Mieterhöhung in Spanien 2026 und 2027: die jährliche Anpassung und die 2-%-Grenze des Real Decreto-ley 29/2026, mit Beispielen

«Wie stark darf meine Miete steigen?» ist eine der häufigsten Fragen, seit das spanische Amtsblatt, der Boletín Oficial del Estado (BOE), am 7. Oktober 2026 das Real Decreto-ley 29/2026 (königliches Gesetzesdekret) veröffentlicht hat. Unter anderem begrenzt das Dekret die jährliche Mietanpassung: Bis zum 31. Dezember 2027 darf die Erhöhung, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbaren, 2 % nicht überschreiten, und liegt die Miete bereits über der Obergrenze des Referenzpreisindex, darf sie gar nicht steigen.

Stand 22. Oktober 2026 erklären wir Ihnen anhand des Gesetzes, wie die jährliche Anpassung funktioniert, welcher Index für Ihren Vertrag gilt (der IRAV des INE oder der IPC, der spanische Verbraucherpreisindex), was gilt, wenn der Vertrag nichts regelt, was mit Verträgen vor Mai 2023, mit befristeten Vermietungen und mit Zimmervermietungen ist, um wie viele Euro eine Miete von 900, 1.200 und 1.500 Euro steigt, wie die Erhöhung mitzuteilen ist und was passieren würde, wenn das Dekret bei der für den 12. November erwarteten Abstimmung nicht bestätigt wird.

Wie stark darf Ihre Miete steigen: die kurze Antwort

• Sie darf nur steigen, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht. Regelt er nichts, wird die Miete nicht angepasst (Artikel 18 der Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, spanisches Mietgesetz).
• Nur einmal im Jahr, an dem Tag, an dem sich der Vertragsbeginn jährt.
• Für Anpassungen zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 gilt: ohne neue Vereinbarung der Parteien höchstens 2 % (Real Decreto-ley 29/2026).
• Übersteigt die Miete bereits die geltende Obergrenze nach dem System der Referenzpreisindizes, ist keine Erhöhung zulässig.
• Bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 darf die Erhöhung außerdem die Veränderung des IRAV, des Index des INE, nicht übersteigen; im September 2026 lag er bei 2,54 %.
• Die Erhöhung kann ab dem Monat nach der schriftlichen Mitteilung verlangt werden, in der der angewandte Prozentsatz angegeben ist.

Was das Real Decreto-ley 29/2026 zur Mietanpassung sagt

Der Ministerrat hat das Real Decreto-ley 29/2026 am 6. Oktober beschlossen, der BOE hat es am 7. veröffentlicht, und es gilt seit dem 8. Oktober 2026. Seine sechste Schlussbestimmung trägt den Titel «Außerordentliche Begrenzung der jährlichen Mietanpassung bei Wohnraummietverträgen» und erfasst laut Präambel die jährlichen Anpassungen zwischen dem Inkrafttreten des Dekrets und dem 31. Dezember 2027. Sie unterscheidet zwei Fälle: Übersteigt die Miete die geltende Obergrenze nach dem System der Referenzpreisindizes, ist keine Erhöhung zulässig; in allen anderen Fällen gilt diese Regel:

…die Erhöhung ist diejenige, die sich aus der neuen Vereinbarung der Parteien ergibt, und darf ohne eine solche zwei Prozent nicht übersteigen.

Real Decreto-ley 29/2026, Präambel (eigene Übersetzung)

Achten Sie auf die Worte «neue Vereinbarung». Die Grenze bezieht sich nicht auf das, was der Vertrag bei Unterzeichnung vorsah, sondern auf eine neue Einigung zwischen Vermieter und Mieter. Gibt es keine, ist die Erhöhung auf 2 % gedeckelt, auch wenn die Vertragsklausel auf einen Index verweist, der stärker gestiegen ist. Die Präambel unterscheidet nicht zwischen privaten Vermietern und Großvermietern (grandes tenedores); das Dekret vom März, das Real Decreto-ley 8/2026, wandte die 2 % laut Derecho Local bei Großvermietern auch dann an, wenn es eine Vereinbarung gab.

Es ist das dritte Mal im Jahr 2026, dass eine solche Grenze festgelegt wird. Das Real Decreto-ley 8/2026 galt ab dem 22. März, wurde aber laut PwC am 28. April vom Kongress mit 166 Ja- gegen 177 Nein-Stimmen nicht bestätigt. Das Real Decreto-ley 26/2026 nahm die Grenze erneut auf und war am 1. Oktober in Kraft, bis der Kongress es am Tag darauf nicht bestätigte. Das Real Decreto-ley 29/2026 führt sie wieder ein. Für Anpassungen zwischen Ende April und Anfang Oktober 2026 galt die 2-%-Grenze deshalb nicht; die jetzige gilt für Anpassungen ab dem 8. Oktober.

Wie die jährliche Anpassung nach Artikel 18 LAU funktioniert

Artikel 18 LAU ist die Grundregel. Während der Vertragslaufzeit kann die Miete nur an dem Tag angepasst werden, an dem sich der Vertragsbeginn jährt, auf Verlangen des Vermieters oder des Mieters und zu den vereinbarten Bedingungen. Ohne Vereinbarung keine Erhöhung: «Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, wird bei den Verträgen keine Mietanpassung vorgenommen». Enthält Ihr Vertrag also keine Anpassungsklausel, bleibt die Miete unverändert, bis der Vertrag endet oder ein neuer unterschrieben wird.

Das Real Decreto-ley 29/2026 hat Absatz 1 dieses Artikels geändert. Nach der aktuellen Fassung gilt: Sieht der Vertrag eine Anpassung vor, nennt aber keinen Index, wird die jährliche Veränderung des IRAV verwendet, und «in jedem Fall» darf die Erhöhung diese Veränderung nicht übersteigen. Der IRAV ist der Referenzindex für Wohnungsmieten, den das INE (spanisches Statistikamt) im Auftrag des Wohnungsgesetzes von 2023 berechnet: Er nimmt jeden Monat den niedrigsten Wert aus der Jahresveränderung des allgemeinen IPC, der Kerninflation (ohne Energie und unverarbeitete Lebensmittel) und bereinigten Durchschnittsraten beider. Maßgeblich ist der letzte am Anpassungstag veröffentlichte Index.

IRAV oder IPC: welcher Index für Ihren Vertrag gilt

Quellen: spanisches Mietgesetz, Artikel 18 und elfte Zusatzbestimmung (Iberley); Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7.10.2026); INE, IRAV und IPC für September 2026 (14.10.2026); OCU (29.4.2026). Maßgeblich ist jeweils der letzte am Anpassungstag veröffentlichte Index.

Verträge, die vor dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, als das Wohnungsgesetz in Kraft trat, behalten in der Regel die Vorschriften, unter denen sie geschlossen wurden, und werden mit dem vereinbarten Index angepasst, meist dem IPC; so fasste es die Verbraucherorganisation OCU zusammen, als das Dekret vom März wegfiel. Das Real Decreto-ley 29/2026 erlaubt ihnen, die Verlängerungen nach Artikel 10 LAU in Anspruch zu nehmen, und laut Präambel «unterliegen ihre Mietanpassungen den Grenzen der anwendbaren Regelung». Die außerordentliche 2-%-Grenze spricht von den jährlichen Mietanpassungen bei Wohnraummietverträgen, ohne nach dem Unterzeichnungsdatum zu unterscheiden, und die von uns geprüften Rechtsratgeber erklären sie ohne diese Unterscheidung. Bei einem IPC von 4,9 % im September ist der Unterschied groß: Stammt Ihr Vertrag aus der Zeit vor Mai 2023, sollten Sie ihn von einem Anwalt prüfen lassen, bevor Sie eine Erhöhung über 2 % verlangen oder akzeptieren.

Beispiele: so stark steigt eine Miete von 900, 1.200 und 1.500 Euro

Nehmen wir einen Wohnraummietvertrag mit jährlicher Anpassungsklausel, dessen Jahrestag zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 liegt, ohne neue Vereinbarung der Parteien und mit einer Miete unterhalb der Grenze des Referenzindex. So stark darf sie mit der 2-%-Grenze steigen, verglichen mit der Erhöhung nach dem IRAV oder dem IPC von September 2026, den am 22. Oktober zuletzt veröffentlichten Werten:

Berechnung von Llavely mit der Grenze des Real Decreto-ley 29/2026 und den INE-Daten für September 2026 (IRAV 2,54 %, IPC 4,9 %). Die Spalten IRAV und IPC zeigen, wie stark die Miete ohne das Dekret je nach Vertragsindex steigen würde. Die Indizes ändern sich jeden Monat: Maßgeblich ist der letzte am Tag Ihrer Anpassung veröffentlichte Wert.

Über ein ganzes Jahr bedeutet die maximale Erhöhung um 2 % bei der Miete von 900 Euro 216 Euro mehr, bei 1.200 Euro 288 Euro und bei 1.500 Euro 360 Euro. Mit dem IPC von September wären es 529,20, 705,60 und 882 Euro im Jahr, mit dem IRAV 274,32, 365,76 und 457,20 Euro.

Annahme: Beide Anpassungstermine liegen zwischen dem 8.10.2026 und dem 31.12.2027, das Dekret bleibt in Kraft, es gibt keine neue Vereinbarung und jedes Mal werden die vollen 2 % angewandt. Die zweite Erhöhung wird auf die bereits angepasste Miete berechnet. Berechnung von Llavely.

Zwei Einschränkungen. Fällt der IRAV des maßgeblichen Monats unter 2 %, gilt bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 der IRAV, weil Artikel 18 bestimmt, dass die Erhöhung ihn «in jedem Fall» nicht übersteigen darf. Und mit einer neuen Vereinbarung können die Parteien einen anderen Wert festlegen; wie eine solche Vereinbarung mit der IRAV-Obergrenze zusammenpasst, ist allerdings eine der offenen Fragen, auf die Juristen bei der Analyse des Dekrets hinweisen. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine höhere Erhöhung unterschreiben.

Wenn Ihre Miete bereits über dem Referenzindex liegt

Das Dekret verbietet jede Erhöhung, wenn die Miete die geltende Obergrenze nach dem System der Referenzpreisindizes übersteigt. Dieses System gehört zum spanischen Wohnungsministerium, auf dessen Website man mit der Adresse oder der Katasterreferenz (referencia catastral) für jede Wohnung eine Orientierungsspanne abfragen kann. Wie El Español am 8. Oktober erklärte, wirkt diese Spanne aber nur in den angespannten Wohnungsmärkten (zonas tensionadas), die die Regionalregierungen ausweisen, als gesetzliche Grenze.

Ende September 2026 stand laut TaxDown keine Gemeinde der Comunidad de Madrid (Region Madrid) auf der im BOE veröffentlichten Liste der angespannten Gebiete. Wie diese Regel außerhalb solcher Gebiete angewendet wird, geht aus den Texten, die wir einsehen konnten, nicht klar hervor. Wenn Sie in einem angespannten Gebiet vermieten oder Zweifel haben, lassen Sie Ihren Fall von einem Anwalt prüfen. Was diese Gebiete sind und wo sie liegen, erklären wir in «Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien 2026».

Befristete Vermietung und Zimmervermietung

Das Real Decreto-ley 29/2026 ändert die Regeln für befristete Vermietungen: Es verlangt einen tatsächlichen und nachweisbaren Grund, eine Laufzeit von mehr als 31 Tagen und in der Regel nicht mehr als zwölf Monaten. Bei der Miete legt es den IRAV als Grenze für Erhöhungen zwischen aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen über dieselbe Wohnung und als Grenze ihrer jährlichen Anpassung fest. Ob die 2-%-Grenze auch für diese Verträge gilt, geht aus den geprüften Texten nicht klar hervor, und befristete Verträge, die vor dem 8. Oktober geschlossen wurden, behalten laut Juristen bis zu ihrem Ende ihre bisherigen Regeln. Ausführlicher dazu in «Befristete Vermietung in Spanien 2026».

Bei der Zimmervermietung legt das Dekret fest, dass die Summe der Mieten aller gleichzeitig laufenden Teilverträge über eine Wohnung die Miete eines Vertrags über die gesamte Wohnung nicht übersteigen darf; in angespannten Gebieten verweist es zusätzlich auf die Grenzen von Artikel 17 LAU. Bei der Anpassung jedes einzelnen Vertrags ist diese Obergrenze einzuhalten. Ist das Zimmer der Hauptwohnsitz des Mieters, ist es ratsam, ohne neue Vereinbarung nicht über 2 % zu gehen.

Wie Sie die Anpassung mitteilen: schriftlich und vor dem Monat, in dem sie gilt

Eine Ankündigungsfrist von einem Monat als solche schreibt das Mietgesetz nicht vor. Artikel 18.2 bestimmt vielmehr, dass die angepasste Miete ab dem Monat nach der schriftlichen Mitteilung verlangt werden kann; darin ist der angewandte Prozentsatz anzugeben und, wenn der Mieter es verlangt, die Bescheinigung des INE beizufügen. In der Praxis muss die Anpassung also im Vormonat mitgeteilt werden, um sie ab dem Monat des Jahrestags zu verlangen. Und teilt sie niemand mit, gilt sie nicht: Laut Gesetz erfolgt die Anpassung auf Verlangen einer der Parteien.

Gültig ist auch die Mitteilung durch einen Vermerk auf der Quittung der vorangegangenen Monatszahlung.

Spanisches Mietgesetz, Artikel 18.2 (eigene Übersetzung)

• Wählen Sie einen Weg mit Nachweis: Burofax (Einschreiben mit Inhaltsnachweis), E-Mail mit Empfangsbestätigung, wenn Ihr Vertrag das vorsieht, oder einen Vermerk auf der Quittung des Vormonats.
• Geben Sie den Prozentsatz und Ihre Berechnung an: Vertragsindex, Referenzmonat und 2-%-Grenze.
• Nennen Sie die aktuelle Miete, die neue Miete und den Monat, ab dem sie gilt.
• Bewahren Sie eine Kopie und den Versandnachweis auf.
• Als Mieter prüfen Sie die Berechnung anhand des zuletzt veröffentlichten Index und antworten schriftlich, wenn Sie nicht einverstanden sind.

Musterschreiben für die Mitteilung der Mietanpassung

Was am 12. November passiert, wenn das Dekret bestätigt wird oder nicht

Ein Real Decreto-ley tritt in Kraft, bevor es den Kongress passiert, muss aber bestätigt werden (convalidación). Da das Parlament aufgelöst ist, stimmt der Ständige Ausschuss des Kongresses (Diputación Permanente) ab, Stand 22. Oktober 2026 laut Presse voraussichtlich am 12. November. Wird das Dekret bestätigt, gilt die 2-%-Grenze bis zum 31. Dezember 2027 weiter, es sei denn, es wird anschließend als Gesetzentwurf behandelt und sein Wortlaut ändert sich.

Wird es nicht bestätigt, ist das Dekret ab der Veröffentlichung des Beschlusses im BOE aufgehoben, wie es im April mit dem 8/2026 und im Oktober mit dem 26/2026 geschah. Ab dann würden Anpassungen wieder nach den normalen Regeln erfolgen: nach dem Vertrag, mit dem IRAV als Obergrenze bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 und dem vereinbarten Index, meist dem IPC, bei älteren Verträgen. Auch die Änderung von Artikel 18 durch das Dekret würde wegfallen.

Und die Erhöhungen, die während der Geltung angewandt wurden? Als das Dekret vom März wegfiel, wies PwC darauf hin, dass die Aufhebung die bereits eingetretenen Wirkungen unberührt lässt. Fälle, die gerade im Übergang liegen, etwa eine vorher mitgeteilte und danach erhobene Anpassung, können Fragen aufwerfen. Die Szenarien erklären wir in «Spaniens Wohnungsdekrete: Abstimmung am 12. November 2026».

Was Sie vor der nächsten Anpassung tun sollten

• Suchen Sie im Vertrag die Anpassungsklausel: Gibt es keine, gibt es keine Erhöhung.
• Notieren Sie das Unterzeichnungsdatum (vor oder nach dem 26. Mai 2023) und den Jahrestag.
• Prüfen Sie den letzten vom INE am Anpassungstag veröffentlichten IRAV oder IPC.
• Wenden Sie den niedrigeren Wert aus maßgeblichem Index und 2 % an, sofern es keine neue schriftliche Vereinbarung gibt.
• Liegt die Wohnung in einem angespannten Gebiet, prüfen Sie vor einer Erhöhung den Referenzpreisindex.
• Teilen Sie die Erhöhung im Vormonat schriftlich mit und bewahren Sie den Nachweis auf.
• Prüfen Sie am 12. November, ob das Dekret bestätigt wird: Wenn nicht, gelten für spätere Anpassungen wieder die normalen Regeln.
• Wenn Sie einen neuen Vertrag unterschreiben wollen, ist die zuletzt angepasste Miete der Maßstab für die Einkommensteuerermäßigung (IRPF), die wir in «Spanien: 100 % Einkommensteuerermäßigung für Vermieter, die die Miete um mehr als 5 % senken» erklären.

Llavely und die Vermietung

Eine saubere Mietanpassung beginnt mit einem klaren Vertrag und dem Wissen, mit wem man unterschreibt. Deshalb ist Llavely Mieten andersherum: Mieter erstellen einmal ihr verifiziertes Profil, Identität und Einkommen prüfen wir, und wenn etwas nicht stimmt, sieht es sich eine Person aus unserem Team an, und es sind Vermieter und Agenturen, die sie einladen, ihre Immobilie zu besichtigen. Das ist kostenlos für Mieter, Vermieter und Agenturen, mit allen Funktionen; für Mieter immer kostenlos.

Ehrlich gesagt: Keine Plattform entscheidet, wie stark eine Miete steigen darf; das legen Gesetz und Vertrag fest. Wir sorgen aber dafür, dass Vermieter und Mieter mit geprüften Informationen und klaren Bedingungen vom ersten Tag an beginnen. Die Vermietung ist bereits in den Provinzen Madrid und Barcelona geöffnet: Wenn Sie eine Wohnung suchen, erstellen Sie kostenlos Ihr Profil; wenn Sie Vermieter oder Agentur sind, veröffentlichen Sie Ihre Immobilie kostenlos. Sie können den Text Ihrer vorhandenen Anzeige einfügen, und eine Person aus unserem Team prüft jede Immobilie in weniger als 24 Stunden, bevor sie online geht. Im übrigen Spanien gibt es eine Warteliste: Tragen Sie sich mit Ihren Gebieten ein, und wir benachrichtigen Sie per E-Mail, sobald wir dort öffnen. Und wenn Sie eine Immobilie in der Comunidad de Madrid (Region Madrid) verkaufen möchten, können Sie das bereits mit uns für 2,5 % + MwSt. tun, nur im Erfolgsfall, und eine kostenlose Bewertung anfordern.

Häufige Fragen

Quellen

1. Real Decreto-ley 29/2026 (königliches Gesetzesdekret) vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnungsangebots, konsolidierte Fassung (BOE, 7. Oktober 2026)
2. BOE-A-2026-20823, Real Decreto-ley 29/2026, Eintrag und Text auf der Website des BOE (in Kraft seit 8. Oktober 2026)
3. Artikel 18 der Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz): Mietanpassung, in der Fassung des Real Decreto-ley 29/2026 (Iberley)
4. Elfte Zusatzbestimmung des spanischen Mietgesetzes: Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen (Iberley)
5. Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV, Referenzindex für Wohnungsmieten), neueste Daten: September 2026 (INE, 14. Oktober 2026)
6. Verbraucherpreisindex (IPC), September 2026, Pressemitteilung (INE, 14. Oktober 2026)
7. Wichtigste steuerliche Neuerungen des Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober (Agencia Tributaria, Oktober 2026)
8. Außerordentliche Maßnahmen bei der Wohnungsvermietung: Real Decreto-ley 8/2026 vom 20. März (Derecho Local, März 2026)
9. Der Kongress hebt das Real Decreto-ley 8/2026 auf: Ende der außerordentlichen Verlängerung von Wohnraummietverträgen (Periscopio Fiscal y Legal, PwC, 29. April 2026)
10. Das Mietdekret fällt: Was bedeutet das für Mieter und Vermieter? (OCU, 29. April 2026)
11. Der Kongress stimmt am 12. November über die Wohnungsdekrete ab: die wichtigsten Punkte einer Sitzung zwischen Generalstreik und der Wahl am 29. November (Moncloa.com, 17. Oktober 2026)
12. Mietanpassung: IRAV und Grenzen (The Juris, aktualisiert am 19. Oktober 2026)
13. Real Decreto-ley 29/2026: Was sich bei der Vermietung ändert (ALY Abogados, Oktober 2026)
14. Die Regierung startet eine Website, auf der man prüfen kann, wie viel Miete man zahlen sollte: staatliches Referenzsystem für Wohnungsmieten (El Español, 8. Oktober 2026)
15. Angespannte Wohnungsmärkte: was sie sind, wo es sie gibt und wie Sie prüfen, ob Ihre Wohnung in einem liegt (TaxDown, aktualisiert am 13. Oktober 2026)