitual al vender es cancelarla con el dinero de la compraventa el mismo día de la firma. Antes conviene revisar si había un seguro de vida o de amortización vinculado al préstamo (lo dirá el certificado de seguros) y pedir al banco el certificado de deuda pendiente.

Tabla resumen de costes y plazos

Fuente: Comunidad de Madrid, Junta de Andalucía, Consumo Responde, Ayuntamiento de Madrid, LawAndTrends (septiembre de 2026) y HelpMyCash. Los aranceles de notaría y registro dependen del valor de los bienes y del número de herederos.

Errores frecuentes que encarecen o retrasan la venta

• Dejar pasar los cinco primeros meses sin pedir la prórroga de Sucesiones cuando la herencia se va a complicar.
• Declarar en la herencia un valor muy bajo para pagar menos hoy y encontrarse una ganancia grande en el IRPF al vender.
• Firmar arras con un comprador sin que todos los herederos hayan aceptado y estén de acuerdo con el precio.
• No revisar la nota simple: cargas, hipotecas antiguas sin cancelar o un usufructo que nadie recordaba.
• Aceptar condiciones de intermediación poco claras: pide siempre por escrito qué incluye la comisión, quién la paga y si habrá gastos adicionales.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Consulta CTE 11-25/S: bonificación del art. 25.1 del Decreto Legislativo 1/2010 (Comunidad de Madrid, 2026)
2. Prórroga de plazos de presentación del Impuesto de Sucesiones (Sede electrónica de la Comunidad de Madrid, actualizado el 8 de octubre de 2026)
3. Madrid incrementa la bonificación en ISD hasta el 50 % para todos los parientes del Grupo III (Fiscal Impuestos, 30 de junio de 2025)
4. Trámites tras un fallecimiento (Junta de Andalucía, agosto de 2024)
5. El Pleno aprueba la nueva ordenanza fiscal del impuesto de plusvalía (Ayuntamiento de Madrid, 31 de mayo de 2022)
6. La plusvalía (Consumo Responde, Junta de Andalucía)
7. Consulta vinculante V3016-21 de la Dirección General de Tributos sobre el valor de adquisición de bienes heredados (El Notario)
8. Tributos permite deducir lo pagado a la inmobiliaria que intermedia en la venta (Iberley, 12 de mayo de 2026)
9. Impuestos por la venta de una vivienda heredada (HelpMyCash)
10. Código Civil, arts. 1051 a 1087: de la colación y partición (CEF Civil-Mercantil)
11. Un caso práctico de herencia: cuántos impuestos se pagan (OCU, febrero de 2021)
12. Código Civil, arts. 392 a 406: de la comunidad de bienes (CEF Civil-Mercantil)
13. Código Civil, arts. 959 a 1034: aceptación, repudiación y beneficio de inventario (CEF Civil-Mercantil)
14. Código Civil, arts. 744 a 911: legítimas y derechos del cónyuge viudo (CEF Civil-Mercantil)
15. Guía de ayuda para herederos (BBVA)
16. ¿Cuánto cuesta heredar una casa en Madrid? Impuestos y gastos (LawAndTrends, 28 de septiembre de 2026)