Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien 2026 (zonas tensionadas): wo sie gelten, was sie begrenzen und was die Daten über ihre Wirkung zeigen

Zweieinhalb Jahre nachdem Katalonien die ersten Preisobergrenzen auf Grundlage des Gesetzes 12/2023 über das Recht auf Wohnraum (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) eingeführt hat, sind die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas de mercado residencial tensionado) zum wichtigsten Instrument staatlicher Eingriffe in den spanischen Mietmarkt geworden – und zu einem der umstrittensten Themen der politischen Debatte. 2026 wurde die Karte um neue Gemeinden im Baskenland, in Galicien und erstmals in Asturien erweitert.

Dieser Artikel erklärt, was ein angespannter Wohnungsmarkt genau ist, welche Regionen bis Oktober 2026 solche Gebiete ausgewiesen haben, welche Regeln für die Verträge gelten und was die verfügbaren Daten über ihre Wirkung aussagen. Wir stellen sowohl die Studien und Zahlen vor, die die Maßnahme stützen, als auch jene, die sie infrage stellen, denn die Beweislage ist derzeit nicht eindeutig.

Was ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist

Das Gesetz 12/2023 erlaubt den Autonomen Gemeinschaften (Regionen), ein Gebiet – eine ganze Gemeinde oder nur einzelne Stadtteile – als angespannt auszuweisen, wenn mindestens eines von zwei Kriterien erfüllt ist. Erstens: Die durchschnittlichen Kosten für Hypothek oder Miete übersteigen zusammen mit Nebenkosten und grundlegenden Versorgungsleistungen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Zweitens: Der Kauf- oder Mietpreis ist in den fünf Jahren zuvor um mindestens drei Prozentpunkte stärker gestiegen als der kumulierte Verbraucherpreisindex (IPC) der Region.

Die Ausweisung gilt drei Jahre und kann verlängert werden, wenn die Voraussetzungen fortbestehen. Die Initiative liegt immer bei der Autonomen Gemeinschaft, und die beteiligten Verwaltungen verpflichten sich, einen Plan zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnraumangebots umzusetzen. Anschließend veröffentlicht das Wohnungsministerium (Ministerio de Vivienda) die Liste der ausgewiesenen Gebiete im BOE (spanisches Amtsblatt); ab diesem Zeitpunkt sind die Mietobergrenzen anwendbar.

Dieser Aufbau erklärt, warum die Karte so ungleichmäßig ist: Das Gesetz ist ein staatliches, seine Aktivierung hängt jedoch vom Willen jeder Regionalregierung ab. Mitte 2026 lehnten dreizehn Regionen, überwiegend von der PP regiert, darunter Madrid, Andalusien, die Region Valencia (Comunitat Valenciana) und die Balearen, die Anwendung weiterhin ab.

Die Karte 2026: fünf Regionen und 317 Gemeinden

Nach der jüngsten Resolution, veröffentlicht im BOE am 29. Juli 2026, beziffert das Wohnungsministerium die Zahl der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten auf 317 und die Zahl der dort lebenden Menschen auf 9,3 Millionen, rund 20 % der spanischen Bevölkerung. Katalonien vereint den weitaus größten Teil: 271 Gemeinden, in denen mehr als 80 % seiner Bevölkerung leben. Die ersten 140 wurden im März 2024 ausgewiesen, die übrigen kamen später hinzu.

Region	Ausgewiesenes Gebiet	Jüngste Neuerungen
Katalonien	271 Gemeinden	Vorreiter; Obergrenzen gelten seit März 2024
Navarra	21 Gemeinden (etwa zwei Drittel der Bevölkerung)	Foralverordnung im Januar 2025 erlassen
Baskenland	Rund zwanzig Gemeinden	Pasaia, Zestoa und Arrasate (BOE vom 27.4.2026); Basauri (BOE vom 29.7.2026)
Galicien	A Coruña und Santiago de Compostela	A Coruña seit Juli 2025; Santiago, Juli 2026
Asturien	12 Gebiete in Gijón, Avilés, Llanes, Gozón und Cabrales	Erste Ausweisung, BOE vom 29.7.2026

Quellen: Resolutionen des Staatssekretariats für Wohnungswesen (BOE vom 27. April und 29. Juli 2026), Wohnungsministerium und Fachpresse (Juni–August 2026).

Der Fall Asturien zeigt, dass die Ausweisung sehr eng gefasst sein kann: Sie betrifft keine ganzen Gemeinden, sondern bestimmte Stadtteile und Ortskerne, etwa La Arena und Cimadevilla in Gijón, La Magdalena in Avilés oder Luanco in Gozón. Galicien wiederum ist ein Beispiel für eine von der PP regierte Region, die das Gesetz zwar kritisiert, die Anträge ihrer Gemeinden aber dennoch bearbeitet hat.

Jede Resolution legt außerdem fest, wer im jeweiligen Gebiet als Großvermieter (gran tenedor) gilt. Die allgemeine Regel des Gesetzes lautet: mehr als zehn Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter bebaute Fläche. In angespannten Wohnungsmärkten kann die Region die Schwelle jedoch auf fünf Wohnungen senken. So haben es zum Beispiel Santiago de Compostela und Basauri getan, während in den asturischen Gebieten das Kriterium von mehr als zehn Immobilien beibehalten wird.

Welche Regeln für die Verträge gelten

Die praktischen Folgen, wenn man in einem angespannten Wohnungsmarkt wohnt oder dort eine Wohnung besitzt, betreffen vor allem neue Verträge. Grundsätzlich darf die Anfangsmiete die letzte Miete des vorherigen Vertrags – angepasst gemäß der Vereinbarung – nicht übersteigen, sofern die Wohnung in den vorangegangenen fünf Jahren als Hauptwohnsitz vermietet war. Auch dürfen dem neuen Mieter keine Kosten auferlegt werden, die im vorherigen Vertrag nicht enthalten waren.

Großvermieter: Die Miete des neuen Vertrags darf die Obergrenze des Mietpreis-Referenzindex (índice de referencia) für diese Wohnung nicht übersteigen.
Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren nicht vermietet waren: Auch für sie gilt der Referenzindex, unabhängig davon, wem sie gehören.
Ausnahmen: Zulässig sind bis zu 10 % zusätzlich zur vorherigen Miete, wenn Sanierungsarbeiten oder Verbesserungen bei Energieeffizienz oder Barrierefreiheit durchgeführt wurden oder wenn ein Vertrag über zehn Jahre oder mehr abgeschlossen wird.
Außerordentliche Verlängerung: Bei Vertragsende kann der Mieter jährliche Verlängerungen bis zu höchstens drei Jahren zu denselben Bedingungen verlangen.
Steuerlicher Anreiz: Die Ermäßigung für Wohnungsvermietung in der Einkommensteuer IRPF erreicht 90 %, wenn der Eigentümer in einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete gegenüber dem vorherigen Vertrag um mindestens 5 % senkt, gegenüber allgemein 50 %.

Der Referenzindex ist ein staatliches System, das das Wohnungsministerium mit einer am 15. März 2024 im BOE veröffentlichten Resolution eingeführt und mit einer weiteren, am 20. April 2026 veröffentlichten Resolution methodisch aktualisiert hat. Er gibt für jede Wohnung je nach Lage und Merkmalen eine Preisspanne an; maßgeblich ist der obere Wert dieser Spanne. Abgefragt wird er über eine Anwendung auf der Website des Ministeriums.

Außerhalb der angespannten Wohnungsmärkte richtet sich die jährliche Anpassung der seit Mai 2023 abgeschlossenen Verträge nach dem IRAV des Statistikamts INE (Index für die Anpassung von Wohnungsmieten), der im August 2026 bei 2,47 % lag. Das von der Regierung am 29. September 2026 verabschiedete Dekret, das zusätzlich eine allgemeine Obergrenze von 2 % bis Ende 2027 und eine außerordentliche Verlängerung von zwei Jahren für Verträge mit Ablauf vor 2029 vorsah, wurde vom Abgeordnetenhaus (Congreso) am 2. Oktober mit 178 Gegenstimmen bei 172 Ja-Stimmen abgelehnt.

Die Daten dafür: langsamer steigende Mieten

Die Befürworter der Maßnahme stützen sich vor allem auf die Preisentwicklung der Verträge in Katalonien, die dank der beim Incasòl (katalanisches Institut, bei dem Mietkautionen hinterlegt werden) hinterlegten Kautionen bekannt ist. Auf dieser Grundlage meldete die katalanische Regionalregierung (Generalitat), dass die durchschnittliche Miete neuer Verträge im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich in Katalonien um 4,7 % und in Barcelona um 8,9 % gesunken war. In den 140 von Beginn an regulierten Gemeinden betrug der Rückgang 4,9 %, während die Preise in den nicht ausgewiesenen Gemeinden um 2,1 % stiegen.

Ein späterer Bericht der Generalitat, im Juli 2026 veröffentlicht, verglich die Entwicklung zwischen 2024 und 2025: In den regulierten Gebieten stiegen die Mieten um 2 %, im übrigen Katalonien um 6,1 %. Die katalanische Regierung selbst wies jedoch darauf hin, dass die Datenreihe kurz ist und die Abschwächung nicht allein der Regulierung zugeschrieben werden kann.

Auch die Immobilienportale zeigen eine Abbremsung in Katalonien. Laut idealista schloss Barcelona den September 2026 mit einem Angebotspreis von 20,1 Euro pro Quadratmeter ab, 0,8 % weniger als ein Jahr zuvor, und die Region verzeichnete nur ein Plus von 2,2 %, gegenüber 5,6 % landesweit. Fotocasa registrierte im Juli 2026 sogar einen Rückgang von 16,3 % zum Vorjahr in Katalonien. Das Ministerium seinerseits vertritt die Auffassung, dass die amtlichen Register die Wirksamkeit der Maßnahme belegen.

Die Daten dagegen: weniger Angebot und mehr Wettbewerb

Die Kritiker richten den Blick auf die Zahl der verfügbaren Wohnungen. Eine Analyse von Fernando Pinto für das Forschungsinstitut Fedea vom Juni 2026 kam zu dem Ergebnis, dass die Preise zwischen dem ersten Quartal 2024 und dem vierten Quartal 2025 in Katalonien um 5,7 % stiegen, gegenüber 8,5 % in Madrid und 10,8 % in Spanien insgesamt – eine Abschwächung, die der Autor mit rund 1,5 Prozentpunkten pro Jahr als bescheiden einstuft. Die Mietinserate dagegen gingen in Barcelona um 22,2 % und in Katalonien um 20,5 % zurück, während sie in Madrid um 3,9 % zunahmen.

Laut derselben Arbeit kamen Ende 2025 in Barcelona auf jedes Inserat rund 462 Kontaktanfragen, gegenüber 103 in Madrid. Der Autor beschreibt einen Insider-Outsider-Effekt: Wer bereits einen Vertrag hat, profitiert von gedämpften Mieten, wer dagegen eine Wohnung sucht, konkurriert um weniger Wohnungen. Die Studie räumt ihre Grenzen selbst ein: Sie ist deskriptiv und nicht kausal, umfasst nur anderthalb Jahre und stützt sich auf Inserate, nicht auf Verträge.

Die Daten von idealista weisen in dieselbe Richtung. Im zweiten Quartal 2026 sank das unbefristete Mietangebot im Jahresvergleich in San Sebastián um 42 %, in Pamplona um 39 %, in A Coruña um 36 %, in Bilbao und Lleida um 27 % und in Barcelona um 11 % – allesamt Städte mit angespannten Wohnungsmärkten. In Provinzhauptstädten ohne Regulierung wie Málaga, Palma oder Madrid wuchs es. Eine bemerkenswerte Ausnahme ist Girona, wo das Angebot trotz Regulierung zunahm.

Auch der Bericht der Generalitat enthält unbequeme Daten: Die Zahl neuer Mietverträge in Katalonien sank von 167.842 im Jahr 2021 auf 108.057 im Jahr 2025, ein Minus von 36 %, und ein Teil des Angebots hat sich in die befristete Vermietung, die Zimmervermietung oder das Coliving verlagert. Die Kautionen beim Incasòl zeigten, dass der Anteil befristeter Verträge an den neuen Verträgen im ersten Quartal 2025 von 6,1 % auf 11 % stieg.

Eine offene wissenschaftliche Debatte

Die Diskussion ist nicht neu. Zum früheren katalanischen Gesetz zur Mietpreisbegrenzung von 2020 kamen zwei Untersuchungen mit denselben Daten zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine Arbeit von Segú, Jofre-Monseny und Martínez-Mazza, veröffentlicht in einer begutachteten Fachzeitschrift, schätzte einen Preisrückgang von 6 % ohne Hinweise auf weniger Verträge. Eine andere von Monràs und García-Montalvo, damals noch als Arbeitspapier, deutete auf weniger abgeschlossene Verträge und einen größeren Nutzen für Haushalte mit hohem Einkommen hin.

Der Unterschied zwischen beiden erklärte sich zu einem guten Teil dadurch, wie sie die Stichprobe eingrenzten. Das zeigt, wie schwierig es ist, die Wirkung einer Regulierung in einem Markt zu isolieren, in dem auch Zinsen, Zuwanderung, Tourismus oder der Mangel an Neubauten eine Rolle spielen. Hinzu kommt, dass der Rückgang der Inserate für unbefristete Vermietung mehrere Ursachen zugleich haben kann: Wohnungen, die verkauft werden, die in die befristete Vermietung wechseln, oder auch Mieter, die länger in ihrer Wohnung bleiben und keine Wohnungen freimachen.

Was das für Mieter und Eigentümer bedeutet

Wenn Sie als Mieter in einem angespannten Wohnungsmarkt einen Vertrag unterschreiben, ist es am wichtigsten, die vorherige Miete der Wohnung zu kennen und – falls der Eigentümer ein Großvermieter ist – den Wert des Referenzindex. Für Personen, die bereits zur Miete wohnen, ist die außerordentliche Verlängerung um bis zu drei Jahre ein wichtiger Schutz, wenn der Vertrag ausläuft.

Für Eigentümer begrenzt die Regulierung die Miete, bietet aber auch steuerliche Anreize und verhindert nicht die jährliche Anpassung des Vertrags gemäß dem gesetzlichen Index. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt, denn in Asturien etwa erfolgt die Abgrenzung nach Stadtteilen und Ortskernen, nicht nach ganzen Gemeinden.

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Häufige Fragen

Was ist ein angespannter Wohnungsmarkt (zona tensionada)?

Es ist ein Gebiet – eine Gemeinde oder ein Teil davon –, das eine Autonome Gemeinschaft nach dem Gesetz 12/2023 ausweist, wenn die Wohnkosten 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen oder die Preise in fünf Jahren um mindestens drei Prozentpunkte stärker gestiegen sind als der Verbraucherpreisindex. Die Ausweisung gilt drei Jahre und ist verlängerbar. Nach der Veröffentlichung im BOE gelten Obergrenzen für die Miete neuer Verträge.

Welche Regionen haben angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen?

Stand Oktober 2026 Katalonien, Navarra, das Baskenland, Galicien und Asturien. Zusammen sind es laut Wohnungsministerium 317 Gemeinden mit rund 9,3 Millionen Einwohnern. Regionen wie Madrid, Andalusien, die Region Valencia oder die Balearen haben sie nicht aktiviert.

Gibt es angespannte Wohnungsmärkte in Madrid?

Nein. Die Region Madrid (Comunidad de Madrid) hat keine Ausweisung beantragt und gehört zu den Regionen, die die Anwendung dieses Instruments des Wohnungsgesetzes ablehnen. In Madrid gelten daher keine an angespannte Wohnungsmärkte gebundenen Mietobergrenzen für neue Verträge, wohl aber die allgemeinen Regeln des Mietgesetzes LAU, etwa die jährliche Anpassung nach dem IRAV.

Wie viel darf ich verlangen, wenn ich eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt vermiete?

Grundsätzlich nicht mehr als die angepasste Miete des vorherigen Vertrags, wenn die Wohnung in den letzten fünf Jahren als Hauptwohnsitz vermietet war. Sind Sie Großvermieter oder war die Wohnung in diesem Zeitraum nicht vermietet, gilt als Obergrenze der obere Wert des Referenzindex des Ministeriums. In bestimmten Fällen, etwa nach Modernisierungsarbeiten oder bei Verträgen über zehn Jahre oder mehr, sind 10 % zusätzlich zulässig.

Wer gilt als Großvermieter (gran tenedor)?

Allgemein, wer mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter bebaute Wohnfläche besitzt. In angespannten Wohnungsmärkten kann die Region die Schwelle auf fünf Wohnungen senken, wie es Santiago de Compostela oder Basauri getan haben. Jede Resolution im BOE legt das im jeweiligen Gebiet geltende Kriterium fest.

Wie kann ich den Referenzindex für meine Wohnung abfragen?

Das Wohnungsministerium bietet auf seiner Website eine Anwendung an, in die Sie die Katasternummer (referencia catastral) und einige Merkmale der Immobilie eingeben. Das System liefert eine Preisspanne, die gesetzliche Obergrenze ist deren oberer Wert. Die Methodik wurde im April 2026 aktualisiert.

Was ist die außerordentliche Verlängerung in einem angespannten Wohnungsmarkt?

Es ist das Recht des Mieters, bei Vertragsende jährliche Verlängerungen zu denselben Bedingungen bis zu höchstens drei Jahren zu verlangen. Die landesweite Verlängerung um zwei Jahre, die das Dekret vom September 2026 vorsah, ist nicht in Kraft, da das Abgeordnetenhaus es abgelehnt hat.

Sind die Preise dort gesunken, wo die Regulierung gilt?

In Katalonien sind die Mieten neuer Verträge laut Generalitat langsamer gestiegen als außerhalb der regulierten Gebiete: um 2 % gegenüber 6,1 % zwischen 2024 und 2025. Studien wie die von Fedea und die Daten von idealista zeigen jedoch einen starken Rückgang des unbefristeten Mietangebots. Die verfügbare Datenlage ist noch dünn, und die Fachleute sind sich über die Bilanz nicht einig.

Welche Steuervorteile hat der Eigentümer in einem angespannten Wohnungsmarkt?

Die Ermäßigung der Nettomieteinkünfte in der Einkommensteuer IRPF, die bei neuen Verträgen allgemein 50 % beträgt, kann 90 % erreichen, wenn die Miete gegenüber dem vorherigen Vertrag um mindestens 5 % gesenkt wird. Es gibt auch Zwischenstufen: 70 % bei Vermietung an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren in diesen Gebieten und 60 % nach kürzlich durchgeführten Sanierungsarbeiten.