Kleinvermieter in Spanien und die neuen Wohnungsdekrete: Warum viele über einen Verkauf nachdenken und was sich für Mieter und Eigentümer ändert

Der Oktober 2026 ist für den spanischen Mietmarkt der bewegteste Monat seit der Verabschiedung des Wohnungsgesetzes (Ley de Vivienda). In nur zehn Tagen verabschiedete die Regierung zwei Gesetzesdekrete, das Abgeordnetenhaus (Congreso) lehnte sie ab, für den 29. November wurden Parlamentswahlen angesetzt, und der Ministerrat (Consejo de Ministros) beschloss die Maßnahmen erneut – diesmal in zwei neuen Dekreten, die der Ständige Ausschuss des Parlaments (Diputación Permanente) bestätigen muss. Eines davon ist bereits seit dem 8. Oktober in Kraft.

Inmitten dieses Hin und Her erwägt ein Teil der privaten Eigentümer, die sogenannten Kleinvermieter (pequeños caseros), nicht mehr zu vermieten. Wie elEconomista am 12. Oktober berichtete, geben 30 % der Mitglieder des Verbands der Eigentümer von Mietwohnungen (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, ASVAL) an, ihre Wohnungen vom Mietmarkt nehmen zu wollen – sei es, um sie zu verkaufen, oder um sie anders zu nutzen. In diesem Artikel ergänzen wir diese Meldung um den Inhalt der Dekrete, die Marktdaten und das, was all dies für Vermieter und Wohnungssuchende bedeutet.

Was die Eigentümer berichten

Die Präsidentin von ASVAL, Helena Beunza, erklärte gegenüber elEconomista, der Verband habe seit Bekanntwerden der Maßnahmen „unzählige E-Mails“ besorgter Eigentümer erhalten. Sie rechnet nicht mit einem geschlossenen Rückzug, sondern mit einem schrittweisen Rückgang des Angebots: Viele Vermieter werden das Ende des laufenden Vertrags abwarten und dann entscheiden, ob sie verlängern, verkaufen oder die Wohnung selbst bzw. für die Familie nutzen. Beunza betont, dass vor allem die Rechtssicherheit ins Gewicht falle, und warnt, es werde „sehr schwer“, das Vertrauen der privaten Eigentümer zurückzugewinnen.

Auf Seiten der Vermittlung wies der Geschäftsführer von Century 21 Spanien, Ricardo Sousa, im selben Bericht darauf hin, dass ein Teil der Wohnungen, die in seinen Büros zum Verkauf angeboten werden, bislang vermietet war.

Der Mietmarkt reagiert sehr schnell.

Ricardo Sousa, Geschäftsführer von Century 21 Spanien, in elEconomista

Nicht alle Daten zeigen bislang in dieselbe Richtung. María Matos, Leiterin der Marktanalyse bei Fotocasa, schränkte ein, dass auf dem Portal noch kein nennenswerter Anstieg der zum Verkauf stehenden Wohnungen zu erkennen sei. Festgestellt wurde dagegen eine andere Bewegung: Die Inserate für die Vermietung einzelner Zimmer sind seit dem 1. Oktober um 8,5 % gestiegen. Die sichtbare Reaktion ist also vorerst eher eine veränderte Art der Vermietung als eine Verkaufswelle – für endgültige Schlüsse ist es allerdings noch zu früh.

Wer die Kleinvermieter sind

In Spanien liegt der Mietmarkt überwiegend in der Hand von Privatpersonen. Ein Bericht des Verbraucherministeriums (Ministerio de Consumo), erstellt mit dem staatlichen Forschungsrat CSIC auf Grundlage von Steuerdaten aus 2023, zählt 2,57 Millionen von natürlichen Personen vermietete Wohnungen, gegenüber 1,9 Millionen im Jahr 2016. 4,9 % der Bevölkerung geben Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung an.

Dieselbe Studie unterscheidet zwischen Personen, die eine einzige Wohnung vermieten, und solchen, die zwei oder mehr vermieten. Von den durch Privatpersonen vermieteten Wohnungen gehören 52,8 % Eigentümern mit zwei oder mehr vermieteten Wohnungen, der Rest Vermietern mit nur einer Wohnung. Rechnet man Privatpersonen mit mehreren Wohnungen, Unternehmen und öffentliche Stellen zusammen, liegen 61 % des Mietmarkts bei Eigentümern mit mehr als einer vermieteten Wohnung. Andererseits besitzen laut Fotocasa 82 % der Eigentümer in Spanien nur eine einzige Wohnung.

Quelle: Ministerio de Consumo und CSIC, Haushaltspanel 2023 (nur von natürlichen Personen vermietete Wohnungen).

Für diese Gruppe ist die Miete meist ein Zusatzeinkommen oder eine Altersvorsorge. Ein längerer Mietausfall, eine unvorhergesehene Reparatur oder die Unmöglichkeit, die Wohnung bei Bedarf zurückzubekommen, wiegen hier viel schwerer als in einem Bestand von Hunderten Wohnungen. Deshalb treffen Änderungen bei der Vertragsdauer und bei den Bedingungen für die Rückgabe der Wohnung sie besonders.

Wie es dazu kam

1. 29. September: Der Ministerrat verabschiedet zwei Wohnungs-Gesetzesdekrete, eines mit Maßnahmen zu Miete, befristeter Vermietung und Steuern und eines zur Vertragsdauer.
2. 2. Oktober: Das Plenum des Abgeordnetenhauses lehnt beide Dekrete mit den Gegenstimmen von PP, Vox, Junts und UPN ab; damit sind sie aufgehoben.
3. 5. Oktober: Der Regierungschef kündigt Parlamentswahlen für den 29. November an. Da die Cortes (das Parlament) aufgelöst sind, geht die Bestätigung von Dekreten auf den Ständigen Ausschuss über.
4. 6. Oktober: Der Ministerrat verabschiedet zwei neue Dekrete, das Real Decreto-ley 28/2026 zur Stabilität der Verträge und das Real Decreto-ley 29/2026 über Maßnahmen zur sozialen Funktion des Wohnraums. Sie werden am 7. Oktober im BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht.
5. 8. Oktober: Das Real Decreto-ley 29/2026 tritt in Kraft.
6. 15. November: Das Real Decreto-ley 28/2026 würde in Kraft treten, sofern es zuvor vom Ständigen Ausschuss bestätigt wird.

Der Ständige Ausschuss hat 69 Mitglieder; jedes Dekret benötigt daher 35 Stimmen. Nach den veröffentlichten Zählungen hat das Maßnahmendekret ausreichend Unterstützung, während das Dekret über die automatischen Verlängerungen von der PNV abhängt, die angekündigt hat, dagegen zu stimmen. Wird ein Dekret nicht bestätigt, gilt es als aufgehoben, wie am 2. Oktober geschehen.

Das Stabilitätsdekret: Verträge, die sich von selbst verlängern

Das Real Decreto-ley 28/2026 ändert Artikel 10 des spanischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Es ist die Maßnahme, die private Eigentümer am meisten beunruhigt, denn sie verändert, was nach Ablauf der Mindestlaufzeit von fünf Jahren – bzw. sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist – geschieht. Wird es bestätigt, gilt es für Verträge, die ab dem 15. November 2026 auslaufen.

• Automatische Verlängerungen: Nach Ablauf der Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag um jeweils weitere fünf Jahre, bzw. sieben, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist, sofern nicht eine der Parteien mitteilt, dass sie nicht verlängern möchte.
• Kündigungsfrist: Der Eigentümer muss sechs Monate im Voraus Bescheid geben statt wie bisher vier. Der Mieter kündigt weiterhin mit zwei Monaten Vorlauf.
• Entschädigung: Verlängert der Eigentümer nicht, muss er dem Mieter den höheren von zwei Beträgen zahlen: zwölf Monatsmieten, berechnet nach dem höchsten Wert des staatlichen Mietpreisindex (índice de referencia) für diese Wohnung, oder eine Monatsmiete pro Jahr, das der Mieter dort gewohnt hat.
• Fälle ohne Entschädigung: wenn der Eigentümer als natürliche Person die Wohnung für sich, für Angehörige bis zum zweiten Grad oder für den früheren Ehepartner nach einem Trennungs- oder Scheidungsurteil benötigt, sofern sie innerhalb von drei Monaten bezogen wird; wenn der Mieter in den letzten zwölf Monaten nicht mehr als sechs Monate dort gewohnt hat; wenn er eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde hat; wenn ein neuer Vertrag unterzeichnet wird; oder wenn der Mieter ein förmliches Angebot für einen neuen Vertrag über fünf oder sieben Jahre ablehnt.
• Besondere Verlängerungen: bis zu einem weiteren Jahr für schutzbedürftige Haushalte mit Bericht der Sozialdienste, verpflichtend für Großvermieter (grandes tenedores), sowie jährliche Verlängerungen um bis zu drei Jahre in angespannten Wohnungsmärkten (zonas tensionadas).
• Übergang: Mitteilungen über die Nichtverlängerung, die vor der Veröffentlichung des Dekrets versandt wurden, bleiben wirksam und lösen keine Entschädigung aus.

Das Maßnahmendekret: was bereits gilt

Das Real Decreto-ley 29/2026 gilt seit dem 8. Oktober, benötigt aber ebenfalls die Bestätigung durch den Ständigen Ausschuss, um in Kraft zu bleiben. Dies sind seine wichtigsten Maßnahmen zur Miete:

• Außerordentliche Verlängerung: Verträge über den Hauptwohnsitz, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, können auf Antrag eines Mieters, der mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden ist, jährlich um bis zu zwei weitere Jahre verlängert werden.
• Begrenzung der Mietanpassung: Bis zum 31. Dezember 2027 darf die jährliche Erhöhung ohne Einigung der Parteien 2 % nicht überschreiten. Liegt die Miete bereits über dem Referenzindex, darf sie nicht erhöht werden.
• Befristete Vermietung (alquiler de temporada): Sie erfordert einen tatsächlichen und nachweisbaren Grund für den vorübergehenden Aufenthalt außerhalb des Hauptwohnsitzes, eine Dauer von mehr als 31 Tagen und in der Regel von höchstens zwölf Monaten. Werden mit demselben Mieter mehr als zwei Verträge aneinandergereiht, wird der erste zu einem Vertrag über den Hauptwohnsitz.
• Zimmer: Die Summe der Zimmermieten einer Wohnung darf die Miete für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.
• Kosten: Der Eigentümer darf dem Mieter weder die Kosten für Vermittlung und Abschluss des Vertrags noch die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) in Rechnung stellen.
• Zwangsräumungen: Räumungen schutzbedürftiger Haushalte ohne alternative Unterkunft werden bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt; die Maßnahmen richten sich vor allem an Großvermieter und Fonds. Laut der Analyse von Legálitas gilt die Aussetzung nicht für Eigentümer mit zwei Wohnungen oder weniger.
• Käufe durch Großvermieter: Bis 2030 werden Käufe unter 70 % des Marktwerts durch Großvermieter und durch Käufer von Forderungsportfolios begrenzt.

Steuerliche Änderungen für Vermieter und Mieter

Ein wichtiger Teil des Dekrets betrifft die Steuern. Für Eigentümer, die sich fragen, ob es sich lohnt, weiter zu vermieten, zu verkaufen oder die Wohnung leer stehen zu lassen, zählen vor allem diese Maßnahmen:

• Neue Ermäßigung bei der Einkommensteuer IRPF für Vermietung: Für Verträge, die ab dem 2. Dezember 2026 unterzeichnet werden, gilt eine Staffel von bis zu 100 %, die eine Senkung der Miete, die Verlängerung mit demselben Mieter oder die Orientierung am Referenzindex belohnt. Steigt die Anfangsmiete gegenüber der vorherigen, sinkt die Ermäßigung. Verträge, die bis zum 1. Dezember unterzeichnet werden, behalten die bisherigen Prozentsätze.
• Leerstehende Wohnungen: Ab 2027 wird das für eine leerstehende Wohnung in der Einkommensteuer angesetzte fiktive Einkommen nach einer progressiven Staffel von 1,1 % bis 3 % des Katasterwerts (valor catastral) berechnet.
• IBI: Die Gemeinden können auf leerstehende Wohnungen und Ferienwohnungen Zuschläge von bis zu 150 % erheben, sofern sie eine entsprechende Satzung beschließen.
• Verkauf an die öffentliche Hand: neue Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns, wenn eine Wohnung an eine öffentliche Stelle für Sozial- oder bezahlbaren Wohnraum verkauft wird.
• Mieter: Der staatliche Abzug von 10 % der Miete wird wieder eingeführt, für Personen mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro und einer Höchstbemessungsgrundlage von 11.630 Euro im Jahr, also einem Abzug von bis zu 1.163 Euro.
• Ferienvermietung: Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % für Vermietungen von 30 Nächten oder weniger ab dem 1. Dezember 2026.

Die Regierung argumentiert, dass das Paket den Mietern Stabilität gibt, Erhöhungen bremst und diejenigen belohnt, die zu moderaten Preisen vermieten. Die Eigentümerverbände und ein großer Teil der Branche halten dem entgegen, dass die Unsicherheit und die Schwierigkeit, die Wohnung zurückzubekommen, das Angebot weiter verringern werden. Beide Seiten stimmen darin überein, dass das Grundproblem der Mangel an verfügbarem Wohnraum ist.

Was die Marktdaten zeigen

Das Angebot an unbefristeten Mietwohnungen sinkt seit Jahren. Laut idealista gingen die Inserate für langfristige Vermietung von 902.664 im Jahr 2018 auf 510.091 im Jahr 2025 zurück, ein Minus von 44 %. Die Region Madrid (Comunidad de Madrid) verlor mehr als die Hälfte ihres Angebots, 54 %, Barcelona 83 %. Gleichzeitig hat sich die relative Nachfrage verfünffacht, und die Durchschnittsmiete ist seit 2018 um mehr als 45 % gestiegen.

Quelle: idealista, Inserate für unbefristete Vermietung (ohne befristete Vermietung und Zimmer), zitiert von Artículo 14 am 7. Oktober 2026. Es handelt sich um Inserate, nicht um physische Wohnungen.

Bei den Preisen zeigt der jüngste Bericht von idealista einen Markt, der sich abzukühlen beginnt. Im September 2026 kostete Miete im Durchschnitt 15,1 Euro pro Quadratmeter, 5,6 % mehr als ein Jahr zuvor, aber 0,4 % weniger als im Juni: der erste Quartalsrückgang seit dem dritten Quartal 2021. Die Region Madrid bleibt mit 21,6 Euro pro Quadratmeter die teuerste Region.

Quelle: idealista, Preisbericht September 2026.

Bei der unmittelbaren Reaktion auf die Dekrete ist Vorsicht geboten. In den Tagen nach ihrer Ankündigung kursierten in sozialen Netzwerken Zahlen über Tausende innerhalb weniger Stunden verschwundener Inserate, die sich nicht überprüfen ließen. Die belastbarste Zahl stammt vom Observatorio del Alquiler (Mietmarkt-Beobachtungsstelle), das spanienweit 4.290 Mietwohnungen weniger zwischen dem 28. und 30. September schätzt, 4 % unter dem Trend, und 808 weniger in der Region Madrid. Die Beobachtungsstelle selbst weist darauf hin, dass sich der gesamte Rückgang noch nicht den neuen Vorschriften zuschreiben lässt, und erinnert daran, dass seit 2023 mehr als 120.000 Mietwohnungen vom Markt verschwunden sind.

Verkaufen oder weiter vermieten: was bei der Entscheidung zählt

Jeder Fall ist anders und hängt von der persönlichen und steuerlichen Situation des jeweiligen Eigentümers ab. Dennoch gibt es einige Punkte, die Sie vor einer Entscheidung prüfen sollten:

• Ist die Wohnung vermietet, beendet ein Verkauf den Vertrag nicht: Der Käufer tritt in den Vertrag ein, und der Mieter behält seine Rechte. Eine vermietete Wohnung verkauft sich in der Regel langsamer und mit Abschlag gegenüber einer leeren.
• Wie lange der Vertrag noch läuft und wann er endet: Mit dem neuen Dekret beträgt die Frist für die Mitteilung der Nichtverlängerung, falls es bestätigt wird, sechs Monate, und es kann eine Entschädigung fällig werden.
• Die Besteuerung des Verkaufs: Der Veräußerungsgewinn wird in der Einkommensteuer IRPF versteuert, hinzu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Diese Kosten sollten Sie mit dem vergleichen, was die Vermietung nach Steuern einbringt.
• Leerstand wird zunehmend teurer: Das fiktive Einkommen in der Einkommensteuer steigt ab 2027, und einige Gemeinden können Zuschläge auf die IBI erheben.
• Das Risiko von Mietausfällen und Schäden: Es beunruhigt Kleinvermieter am meisten und lässt sich deutlich verringern, wenn man den Mieter vor der Unterzeichnung gut kennt.
• Die politische Unsicherheit: Das Stabilitätsdekret wird möglicherweise nicht bestätigt, und nach den Wahlen am 29. November kann sich der Rahmen erneut ändern. Eine unumkehrbare Entscheidung überstürzt zu treffen, ist selten eine gute Idee.

Und für Wohnungssuchende

Für Mieter mit bestehendem Vertrag bringt das geltende Dekret klare Vorteile: die Möglichkeit, bis zu zwei Jahre Verlängerung zu beantragen, wenn der Vertrag vor 2029 endet, eine Obergrenze von 2 % für Erhöhungen bis Ende 2027, den Abzug von 10 % in der Einkommensteuer für niedrige und mittlere Einkommen sowie das Verbot, ihnen die IBI oder Vermittlungskosten in Rechnung zu stellen.

Für Wohnungssuchende ist die Lage dagegen schwieriger. Wenn ein Teil der Eigentümer seine Wohnung zurückzieht oder abwartet, bleibt der Wettbewerb um jedes Inserat sehr hoch. In diesem Umfeld machen vollständige Unterlagen und ein klares Profil mit Einkommen, beruflicher Situation und Referenzen den Unterschied, damit ein Eigentümer Ihnen vertraut.

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Häufige Fragen

Quellen

1. Los pequeños caseros arrancan una oleada de ventas de pisos en alquiler por el miedo a los decretos – Kleinvermieter lösen aus Sorge vor den Dekreten eine Verkaufswelle bei Mietwohnungen aus (elEconomista, 12. Oktober 2026)
2. Real Decreto-ley 28/2026 vom 6. Oktober über die Stabilität von Mietverträgen über den Hauptwohnsitz (BOE, spanisches Amtsblatt)
3. Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, konsolidierte Fassung (BOE)
4. Estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual – Stabilität der Mietverträge über den Hauptwohnsitz (Derecho Local, Oktober 2026)
5. Más protección y ampliación de la oferta de vivienda asequible – Mehr Schutz und mehr bezahlbarer Wohnraum: die Neuerungen des neuen Gesetzesdekrets (Legálitas, Oktober 2026)
6. Royal Decree-Laws 28/2026 and 29/2026 published in the Spanish Official State Gazette – Veröffentlichung der Gesetzesdekrete 28/2026 und 29/2026 im spanischen Amtsblatt (Squire Patton Boggs, Oktober 2026)
7. La mayoría de los diputados en el Congreso tumba los dos decretos de vivienda – Die Mehrheit im Abgeordnetenhaus kippt beide Wohnungsdekrete (idealista, 2. Oktober 2026)
8. Qué es la Diputación Permanente y qué pasa con los decretos de vivienda – Was der Ständige Ausschuss ist und was mit den Wohnungsdekreten geschieht (Maldita, 7. Oktober 2026)
9. Lo que sabemos sobre la desaparición de anuncios de alquiler tras los decretos – Was wir über das Verschwinden von Mietinseraten nach den Dekreten wissen (Maldita, 5. Oktober 2026)
10. El precio del alquiler sube un 5,6 % anual en septiembre, pero cae en el último trimestre – Mieten steigen im September um 5,6 % zum Vorjahr, sinken aber im letzten Quartal (idealista, 1. Oktober 2026)
11. La oferta de alquiler se desploma un 44 % desde 2018 – Mietangebot bricht seit 2018 um 44 % ein: fast 393.000 Inserate weniger (Artículo 14, 7. Oktober 2026)
12. El 61 % de las viviendas en alquiler están en manos de multiarrendadores particulares y personas jurídicas – 61 % der Mietwohnungen gehören privaten Mehrfachvermietern und juristischen Personen (Forbes España, 23. April 2026)
13. El 82 % de los propietarios en España posee solo una vivienda – 82 % der Eigentümer in Spanien besitzen nur eine Wohnung, laut Fotocasa (Forbes España, 10. Juli 2025)
14. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos – spanisches Mietgesetz, konsolidierte Fassung (BOE)