Venta de piso que se cae por la hipoteca: por qué pasa y cómo vender a quien sí puede comprar

Pocas cosas desesperan tanto a quien vende un piso como ver caerse una venta que parecía cerrada. El comprador visitó la casa, negoció el precio, firmó las arras y, semanas después, llega la noticia: el banco no le concede la hipoteca, o se la concede por menos dinero del que necesitaba. Cuando una venta de piso se cae por la hipoteca, el vendedor no solo pierde a ese comprador. Pierde meses, sigue pagando gastos y muchas veces vuelve al mercado con el precio rebajado.

En 2026 este riesgo no ha desaparecido. Algo más de la mitad de las compras de vivienda en España se financian con préstamo hipotecario, los tipos de interés han subido respecto a 2025 y los bancos se han vuelto más exigentes. En este artículo repasamos los datos oficiales de hipotecas, cuánto tarda en venderse un piso en Madrid y cuánto cuesta cada mes sin vender. Y, sobre todo, cómo distinguir al comprador que de verdad puede comprar del que solo está mirando: qué es y qué no es una preaprobación hipotecaria, qué pedir antes de enseñar la casa y cómo redactar la condición de financiación en las arras.

Cuántas compras de vivienda dependen de una hipoteca en 2026

Según el Consejo General del Notariado, en julio de 2026 se firmaron 65.395 compraventas de vivienda en España, un 11 % menos que un año antes. El 56,1 % de esas compras se financiaron con un préstamo hipotecario. En las compras con hipoteca, el préstamo cubrió de media el 71,6 % del precio, con una cuantía media de 183.644 euros. Un mes antes, en junio, la proporción de compras con hipoteca fue del 53,7 % y el préstamo cubría el 72,3 % del precio.

Dicho de forma sencilla: más de la mitad de los compradores no pueden firmar la escritura sin que un banco les preste dinero, y de media ponen de su bolsillo algo menos de un tercio del precio, además de los impuestos y gastos de la compra. Para el vendedor eso significa que el éxito de la operación depende, en muchos casos, de una decisión que no controla: la del banco del comprador.

Los datos del INE apuntan en la misma dirección. En julio de 2026 se constituyeron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5 % menos que un año antes, con un importe medio de 180.785 euros, un 10,9 % más. El tipo de interés medio fue del 3,01 %, y el 62,3 % de las nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo. En la Comunidad de Madrid, el número de hipotecas sobre viviendas cayó un 5,2 % interanual. Los notarios ya habían detectado en junio un descenso del 8,8 % en las compraventas de la región, con precios un 19,5 % más altos que un año antes.

Fuentes: Consejo General del Notariado (datos de julio publicados el 30-9-2026, vía Alimarket), INE (nota de prensa del 28-9-2026), Banco de España (nota del 1-9-2026 y datos del primer trimestre recogidos por idealista/news el 18-6-2026). El Notariado mide el préstamo sobre el precio de compra y el Banco de España sobre el valor de la vivienda, por eso las cifras no coinciden.

Por qué los bancos dicen que no, o dicen que sí pero con menos dinero

El primer motivo es el precio del dinero. Según el Banco de España, el euríbor a 12 meses se situó en agosto de 2026 en el 2,954 %, 0,840 puntos más que doce meses antes. Con un índice más alto, la cuota que el banco calcula para el comprador sube, y la misma nómina da para pedir menos préstamo. Si quieres el detalle de cómo afecta esto a las cuotas, lo explicamos en «Euríbor e hipotecas en 2026».

El segundo motivo es que los bancos están apretando sus criterios. La encuesta sobre préstamos bancarios de la zona del euro publicada el 21 de julio de 2026 recoge, para los préstamos de compra de vivienda, un endurecimiento neto de los criterios de concesión del 9 % en el segundo trimestre y un descenso neto de la demanda del 15 %. Las entidades señalaron además un aumento neto del porcentaje de solicitudes denegadas en todos los grupos de prestatarios, y esperaban seguir endureciendo los criterios en el tercer trimestre.

Y el tercero es la propia ley. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a los bancos a estudiar a fondo la capacidad de pago de cada cliente antes de prestarle. No basta con que el comprador tenga ganas de comprar ni con que el piso le encante: el banco tiene que comprobar que podrá pagar la cuota durante años.

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante.

Ley 5/2019, artículo 11.1

En la práctica, estas son las situaciones que con más frecuencia hacen que una compra con hipoteca no llegue a la notaría:

• Ingresos insuficientes o poco estables para la cuota que el banco calcula, sobre todo con tipos más altos que hace un año.
• Ahorros justos: el comprador contaba con que le financiaran más de lo que el banco está dispuesto a prestar y no llega a cubrir la diferencia más los impuestos y gastos.
• Una tasación por debajo del precio pactado, que hace que el banco apruebe menos dinero del que el comprador necesitaba.
• Deudas previas, como préstamos personales o tarjetas, que reducen la capacidad de pago.
• Un comprador que necesita vender antes su propia vivienda y no consigue hacerlo a tiempo.
• Plazos demasiado cortos en las arras, que no dejan margen para la tasación, la oferta del banco y la visita obligatoria al notario.

El problema de la tasación merece atención especial en Madrid. En un sondeo de la OCU publicado en enero de 2026 sobre 60 agencias de cinco ciudades, las valoraciones que se daban en Madrid quedaron entre un 5 % y un 10 % por encima de lo que estimaba la propia organización. Si el precio de salida está inflado, el riesgo es doble: tarda más en venderse y, si aparece un comprador, la tasación del banco puede quedarse corta y tumbar la operación.

Cuánto tarda en venderse un piso en Madrid

No existe una estadística oficial del tiempo medio de venta, así que la mejor referencia son los datos que publican los portales sobre las viviendas que retiran porque se han vendido. Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 solo el 7 % de las viviendas vendidas en su portal estuvo anunciada menos de una semana. En Madrid capital, esa venta exprés bajó al 11 %, desde el 14 % del mismo trimestre de 2025.

Fuente: idealista, datos del segundo trimestre de 2026 publicados el 6-8-2026 (Europa Press, vía Bolsamanía). Los porcentajes se refieren a las viviendas que se retiraron del portal por haberse vendido.

La lectura es clara: casi la mitad de las viviendas vendidas necesitó más de tres meses anunciada, y una de cada diez más de un año. A esto se suma que el mercado se está enfriando en la capital. En julio de 2026, el presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias explicaba que los plazos de venta se habían alargado de dos o tres semanas a seis o nueve, y que los compradores empezaban a negociar más el precio.

Los precios lo reflejan. Según idealista, el metro cuadrado en Madrid capital se situaba en septiembre de 2026 en 6.458 euros, un 2,4 % más que un año antes pero un 1,8 % menos que en junio. Y en el primer trimestre del año, el 20 % de los anuncios de venta de la ciudad bajó su precio, frente al 12 % de un año antes. En este contexto, una venta que se cae tras dos o tres meses de arras te devuelve al punto de partida en un mercado más lento que cuando empezaste. Si quieres ver el panorama completo, lo analizamos en «El mercado de compraventa de vivienda en 2026».

Lo que le cuesta al vendedor una venta que se cae

Una venta caída casi nunca se queda en un disgusto. Mientras el piso estaba reservado, lo normal es haber retirado el anuncio y haber dicho que no a otros interesados. Cuando el comprador no consigue la hipoteca, toca volver a empezar: nuevas fotos, nuevas visitas y nuevas negociaciones, a veces con compradores que ya vieron el anuncio la primera vez y se preguntan por qué ha vuelto.

• Meses perdidos: los que duró la reserva más los que tarde en aparecer otro comprador solvente.
• Gastos fijos que siguen corriendo: IBI, tasa de residuos, comunidad, suministros, seguro y, si la tienes, la cuota de tu hipoteca.
• Una posible rebaja de precio para reactivar el interés, sobre todo si el mercado se ha enfriado mientras tanto.
• Planes encadenados que se tuercen: la compra de tu siguiente casa, una mudanza, un dinero que necesitabas para otra cosa.
• Desgaste personal: más visitas, más llamadas, más incertidumbre.

¿Y las arras? Depende de lo que diga el contrato. Si se pactaron arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite al comprador desistir perdiendo lo entregado, y al vendedor hacerlo devolviéndolo duplicado. Pero si el contrato incluye una condición de financiación y el comprador acredita la denegación tal como se pactó, lo habitual es que esa cláusula prevea devolverle la señal. Por eso las arras, por sí solas, rara vez compensan el tiempo perdido. Lo que de verdad protege al vendedor es elegir bien al comprador y redactar bien la cláusula.

Tabla: cuánto cuesta cada mes sin vender un piso en Madrid

Para hacerse una idea, tomamos un piso de 70 metros cuadrados en Madrid capital. Al precio medio de septiembre de 2026 según idealista, 6.458 euros por metro cuadrado, valdría unos 452.000 euros. Los importes del IBI y de la tasa de residuos son los recibos medios que da el Ayuntamiento de Madrid para 2026; el resto son supuestos razonables que debes sustituir por tus propias cifras.

Fuentes: Ayuntamiento de Madrid (ordenanzas fiscales 2026, nota del 23-10-2025) para el IBI y la tasa de residuos; idealista (precio de septiembre de 2026) para el valor del piso. Comunidad, suministros, cuota hipotecaria y porcentaje de rebaja son ejemplos ilustrativos, no datos medios.

La cifra que más pesa no es el gasto mensual, sino la rebaja. Con un 3 % sobre 452.000 euros, el vendedor deja 13.560 euros sobre la mesa, más que todos los gastos de medio año juntos. Y si tenías previsto comprar otra vivienda con el dinero de la venta, el coste de que se retrase puede ser bastante mayor que el de esta tabla.

Qué es una preaprobación hipotecaria y qué no es

La preaprobación, también llamada preconcesión o preanálisis, es un primer estudio que hace el banco con los datos que le da el comprador: ingresos, ahorros, deudas y el precio aproximado de la vivienda que busca. Sirve para saber cuánto podría prestarle y en qué condiciones orientativas. Es una buena señal, porque indica que el comprador ha hecho los deberes, pero no es un préstamo cerrado.

La preaprobación llega antes de que exista un piso concreto y antes de la tasación, y el banco todavía tiene que comprobar la documentación. Un análisis jurídico publicado en 2026 resume el recorrido de una hipoteca en estas fases: preanálisis, tasación, oferta, FEIN, escritura y firma. La preaprobación es solo el primer paso de esa lista.

El documento que de verdad compromete al banco es la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada. La Ley 5/2019 obliga a entregarla, junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del contrato. Además, el comprador debe acudir al notario que elija para recibir asesoramiento como tarde el día anterior a la firma de la escritura del préstamo, y los gastos de tasación corren de su cuenta.

Tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.

Ley 5/2019, artículo 14.1.a), sobre la FEIN

Fuentes: Ley 5/2019, artículos 14 y 15 (BOE); Banco de España, guía «Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca»; Legal Fournier (junio de 2026).

Para quien vende, la conclusión es práctica. Una preaprobación por escrito es un filtro excelente para decidir a quién enseñar la casa, porque descarta a quien ni siquiera ha hablado con un banco. Pero hasta que el comprador no tenga la FEIN, la operación sigue teniendo riesgo. Por eso la preaprobación y la cláusula de financiación en las arras se complementan: una sirve para elegir y la otra para protegerte si, aun así, algo falla.

Cómo filtrar compradores antes de enseñar la casa

Filtrar no significa desconfiar de todo el mundo ni pedir datos íntimos. Significa hacer, antes de la visita, las preguntas que de todas formas tendrás que hacer antes de firmar. Estos son los pasos que recomendamos:

1. Pide una prueba de financiación antes de la visita: una preaprobación por escrito que indique el importe, o un justificante de ahorros si el comprador va a pagar sin hipoteca. No necesitas nóminas ni extractos detallados; basta con un documento que respalde la cifra.
2. Haz las cuentas con él. Si el préstamo cubre de media el 71,6 % del precio, para un piso de 452.000 euros el comprador tendría que aportar unos 128.000 euros, más impuestos y gastos. Los explicamos en «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid».
3. Pregunta si la compra depende de vender antes otra vivienda. No es un motivo para descartarle, pero sí para pactar plazos y condiciones distintas.
4. Comprueba la identidad de quien va a entrar en tu casa. Es una cuestión de seguridad y, más adelante, también un requisito de la notaría.
5. Pregunta por los plazos: si ya tiene banco elegido, si ha pedido la tasación y cuándo podría firmar.
6. Pide las ofertas por escrito, con precio, forma de pago y, si depende de una hipoteca, el importe que necesita y el plazo en que espera tenerla.

Un comprador serio no se ofende por estas preguntas; al contrario, suele agradecer saber desde el principio que la operación va en serio. Y quien no puede responder a ninguna de ellas probablemente no esté todavía en condiciones de comprar, por mucho que le guste el piso.

Visitas de curiosos: el coste que no aparece en ninguna estadística

Ningún organismo publica cuántas visitas acaban en nada, pero cualquiera que haya vendido una vivienda lo ha vivido. Cada visita supone ordenar la casa, ajustar horarios, desplazarse si el piso está vacío y abrir la puerta a desconocidos. Cuando la persona que entra no tiene financiación, no ha vendido su casa o simplemente está «echando un vistazo», todo ese esfuerzo se pierde.

Además del tiempo, está la seguridad: enseñar tu casa a alguien cuya identidad nadie ha comprobado no es lo ideal, sobre todo si vives en ella. Y hay un efecto menos visible: las visitas que no cuajan generan la sensación de que el piso no interesa, lo que empuja a muchos vendedores a bajar el precio antes de tiempo. Estas son algunas señales de que quizá estás ante un curioso:

• No sabe cuánto le prestaría el banco ni ha hablado todavía con ninguno.
• Su compra depende de vender otra casa que aún no ha puesto a la venta.
• No quiere dar su nombre completo ni un teléfono antes de la visita.
• Pide ver el piso «por si acaso» sin haber leído el anuncio con detalle.
• Evita hablar de plazos o de cómo va a pagar.

La condición de financiación en las arras: cómo redactarla bien

Las arras son la señal que entrega el comprador para reservar la vivienda. La OCU recuerda que no hay una cantidad fija, aunque no es frecuente entregar más de un 10 % del precio, y que las consecuencias de las arras penitenciales deben pactarse de antemano y remitir al artículo 1454 del Código Civil. También aconseja que cualquier condición especial, como devolver la señal si el comprador no obtiene la hipoteca, figure expresamente en el contrato.

El error más común es conformarse con una frase genérica del tipo «sujeto a la obtención de hipoteca». Un análisis jurídico de 2026 advierte de que eso no basta y de que la denegación del banco no devuelve la señal de forma automática: todo depende de lo que diga el contrato y de lo que el comprador pueda acreditar. Una buena cláusula suele incluir, como mínimo, estos puntos:

• El importe mínimo de préstamo que necesita el comprador para que la compra siga adelante.
• El plazo para solicitar la hipoteca y el plazo para obtener una respuesta.
• Qué entidades se consultarán y qué documento acredita la denegación o la aprobación insuficiente.
• Cómo y en qué plazo debe el comprador comunicar la denegación al vendedor.
• Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio o el banco aprueba menos de lo pedido.
• Qué pasa si el comprador no entrega al banco la documentación necesaria o deja pasar los plazos.
• Las consecuencias en cada caso: devolución de la señal, pérdida o prórroga del plazo.

Los plazos tienen que ser realistas. Solo entre la entrega de la FEIN y la firma la ley exige al menos diez días naturales, a los que hay que sumar la tasación, el estudio del banco y la visita al notario. Un plazo demasiado corto pone al comprador en un aprieto y suele acabar en prórrogas o en conflictos; uno demasiado largo deja tu piso bloqueado durante meses. Lo sensato es pactar un calendario con hitos intermedios y que un abogado revise la redacción antes de firmar.

Prácticas del sector que acaban en ventas caídas

No todas las ventas caídas son culpa del comprador. Algunas se gestan desde el principio, con prácticas que conviene conocer para evitarlas. El sondeo de la OCU de enero de 2026 sobre 60 agencias de Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza encontró comisiones de entre el 2 % y el 6 % del precio, con una media del 5 %, a menudo anunciadas sin el 21 % de IVA. Solo cinco de las 60 agencias facilitaron un contrato de muestra al pedir información, y en algunas ciudades era habitual cobrar también una comisión al comprador.

Esto no quiere decir que todas las agencias trabajen así; muchas lo hacen bien. Pero hay prácticas que, vengan de quien vengan, aumentan el riesgo de que una venta acabe cayéndose:

• Fijar un precio de salida por encima de lo que luego dirá la tasación del banco.
• Organizar visitas sin preguntar antes por la financiación del interesado.
• Usar plantillas de arras genéricas, sin una condición de financiación bien redactada.
• Presionar para firmar la reserva rápido, sin comprobar que el comprador puede llegar a la notaría.
• Informar de comisiones sin IVA o sin aclarar cuándo se pagan.

La alternativa no es complicada: precio realista, comprador comprobado antes de la visita y un contrato de arras pensado para tu operación. Si estás empezando, en «Cómo vender un piso en Madrid en 2026» repasamos el proceso completo paso a paso.

Cómo lo hacemos en Llavely

En Llavely hablamos con cada comprador antes de enseñar tu casa: qué busca, cuándo quiere comprar y cómo lo pagaría (con hipoteca, con ahorros…). Comprobamos su DNI antes de la visita y las visitas las hacemos nosotros: sin curiosos, y tú sigues cada una, con la opinión de nuestro equipo, desde tu portal privado del vendedor. Si el comprador necesita hipoteca, le ponemos en contacto, sin coste para él, con un intermediario hipotecario. Y antes de la reserva o de las arras le pedimos que acredite el origen de los fondos, como exige la ley de prevención del blanqueo.

Las ofertas llegan por escrito y las ves en tu portal, donde las aceptas o las rechazas. Nuestros abogados especialistas, incluidos en el precio, redactan las arras con una condición de financiación clara, preparan la escritura y te acompañan presencialmente a la notaría el día de la firma. Solo pagas si vendes, el día de la notaría: un 2,5 % + IVA con todo incluido. Sin pagos extra ni gastos ocultos.

Seamos honestos: hablar con cada comprador antes de la visita no hace imposible que un banco diga que no, porque la decisión final llega con la tasación y la FEIN. Lo que sí hace es que empieces la venta con compradores que saben cómo van a pagar, y que si algo falla estés protegido por un contrato bien hecho. Si quieres vender así, pide tu valoración gratis: te llamamos en 24 horas, vemos la casa y te damos el precio.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída, datos del Consejo General del Notariado (Alimarket, 30 de septiembre de 2026)
2. Las compraventas de viviendas caen de nuevo en junio con el precio en máximos históricos, datos del Notariado (idealista/news, 27 de agosto de 2026)
3. Hipotecas sobre viviendas, julio de 2026, nota de prensa (INE, 28 de septiembre de 2026)
4. Tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario, agosto de 2026 (Banco de España, 1 de septiembre de 2026)
5. Encuesta sobre préstamos bancarios en la zona del euro, julio de 2026 (BCE, traducción del Banco de España, 21 de julio de 2026)
6. ¿Giro en el mercado hipotecario? Caen las operaciones de riesgo y el porcentaje financiado, datos del Banco de España (idealista/news, 18 de junio de 2026)
7. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
8. Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca (Banco de España)
9. El 7 % de las viviendas vendidas en idealista en el segundo trimestre estuvo menos de una semana anunciada (Europa Press en Bolsamanía, 6 de agosto de 2026)
10. Inmobiliarias señalan que los altos precios de las viviendas fuerzan la negociación y alargan los plazos (Europa Press en Bolsamanía, 14 de julio de 2026)
11. Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 (idealista/news, 2 de octubre de 2026)
12. El 14 % de los anuncios en venta rebajó su precio durante el primer trimestre (idealista/news, 26 de mayo de 2026)
13. El Ayuntamiento baja el IBI y aprueba la tasa de residuos para 2026 (Diario de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, 23 de octubre de 2025)
14. Modelo de contrato de arras penitenciales (OCU, 5 de mayo de 2025)
15. Arras con condición de hipoteca: cómo proteger el depósito (Legal Fournier, junio de 2026, actualizado en julio de 2026)
16. Agencias inmobiliarias: sondeo de precios y servicios en cinco ciudades (OCU, nota de prensa, 28 de enero de 2026)