Befristete Vermietung in Spanien 2026: Register aufgehoben, Dekret gekippt und ein Angebot, das weiter wächst

Die befristete Vermietung (alquiler de temporada), also der Vertrag, der einen vorübergehenden Wohnbedarf abdeckt – etwa eine berufliche Entsendung, ein Studium oder eine medizinische Behandlung –, hat sich in wenigen Jahren von einer Nische zu einem sehr bedeutenden Teil des Marktes entwickelt. Zugleich ist sie zum Mittelpunkt der regulatorischen Debatte geworden: Für die einen ist sie ein Schlupfloch, um die Grenzen des Wohnungsgesetzes (Ley de Vivienda) zu umgehen; für die anderen eine legitime Antwort auf eine echte Nachfrage nach kurzen Aufenthalten.

2026 war ein besonders bewegtes Jahr. Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hob im Mai das Einheitliche Mietregister (Registro Único de Arrendamientos) auf, das der Staat im Juli 2025 verpflichtend gemacht hatte. Katalonien und Navarra haben eigene Vorschriften erlassen. Und die Regierung verabschiedete Ende September ein Gesetzesdekret mit neuen Regeln für befristete Verträge, das das Abgeordnetenhaus (Congreso) jedoch am 2. Oktober aufhob, nur zwei Tage nach seinem Inkrafttreten. Wir fassen die Lage mit Daten und Fristen zusammen.

Was eine befristete Vermietung rechtlich ist

Das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) regelt die befristete Vermietung nicht als Wohnraummiete, sondern als Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen. Der Unterschied ist entscheidend: Ein Vertrag über den Hauptwohnsitz gibt Anspruch auf eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren – bzw. sieben, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist – und unterliegt in angespannten Wohnungsmärkten (zonas tensionadas) den Mietobergrenzen. Der befristete Vertrag richtet sich im Wesentlichen nach dem, was die Parteien vereinbaren.

Deshalb kam es schon immer auf den Grund an. Ein befristeter Vertrag ist nur rechtmäßig, wenn er einem tatsächlich vorübergehenden Bedarf des Mieters entspricht und die Wohnung nicht zu seinem dauerhaften Wohnsitz wird. Wird eine Wohnung mit einem befristeten Vertrag an jemanden vermietet, der dort in Wirklichkeit dauerhaft lebt, können die Gerichte eine Gesetzesumgehung (fraude de ley) annehmen und den Vertrag als Miete über den Hauptwohnsitz behandeln.

Das Wachstum des Angebots in Zahlen

Die Daten der Immobilienportale zeigen eine deutliche Verlagerung des Angebots hin zur befristeten Vermietung. Laut idealista stiegen die Inserate für befristete Vermietung im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 13 %, während die für unbefristete Vermietung mit einer Veränderung von -0,2 % praktisch stabil blieben. Die befristete Vermietung macht bereits 29 % des gesamten Mietangebots des Landes aus.

In einigen Städten ist das Phänomen deutlich ausgeprägter. Eine Analyse der Verbraucherorganisation OCU auf Basis von Inseraten, die am 17. März 2026 bei idealista veröffentlicht waren, ergab, dass in Barcelona 72 % des Mietangebots befristet waren: mehr als 1.900 befristete Inserate gegenüber etwas mehr als 700 langfristigen. In acht der zehn Bezirke der Stadt lag der Anteil befristeter Inserate über 80 %.

Stadt	Anteil befristeter Vermietung am Angebot	Aufschlag pro m² gegenüber langfristiger Vermietung
Barcelona	72 %	16,9 %
Madrid	34 %	34,1 %
Sevilla	34 %	21,9 %
Valencia	31 %	13,4 %

Quelle: OCU, Analyse der am 17. März 2026 bei idealista veröffentlichten Mietinserate.

Dieselbe Studie stellte fest, dass die befristete Vermietung durchweg teurer ist. In Madrid lag der Quadratmeterpreis befristeter Inserate um 34,1 % über dem langfristiger, in Sevilla um 21,9 %, in Barcelona um 16,9 % und in Valencia um 13,4 %. Zum höheren Preis kommt aus Sicht des Eigentümers eine geringere Betroffenheit durch Regulierung und lang andauernde Mietausfälle hinzu.

Die Vertragsdaten weisen in dieselbe Richtung. In Katalonien zeigten die beim Incasòl (katalanisches Institut, bei dem Mietkautionen hinterlegt werden) hinterlegten Kautionen, dass der Anteil befristeter Verträge an den neuen Verträgen im ersten Quartal 2025 von 6,1 % auf 11 % stieg, nach einem Zuwachs von 52 % binnen eines Jahres. Und das Verbraucherministerium (Ministerio de Consumo) schätzte im September 2026, dass in Spanien 1,15 Millionen Menschen befristet oder in einem Zimmer zur Miete wohnen, von denen etwa 422.000 eine Miete als Hauptwohnsitz vorgezogen hätten.

Das Einheitliche Mietregister: von verpflichtend zu aufgehoben

Das Real Decreto 1312/2024 schuf das Einheitliche Mietregister und die Digitale Zentrale Anlaufstelle für Vermietungen (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), um in Spanien die EU-Verordnung 2024/1028 über Daten zu kurzfristigen Vermietungen umzusetzen. Die Vorschrift trat am 2. Januar 2025 in Kraft, ihre Anwendung war ab dem 1. Juli 2025 verpflichtend. Sie betraf Ferien- und befristete Vermietungen ganzer Wohnungen oder einzelner Zimmer, die auf Online-Plattformen inseriert wurden.

Das Verfahren verpflichtete die Eigentümer, über das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eine Registrierungsnummer zu beantragen, die in jedem Inserat angegeben werden musste. Die Plattformen ihrerseits mussten der zentralen Anlaufstelle regelmäßig Daten über ihre Tätigkeit übermitteln. Bis zum 27. Juni 2025 hatten die Grundbuchführer 90.046 Anträge genehmigt, 83,65 % der bis dahin gestellten.

Mit der Verpflichtung kamen die Ablehnungen. Zwischen Juli und August 2025 wurden 68.594 Anträge bearbeitet und 34.529 abgelehnt, etwa die Hälfte, so die Daten des Wohnungsministeriums (Ministerio de Vivienda). Ende August 2025 gab es 174.901 aktive Registrierungen, 51.692 waren widerrufen worden. Der Allgemeine Rat der Notare (Consejo General del Notariado) sprach 2026 angesichts der vom System ausgelösten Rechtsmittel und Verfahren sogar von administrativer Hypertrophie.

Die Wende kam mit dem Urteil 620/2026 des Obersten Gerichtshofs vom 19. Mai 2026, das über eine Klage der valencianischen Regionalregierung (Generalitat Valenciana) entschied und am 8. Juni im BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht wurde. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass dem Staat die Zuständigkeit fehlt, ein an das Grundbuchamt gebundenes einheitliches Registrierungsverfahren vorzuschreiben, und hob die entsprechenden Vorschriften auf. Bestehen bleibt die Digitale Zentrale Anlaufstelle als Instrument zur Koordinierung und zum Datenaustausch zwischen Behörden und Plattformen.

In der Praxis muss nun, wer eine staatliche Registrierungsnummer erhalten hat, prüfen, was seine Autonome Gemeinschaft (Region) verlangt, denn die regionalen Register für Ferienwohnungen gewinnen wieder an Bedeutung. Die Informationspflichten der Plattformen, die sich aus der EU-Verordnung ergeben, gelten weiterhin.

Das Dekret, das zwei Tage hielt

Der ehrgeizigste Versuch, die befristete Vermietung auf staatlicher Ebene zu regeln, war das Real Decreto-ley 26/2026, das der Ministerrat (Consejo de Ministros) am 29. September verabschiedete, am 30. im BOE veröffentlichte und das ab dem 1. Oktober galt. Seine Regelungen zur befristeten Vermietung waren umfangreich:

Definition: Die befristete Vermietung wurde an einen Ortswechsel des Mieters weg von seinem Hauptwohnsitz aus einem begründeten und nachweisbaren Anlass geknüpft.
Beweislast: Der Eigentümer musste den Grund nachweisen; ohne ihn galt der Vertrag als Vertrag über den Hauptwohnsitz.
Dauer: mindestens 31 Tage und höchstens 12 Monate, einschließlich Verlängerungen.
Aneinanderreihung: Mehr als zwei aufeinanderfolgende befristete Verträge zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung machten den ersten zu einem Vertrag über den Hauptwohnsitz.
Sicherheiten: Die zusätzliche Kaution wurde auf eine Monatsmiete begrenzt, spätere Mieterhöhungen auf den IRAV (staatlicher Index für die Anpassung von Wohnungsmieten).
Zimmer: Sie sollten künftig unter die LAU fallen, und die Summe der Zimmermieten durfte die Miete der gesamten Wohnung nicht übersteigen.

Am 2. Oktober 2026 lehnte das Plenum des Abgeordnetenhauses die Bestätigung mit 178 Gegenstimmen von PP, Vox, Junts und UPN gegen 172 Ja-Stimmen ab. Das Dekret wurde damit aufgehoben. Es ist der zweite gescheiterte Versuch in diesem Jahr: Im April hatte das Abgeordnetenhaus bereits das Real Decreto-ley 8/2026 gekippt, das eine außerordentliche Verlängerung von Verträgen vorsah. Die Wohnungsministerin Isabel Rodríguez hat vorgeschlagen, die Maßnahmen in einen Gesetzentwurf zu überführen, der mit Änderungen im Parlament beraten wird.

Offen bleibt eine rechtliche Frage: Was geschieht mit den Verträgen, die in den zwei Tagen unterzeichnet wurden, in denen die Vorschrift galt? Die veröffentlichten Analysen deuten darauf hin, dass sie bis zu einer gesetzlichen oder gerichtlichen Klärung weiterhin von deren Bestimmungen betroffen sein könnten. Wer in diesen Tagen unterschrieben hat, sollte daher fachlichen Rat einholen.

Katalonien und Navarra gehen eigene Wege

Geltende Vorschriften gibt es dagegen auf regionaler Ebene. In Katalonien gilt seit dem 1. Januar 2026 das Gesetz 11/2025 vom 29. Dezember (Ley 11/2025), das auf das Gesetzesdekret 2/2025 zurückgeht. Es unterwirft befristete Vermietungen ohne Urlaubszweck – also solche im Zusammenhang mit Arbeit, Studium, medizinischen Gründen oder vorübergehendem Bedarf – denselben Mietobergrenzen wie Verträge über den Hauptwohnsitz in angespannten Wohnungsmärkten. Der Vertrag muss den Zweck angeben und belegen, und bei der Zimmervermietung darf die Summe der Mieten den Höchstbetrag für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.

Navarra verabschiedete das Foralgesetz 11/2026 vom 2. Juli zur Regelung der Zimmervermietung (Ley Foral 11/2026), veröffentlicht im BOE am 28. Juli. Es begrenzt die Dauer befristeter Verträge auf ein Jahr, verlangt die Angabe des Grundes mit belegenden Unterlagen und verhindert in angespannten Wohnungsmärkten, dass die Summe der Zimmermieten den für die gesamte Wohnung geltenden Höchstbetrag übersteigt. Ab dem 1. Januar 2027 müssen die Verträge in ein regionales Register eingetragen werden.

Im übrigen Spanien unterliegt die befristete Vermietung nach der Aufhebung des Dekrets weiterhin der LAU als Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen, nach dem, was die Parteien vereinbaren, und nach der Rechtsprechung der Gerichte zur Gesetzesumgehung.

Was Mieter und Eigentümer beachten sollten

Als Mieter sollten Sie zunächst sicherstellen, dass der im Vertrag genannte Grund für die Befristung tatsächlich zutrifft. Wenn Sie in Wirklichkeit dauerhaft in der Wohnung leben werden, kann ein befristeter Vertrag Sie um die Schutzrechte einer Miete über den Hauptwohnsitz bringen, etwa die Mindestlaufzeit oder die Begrenzung von Erhöhungen. In Katalonien und Navarra geben Ihnen die regionalen Vorschriften zusätzliche Instrumente an die Hand.

Für Eigentümer bietet die befristete Vermietung Flexibilität, verlangt aber Sorgfalt: den Grund dokumentieren, die Dauer am tatsächlichen Bedarf ausrichten und keine Verträge mit demselben Mieter aneinanderreihen. Wird die Wohnung auf Plattformen inseriert, sollten Sie prüfen, welches regionale Register nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs erforderlich ist. Und da die Regierung die Regulierung auf parlamentarischem Weg wieder aufnehmen will, ist in den kommenden Monaten mit neuen Vorschriften zu rechnen.

Bei Llavely setzen wir vorrangig auf die Vermietung als Hauptwohnsitz mit verifizierten Profilen von Mietern und Eigentümern – ein Weg, die Unsicherheit zu verringern, die viele Eigentümer oft in die befristete Vermietung treibt.

Häufige Fragen

Was ist eine befristete Vermietung (alquiler de temporada)?

Es ist ein Vertrag, der einen vorübergehenden Wohnbedarf des Mieters abdeckt, etwa eine berufliche Versetzung, ein Studium oder eine medizinische Behandlung. Das spanische Mietgesetz LAU betrachtet ihn als Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen, weshalb er nicht die Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren der Miete über den Hauptwohnsitz hat. Seine Gültigkeit hängt davon ab, dass der vorübergehende Grund tatsächlich besteht.

Wie lange darf ein befristeter Vertrag dauern?

Die LAU legt allgemein keine Höchstdauer fest, und das Dekret, das sie auf 31 Tage bis 12 Monate begrenzte, wurde vom Abgeordnetenhaus am 2. Oktober 2026 aufgehoben. In Navarra begrenzt das Foralgesetz 11/2026 diese Verträge hingegen auf ein Jahr. In jedem Fall muss die Dauer zum Grund passen, der den Vertrag rechtfertigt.

Ist das Einheitliche Mietregister weiterhin verpflichtend?

Nicht in seiner staatlichen Form. Der Oberste Gerichtshof hob mit seinem Urteil vom 19. Mai 2026 das an das Grundbuchamt gebundene einheitliche Registrierungsverfahren auf, da der Staat nicht zuständig gewesen sei. Die Digitale Zentrale Anlaufstelle für den Datenaustausch mit den Plattformen bleibt bestehen, und jeder Eigentümer muss die Registrierungsanforderungen seiner Region prüfen.

Was ist mit dem Dekret zur befristeten Vermietung geschehen?

Das Real Decreto-ley 26/2026 trat am 1. Oktober 2026 in Kraft, doch das Abgeordnetenhaus lehnte seine Bestätigung am folgenden Tag mit 178 zu 172 Stimmen ab, sodass es aufgehoben wurde. Es enthielt die Pflicht zum Nachweis des Grundes, eine Dauer von 31 Tagen bis 12 Monaten und eine zusätzliche Kaution von höchstens einer Monatsmiete. Die Regierung hat vorgeschlagen, diese Maßnahmen als Gesetzentwurf einzubringen.

Gelten die Obergrenzen der angespannten Wohnungsmärkte auch für befristete Vermietung?

Nach geltendem staatlichem Recht nicht unmittelbar, da der befristete Vertrag keine Miete über den Hauptwohnsitz ist. In Katalonien dagegen erstreckt das Gesetz 11/2025 die Mietobergrenzen seit Januar 2026 auf befristete Verträge ohne Urlaubszweck in angespannten Wohnungsmärkten. Navarra begrenzt in diesen Gebieten die Summe der Zimmermieten.

Was passiert, wenn ich einen befristeten Vertrag unterschreibe, aber dauerhaft dort wohne?

Ist der vorübergehende Grund nicht echt, kann ein Gericht eine Gesetzesumgehung annehmen und den Vertrag als Miete über den Hauptwohnsitz behandeln, mit Mindestlaufzeit und den übrigen Schutzrechten. Es empfiehlt sich, Belege darüber aufzubewahren, wie die Wohnung genutzt wird. Im Zweifel sollten Sie sich vor der Unterzeichnung oder vor einer Klage beraten lassen.

Ist befristete Vermietung teurer?

Ja, nach den verfügbaren Daten. Eine Analyse der OCU vom März 2026 mit Inseraten von idealista ergab, dass der Quadratmeter bei befristeter Vermietung in Madrid 34,1 % und in Barcelona 16,9 % teurer war als bei langfristiger Vermietung. Sie umfasst meist Möbel und oft auch Nebenkosten, was einen Teil des Unterschieds erklärt.

Wie stark ist das Angebot an befristeten Mietwohnungen gewachsen?

Laut idealista stiegen die Inserate für befristete Vermietung im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 13 % und machen bereits 29 % des gesamten Mietangebots in Spanien aus. In Barcelona zählte die OCU im März 2026, dass 72 % der Mietinserate befristet waren.

Was sollte ein gut aufgesetzter befristeter Vertrag enthalten?

Er sollte den konkreten Grund für die Befristung schriftlich festhalten und idealerweise Unterlagen, die ihn belegen, etwa einen befristeten Arbeitsvertrag oder eine Immatrikulationsbescheinigung. Außerdem empfiehlt es sich, eine zum Grund passende Dauer, die Miete, die Kaution sowie die Aufteilung von Kosten und Nebenkosten festzulegen. In Katalonien und Navarra ist der Nachweis des Zwecks gesetzlich vorgeschrieben.