Immobilienmarkt Spanien 2026: weniger Verkäufe, Rekordpreise und ein Angebot, das nicht nachkommt

Der spanische Wohnimmobilienmarkt erlebt 2026 eine Lage, die noch vor wenigen Jahren widersprüchlich gewirkt hätte: Es werden weniger Wohnungen verkauft, doch jede einzelne kostet deutlich mehr. Die zwischen August und September veröffentlichten amtlichen Statistiken zeigen eine Bremsung bei der Zahl der Transaktionen und gleichzeitig einen Preisanstieg, der keine klaren Anzeichen einer Ermüdung erkennen lässt.

Hinter diesem scheinbaren Paradox steht ein grundlegendes Problem, auf das alle Institutionen hinweisen: Das Wohnungsangebot wächst nicht im Tempo der Nachfrage. Hinzu kommt eine Wende bei den Zinsen, mit dem Euribor wieder über 3 %, die die Finanzierung verteuert – genau zu dem Zeitpunkt, an dem die Preise Höchststände erreichen.

Die Verkäufe sinken: die Daten des INE

Laut der Statistik über Eigentumsübertragungen (Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad) des spanischen Statistikamts INE (Instituto Nacional de Estadística), veröffentlicht am 25. September, wurden im Juli 2026 61.417 Wohnungskäufe in die Grundbücher eingetragen. Das entspricht einem Rückgang von 5,1 % gegenüber Juli 2025, aber einem Plus von 3,6 % gegenüber Juni. Seit Jahresbeginn liegt die kumulierte Zahl der Transaktionen 3,0 % unter dem Vorjahreszeitraum.

Der Juli-Wert bestätigt, dass die leichte Erholung im Juni, als die Verkäufe im Jahresvergleich um 1,6 % zulegten, ein Einzelfall war. Das Finanzportal HelpMyCash führte sie auf Käufer zurück, die ihre Entscheidung angesichts erwarteter Zinserhöhungen vorgezogen hatten, und weniger auf eine echte Erholung der Nachfrage.

Nach Art der Immobilie machen Bestandswohnungen weiterhin den Großteil des Marktes aus: 48.128 Transaktionen im Juli, 78,4 % des Gesamtvolumens, mit einem Rückgang von 6,1 % im Jahresvergleich. Neubauwohnungen kamen auf 13.289 Verkäufe (21,6 %) und hielten sich mit einem Minus von nur 1,4 % besser. Geförderte Wohnungen (vivienda protegida), die gerade einmal 6,2 % der Verkäufe ausmachen, brachen um 14,4 % ein.

Kennzahl (Juli 2026)	Transaktionen	Anteil	Veränderung zum Vorjahr
Wohnungskäufe insgesamt	61.417	100 %	-5,1 %
Bestandswohnungen	48.128	78,4 %	-6,1 %
Neubauwohnungen	13.289	21,6 %	-1,4 %
Frei finanzierte Wohnungen	57.607	93,8 %	-4,4 %
Geförderte Wohnungen	3.810	6,2 %	-14,4 %

Quelle: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (Statistik über Eigentumsübertragungen), Juli 2026 (veröffentlicht am 25. September 2026).

Das Bild nach Regionen (comunidades autónomas) ist sehr uneinheitlich. Galicien (+10,8 %) und Kastilien und León (+9,7 %) wuchsen im Juli kräftig, während Asturien (-15,2 %), die Balearen (-14,3 %) und das Baskenland (-12,4 %) die stärksten Rückgänge verzeichneten. Die Comunidad de Madrid (Region Madrid) entzog sich dem Trend nicht: Ihre Verkäufe sanken im Jahresvergleich um 11,3 %, einer der deutlichsten Rückgänge des Landes.

Notare und Grundbuchämter bestätigen die Abkühlung

Die beiden anderen großen Marktquellen weisen in dieselbe Richtung. Der Consejo General del Notariado (Generalrat der spanischen Notare) zählte im Juni 2026 67.529 Wohnungskäufe, 4 % weniger als ein Jahr zuvor, wie aus den Ende August veröffentlichten Daten hervorgeht. Etagenwohnungen gingen um 5,6 % zurück, während Einfamilienhäuser um bescheidene 0,8 % zulegten.

Der Colegio de Registradores (Kammer der spanischen Grundbuchführer) erfasste in seiner Grundbuchstatistik (Estadística Registral Inmobiliaria) für das zweite Quartal 167.934 Wohnungskäufe zwischen April und Juni. Das sind 5,7 % weniger als im Vorquartal und 2,3 % weniger als ein Jahr zuvor. Über die letzten zwölf Monate summieren sich die Transaktionen dennoch auf 698.684, 1,0 % mehr als im vorangegangenen Zeitraum. Das zeigt, dass das Volumen historisch betrachtet weiterhin hoch ist, auch wenn es an Schwung verloren hat.

In der Comunidad de Madrid trugen die Grundbuchämter im zweiten Quartal 19.274 Wohnungskäufe ein, 2,6 % weniger als im ersten.

Preise: zweistellige Zuwächse und Rekordwerte

Während die Transaktionen zurückgehen, steigen die Preise weiter. Der Wohnungspreisindex (Índice de Precios de Vivienda, IPV) des INE, veröffentlicht am 7. September, verzeichnete im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg von 12,2 % im Jahresvergleich. Das ist eine leichte Abschwächung gegenüber den Vorquartalen, aber weiterhin ein sehr hohes Tempo. Im Quartalsvergleich legten die Preise um 3,4 % zu.

Bestandswohnungen verteuerten sich stärker als Neubauten: um 12,9 % gegenüber 7,4 % im Jahresvergleich. Alle Regionen verzeichneten positive Raten. Ceuta (15,2 %), Asturien (15,0 %) und Kastilien und León (14,8 %) führten die Anstiege an, während Navarra (9,5 %), das Baskenland (10,0 %) und Katalonien (10,1 %) am moderatesten zulegten. Die Comunidad de Madrid lag mit 12,9 % über dem nationalen Durchschnitt.

Auch die Notare melden Höchststände: Der Durchschnittspreis der im Juni beurkundeten Wohnungen erreichte 2.114 € pro Quadratmeter, ein historischer Rekord und 8,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Bei Etagenwohnungen lag der Quadratmeterpreis bei 2.529 €, mit einem Anstieg von 13,8 % im Jahresvergleich. Laut den von einem großen spanischen Immobilienportal ausgewerteten Notariatsdaten gehörte Madrid mit einem Plus von 19,5 % im Jahresvergleich zu den Gebieten mit der stärksten Verteuerung.

Die Grundbuchführer beziffern den nationalen Durchschnittspreis mit einer anderen Methodik auf 2.487 € pro Quadratmeter im zweiten Quartal. Die Comunidad de Madrid ist mit 4.477 € pro Quadratmeter die teuerste Region Spaniens. Und der im statistischen Bulletin der Comunidad de Madrid erfasste Schätzwert (valor tasado), auf Basis von Daten des Wohnungsbauministeriums, erreichte im ersten Quartal 2026 in der Region 4.048 € pro Quadratmeter, 16,4 % mehr als ein Jahr zuvor, gegenüber einem nationalen Durchschnitt von 2.315,7 € (+13,9 %).

Quelle und Zeitraum	Spanien	Comunidad de Madrid
INE, IPV, Veränderung zum Vorjahr (Q2 2026)	+12,2 %	+12,9 %
Registradores, Durchschnittspreis (Q2 2026)	2.487 €/m²	4.477 €/m²
Schätzwert frei finanzierte Wohnung (Q1 2026)	2.315,7 €/m² (+13,9 %)	4.048 €/m² (+16,4 %)
Notariado, Durchschnittspreis (Juni 2026)	2.114 €/m² (+8,8 %)	+19,5 % zum Vorjahr

Quellen: INE (IPV Q2 2026), Colegio de Registradores (ERI Q2 2026), Bulletin zum Schätzwert der Comunidad de Madrid mit Daten des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Ministerium für Wohnungswesen und Städtische Agenda) (Q1 2026), Consejo General del Notariado, ausgewertet von einem Immobilienportal (Juni 2026). Jede Quelle verwendet eine andere Methodik; die Zahlen sind nicht unmittelbar vergleichbar.

Neubau oder Bestand

Neubauwohnungen sind knapp: Nur etwa jeder fünfte im Juli eingetragene Kauf betraf einen Neubau. Diese Knappheit erklärt zum Teil, warum ihr Preis im IPV weniger stark steigt, denn ein großer Teil der Nachfrage weicht auf den Bestand aus, der sich stärker verteuert. Im zweiten Quartal wurden laut den Grundbuchführern 34.919 Neubauwohnungen verkauft, 11,5 % weniger als im ersten Quartal, gegenüber 133.015 Bestandswohnungen mit einem moderateren Rückgang von 4,0 %.

Beim Quadratmeterpreis sehen die Grundbuchführer Neubauten bei 2.636 € und Bestandswohnungen bei 2.448 €, wobei Letztere im Quartal stärker zulegten (um 3,5 %, gegenüber einem Rückgang von 0,7 % bei Neubauten).

Ausländische Käufer: Höchster Anteil

Eines der auffälligsten Merkmale des Jahres 2026 ist das wachsende Gewicht ausländischer Käufer. Laut den Grundbuchführern erwarben sie im zweiten Quartal 15,98 % der verkauften Wohnungen, gegenüber 13,92 % im ersten Quartal; das entspricht rund 26.800 Transaktionen. Briten (6,99 % der Käufe durch Ausländer), Niederländer (6,94 %) und Deutsche (6,11 %) führen die Liste an, gefolgt von Marokkanern und Rumänen.

Diese Nachfrage konzentriert sich vor allem auf die Mittelmeerküste und die Inselgruppen. In Madrid ist ihr Gewicht geringer als auf den Balearen, in Alicante oder Málaga, sie trägt aber zum allgemeinen Druck auf einen begrenzten Wohnungsbestand bei.

Barkauf oder Hypothek

Die Finanzierung bleibt entscheidend, auch wenn ein sehr relevanter Teil der Käufe ohne Darlehen erfolgt. Laut Notariado wurden im Juni 2026 36.249 Hypothekendarlehen für den Wohnungskauf unterzeichnet; 53,7 % der Käufe wurden also mit einer Hypothek finanziert. Anders gesagt: Fast die Hälfte der Transaktionen wurde ohne Hypothekendarlehen abgeschlossen. Dazu zählen Barkäufe von Investoren, ausländische Käufer und Haushalte, die eine Wohnung verkaufen, um eine andere zu kaufen.

Die durchschnittliche Darlehenssumme lag bei 188.785 €, 7,3 % mehr als ein Jahr zuvor, und der finanzierte Betrag entsprach im Schnitt 72,3 % des Kaufpreises. Bei steigendem Euribor haben diejenigen, die auf eine Hypothek angewiesen sind, heute weniger Spielraum als Käufer mit Eigenkapital.

Die Wurzel des Problems: fehlendes Angebot

Alle Indikatoren verweisen auf dieselbe strukturelle Ursache. Die Banco de España (spanische Zentralbank) erhöhte in ihrem im Juni 2026 vorgestellten Jahresbericht 2025 das kumulierte Defizit zwischen 2021 und 2025 auf rund 750.000 Wohnungen. Allein 2025 entstanden etwa 240.000 Haushalte, während rund 92.000 Wohnungen fertiggestellt wurden, 9 % weniger als 2024. Es ist das fünfte Jahr in Folge, in dem die Haushaltsbildung den Wohnungsbau übersteigt.

Die Aufsichtsbehörde warnt, dass sich die Lücke durch starke Migrationsbewegungen und Baulandbeschränkungen verschärfen könnte. Mehr als die Hälfte des Defizits (52,5 %) konzentriert sich auf sechs Provinzen, darunter Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga. Für einen jungen Mieter in Madrid erfordert der Kauf einer Wohnung mehr als zehn volle Jahresgehälter, gegenüber einem nationalen Durchschnitt von 6,8 Jahren.

Was im restlichen Jahr zu erwarten ist

Das Szenario für das letzte Quartal 2026 vereint drei Kräfte: Preise auf Höchstständen, eine teurere Finanzierung nach der Zinserhöhung der EZB im September und ein Angebot, das nicht im nötigen Tempo wächst. Am wahrscheinlichsten ist nach Lage der Daten, dass sich die Transaktionen weiter abschwächen, während die Preise etwas langsamer steigen, ohne abrupte Veränderungen, solange das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage anhält.

Für alle, die in Madrid kaufen oder verkaufen möchten, ergibt sich daraus eine doppelte praktische Schlussfolgerung. Käufer sollten ihre Finanzierung gut vorbereiten und Quadratmeterpreise anhand verlässlicher Daten vergleichen. Verkäufer finden einen preislich günstigen Markt vor, aber mit weniger Käufern, die in der Lage sind, schnell abzuschließen; ein realistischer Preis bleibt daher entscheidend.

Bei Llavely verfolgen wir diese Statistiken genau, damit Käufer und Verkäufer in Madrid ihre Entscheidungen auf Basis von Daten treffen können. Dieser Artikel dient der Information: Jeder konkrete Fall sollte mit einer Fachperson geprüft werden.

Häufige Fragen

Wie viele Wohnungen werden 2026 in Spanien verkauft?

Laut INE wurden im Juli 2026 61.417 Wohnungskäufe eingetragen, 5,1 % weniger als ein Jahr zuvor; seit Jahresbeginn liegt die Zahl 3,0 % unter 2025. Die Grundbuchführer zählen in den zwölf Monaten bis Juni 698.684 Transaktionen, historisch betrachtet noch immer ein hoher Wert.

Wie stark sind die Wohnungspreise 2026 gestiegen?

Der Wohnungspreisindex des INE stieg im zweiten Quartal 2026 um 12,2 % im Jahresvergleich, mit einem Plus von 12,9 % bei Bestandswohnungen und 7,4 % bei Neubauten. Die Notare beziffern den Durchschnittspreis im Juni auf 2.114 € pro Quadratmeter, ein historischer Rekord.

Wie ist die Lage auf dem Markt in der Comunidad de Madrid?

Madrid verbindet weniger Transaktionen mit höheren Preisen. Die Verkäufe sanken laut INE im Juli um 11,3 % im Jahresvergleich, während der regionale IPV im zweiten Quartal um 12,9 % stieg und die Grundbuchführer den Quadratmeterpreis mit 4.477 € angeben, dem höchsten Wert Spaniens.

Warum sinken die Verkäufe, wenn die Preise weiter steigen?

Weil die Nachfrage auf ein sehr begrenztes Angebot und eine teurer gewordene Finanzierung trifft. Es gibt weniger Käufer, die die aktuellen Preise bezahlen können, doch wer es kann, konkurriert weiterhin um wenige Wohnungen – das stützt die Preisanstiege.

Wie hoch ist der Anteil ausländischer Käufer?

Laut dem Colegio de Registradores erwarben Ausländer im zweiten Quartal 2026 15,98 % der verkauften Wohnungen, gegenüber 13,92 % im ersten Quartal. Briten, Niederländer und Deutsche sind die Nationalitäten mit den meisten Käufen.

Wie viele Wohnungen werden ohne Hypothek gekauft?

Laut den Notaren wurden im Juni 2026 53,7 % der Käufe mit einem Hypothekendarlehen finanziert. Fast die Hälfte wurde also ohne Hypothek abgeschlossen, sei es mit Ersparnissen, mit dem Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung oder über andere Finanzierungswege.

Ist es besser, einen Neubau oder eine Bestandswohnung zu kaufen?

Das hängt von Budget und Lage ab. Neubauten sind knapp (rund 21,6 % der Verkäufe im Juli) und ihr Preis ist 2026 weniger gestiegen als der von Bestandswohnungen; sie unterliegen jedoch der IVA (Mehrwertsteuer) und der AJD (Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte) statt der ITP (Grunderwerbsteuer). Bestandswohnungen bieten ein größeres Angebot und gewachsene Lagen, erfordern aber oft Renovierungen.

Wie viele Wohnungen fehlen in Spanien?

Die Banco de España schätzt ein kumuliertes Defizit von rund 750.000 Wohnungen zwischen 2021 und 2025. 2025 entstanden etwa 240.000 Haushalte und rund 92.000 Wohnungen wurden fertiggestellt; mehr als die Hälfte des Defizits konzentriert sich auf sechs Provinzen, darunter Madrid.

Werden die Wohnungspreise kurzfristig sinken?

Keine der veröffentlichten amtlichen Daten deutet auf unmittelbar bevorstehende Preisrückgänge hin: Alle Regionen verzeichnen im IPV jährliche Anstiege. Zu beobachten ist eine leichte Abschwächung des Wachstumstempos und eine geringere Zahl von Transaktionen, bei steigenden Zinsen.