Spaniens Wohnungsdekrete: Abstimmung am 12. November 2026 – worüber entschieden wird, was schon gilt und was mit Ihrem Mietvertrag passiert, wenn sie scheitern

Der 12. November 2026 ist der geplante Termin, an dem die Diputación Permanente (der Ständige Ausschuss des Abgeordnetenhauses) darüber abstimmt, ob sie die beiden Wohnungsdekrete bestätigt, die der Consejo de Ministros (Ministerrat) am 6. Oktober beschlossen hat und die am Folgetag im BOE (Spanisches Amtsblatt) erschienen sind: das Real Decreto-ley 28/2026 (königliches Gesetzesdekret) zur Stabilität von Mietverträgen über den Hauptwohnsitz und das Real Decreto-ley 29/2026 zur sozialen Funktion des Wohnraums. Europa Press und andere Medien berichteten am 16. und 17. Oktober über den Termin; Stand 20. Oktober 2026 handelt es sich weiterhin um einen geplanten Termin.

Von dieser Abstimmung hängt ab, ob viele Regeln, die seit dem 8. Oktober für Mietverhältnisse gelten, in Kraft bleiben und ob die Verlängerung von Verträgen um Zeiträume von fünf oder sieben Jahren überhaupt wirksam wird. Die einzelnen Maßnahmen haben wir ausführlich in «Kleinvermieter in Spanien und die neuen Wohnungsdekrete» beschrieben; hier geht es um den Zeitplan: worüber abgestimmt wird, was gilt, was in jedem Szenario passiert und was Sie prüfen sollten.

Worüber am 12. November abgestimmt wird

Ein Real Decreto-ley (königliches Gesetzesdekret) ist eine Norm mit Gesetzesrang, die der Ministerrat in dringenden Fällen beschließt. Es gilt ab dem Datum, das es selbst festlegt, muss aber innerhalb einer sehr kurzen Frist vom Abgeordnetenhaus bestätigt werden (convalidación). Da die Cortes (das spanische Parlament) nach der Ausschreibung von Parlamentswahlen aufgelöst sind, stimmt nicht das Plenum ab, sondern die Diputación Permanente, das Gremium, das zwischen zwei Legislaturperioden einige Aufgaben des Abgeordnetenhauses wahrnimmt.

Es ist nicht das erste Mal, dass über diese Maßnahmen abgestimmt wird. Am 2. Oktober bestätigte das Plenum des Abgeordnetenhauses die Gesetzesdekrete 26/2026 und 27/2026 nicht, sodass sie aufgehoben wurden; am 6. Oktober beschloss der Ministerrat die beiden neuen Dekrete mit sehr ähnlichem Inhalt. Am 12. November wird über jedes Dekret getrennt abgestimmt: Es kann eines, beide oder keines bestätigt werden. Nach der Geschäftsordnung des Abgeordnetenhauses zählen Ja-Stimmen für die Bestätigung und Nein-Stimmen für die Aufhebung.

Das Abgeordnetenhaus muss sich innerhalb dieser Frist ausdrücklich über die Bestätigung oder Aufhebung äußern.

Spanische Verfassung, Artikel 86.2 (eigene Übersetzung)

Diese Frist beträgt «dreißig Tage nach der Verkündung», so die Verfassung und Artikel 151 der Geschäftsordnung des Abgeordnetenhauses. In Kalendertagen würde sie Anfang November enden, also vor dem 12. Der Unterschied liegt in der Zählweise: Die Geschäftsordnung rechnet Fristen in Werktagen, und die Kammer zählt Samstage mit, Sonn- und Feiertage aber nicht, beginnend am Tag nach der Veröffentlichung im BOE. Dadurch verlängert sich die Frist bis etwa Mitte November, wobei die Presse berichtet, dass das Abgeordnetenhaus die genaue Berechnung für diese Dekrete nicht festgelegt hat.

Was bereits gilt und was nicht

Die beiden Dekrete befinden sich nicht in derselben Lage. Das Gesetzesdekret 29/2026 gilt seit dem 8. Oktober 2026, auch wenn mehrere Maßnahmen erst später greifen. Das Gesetzesdekret 28/2026 gilt noch nicht: Laut seinem Text tritt es am 15. November 2026 in Kraft, drei Tage nach der geplanten Abstimmung. Die Tabelle fasst die wichtigsten Maßnahmen zum Stand 20. Oktober 2026 zusammen:

Quellen: Gesetzesdekret 28/2026 und Gesetzesdekret 29/2026 (BOE, 7.10.2026); Agencia Tributaria, «Wichtigste steuerliche Neuerungen des Gesetzesdekrets 29/2026»; Economist & Jurist (15.10.2026) für das Datum der plusvalía-Koeffizienten. «In Kraft» bedeutet, dass die Regel heute angewendet wird; alle Maßnahmen des Dekrets 29/2026, auch die bereits geltenden, hängen von seiner Bestätigung ab.

Was passiert, wenn sie bestätigt werden

Bestätigt die Diputación Permanente das Gesetzesdekret 29/2026, gelten seine Maßnahmen ohne Unterbrechung weiter, und die mit späterem Datum kommen hinzu: 10 % Mehrwertsteuer auf möblierte Wohnungen bei Vermietung für 30 Nächte oder weniger und die neuen plusvalía-Koeffizienten ab dem 1. Dezember 2026, die neue Einkommensteuerermäßigung für Verträge ab Dezember sowie die neue Skala für fiktive Einkünfte ab dem 1. Januar 2027. Der Bestätigungsbeschluss wird im BOE veröffentlicht.

Wird das Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt, tritt es am 15. November in Kraft. Die Geschäftsordnung des Abgeordnetenhauses erlaubt zudem, nach der Bestätigung zu beschließen, ein Dekret im Dringlichkeitsverfahren als Gesetzentwurf weiterzubehandeln, und der Diputación Permanente, dies bei Dekreten zu tun, die zwischen zwei Legislaturperioden erlassen wurden; dann könnte sich der Text später noch ändern. Für laufende Verträge legt das Dekret 28/2026 folgende Übergangsregeln fest:

• Es gilt für Verträge über den Hauptwohnsitz, die am 15. November bestehen, und zwar für Vertragsenden nach diesem Datum.
• Mitteilungen über die Nichtverlängerung, die der Vermieter vor der Veröffentlichung des Dekrets am 7. Oktober wirksam verschickt hat, behalten ihre Wirkung und begründen keinen Entschädigungsanspruch. Für spätere Mitteilungen sagt das Dekret dies nicht.
• Fehlen am 15. November weniger als sechs Monate bis zum Vertragsende, kann der Vermieter statt sechs mit mindestens vier Monaten Vorlauf mitteilen, dass er nicht verlängert.
• Verträge, die sich bereits in der Verlängerungsphase nach dem bisherigen Gesetz befinden, bleiben bis zu deren Ende darin; danach gelten die neuen Regeln.
• Verträge in tácita reconducción (stillschweigende Fortsetzung, wenn der Mieter nach Vertragsende mit Zustimmung des Vermieters in der Wohnung bleibt) fallen ab ihrem ersten Ablauf nach dem 15. November unter die neuen Regeln.

Was passiert, wenn sie nicht bestätigt werden

Ein Dekret, das nicht bestätigt wird, ist aufgehoben, wie am 2. Oktober bei den Dekreten 26/2026 und 27/2026. Auch der Aufhebungsbeschluss wird im BOE veröffentlicht, und erst diese Veröffentlichung markiert den Zeitpunkt, ab dem das Dekret nicht mehr gilt. Wird das Gesetzesdekret 28/2026 nicht bestätigt und die Aufhebung vor dem 15. November veröffentlicht, wird es an keinem einzigen Tag angewendet. Dasselbe gälte für die Maßnahmen des Dekrets 29/2026 mit späterem Datum, etwa die 10 % Mehrwertsteuer, die plusvalía-Koeffizienten oder die neue Einkommensteuerermäßigung.

Und was ist mit Verträgen, die unterschrieben, oder Änderungen, die vorgenommen werden, während das Dekret 29/2026 gilt? Nach der allgemeinen Regel, die Juristen beschreiben, macht die fehlende Bestätigung das Dekret nicht nichtig, sondern hebt es für die Zukunft auf: Was während seiner Geltung geschehen ist, gilt als wirksam, und die Norm wird ab der Veröffentlichung im BOE nicht mehr angewendet. So erklärte es der Jurist Juan Alfonso Santamaría Pastor zu einem im Januar 2025 nicht bestätigten Dekret, wobei er anmerkte, die Frage sei «nicht völlig unumstritten». Eine Analyse von Economist & Jurist vom Oktober 2026 zum Dekret 29/2026 kommt zum selben Ergebnis.

Es gibt einen Präzedenzfall im Mietrecht. Das Gesetzesdekret 21/2018, das die Vertragsdauer verlängerte, galt vom 19. Dezember 2018 bis zur Veröffentlichung seiner Aufhebung im BOE im Januar 2019. Die in diesem Zeitraum unterschriebenen Verträge, so damals das Portal Notarios y Registradores, «bleiben wirksam».

Nicht geklärt sind durch die allgemeine Regel Situationen, die mitten im Ablauf stecken: eine Mietanpassung, die nach der Aufhebung fällig wird, eine beantragte, aber noch nicht begonnene außerordentliche Verlängerung oder ein Saisonvertrag nach den neuen Regeln. Manchmal schafft eine spätere Norm Klarheit: Das Gesetzesdekret 29/2026 selbst erhält die Verlängerungsanträge aufrecht, die unter einem früheren Dekret, dem 8/2026, gestellt wurden. Wenn Sie betroffen sind, bewahren Sie alle Unterlagen auf und lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Vermieter: was Sie vor und nach dem 12. November prüfen sollten

• Wenn Sie jetzt einen Vertrag unterschreiben, tun Sie es nach den seit dem 8. Oktober geltenden Regeln. Eine Saisonvermietung braucht einen echten, nachweisbaren Grund für den Aufenthalt außerhalb des Hauptwohnsitzes, etwa einen befristeten Umzug wegen Arbeit oder Studium, den Sie am besten dokumentieren; ohne ihn gilt sie als Vermietung des Hauptwohnsitzes.
• Wenn Sie Zimmer vermieten, prüfen Sie, dass die Summe der Mieten die Miete für die ganze Wohnung nicht übersteigt.
• Prüfen Sie vor einer Mietanpassung die Obergrenze von 2 % ohne Einigung bis zum 31. Dezember 2027.
• Endet Ihr Vertrag nach dem 15. November und möchten Sie nicht verlängern, klären Sie die Mitteilungsfristen mit einem Anwalt, nach geltendem Recht und nach dem Dekret 28/2026 für den Fall seiner Bestätigung. Verschicken Sie die Mitteilung auf nachweisbarem Weg, etwa per burofax (Einschreiben mit Inhaltsnachweis).
• Wenn Sie möblierte Wohnungen für 30 Nächte oder weniger vermieten, sprechen Sie vor dem 1. Dezember mit Ihrem Steuerberater: Bleibt das Dekret 29/2026 in Kraft, unterliegen diese Vermietungen 10 % Mehrwertsteuer, sofern es nicht Ihr eigener Hauptwohnsitz ist.
• Wenn Sie im Dezember einen neuen Vertrag schließen, halten Sie die bisherige Miete bereit: Die neue Einkommensteuerermäßigung hängt unter anderem davon ab, ob Sie die Miete senken, halten oder erhöhen.
• Sehen Sie nach dem 12. ins BOE: Die Veröffentlichung des Beschlusses entscheidet, welche Regeln ab wann gelten.

Mieter: was Sie vor und nach dem 12. November prüfen sollten

• Wenn Ihr Vertrag bald endet, informieren Sie sich über die außerordentliche Verlängerung des Dekrets 29/2026, mit der bestimmte Verträge über den Hauptwohnsitz jahresweise um bis zu zwei weitere Jahre verlängert werden können. Beantragen Sie sie schriftlich und bewahren Sie den Versandnachweis auf.
• Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten, prüfen Sie, dass sie ohne Ihre Zustimmung 2 % nicht übersteigt.
• Maklerverwaltungs- und Vertragsabschlusskosten sowie die mit der Wohnung verbundenen Steuern dürfen Ihnen nicht berechnet werden.
• Ein «Saisonvertrag», um dauerhaft in einer Wohnung zu leben, ohne echten Grund für den Aufenthalt außerhalb des Hauptwohnsitzes, gilt als Vermietung des Hauptwohnsitzes, mit den entsprechenden Fristen und Rechten.
• Liegt Ihre Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro, bewahren Sie Ihre Zahlungsbelege auf: Der neue staatliche Abzug beträgt 10 % des Gezahlten, auf eine Grundlage von bis zu 11.630 Euro im Jahr (weniger, wenn Ihre Bemessungsgrundlage 23.007,20 Euro übersteigt), und setzt voraus, dass Sie mindestens ein halbes Jahr lang keine andere Wohnung im Umkreis von 50 Kilometern haben.
• Endet Ihr Vertrag nach dem 15. November, entscheidet das Ergebnis vom 12., ob er sich um Zeiträume von fünf Jahren verlängert, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, oder ob die bisherigen Regeln weitergelten.
• Scheitert eines der Dekrete, unterschreiben Sie keine Verzichtserklärungen oder Vertragsänderungen überstürzt: Bewahren Sie Kopien von allem auf und lassen Sie sich von einem Anwalt oder einem Mieter- oder Verbraucherverband beraten.

Worauf Sie am Tag der Abstimmung achten sollten

• Ob die Sitzung am 12. November stattfindet oder verschoben wird.
• Das Ergebnis für jedes Dekret einzeln: Eines kann bestätigt werden und das andere nicht.
• Ob beschlossen wird, eines davon als Gesetzentwurf weiterzubehandeln, wodurch sich sein Text später ändern könnte.
• Das Datum, an dem das BOE den Beschluss veröffentlicht; es ist maßgeblich dafür, ab wann eine Norm gilt oder nicht mehr gilt.
• Der 15. November, an dem das Dekret 28/2026 im Fall seiner Bestätigung in Kraft träte.

Llavely und die Vermietung

Wenn sich die Mietregeln von einer Woche zur nächsten ändern können, gibt Vermietern und Mietern vor allem eines Sicherheit: zu wissen, mit wem sie unterschreiben. Deshalb ist Llavely Mieten andersherum: Mieter erstellen einmal ihr verifiziertes Profil, Identität und Einkommen prüfen wir, und wenn etwas nicht stimmt, sieht es sich eine Person aus unserem Team an, und es sind Vermieter und Agenturen, die sie einladen, ihre Immobilie zu besichtigen. Das ist kostenlos für Mieter, Vermieter und Agenturen, mit allen Funktionen; für Mieter immer kostenlos.

Wir wissen nicht, was am 12. November geschieht, und keine Plattform ändert, was das Gesetz sagt; wir sorgen aber dafür, dass beide Seiten mit geprüften Informationen beginnen. Wenn Sie eine Immobilie in der Comunidad de Madrid (Region Madrid) verkaufen möchten, können Sie das bereits mit uns für 2,5 % + MwSt. tun, nur im Erfolgsfall, und eine kostenlose Bewertung anfordern. Die Vermietung ist bereits in den Provinzen Madrid und Barcelona geöffnet: Wenn Sie eine Wohnung suchen, erstellen Sie kostenlos Ihr Profil; wenn Sie Vermieter oder Agentur sind, veröffentlichen Sie Ihre Immobilie kostenlos. Sie können den Text Ihrer vorhandenen Anzeige einfügen, und eine Person aus unserem Team prüft jede Immobilie in weniger als 24 Stunden, bevor sie online geht. Im übrigen Spanien gibt es eine Warteliste: Tragen Sie sich mit Ihren Gebieten ein, und wir benachrichtigen Sie per E-Mail, sobald wir dort öffnen.

Häufige Fragen

Quellen

1. Real Decreto-ley 29/2026 – Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnungsangebots, konsolidierte Fassung (BOE, 7. Oktober 2026)
2. Real Decreto-ley 28/2026 – Gesetzesdekret 28/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zur Stärkung der Stabilität von Mietverträgen über den Hauptwohnsitz, konsolidierte Fassung (BOE, 7. Oktober 2026)
3. Wichtigste steuerliche Neuerungen des Gesetzesdekrets 29/2026 vom 6. Oktober (Agencia Tributaria, Oktober 2026)
4. Steuerliche Maßnahmen des Gesetzesdekrets 29/2026 (Agencia Tributaria, 7. Oktober 2026)
5. Geschäftsordnung des Abgeordnetenhauses, Titel VI, Artikel 151: Bestätigung oder Aufhebung königlicher Gesetzesdekrete (Congreso de los Diputados)
6. Artikel 86 der Spanischen Verfassung: Gesetzesdekrete (Red Opositor)
7. Das Abgeordnetenhaus will einen Tag nach dem Generalstreik und am Vorabend des Wahlkampfs über die Wohnungsdekrete abstimmen (Europa Press bei Infobae, 16. Oktober 2026)
8. Über die beiden neuen Wohnungsdekrete wird voraussichtlich am 12. November abgestimmt (NoticiasTrabajo, 16. Oktober 2026)
9. Das Abgeordnetenhaus stimmt am 12. November über die Wohnungsdekrete ab: die wichtigsten Punkte der Sitzung (Moncloa.com, 17. Oktober 2026)
10. So stehen die Wohnungsmaßnahmen nach dem Gesetzesdekret 28/2026 (Garrigues, 8. Oktober 2026)
11. Steuerliche Maßnahmen des Gesetzesdekrets 29/2026 zum Wohnungswesen (Economist & Jurist, 15. Oktober 2026)
12. Rentenanpassung: die Rechtslage nach dem parlamentarischen Verfahren, von Juan Alfonso Santamaría Pastor (El Derecho, 5. Februar 2025)
13. Das Gesetzesdekret zu Mietverträgen ist aufgehoben (Notarios y Registradores, 22. Januar 2019)
14. Warum die Maskenpflicht im Freien weiter gilt: Das Dekret muss innerhalb von 30 Werktagen bestätigt werden (Maldita, 25. Januar 2022)