Wohnungskäufe durch Ausländer in Spanien sinken im ersten Halbjahr 2026 um 13 %, so die Notare: Was das für Verkäufer in Madrid bedeutet

Der Wohnungskauf durch Ausländer in Spanien hat sich deutlich abgeschwächt. Laut dem Consejo General del Notariado (Spanischer Notarrat), der die Daten am 15. Oktober 2026 veröffentlicht hat, unterzeichneten ausländische Käufer im ersten Halbjahr 62.327 Kaufverträge über frei finanzierte Wohnungen, 13 % weniger als im gleichen Zeitraum 2025. Das ist der stärkste Rückgang gegenüber dem Vorjahr seit dem ersten Halbjahr 2020. Ihr Anteil an allen Wohnungsverkäufen sank auf 18,3 %, nach 19,2 % ein Jahr zuvor und 20,3 % im Jahr 2024.

Die Region Madrid gehört zu den Regionen mit dem stärksten Rückgang: 19,7 %. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, fragen Sie sich vermutlich, ob Sie das betrifft. Die kurze Antwort: deutlich weniger, als die Schlagzeile vermuten lässt. Denn in Madrid zählt vor allem der ausländische Käufer, der bereits hier lebt, und die große Mehrheit der Käufe tätigen spanische Käufer. Wir gehen die Daten der Notare durch, zeigen die aktuelle Lage am Madrider Markt und was Sie tun können, um mit Blick auf die tatsächlichen Käufer zu verkaufen.

Was die Notare zum ersten Halbjahr 2026 veröffentlicht haben

Der Notarrat unterscheidet zwei Arten ausländischer Käufer: den ansässigen, der in Spanien lebt, und den nicht ansässigen, der aus dem Ausland kauft, oft eine Zweitwohnung. Beide haben weniger gekauft, aber nicht im gleichen Maß. Ansässige Ausländer unterzeichneten 39.387 Käufe, 63,2 % aller Käufe durch Ausländer und 9,7 % weniger als ein Jahr zuvor. Nicht Ansässige kamen auf 22.940 Käufe, ein Minus von 18 % und der niedrigste Wert seit dem ersten Halbjahr 2021.

Quelle: Consejo General del Notariado (Spanischer Notarrat), Daten des ersten Halbjahrs 2026, veröffentlicht am 15.10.2026 (berichtet von Qué!, idealista/news, Forbes und El Debate). Die Zahlen beziehen sich auf frei finanzierte Wohnungen (vivienda libre).

Nach Nationalitäten liegt Marokko erstmals an der Spitze, mit 4.960 Käufen (8 % aller Käufe durch Ausländer), vor dem Vereinigten Königreich (4.541), Italien, Rumänien und Deutschland. Die stärksten Rückgänge verzeichnen Käufer aus Russland (−26,2 %), China (−26,1 %), den Vereinigten Staaten (−22 %) und dem Vereinigten Königreich (−21 %); nennenswert zulegen nur Venezuela (+10,2 %) und Kolumbien (+7,4 %).

Nach Regionen ging der Kauf durch Ausländer fast überall zurück. Nur Kastilien-La Mancha (+4,4 %) und Extremadura (+3,3 %) legten zu; die stärksten Rückgänge gab es in Kantabrien (−20,5 %), auf den Kanarischen Inseln (−20,3 %) und in der Region Madrid (−19,7 %).

Madrid: Weniger Käufe durch Ausländer, doch der ausländische Käufer in Madrid lebt hier

Die Zahl für Madrid fällt auf, aber es lohnt sich, genauer hinzusehen, wer dieser Käufer ist. Laut Notarrat unterzeichneten ansässige Ausländer im ersten Halbjahr 3.912 Käufe in der Region Madrid, 9,9 % aller Käufe ansässiger Ausländer in Spanien; damit liegt Madrid auf Platz vier. Auf Madrid entfallen dagegen nur 1,5 % der Käufe nicht Ansässiger, die sich vor allem auf die Küste verteilen: Die Comunitat Valenciana (Region Valencia) kommt auf 40,3 %, Andalusien auf 25,3 %. Außerdem stieg der Durchschnittspreis, den Ausländer in Madrid zahlten, gegenüber dem Vorjahr um 15,4 %.

Quelle: Consejo General del Notariado, erstes Halbjahr 2026 (über El Debate, Forbes und EFE in Infobae, 15. und 17.10.2026). Die absolute Zahl der Käufe nicht Ansässiger in Madrid hat der Notarrat nicht veröffentlicht.

Was das für den Verkauf einer Wohnung bedeutet: In Madrid sucht der typische ausländische Käufer keine Ferienwohnung aus dem Ausland, sondern lebt und arbeitet bereits hier. Sein Kauf ähnelt stark dem eines spanischen Käufers: Er besichtigt persönlich, muss wissen, wie viel ihm die Bank leiht, wenn er eine Hypothek aufnimmt, und hat dieselben Zeitpläne. Der Rückgang der Käufe durch Ausländer ist real, ändert aber nichts am Profil desjenigen, der Ihre Wohnung am wahrscheinlichsten kaufen wird.

Wer derzeit in Madrid Wohnungen kauft

Wenn Ausländer 18,3 % der Wohnungsverkäufe ausmachen, entfallen die übrigen 81,7 % auf spanische Käufer. Sie bilden den Großteil des Marktes, auch in Madrid, und dieser Markt hat sich bei der Zahl der Geschäfte abgeschwächt, ohne einzubrechen. Nach den vorläufigen Daten der Grundbuchämter vom 5. Oktober wurden im August in der Region Madrid 5.037 Wohnungen verkauft, 2,6 % weniger als ein Jahr zuvor, während die Wohnungsverkäufe in ganz Spanien um 1,3 % auf 48.674 stiegen.

Quellen: Colegio de Registradores (vorläufige Augustdaten vom 5.10.2026 und Estadística Registral Inmobiliaria für das zweite Quartal), INE (Pressemitteilung vom 25.9.2026) und Consejo General del Notariado (Julidaten vom 30.9.2026). Die Notare zählen Urkunden am Tag der Unterzeichnung; INE und Grundbuchämter zählen Eintragungen im Registro de la Propiedad (Grundbuch), die Wochen später erfolgen. Deshalb stimmen die Zahlen für denselben Monat nicht überein.

Eine Zahl dieser Tabelle ist für Verkäufer besonders wichtig: Im Juli wurden 56,1 % der Wohnungskäufe mit einer Hypothek finanziert. Mehr als die Hälfte der Käufer ist darauf angewiesen, dass eine Bank ihnen Geld leiht, ob Spanier oder ansässige Ausländer. Mehr dazu in «Wohnungsverkauf in Spanien scheitert an der Hypothek: Ursachen und wie Sie an zahlungsfähige Käufer verkaufen».

Preise in Madrid: nahe am Rekord, aber mit weniger Schwung

Weniger Verkäufe bedeuten vorerst keine sinkenden Preise. Laut idealista wurden Wohnungen in der Stadt Madrid im September 2026 im Durchschnitt für 6.458 € pro Quadratmeter angeboten, 2,4 % mehr als ein Jahr zuvor, aber 2,4 % unter dem Rekordwert vom April (6.619 €). In der gesamten Region Madrid lag der Preis bei 5.065 €, 6,9 % über dem Vorjahr und 1,7 % unter dem Höchststand vom Juni.

Quellen: idealista (Preisberichte September 2026 und idealista/news, 2.10.2026), Colegio de Registradores (Estadística Registral Inmobiliaria, zweites Quartal 2026) und Consejo General del Notariado (Juli 2026, über Alimarket). idealista misst die geforderten Preise in Inseraten; Notare und Grundbuchämter messen, was in den Urkunden tatsächlich gezahlt wird.

Das lässt sich zweifach lesen. Die tatsächlich in den Urkunden gezahlten Preise steigen weiter, und der im Grundbuch erfasste Preis für ganz Spanien erreicht einen Rekordwert. In der Stadt Madrid treten die Angebotspreise seit ihrem Höchststand im Frühjahr jedoch seit einigen Monaten auf der Stelle. Der Markt trägt weiterhin hohe Preise, verzeiht aber keinen überzogenen Angebotspreis mehr. Niemand kann sicher sagen, wohin sich die Preise entwickeln, und Sie sollten jedem misstrauen, der Ihnen das verspricht.

Die verbleibenden ausländischen Käufer zahlen mehr: Was hinter der Zahl steckt

Eine weitere Zahl des Notarrats hat Aufmerksamkeit erregt: Nicht Ansässige zahlten im Durchschnitt 3.493 € pro Quadratmeter, gegenüber 2.102 € bei ansässigen Ausländern und 1.971 € bei spanischen Käufern. Der Abstand zwischen nicht Ansässigen und Ansässigen erreichte 1.391 €, nach 1.210 € ein Jahr zuvor. Die höchsten Durchschnittspreise zahlen Käufer aus den Vereinigten Staaten (3.948 €), Schweden, Deutschland, der Schweiz und Norwegen.

Voreilige Schlüsse sollten Sie daraus nicht ziehen. Es handelt sich um landesweite Durchschnittswerte, die vor allem widerspiegeln, wo und was jede Gruppe kauft: Nicht Ansässige konzentrieren sich auf hochpreisige Küstengebiete. Das heißt nicht, dass dieselbe Wohnung in Madrid teurer verkauft wird, weil der Käufer Ausländer ist. Zudem ist dieser Käufer in Madrid fast immer in Spanien ansässig, und ansässige Ausländer zahlen im Durchschnitt ähnlich viel wie spanische Käufer. Und einige der Nationalitäten, die am meisten zahlen, etwa US-Amerikaner, gehören zu denen, die ihre Käufe am stärksten reduziert haben.

Die praktische Folgerung: In Madrid sollten Sie Ihren Preis nicht in der Hoffnung auf einen ausländischen Käufer festlegen, der über Marktniveau zahlt, sondern mit Blick auf die Menschen, die in Ihrer Gegend tatsächlich kaufen, auf Basis echter Verkaufsdaten und mit einem Preis, den das Bankgutachten des Käufers stützen kann.

Den Verkauf mit Blick auf die tatsächlichen Käufer vorbereiten

In einem Markt mit weniger Verkäufen, aber weiterhin hohen Preisen macht die Vorbereitung den Unterschied. Das empfehlen wir Ihnen, wenn Sie in Madrid verkaufen:

1. Legen Sie den Preis anhand echter Verkaufsdaten aus Ihrer Gegend fest, nicht nur nach den Angebotspreisen in der Nachbarschaft. Ein überhöhter Preis verlängert den Verkauf und kann mit dem Gutachten der Bank des Käufers kollidieren.
2. Halten Sie die Unterlagen bereit, bevor Sie inserieren: den Grundbuchauszug (nota simple), aus dem hervorgeht, wer Eigentümer ist und ob Belastungen wie eine Hypothek oder eine Pfändung bestehen, den letzten Bescheid der IBI (Grundsteuer der Gemeinde), die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Zahlungsrückstände bestehen, und den Energieausweis.
3. Präsentieren Sie die Wohnung so, wie jemand sie sucht, der darin wohnen wird: gute Fotos, Grundriss mit Quadratmetern, Gemeinschaftskosten und IBI, Ausrichtung und Verkehrsanbindung.
4. Fragen Sie vor der Besichtigung, wie der Käufer bezahlen will: mit einer schriftlichen Hypotheken-Vorabzusage oder einem Nachweis über Ersparnisse. Und vereinbaren Sie im Vorvertrag mit Anzahlung (arras), der die Wohnung reserviert, eine klare Finanzierungsbedingung.
5. Ist der Käufer Ausländer, braucht er eine NIE (número de identidad de extranjero, Identifikationsnummer für Ausländer), die das spanische Innenministerium auch Personen mit wirtschaftlichen Beziehungen zu Spanien zuteilt; Ansässige haben sie in der Regel bereits. Zahlungen immer per Überweisung von einem identifizierten Konto.
6. Setzen Sie im Vorvertrag realistische Fristen, mit Spielraum für das Gutachten, das Angebot der Bank und den Termin beim Notar.

Nichts davon hängt davon ab, dass die ausländischen Käufer zurückkommen. Entscheidend ist, dass Ihre Wohnung mit einem glaubwürdigen Preis, geordneten Unterlagen und einer Vorauswahl auf den Markt kommt, die Ihnen Besichtigungen erspart, die zu nichts führen.

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely, mit mehr als 35 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche und spezialisierten Anwälten, bereiten wir den Verkauf mit Blick auf den tatsächlichen Käufer vor. Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang sind inbegriffen. Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir Ihre Wohnung zeigen, prüfen seine Identität und fragen, wie er bezahlen will; die Besichtigungen übernehmen wir selbst, und Sie verfolgen sie in Ihrem privaten Verkäuferportal. Braucht der Käufer eine Hypothek, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt. Und Ihre Identität und Ihr Eigentum prüfen wir anhand des Grundbuchauszugs (nota simple) oder Ihrer Kaufurkunde.

Unsere spezialisierten Anwälte begleiten Sie von Anfang bis Ende: Sie prüfen den Grundbuchauszug, Belastungen und Schulden, übernehmen die Berechnung der anfallenden Steuern, entwerfen den Vorvertrag mit Anzahlung und bei Bedarf besondere Klauseln, prüfen die Kaufurkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar. Alle Zahlungen erfolgen per gewöhnlicher Überweisung oder OMF (orden de movimiento de fondos, die beim Notar übliche Zahlung zwischen Banken), niemals in bar. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % + MwSt. des Kaufpreises, insgesamt und mit allen Leistungen. Für den Käufer ist der Kauf über Llavely kostenlos.

Wann und zu welchem Preis Sie verkaufen, können wir Ihnen nicht versprechen, denn das hängt vom Markt und von Ihrer Wohnung ab. Was wir tun: Ihre Wohnung Käufern zeigen, die sie tatsächlich kaufen können, zu einem Preis, der auf Daten beruht. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Wohnung derzeit wert ist, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Wohnung an und verfeinern den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Quellen

1. La compraventa de vivienda por extranjeros disminuyó un 13,0% interanual – Wohnungskäufe durch Ausländer gehen um 13,0 % zurück, Centro de Información Estadística del Notariado (Consejo General del Notariado, 15. Oktober 2026)
2. La compraventa de vivienda por extranjeros cae un 13% y se queda en el 18,3% del total – Wohnungskäufe durch Ausländer sinken um 13 % auf 18,3 % aller Verkäufe (Qué!, 15. Oktober 2026)
3. Los extranjeros reducen las compras de viviendas en España en pleno rally de precios – Ausländer kaufen mitten im Preisanstieg weniger Wohnungen in Spanien (idealista/news, 15. Oktober 2026)
4. La compraventa de vivienda por extranjeros cae un 13% en el primer semestre, según los notarios – Wohnungskäufe durch Ausländer sinken laut Notaren im ersten Halbjahr um 13 % (Forbes España, 15. Oktober 2026)
5. Vuelco en la compra de casas por extranjeros – Wende beim Hauskauf durch Ausländer: Marokkaner überholen Briten, stärkster Rückgang seit der Pandemie (El Debate, 15. Oktober 2026)
6. Frenazo a la compra extranjera de vivienda – Vollbremsung beim Wohnungskauf durch Ausländer: Wo er sich konzentriert und welche Nationalitäten kaufen (EFE in Infobae, 17. Oktober 2026)
7. Las compraventas de viviendas y las hipotecas remontan en agosto – Wohnungsverkäufe und Hypotheken ziehen im August an, laut Grundbuchämtern (idealista/news, 5. Oktober 2026)
8. La compra de vivienda remonta un 1,3 % en agosto – Wohnungskäufe steigen im August nach Monaten des Rückgangs um 1,3 %, laut Grundbuchämtern (EFE in Infobae, 5. Oktober 2026)
9. Estadística Registral Inmobiliaria – Immobilienstatistik der Grundbuchämter, zweites Quartal 2026 (Colegio de Registradores, August 2026)
10. Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad – Statistik der Eigentumsübertragungen, Juli 2026, Pressemitteilung (INE – Spanisches Statistikamt, 25. September 2026)
11. La compraventa de viviendas cae en julio un 5,1% interanual, según el INE – Wohnungsverkäufe sinken im Juli um 5,1 % zum Vorjahr, laut INE (Brainsre.news, 25. September 2026)
12. La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída – Wohnungsverkäufe sinken im Juli den siebten Monat in Folge, Daten des Consejo General del Notariado (Alimarket, 30. September 2026)
13. Así está el precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 – So stehen die Wohnungspreise in Madrid im September 2026: Zahlen und teuerste Viertel (idealista/news, 2. Oktober 2026)
14. Evolución del precio de la vivienda en venta en Madrid Comunidad – Entwicklung der Angebotspreise in der Region Madrid, September 2026 (idealista, Preisbericht)
15. Evolución del precio de la vivienda en venta en Madrid – Entwicklung der Angebotspreise in der Stadt Madrid, September 2026 (idealista, Preisbericht)
16. Documentación de las personas extranjeras – Dokumente für Ausländer: die Número de Identidad de Extranjero, NIE (Spanisches Innenministerium)