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Spanien: 100 % Einkommensteuerermäßigung für Vermieter, die die Miete um mehr als 5 % senken – die genaue Staffel, ab wann sie gilt und was passiert, wenn das Dekret nicht bestätigt wird
Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 ändert die Ermäßigung bei der IRPF (spanische Einkommensteuer) für Vermieter von Wohnungen: bis zu 100 %, wenn sie beim Abschluss eines neuen Vertrags die Miete um mehr als 5 % gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags senken, und weniger, wenn sie sie beibehalten oder erhöhen. Stand 21. Oktober 2026 erklären wir Ihnen die genaue Staffel Stufe für Stufe, ab welchem Unterschriftsdatum sie gilt, wer ausgenommen ist, Beispiele mit einer Wohnung für 1.000 Euro im Monat und was passiert, wenn das Dekret am 12. November nicht bestätigt wird.
„Es ist offiziell“: So fasste der spanische Sender COPE am 20. Oktober die neue IRPF-Ermäßigung für Eigentümer zusammen, die ihre Wohnung vermieten. Offiziell ist die Maßnahme, seit das BOE (Boletín Oficial del Estado, das spanische Amtsblatt) am 7. Oktober 2026 das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 veröffentlicht hat; es gilt seit dem 8. Oktober. Noch nicht entschieden ist seine Zukunft: Das Dekret muss von der Diputación Permanente des Kongresses bestätigt werden, die Abstimmung ist für den 12. November vorgesehen, und die neue Staffel gilt nur für Verträge, die ab dem 1. Dezember 2026 unterschrieben werden.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen mit dem Kenntnisstand vom 21. Oktober 2026 die genaue Staffel, wie sie die Agencia Tributaria in ihrer offiziellen Zusammenfassung des Dekrets darstellt: welcher Prozentsatz in welchem Fall gilt, was sich gegenüber den heutigen Regeln ändert, Rechenbeispiele, wer ausgenommen ist, wann Sie es in der Steuererklärung merken und was Sie tun sollten, wenn Ihr Vertrag bald endet.
Was beschlossen wurde und warum es heißt, es sei „offiziell“
Der Ministerrat beschloss am 6. Oktober das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum. Sein Artikel 6 ändert das IRPF-Gesetz (Gesetz 35/2006) und fasst unter anderem die Ermäßigung für die Vermietung von Wohnungen in Artikel 23.2 neu. Dieselbe Staffel stand bereits im Königlichen Gesetzesdekret 26/2026, das der Kongress am 2. Oktober nicht bestätigte; die Regierung hat sie in das neue Dekret erneut aufgenommen. Die Agencia Tributaria veröffentlichte am 7. Oktober eine Mitteilung und ein Dokument mit den wichtigsten steuerlichen Neuerungen.
…ausgerichtet auf die Senkung der Mieten, die Wohnnutzung der Wohnungen und die Stabilität der Verträge.
Königliches Gesetzesdekret 29/2026, Präambel (eigene Übersetzung)
Was die Ermäßigung ist und worauf sie sich bezieht
Die Ermäßigung gilt weder für die Miete, die Sie einnehmen, noch für die zu zahlende Steuer, sondern für die Nettomieteinkünfte: was Sie im Jahr einnehmen, abzüglich der Ausgaben, die das Gesetz zum Abzug zulässt, etwa IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Versicherung, Hypothekenzinsen, Reparaturen oder Abschreibung der Wohnung. Ist das Ergebnis positiv, zieht die Ermäßigung einen Prozentsatz ab, und nur der Rest wird in Ihrer IRPF besteuert. Bei 100 % zahlen Sie auf diese Mieteinkünfte keine IRPF; bei 50 % wird die Hälfte besteuert. Sie gilt für die Vermietung von Wohnraum, also für den Hauptwohnsitz des Mieters; nicht für befristete Vermietungen (alquiler de temporada) oder Ferienvermietungen.
Die neue Staffel, Stufe für Stufe
Der Hauptfall ist der eines Eigentümers, der einen neuen Vertrag über eine Wohnung abschließt, die er bereits vermietet hatte, und der bei Vertragsabschluss kein gran tenedor (Großvermieter) ist. Verglichen wird die Anfangsmiete des neuen Vertrags mit der letzten Miete des Vorvertrags nach dessen jährlicher Anpassung. Je nachdem, ob Sie sie senken, beibehalten oder erhöhen, beträgt die Ermäßigung:
| Miete im neuen Vertrag | Bedingung | Ermäßigung |
|---|---|---|
| Senkung um mehr als 5 % | Mit demselben Mieter nach Ablauf der Mindestlaufzeit von fünf Jahren oder der letzten Verlängerung; oder mit einem anderen Mieter, wenn die Anfangsmiete unter der geltenden Mietobergrenze (Referenzindex) liegt | 100 % |
| Senkung um mehr als 5 % | Wohnung in einer zona tensionada (angespannter Wohnungsmarkt) und Mieter zwischen 18 und 35 Jahren | 95 % |
| Senkung um mehr als 5 % | Wohnung in einer zona tensionada | 90 % |
| Senkung um mehr als 5 % | Mieter zwischen 18 und 35 Jahren | 85 % |
| Senkung um mehr als 5 % | Alle übrigen Fälle | 70 % |
| Gleiche Miete oder Senkung um bis zu 5 % | Die Anfangsmiete übersteigt die letzte Miete des Vorvertrags nicht | 50 % |
| Erhöhung um bis zu 5 % | Gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags | 40 % |
| Erhöhung um mehr als 5 % und bis zu 10 % | Gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags | 30 % |
| Erhöhung um mehr als 10 % und bis zu 15 % | Gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags | 25 % |
| Erhöhung um mehr als 15 % und bis zu 20 % | Gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags | 20 % |
| Erhöhung um mehr als 20 % | Gegenüber der letzten Miete des Vorvertrags | 15 % |
Gemeinsame Voraussetzung: Der Eigentümer darf bei Vertragsabschluss kein gran tenedor sein. Treffen mehrere Fälle zu, gilt der höchste Prozentsatz. Quelle: Agencia Tributaria, „Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026“, und Königliches Gesetzesdekret 29/2026 (BOE, 7.10.2026).
Für Eigentümer, die eine Wohnung zum ersten Mal vermieten und ebenfalls keine Großvermieter sind, gibt es eine eigene Staffel, dazu einige Sonderfälle, die bestehen bleiben oder hinzukommen. Eine stillschweigende Verlängerung (prórroga tácita) liegt vor, wenn bei Vertragsende keine Seite kündigt und das Mietverhältnis nach Artikel 10.1 des LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, spanisches Mietgesetz) weiterläuft:
| Fall | Bedingung | Ermäßigung |
|---|---|---|
| Erstvermietung der Wohnung | Anfangsmiete unter der Obergrenze des Referenzindex | 100 % |
| Erstvermietung der Wohnung | Zona tensionada und Mieter zwischen 18 und 35 Jahren | 95 % |
| Erstvermietung der Wohnung | Zona tensionada | 90 % |
| Erstvermietung der Wohnung | Mieter zwischen 18 und 35 Jahren | 85 % |
| Erstvermietung der Wohnung | Anfangsmiete gleich oder über der Obergrenze des Index | 50 % |
| Sozialmiete | Mieter ist eine öffentliche Verwaltung oder gemeinnützige Einrichtung, die die Wohnung als Sozialwohnung vermietet, oder die Wohnung ist Teil eines öffentlichen Programms mit begrenzter Miete | 70 % |
| Sanierte Wohnung | Sanierungsarbeiten in den zwei Jahren vor Vertragsabschluss abgeschlossen | 60 % |
| Stillschweigende Verlängerung (Artikel 10.1 LAU) | Mindestlaufzeit von fünf Jahren nach dem 1.12.2026 erfüllt, Miete innerhalb der Indexgrenze und Eigentümer während der Verlängerung kein gran tenedor | 80 % |
Quelle: Agencia Tributaria, „Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026“ (Oktober 2026).
Zwei wichtige Details für Vermieter in Madrid. Zonas tensionadas werden von jeder autonomen Gemeinschaft nach dem Wohnungsgesetz von 2023 ausgewiesen, und am 30. September 2026 stand laut TaxDown keine Gemeinde der Comunidad de Madrid (Region Madrid) auf der Liste des BOE; solange sich das nicht ändert, gelten die Stufen von 95 % und 90 % hier nicht. Und die Obergrenze des Referenzindex ist die des staatlichen Mietpreisindex, den das Wohnungsbauministerium veröffentlicht; wie diese Grenze für eine bestimmte Wohnung berechnet wird, sollten Sie vor der Festlegung der Miete mit einem Berater klären.
Vorher und nachher: was sich je nach Miete ändert
Heute gilt für Verträge, die seit dem 26. Mai 2023 unterschrieben wurden, die Staffel des Wohnungsgesetzes: 90 %, wenn in einer zona tensionada ein neuer Vertrag mit einer um mehr als 5 % gesenkten Miete abgeschlossen wird; 70 % bei einer Erstvermietung in einer zona tensionada an Mieter zwischen 18 und 35 Jahren oder bei Sozialmiete; 60 %, wenn die Wohnung in den zwei Vorjahren saniert wurde; und 50 % in allen übrigen Fällen. Verträge von vor dem 26. Mai 2023 behalten die bisherigen 60 %. So ändern sich die häufigsten Fälle für einen Eigentümer, der kein gran tenedor ist:
| Situation | Heutige Regeln | Neue Staffel |
|---|---|---|
| Neuer Vertrag mit demselben Mieter nach den fünf Jahren, Miete um mehr als 5 % gesenkt, außerhalb einer zona tensionada | 50 % | 100 % |
| Dasselbe in einer zona tensionada | 90 % | 100 % |
| Neuer Mieter zwischen 18 und 35 Jahren, Miete mehr als 5 % niedriger, über dem Index und außerhalb einer zona tensionada | 50 % | 85 % |
| Neuer Vertrag zur gleichen Miete | 50 % | 50 % |
| Neuer Vertrag mit 10 % höherer Miete | 50 % | 30 % |
| Neuer Vertrag mit mehr als 20 % höherer Miete | 50 % | 15 % |
| Erstvermietung in einer zona tensionada an Mieter zwischen 18 und 35 Jahren | 70 % | 95 % (100 %, wenn die Miete unter dem Index liegt) |
| In den zwei Vorjahren sanierte Wohnung | 60 % | 60 % |
Heutige Regeln: Artikel 23.2 des Gesetzes 35/2006 in der Fassung des Gesetzes 12/2023, für Verträge seit dem 26.5.2023. Neue Staffel: Verträge ab dem 1.12.2026, wenn das Dekret bestätigt wird (genaues Datum siehe unten).
Ab wann sie gilt: das Detail mit dem 1. Dezember
Die Agencia Tributaria schreibt, die neue Staffel gelte für Verträge, die „a partir de 1 de diciembre de 2026“ (ab dem 1. Dezember 2026) abgeschlossen werden. Gleichzeitig behält die achtunddreißigste Übergangsbestimmung des IRPF-Gesetzes in der Fassung des Dekrets die bisherigen Regeln für Verträge bei, die zwischen dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes am 26. Mai 2023 „und dem 1. Dezember 2026“ unterschrieben wurden. Da der 1. Dezember in beiden Formulierungen vorkommt, liegt ein genau an diesem Tag unterschriebener Vertrag in einer Grauzone. Deshalb sprechen manche von Verträgen „vor dem 1. Dezember“ und andere von Verträgen ab dem 2. Dezember.
Laufende Verträge wechseln nicht die Regelung: Sie behalten den Prozentsatz, der bei Vertragsabschluss galt. Die Ausnahme ist die stillschweigende Verlängerung: Endet die fünfjährige Mindestlaufzeit eines Vertrags nach dem 1. Dezember 2026 und läuft das Mietverhältnis stillschweigend weiter, sieht das Dekret während der Verlängerung eine Ermäßigung von 80 % vor, sofern die Miete die Indexgrenze nicht überschreitet und der Eigentümer kein gran tenedor ist.
Beispiele mit einer Wohnung für 1.000 Euro im Monat
Nehmen wir eine Wohnung, die für 1.000 Euro im Monat (12.000 Euro im Jahr) vermietet ist, mit 3.000 Euro abzugsfähigen Ausgaben im Jahr, und einen Eigentümer, der kein gran tenedor ist und einem Grenzsteuersatz von 30 % unterliegt. Dieser Satz ist nur ein Beispiel: Ihr eigener hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer autonomen Gemeinschaft ab. Der Vorvertrag endet nach fünf Jahren, und es wird ein neuer unterschrieben:
| Szenario | Nettomieteinkünfte | Ermäßigung | IRPF auf die Miete (30 %) | Bleibt nach Ausgaben und IRPF |
|---|---|---|---|---|
| Sie behalten 1.000 €/Monat bei | 9.000 € | 50 % | 1.350 € | 7.650 € |
| Sie senken auf 940 €/Monat (-6 %) mit demselben Mieter, nach der neuen Staffel | 8.280 € | 100 % | 0 € | 8.280 € |
| Sie senken auf 940 €/Monat nach den heutigen Regeln, außerhalb einer zona tensionada | 8.280 € | 50 % | 1.242 € | 7.038 € |
| Neuer Mieter, 30 Jahre, zu 940 €/Monat, über dem Index, außerhalb einer zona tensionada | 8.280 € | 85 % | 372,60 € | 7.907,40 € |
| Sie erhöhen auf 1.100 €/Monat (+10 %), nach der neuen Staffel | 10.200 € | 30 % | 2.142 € | 8.058 € |
Eigene, vereinfachte Berechnung: gleiche Ausgaben in allen Fällen, ohne weitere Einkünfte oder Abzüge. Die angegebene IRPF ist die Steuer auf die Mieteinkünfte zum Grenzsteuersatz des Beispiels.
In diesem Beispiel bleiben dem Eigentümer mit einer Senkung um 6 % nach der neuen Staffel 630 Euro im Jahr mehr als beim Beibehalten der Miete (8.280 gegenüber 7.650) und 222 Euro mehr als bei einer Erhöhung um 10 % (8.058). Bei einem niedrigeren Grenzsteuersatz schrumpft der Vorteil, bei einem höheren wächst er. Wird die Miete weit über 5 % hinaus gesenkt, kann der Einnahmeverzicht die Steuerersparnis übersteigen; rechnen Sie also mit Ihren eigenen Zahlen. Und denken Sie daran, dass Mieterhöhungen Grenzen haben: In zonas tensionadas begrenzt das Gesetz die Miete bei neuen Verträgen, und bis zum 31. Dezember 2027 darf die jährliche Anpassung ohne Einigung 2 % nicht überschreiten.
Wer ausgenommen ist
- Grandes tenedores (Großvermieter): Die Staffel für Senken, Beibehalten oder Erhöhen der Miete, die Staffel für die Erstvermietung und die 80 % bei stillschweigender Verlängerung setzen voraus, dass Sie keiner sind. Nach dem Wohnungsgesetz ist gran tenedor, wer mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter bebaute Wohnfläche besitzt, Garagen und Abstellräume nicht mitgerechnet; in zonas tensionadas kann die Region die Schwelle auf fünf senken. Aus der Zusammenfassung der Agencia Tributaria geht nicht hervor, ob für sie ein anderer Prozentsatz gilt, etwa der für Sozialmiete oder sanierte Wohnungen.
- Verträge, die bis zum 1. Dezember 2026 unterschrieben werden: Sie behalten die Regelung, unter der sie abgeschlossen wurden (je nach Fall 50 %, 60 %, 70 % oder 90 %, bzw. 60 % bei Verträgen von vor Mai 2023).
- Vermietungen, die nicht der Hauptwohnsitz des Mieters sind, etwa befristete Vermietungen oder Ferienvermietungen.
- Einkünfte, die Sie nicht erklären und die das Finanzamt später bei einer Prüfung nachveranlagt, sowie Verträge, die gegen gesetzliche Grenzen verstoßen, zum Beispiel wenn dem Mieter die Makler- oder Vertragskosten in Rechnung gestellt werden.
- Jeder Vertrag, falls das Dekret nicht bestätigt wird: Die neue Staffel käme dann nie zur Anwendung.
Wann Sie es in Ihrer Steuererklärung merken
Ein gesonderter Antrag ist nicht nötig: Die Ermäßigung wird in der IRPF-Erklärung für das Jahr angewendet, in dem Sie die Miete einnehmen. Ein im Dezember 2026 unterschriebener Vertrag bringt nur diesen Monat in die Erklärung für 2026 ein, die im Frühjahr 2027 abgegeben wird; das erste volle Jahr mit der neuen Staffel ist die Erklärung für 2027. Bewahren Sie den Vorvertrag auf, die Belege mit der zuletzt angepassten Miete, den Nachweis über das Alter des Mieters, wenn Sie die Stufen für junge Mieter nutzen, und gegebenenfalls die Abfrage des Referenzindex am Tag der Unterschrift.
Was passiert, wenn das Dekret am 12. November nicht bestätigt wird
Bestätigt die Diputación Permanente das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 nicht, tritt es mit der Veröffentlichung des Beschlusses im BOE außer Kraft. Da die neue Staffel erst mit Verträgen ab Dezember beginnt, käme sie in diesem Fall bei keinem Vertrag zur Anwendung, und es blieben die heutigen Regeln: allgemein 50 % sowie die Sonderprozentsätze des Wohnungsgesetzes. Wird es bestätigt, gilt die Staffel für Verträge ab Dezember; der Text könnte sich noch ändern, falls er anschließend als Gesetzentwurf behandelt wird.
Zum Ausgang gibt es unterschiedliche Positionen. Die Regierung stellt die neuen Ermäßigungen als Mittel dar, um die Mieten zu senken und den Verträgen Stabilität zu geben. Laut Europa Press stimmten PP, Vox, Junts und UPN am 2. Oktober gegen das vorherige Dekret 26/2026; in der Diputación Permanente kommen PP, Vox und Junts auf 34 Stimmen gegenüber 35 der übrigen Fraktionen, weshalb die Regierung erwartet, dass dieses Dekret durchkommt. Stand 21. Oktober 2026 ist der 12. November ein voraussichtlicher Termin.
Wenn Ihr Vertrag bald endet: was Sie tun sollten
- Notieren Sie das Vertragsende und die zuletzt angepasste Miete: Sie ist der Maßstab dafür, ob Sie um mehr als 5 % senken, beibehalten oder erhöhen.
- Prüfen Sie, ob die fünfjährige Mindestlaufzeit bereits erfüllt ist: Die 100 % mit demselben Mieter setzen das voraus.
- Rechnen Sie mit Ihrem Berater anhand Ihrer Nettomieteinkünfte und Ihres Grenzsteuersatzes und vergleichen Sie Senken, Beibehalten und Erhöhen.
- Wenn Sie die neue Staffel interessiert, warten Sie die Abstimmung am 12. November ab und unterschreiben Sie den neuen Vertrag ab dem 2. Dezember.
- Berücksichtigen Sie die außerordentliche Verlängerung aus demselben Dekret: Ein Mieter, der seine Zahlungen geleistet hat, kann Verträge über den Hauptwohnsitz, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, Jahr für Jahr um bis zu zwei weitere Jahre verlängern lassen; dann gibt es keinen neuen Vertrag.
- Wenn Sie nicht verlängern möchten, prüfen Sie die Kündigungsfristen mit einem Anwalt, da sie sich ändern können, falls das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt wird.
- Erklären Sie alle Einnahmen: Die Ermäßigung gilt nicht für Einkünfte, die das Finanzamt nachveranlagt.
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Wenn eine Mietsenkung zu einer Steuerersparnis werden kann, gibt es dem Eigentümer am meisten Sicherheit, zu wissen, mit wem er unterschreibt, und den Vertrag sauber zu dokumentieren. Deshalb ist Llavely Mieten andersherum: Mieter erstellen einmal ihr verifiziertes Profil, Identität und Einkommen prüfen wir, und wenn etwas nicht stimmt, sieht es sich eine Person aus unserem Team an, und es sind Vermieter und Agenturen, die sie einladen, ihre Immobilie zu besichtigen. Das ist kostenlos für Mieter, Vermieter und Agenturen, mit allen Funktionen; für Mieter immer kostenlos.
Ehrlich gesagt: Keine Plattform entscheidet, welche Ermäßigung Ihnen zusteht, oder ändert, was das Gesetz sagt, und die neue Staffel hängt von der Abstimmung am 12. November ab. Was wir tun: dafür sorgen, dass beide Seiten mit geprüften Informationen beginnen. Die Vermietung ist bereits in den Provinzen Madrid und Barcelona geöffnet: Wenn Sie eine Wohnung suchen, erstellen Sie kostenlos Ihr Profil; wenn Sie Vermieter oder Agentur sind, veröffentlichen Sie Ihre Immobilie kostenlos. Sie können den Text Ihrer vorhandenen Anzeige einfügen, und eine Person aus unserem Team prüft jede Immobilie in weniger als 24 Stunden, bevor sie online geht. Im übrigen Spanien gibt es eine Warteliste: Tragen Sie sich mit Ihren Gebieten ein, und wir benachrichtigen Sie per E-Mail, sobald wir dort öffnen. Und wenn Sie überlegen, eine Immobilie in der Comunidad de Madrid zu verkaufen, können Sie das bereits mit uns tun, für 2,5 % + MwSt., nur bei Verkauf, und Ihre kostenlose Bewertung anfordern.
Häufige Fragen
Was ist die 100-%-Ermäßigung der IRPF für Vermieter in Spanien?
Sie ist der höchste Prozentsatz der neuen Ermäßigung aus dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 auf die Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Wohnraum (Einnahmen abzüglich abzugsfähiger Ausgaben). Bei 100 % werden diese Einkünfte in der IRPF nicht besteuert. Sie gilt für Eigentümer, die keine grandes tenedores sind und einen neuen Vertrag mit einer Miete abschließen, die mehr als 5 % unter der letzten Miete des Vorvertrags liegt: mit demselben Mieter nach der fünfjährigen Mindestlaufzeit oder mit einem anderen, wenn die Miete unter der Grenze des Referenzindex liegt.
Ab wann gilt die neue Steuerermäßigung für Mieteinkünfte?
Für Verträge, die ab dem 1. Dezember 2026 abgeschlossen werden, so die Agencia Tributaria, sofern das Dekret bestätigt wird. Da die Übergangsbestimmung die bisherigen Regeln für Verträge bis zum 1. Dezember beibehält, ist es ratsam, ab dem 2. Dezember zu unterschreiben, wenn Sie die neue Staffel wollen.
Welche Ermäßigung erhalte ich, wenn ich die Miete beibehalte oder erhöhe?
Übersteigt die Miete des neuen Vertrags die letzte Miete des Vorvertrags nicht, 50 %. Steigt sie, sinkt die Ermäßigung: 40 % bei einer Erhöhung um bis zu 5 %, 30 % bis 10 %, 25 % bis 15 %, 20 % bis 20 % und 15 % bei mehr als 20 %.
Gilt sie für meinen bestehenden Mietvertrag?
Nein. Verträge, die bis zum 1. Dezember 2026 unterschrieben werden, behalten ihre Regelung: allgemein 50 % seit dem 26. Mai 2023, mit Sonderprozentsätzen von 60 %, 70 % oder 90 %, und 60 % bei Verträgen von davor. Die Ausnahme ist die stillschweigende Verlängerung: Endet die fünfjährige Mindestlaufzeit nach dem 1. Dezember 2026, beträgt die Ermäßigung während der Verlängerung 80 %, wenn die Miete innerhalb des Index liegt und der Eigentümer kein gran tenedor ist.
Was ist ein gran tenedor im Sinne dieser Ermäßigung?
Das Dekret verweist auf das Wohnungsgesetz von 2023: Gran tenedor ist, wer mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter bebaute Wohnfläche besitzt, Garagen und Abstellräume nicht mitgerechnet. In zonas tensionadas kann die autonome Gemeinschaft die Schwelle auf fünf Immobilien senken. Grandes tenedores sind von der neuen Staffel ausgenommen.
Sind in Madrid 95 % oder 90 % möglich?
Diese Stufen setzen voraus, dass die Wohnung in einer zona tensionada liegt. Am 30. September 2026 stand laut TaxDown keine Gemeinde der Comunidad de Madrid auf der Liste des BOE. Solange sich das nicht ändert, können Vermieter in Madrid die 100 %, die 85 % (Mieter zwischen 18 und 35 Jahren), die 70 % und die übrigen Stufen nutzen, die nicht vom Gebiet abhängen.
Was passiert mit der Ermäßigung, wenn das Dekret nicht bestätigt wird?
Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 träte mit der Veröffentlichung des Beschlusses im BOE außer Kraft. Da die neue Staffel nur Verträge ab Dezember betrifft, käme sie nie zur Anwendung, und es blieben die heutigen Regeln mit allgemein 50 %. Die Abstimmung ist für den 12. November 2026 vorgesehen.
Wann merke ich die Ersparnis in der Steuererklärung?
Die Ermäßigung wird ohne gesonderten Antrag in der IRPF-Erklärung für das Jahr angewendet, in dem Sie die Miete einnehmen. Ein im Dezember 2026 unterschriebener Vertrag zählt in der Erklärung für 2026, die 2027 abgegeben wird, nur mit diesem Monat; das erste volle Jahr ist die Erklärung für 2027.
Quellen
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre – Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum (BOE, 7. Oktober 2026)
- Real Decreto-ley 29/2026 – Königliches Gesetzesdekret 29/2026, konsolidierte Fassung als PDF (BOE, 7. Oktober 2026)
- Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 – Wichtigste steuerliche Neuerungen durch das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 (Agencia Tributaria, Oktober 2026)
- Medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 – Steuerliche Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 (Agencia Tributaria, 7. Oktober 2026)
- Real Decreto-ley 26/2026, parte fiscal – Königliches Gesetzesdekret 26/2026, steuerlicher Teil: Synopse des IRPF-Gesetzes (Primera Lectura Ediciones, 2026)
- Cuadro comparativo IRPF – Synopse des IRPF-Gesetzes nach dem Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum (fiscal-impuestos.com)
- Cómo cambian las reglas impositivas para los alquileres – Wie sich die Steuerregeln für Vermietungen ändern: bis zu 100 % Ermäßigung für Vermieter (Economist & Jurist, 8. Oktober 2026)
- El casero que baje el alquiler al renovar podrá aplicar una reducción del 100% en el IRPF – Vermieter, die die Miete bei Verlängerung senken, erhalten 100 % IRPF-Ermäßigung (Qué!, 19. Oktober 2026)
- Novedades fiscales en el alquiler – Steuerliche Neuerungen bei der Vermietung: was sich ändert und ab wann (OCU, 19. Oktober 2026)
- El Congreso prevé votar los decretos de vivienda – Der Kongress will am Tag nach dem Generalstreik und vor dem Wahlkampf über die Wohnungsdekrete abstimmen (Europa Press bei Infobae, 16. Oktober 2026)
- Arrendador gran tenedor – Großvermieter: Folgen des Gesetzes 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum (Sepín, 16. November 2023)
- Zonas tensionadas – Angespannte Wohnungsmärkte: was sie sind, wo es sie gibt und wie Sie erkennen, ob Ihre Wohnung in einem liegt (TaxDown, aktualisiert am 13. Oktober 2026)