Mieterrechte in Spanien 2026: was das Mietgesetz LAU und das Wohnungsgesetz vorsehen, Punkt für Punkt

Die zwei Gesetze, die Sie kennen sollten

Die Rechte von Mietern einer Wohnung als Hauptwohnsitz in Spanien sind vor allem im Gesetz 29/1994 über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) geregelt, dessen konsolidierte Fassung das spanische Amtsblatt BOE führt. Dieses Gesetz wurde mehrfach reformiert; die letzte große Änderung kam mit dem Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda), das am 25. Mai 2023 im BOE veröffentlicht wurde und seit dem Folgetag in Kraft ist.

Grundsätzlich gilt: Viele dieser Rechte sind zwingend. Auch wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht, bindet eine Klausel, die die Stellung des Mieters unter das gesetzliche Niveau verschlechtert, diesen nicht. Deshalb lohnt es sich, sie vor der Unterzeichnung zu kennen – und ebenso während der Vertragslaufzeit.

Mindestlaufzeit: fünf oder sieben Jahre

Artikel 9 der LAU erlaubt es, die Laufzeit frei zu vereinbaren. Beträgt sie jedoch weniger als fünf Jahre – bzw. sieben, wenn der Eigentümer eine juristische Person wie ein Unternehmen ist –, verlängert sich der Vertrag zwingend um jeweils ein Jahr, bis dieses Minimum erreicht ist. Nur der Mieter kann diese Verlängerung beenden, indem er mindestens 30 Tage vor Ablauf des jeweiligen Vertragsjahres Bescheid gibt.

Für Eigentümer, die natürliche Personen sind, gibt es eine Ausnahme: Sie können die Wohnung nach Ablauf des ersten Jahres zurückverlangen, wenn sie sie als ständigen Wohnsitz für sich selbst, für Angehörige ersten Grades oder für den Ehepartner im Fall einer Scheidung benötigen. Dazu muss diese Möglichkeit ausdrücklich im Vertrag stehen, und die Mitteilung muss mindestens zwei Monate im Voraus erfolgen. Bezieht der Eigentümer die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten nach der Räumung zu diesem Zweck, kann der Mieter wählen, ob er für einen neuen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zurückkehrt oder eine Entschädigung von einer Monatsmiete für jedes noch verbleibende Jahr erhält, außer bei höherer Gewalt.

Verlängerungen: stillschweigend und außerordentlich

Nach Ablauf der fünf oder sieben Jahre sieht Artikel 10 eine stillschweigende Verlängerung um jeweils ein Jahr bis zu höchstens drei weiteren Jahren vor, sofern nicht der Eigentümer vier Monate oder der Mieter zwei Monate im Voraus mitteilt, dass er nicht verlängern möchte.

Das Gesetz 12/2023 fügte zwei außerordentliche Verlängerungen hinzu. Weist der Mieter bei Vertragsende mit einem Bericht der Sozialdienste eine soziale und wirtschaftliche Notlage nach und ist der Eigentümer ein Großvermieter (gran tenedor), kann er eine außerordentliche Verlängerung um ein Jahr verlangen, die der Eigentümer akzeptieren muss, sofern kein neuer Vertrag unterzeichnet wurde. Außerdem kann der Mieter in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas de mercado residencial tensionado) jährliche Verlängerungen bis zu drei Jahren zu denselben Bedingungen beantragen, mit Ausnahmen wie dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Unterzeichnung eines neuen Vertrags.

Ob es angespannte Wohnungsmärkte gibt, hängt davon ab, ob die jeweilige Autonome Gemeinschaft (Region) sie beantragt. Nach Daten des Wohnungsministeriums, die Brains Real Estate im Juni 2026 veröffentlichte, waren 304 Gemeinden in vier Regionen ausgewiesen: Katalonien mit 271, Navarra mit 21, das Baskenland mit 20 und Galicien mit 2. Im Juli 2026 veröffentlichte das BOE neue Ausweisungen des zweiten Quartals, die Gebiete in Asturien – etwa Llanes, Cabrales oder Stadtteile von Gijón und Avilés – sowie Santiago de Compostela und Basauri aufnehmen, mit einer Geltungsdauer von drei Jahren.

Wenn Sie früher ausziehen möchten: die vorzeitige Kündigung

Artikel 11 der LAU erlaubt dem Mieter, den Vertrag nach Ablauf von sechs Monaten mit einer Frist von mindestens 30 Tagen zu kündigen (desistimiento). Der Vertrag kann für diesen Fall eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete der geltenden Miete für jedes noch verbleibende Jahr vorsehen; Zeiträume unter einem Jahr führen zu einem anteiligen Betrag.

Die jährliche Mieterhöhung und der IRAV-Index

Gemäß Artikel 18 der LAU darf die Miete nur einmal im Jahr angepasst werden, jeweils zum Jahrestag des Vertrags, und nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Sagt der Vertrag nichts dazu, gibt es keine Anpassung. Der Eigentümer muss die Erhöhung schriftlich unter Angabe des Prozentsatzes mitteilen, und die neue Miete ist ab dem Folgemonat zu zahlen.

2023 und 2024 galten außerordentliche Obergrenzen: 2 % im Jahr 2023 und 3 % im Jahr 2024, Letztere festgelegt in der sechsten Schlussbestimmung des Gesetzes 12/2023. Um diese Grenzen zu ersetzen, beauftragte das Gesetz das Statistikamt INE mit einem stabilen Referenzindex. Das Ergebnis ist der Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnungsmietverträgen (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, IRAV), der seit dem 1. Januar 2025 angewendet wird.

Der IRAV nimmt den niedrigsten Wert aus der jährlichen Veränderung des allgemeinen Verbraucherpreisindex (IPC), der Kerninflation und einer bereinigten Durchschnittsrate. Laut der Analyse von Osborne Clarke dient er als Obergrenze für Wohnungsmietverträge, die nach dem 25. Mai 2023 unterzeichnet wurden; ältere Verträge werden weiterhin mit dem vereinbarten Index angepasst, in der Regel dem IPC. Das INE veröffentlicht jeden Monat zusammen mit dem IPC einen neuen Wert.

Referenzmonat	IRAV	Quelle
November 2024 (erster Wert, für Januar 2025)	2,20 %	Osborne Clarke auf Basis von INE-Daten
Januar 2026	2,14 %	Raisin auf Basis von INE-Daten
Februar 2026	2,16 %	Raisin auf Basis von INE-Daten
Mai 2026	2,48 %	Raisin auf Basis von INE-Daten
Juni 2026	2,44 %	Raisin auf Basis von INE-Daten
Juli 2026	2,49 %	Raisin auf Basis von INE-Daten
August 2026 (veröffentlicht am 15.09.2026)	2,47 %	INE

Quelle: INE, Osborne Clarke (13.01.2025) und Raisin (2026). Im Juli 2026 lag der allgemeine IPC bei 3,6 % und damit über dem IRAV.

Ein praktisches Beispiel: Wird Ihr Vertrag aus dem Jahr 2024 im September 2026 bei einer Miete von 1.000 Euro verlängert und sieht er eine jährliche Anpassung vor, läge die maximale Erhöhung mit dem IRAV vom August bei 24,70 Euro im Monat. Mit dem IPC vom Juli, laut den genannten Daten 3,6 %, wäre die Erhöhung höher ausgefallen.

Maklerkosten: Die zahlt der Eigentümer

Seit dem Gesetz 12/2023 legt Artikel 20.1 der LAU fest, dass die Kosten der Immobilienvermittlung und des Vertragsabschlusses vom Vermieter zu tragen sind. In der Praxis heißt das: Verwaltet eine Immobilienagentur die Vermietung im Auftrag des Eigentümers, dürfen ihre Honorare nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die allgemeinen Kosten der Immobilie, etwa das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (comunidad) oder die Grundsteuer IBI, dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies schriftlich und unter Angabe des Jahresbetrags vereinbart ist. Leistungen, die über einen eigenen Zähler gemessen werden, wie Strom, Wasser oder Gas, trägt gemäß Artikel 20.3 in jedem Fall der Mieter.

Was der Eigentümer von Ihnen verlangen darf und was nicht

Er darf eine Kaution (fianza) in Höhe einer Monatsmiete in Geld verlangen (Art. 36.1 LAU).
Er darf zusätzliche Sicherheiten verlangen, jedoch nicht mehr als zwei Monatsmieten bei Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf oder sieben Jahren (Art. 36.5 LAU).
Er darf Ihnen weder die Honorare der Immobilienagentur noch die Kosten des Vertragsabschlusses berechnen (Art. 20.1 LAU).
Er darf die Miete nicht öfter als einmal im Jahr und nicht ohne eine entsprechende Vertragsklausel erhöhen (Art. 18 LAU).
Er darf nicht verhindern, dass Sie die fünf oder sieben Jahre Mindestlaufzeit bleiben, außer bei im Vertrag vereinbartem Eigenbedarf (Art. 9 LAU).
Er darf seine schriftliche Zustimmung zur Übertragung des Vertrags oder zur Untervermietung (Art. 8 LAU) sowie zu Umbauten, die die Aufteilung der Wohnung verändern (Art. 23 LAU), verlangen.

Reparaturen: Wer zahlt was?

Artikel 21 der LAU verpflichtet den Eigentümer, ohne Mieterhöhung alle Reparaturen durchzuführen, die nötig sind, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten, es sei denn, der Mieter hat den Schaden verursacht. Kleine Reparaturen infolge der Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch übernimmt der Mieter.

Der Mieter muss Schäden so bald wie möglich melden. Ist eine Reparatur dringend, um einen unmittelbar drohenden Schaden oder eine erhebliche Beeinträchtigung zu vermeiden, kann er sie selbst durchführen und den Betrag sofort vom Eigentümer zurückverlangen. Dauern Erhaltungsarbeiten länger als 20 Tage, mindert sich die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, den der Mieter nicht nutzen kann. Außerdem erlaubt Artikel 24 Mietern mit Behinderung oder solchen, die mit Menschen mit Behinderung oder über 70-Jährigen zusammenleben, die nötigen Anpassungen im Inneren vorzunehmen, wenn sie den Eigentümer schriftlich informieren.

Wenn der Eigentümer die Wohnung verkauft

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet den Vertrag nicht. Gemäß Artikel 14 der LAU tritt der Käufer während der ersten fünf oder sieben Vertragsjahre in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Mit anderen Worten: Der neue Eigentümer muss diesen Mindestzeitraum respektieren.

Der Mieter hat zudem ein Vorkaufsrecht, geregelt in Artikel 25. Der Eigentümer muss ihm die Verkaufsabsicht, den Preis und die Bedingungen mitteilen, und der Mieter hat 30 Kalendertage Zeit, das Vorkaufsrecht (tanteo) auszuüben, also zu denselben Bedingungen zu kaufen. Wurde er nicht benachrichtigt oder erfolgte der Verkauf zu einem niedrigeren Preis oder zu anderen Bedingungen, kann er innerhalb von 30 Kalendertagen ab Kenntnis des Verkaufs das Eintrittsrecht (retracto) ausüben. Diese Rechte gelten nicht, wenn das gesamte Gebäude an einen einzigen Käufer verkauft wird, und bei Verträgen mit mehr als fünf Jahren Laufzeit kann ein Verzicht darauf vereinbart werden; in diesem Fall muss der Eigentümer seine Verkaufsabsicht 30 Tage im Voraus ankündigen.

Zwangsräumungen: Welcher Schutz 2026 bleibt

Die außerordentliche Aussetzung von Zwangsräumungen für schutzbedürftige Haushalte, die seit 2020 immer wieder verlängert worden war, ist nicht mehr in Kraft. Das Abgeordnetenhaus (Congreso) lehnte am 27. Januar 2026 das Real Decreto-ley 16/2025 ab, das sie bis zum 31. Dezember 2026 verlängerte, und am 26. Februar erneut das Real Decreto-ley 2/2026, das sie unter Ausschluss von Eigentümern mit zwei Wohnungen oder weniger beibehielt.

Ohne dieses Moratorium bleiben die regulären Mechanismen des Zivilverfahrens: Das Gericht kann die Räumung eines schutzbedürftigen Haushalts für einen begrenzten Zeitraum aussetzen – bis zu zwei Monate, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, oder vier, wenn er eine juristische Person ist –, während die Sozialdienste eine alternative Unterkunft suchen. Wenn Sie sich in dieser Lage befinden, wenden Sie sich so bald wie möglich an die Sozialdienste und an einen Anwalt, gegebenenfalls über den kostenlosen Pflichtanwaltsdienst (turno de oficio), wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen.

Alles schriftlich festhalten

Fast alle diese Rechte hängen davon ab, was im Vertrag steht, und davon, nachweisen zu können, was wann mitgeteilt wurde. Bei Llavely sprechen verifizierte Mieter und Eigentümer im Chat und unterzeichnen den Vertrag auf der Website, sodass jeder Schritt dokumentiert ist. Miete und Kaution werden per Überweisung direkt an den Vermieter gezahlt: Llavely zieht keine Mietzahlungen ein und wickelt sie nicht ab.

Dieser Artikel dient der Information und gibt die Rechtslage zum 1. Oktober 2026 wieder. Für einen konkreten Fall wenden Sie sich an einen Anwalt oder an die Wohnungsberatungsstelle Ihrer Region oder Gemeinde.

Häufige Fragen

Wie lange läuft ein Wohnungsmietvertrag mindestens?

Fünf Jahre, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, und sieben, wenn er eine juristische Person ist, gemäß Artikel 9 der LAU. Wird er für kürzere Zeit abgeschlossen, verlängert sich der Vertrag jedes Jahr, bis dieses Minimum erreicht ist, es sei denn, der Mieter teilt 30 Tage im Voraus mit, dass er nicht weitermachen möchte.

Was passiert nach Ablauf der fünf oder sieben Jahre?

Gibt keine Partei Bescheid, verlängert sich der Vertrag jährlich um bis zu drei weitere Jahre. Der Eigentümer muss vier Monate im Voraus mitteilen, dass er nicht verlängern möchte, der Mieter zwei Monate. In angespannten Wohnungsmärkten oder bei Schutzbedürftigkeit gegenüber einem Großvermieter gibt es außerordentliche Verlängerungen.

Um wie viel darf meine Miete dieses Jahr steigen?

Sie darf nur steigen, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht, und nur einmal im Jahr. Haben Sie nach dem 25. Mai 2023 unterschrieben, ist die Obergrenze der vom INE veröffentlichte IRAV, der im August 2026 bei 2,47 % lag. Ältere Verträge werden mit dem vereinbarten Index angepasst, in der Regel dem Verbraucherpreisindex IPC.

Wer zahlt die Honorare der Immobilienagentur?

Der Eigentümer. Seit dem Gesetz 12/2023 legt Artikel 20.1 der LAU fest, dass die Kosten der Immobilienvermittlung und des Vertragsabschlusses vom Vermieter getragen werden. Wurden sie Ihnen berechnet, können Sie sie zurückfordern.

Kann ich vor Vertragsende ausziehen?

Ja, nach Ablauf von sechs Monaten und mit einer Frist von 30 Tagen, gemäß Artikel 11 der LAU. Sieht der Vertrag es vor, kann eine Entschädigung von einer Monatsmiete für jedes verbleibende Jahr oder ein anteiliger Betrag verlangt werden.

Wer zahlt die Reparaturen?

Der Eigentümer zahlt die Reparaturen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten, außer bei vom Mieter verursachten Schäden. Der Mieter übernimmt kleine Reparaturen infolge der Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch. Ist eine Reparatur dringend, kann der Mieter sie durchführen und den Betrag sofort vom Eigentümer zurückverlangen.

Muss ich ausziehen, wenn meine Wohnung verkauft wird?

Nicht während der Mindestlaufzeit. Der Käufer muss den Vertrag während der ersten fünf oder sieben Jahre respektieren. Haben Sie im Vertrag nicht darauf verzichtet, haben Sie außerdem ab der Benachrichtigung 30 Kalendertage Zeit, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen.

Darf mir der Eigentümer kündigen, weil er die Wohnung selbst benötigt?

Nur wenn er eine natürliche Person ist, das erste Jahr verstrichen ist, diese Möglichkeit ausdrücklich im Vertrag steht und er Sie zwei Monate im Voraus informiert. Bezieht er die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten, können Sie zurückkehren oder eine Entschädigung von einer Monatsmiete pro fehlendem Jahr verlangen.

Gilt das Räumungsmoratorium 2026 noch?

Nein. Das Abgeordnetenhaus lehnte im Januar und im Februar 2026 die beiden Dekrete ab, die es verlängerten. Es bleiben die regulären Aussetzungen im Zivilverfahren für schutzbedürftige Haushalte, je nach Art des Eigentümers bis zu zwei oder vier Monate, während die Sozialdienste tätig werden.

Darf der Eigentümer drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Er darf eine Monatsmiete als gesetzliche Kaution und zusätzlich Sicherheiten von bis zu zwei Monatsmieten bei Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf oder sieben Jahren verlangen. Eine darüber hinausgehende Forderung übersteigt, was Artikel 36 der LAU erlaubt.