Mietpreise in Spanien 2026: Rekord in Madrid, Abkühlung in Barcelona und eine Mietbelastung von fast 35 % des Einkommens

Eine Wohnung in Spanien zu mieten kostet heute in weiten Teilen des Landes mehr als je zuvor, doch 2026 zeigt einen weniger einheitlichen Markt als in den Vorjahren. Während Madrid, Zaragoza oder viele mittelgroße Provinzhauptstädte weiterhin Höchststände erreichen, haben Barcelona und mehrere Städte im Baskenland seit Monaten stagnierende oder leicht sinkende Preise. Und je nachdem, welches Immobilienportal man heranzieht, ändert sich das landesweite Bild deutlich.

In diesem Artikel fassen wir die jüngsten Daten zusammen, die Anfang Oktober 2026 verfügbar sind: den monatlichen Preisbericht von idealista für September, die Fotocasa-Indizes für das zweite Quartal und für Juli, die amtliche Statistik des INE zu Wohnungsmieten sowie die Indikatoren zur Mietbelastung und zum Nachfragedruck. Zu jeder Zahl nennen wir den Zeitraum, auf den sie sich bezieht, denn in einem so schnelllebigen Markt ist das Datum ebenso wichtig wie der Wert.

Das landesweite Bild: 15,1 Euro pro Quadratmeter

Laut dem Preisbericht von idealista lag die durchschnittliche Miete in Spanien im September 2026 bei 15,1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 5,6 % mehr als im September 2025, wobei der Monatswert einen leichten Rückgang um 0,3 % und der Quartalswert einen weiteren um 0,4 % zeigt. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern ergibt dieser Durchschnittspreis eine Miete von rund 1.200 Euro im Monat.

Der Trend der letzten Monate deutet auf eine Abschwächung hin. Im Juli hatte dasselbe Portal einen Anstieg von 6,8 % zum Vorjahr und einen Preis von 15,3 Euro verzeichnet, im August schwächte sich das Plus auf 5,8 % ab. Zu beachten ist, dass idealista seine Methodik ab Juli 2026 überarbeitet hat, worauf das Portal in seinen Berichten selbst hinweist und was Vergleiche mit früheren Monaten beeinflussen kann.

Nach Regionen (Autonomen Gemeinschaften) führt die Region Madrid die Rangliste mit 21,6 Euro pro Quadratmeter und einem Jahresanstieg von 5,7 % an. Es folgen die Balearen (20,2 Euro, +3,6 %), Katalonien (15,9 Euro, +2,2 %) und die Kanarischen Inseln (15,2 Euro, +4,3 %). Am anderen Ende steht Extremadura mit 7,7 Euro. Die stärksten Jahresanstiege verzeichnen Regionen mit niedrigeren Preisen wie Aragonien (+9,6 %), Asturien (+9,3 %) und Kastilien-La Mancha (+8,3 %) – ein Zeichen dafür, dass sich der Druck auf Märkte verlagert, die bis vor Kurzem als erschwinglich galten.

Stadt für Stadt: Madrid bleibt oben, Barcelona bremst

Am deutlichsten zeigen sich die Unterschiede in den Städten. Die Stadt Madrid erreichte im September 2026 23,4 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von 0,5 % zum Vormonat und 4,8 % zum Vorjahr. Innerhalb der Hauptstadt liegt der Bezirk Salamanca über 28 Euro, während Barajas, San Blas, Vicálvaro oder Villa de Vallecas bei rund 17 Euro liegen. Villaverde, einer der günstigsten Bezirke, verteuerte sich im letzten Jahr am stärksten, um 14,5 %.

Barcelona dagegen schloss den September mit 20,1 Euro pro Quadratmeter ab, 0,8 % weniger als vor einem Jahr und immer noch 2,9 % unter seinem historischen Höchststand vom Januar 2025. Die katalanische Hauptstadt ist neben mehreren baskischen Städten einer der wenigen großen Märkte, in denen der Preis nicht steigt. Im August verzeichneten nur vier der 51 von idealista untersuchten Provinzhauptstädte Rückgänge zum Vorjahr: San Sebastián, Vitoria, Girona und Bilbao.

Stadt	€/m² (Sept. 2026)	Veränderung zum Vormonat	Veränderung zum Vorjahr
Madrid	23,4	+0,5 %	+4,8 %
Barcelona	20,1	-0,8 %	-0,8 %
Málaga	16,5	+0,3 %	+3,9 %
Valencia	16,3	-0,3 %	+3,1 %
Bilbao	15,7	0,0 %	-0,3 %
Sevilla	13,4	-0,4 %	+3,5 %
Zaragoza	12,3	+0,1 %	+10,3 %
Spanien (Durchschnitt)	15,1	-0,3 %	+5,6 %

Quelle: Mietpreisberichte von idealista, September 2026. Durchschnittlicher Angebotspreis pro Quadratmeter und Monat.

Málaga (16,5 Euro) und Valencia (16,3 Euro) bleiben nach Madrid und Barcelona die teuersten großen Provinzhauptstädte auf dem Festland, auch wenn beide inzwischen moderat steigen, um 3 % bis 4 % pro Jahr. Sevilla liegt bei 13,4 Euro, mit einem Plus von 3,5 %. Am auffälligsten ist Zaragoza: Mit 12,3 Euro ist es weiterhin relativ günstig, doch der Jahresanstieg liegt über 10 %, und im September wurde ein neuer Höchststand erreicht. Im August war Palma mit 19,3 Euro pro Quadratmeter die drittteuerste Provinzhauptstadt des Landes.

Fotocasa sieht es anders: der erste Rückgang seit vier Jahren

Nicht alle Messinstrumente zeigen dasselbe. Der Fotocasa-Index verzeichnete im Juli 2026 einen Durchschnittspreis von 14,14 Euro pro Quadratmeter, 1,6 % weniger als ein Jahr zuvor. Es war der erste Rückgang zum Vorjahr nach 52 aufeinanderfolgenden Monaten mit Anstiegen. Der Rückgang konzentrierte sich auf Katalonien mit einem Minus von 16,3 % und die Region Madrid mit 10,6 %; auch im Baskenland gingen die Preise leicht zurück. Die Leiterin der Marktanalyse bei Fotocasa, María Matos, führte dies darauf zurück, dass die Mieter an der Grenze dessen angekommen sind, was sie zahlen können.

Einen Monat zuvor hatte die Quartalsbilanz desselben Portals bereits auf eine Abbremsung hingedeutet: Im zweiten Quartal 2026 stieg der Preis gegenüber dem Vorquartal nur um 0,1 %, der geringste Anstieg seit 19 Jahren, und die Jahresrate lag bei 2,9 %, bei einem Durchschnittspreis von 14,79 Euro. Madrid führte unter den Regionen mit 21,95 Euro, gefolgt von den Balearen, Katalonien und dem Baskenland.

Warum weichen idealista und Fotocasa so stark voneinander ab? Beide Indizes werden aus den Preisen der auf dem jeweiligen Portal veröffentlichten Inserate berechnet, und ihre Zusammensetzung ändert sich von Monat zu Monat, je nachdem, welche Wohnungen auf den Markt kommen. Deshalb glätten sich abrupte Sprünge eines Monats häufig später. Ratsam ist es, auf den Trend über mehrere Monate zu achten und auf das, was beiden Quellen gemeinsam ist: Die Preise steigen nicht mehr im Tempo von 2023 und 2024, und Katalonien ist der große Markt, in dem die Abbremsung am deutlichsten ist.

Die amtliche Statistik: was das INE sagt

Im Gegensatz zu den Angebotspreisen erstellt das spanische Statistikamt INE den Mietpreisindex für Wohnungen (Índice de Precios de Vivienda en Alquiler, IPVA) auf Grundlage der Mieteinnahmen, die Eigentümer in der Einkommensteuer IRPF angeben. Diese Quelle ist langsamer, bildet aber tatsächliche Verträge ab. Die jüngste Ausgabe, veröffentlicht am 11. Mai 2026, bezieht sich auf das Jahr 2024: Die Mieten stiegen im Durchschnitt um 3,5 %, gegenüber 2,6 % im Jahr 2023.

Am aufschlussreichsten ist die Kluft zwischen den Verträgen. Die 2024 abgeschlossenen neuen Verträge verteuerten sich um 8,8 %, die bereits laufenden nur um 2,8 %. Anders gesagt: Wer nicht umzieht, zahlt jedes Jahr nur relativ wenig mehr, wer aber eine Wohnung sucht, sieht sich deutlich höheren Preisen gegenüber. Für die Großstädte ermittelte der IPVA einen Anstieg von 5,9 % in Valencia, 5,2 % in Málaga, 3,6 % in Madrid und 3,3 % in Barcelona. Die Statistik umfasst weder das Baskenland noch Navarra, die ein eigenes Steuersystem haben.

Bei laufenden Verträgen hängt die jährliche Mietanpassung vom Datum der Unterzeichnung ab. Verträge, die seit dem 26. Mai 2023 abgeschlossen wurden, werden – sofern vereinbart – mit dem Referenzindex für die Anpassung von Wohnungsmieten (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, IRAV) des INE angepasst, der im August 2026 bei 2,47 % lag. Ältere Verträge sind in der Regel weiterhin an den Verbraucherpreisindex (IPC) oder den im Vertrag vereinbarten Index gekoppelt.

Wie viel vom Einkommen in die Miete fließt

Die Mietbelastungsquote misst, welcher Anteil des Nettoeinkommens eines Haushalts für die Miete aufgewendet wird. Laut der Studie von idealista für das erste Quartal 2026 verschlingt die Miete im Durchschnitt 35 % des Haushaltseinkommens, zehn Punkte mehr als die 25 %, die die Hypothek für eine vergleichbare Wohnung ausmachen würde. Fachleute sehen die vertretbare Schwelle in der Regel bei 30 %.

Stadt	Mietbelastungsquote
Barcelona	41 %
Palma	40 %
Málaga	39 %
Valencia	38 %
Landesdurchschnitt	35 %
Jaén, Ciudad Real, Melilla, Huesca	19 %

Quelle: idealista, Bericht zur Mietbelastungsquote, erstes Quartal 2026. Anteil am Haushaltsnettoeinkommen.

Barcelona ist die Stadt, in der die Miete mit 41 % des Einkommens am schwersten wiegt, gefolgt von Palma, Málaga und Valencia. Acht Provinzhauptstädte liegen über der 30-%-Schwelle. Am anderen Ende beansprucht die Miete in Städten wie Jaén oder Huesca rund ein Fünftel des Einkommens. Dass die Städte mit der höchsten Belastung nicht unbedingt die mit den höchsten Preisen sind, liegt an den Löhnen: Madrid ist pro Quadratmeter am teuersten, hat aber auch höhere Durchschnittseinkommen.

Wenig Angebot und viele Bewerber pro Wohnung

Hinter den Preisen steht ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Der Jahresbericht von idealista/data, über den die Wirtschaftspresse im Juni 2026 berichtete, bezifferte die durchschnittlichen Kontaktanfragen pro Mietinserat Ende 2025 auf 33,5, gegenüber 6,75 im Januar 2019. In Barcelona waren es 68, in Madrid 49. Dieselbe Analyse bezifferte das verfügbare Angebot auf 0,69 % des Wohnungsbestands, unter dem Durchschnitt von 1 % zwischen 2019 und 2021.

Das Angebot verändert zudem seine Form. Im zweiten Quartal 2026 blieben die Inserate für unbefristete Vermietung laut idealista landesweit praktisch unverändert (-0,2 %), während die für befristete Vermietung (alquiler de temporada) um 13 % zunahmen und bereits 29 % des gesamten Angebots ausmachen. Die Entwicklung in den Städten ist sehr unterschiedlich: Der Bestand an unbefristeten Mietwohnungen sank stark in San Sebastián (-42 %), Pamplona (-39 %) oder A Coruña (-36 %) und wuchs in Málaga (+13 %), Palma (+8 %) und Madrid (+4 %).

Diese Divergenz befeuert eine intensive politische Debatte. Für die einen belegt der Rückgang des unbefristeten Angebots in Städten mit Preisobergrenzen, dass die Regulierung Wohnungen vom Markt verdrängt; für die anderen liegt das Grundproblem im Mangel an Neubau und an öffentlichem Wohnraum, und die Regulierung schützt diejenigen, die bereits zur Miete wohnen. Ausführlich analysieren wir dies in unserem Artikel über angespannte Wohnungsmärkte (zonas tensionadas).

Was in den kommenden Monaten zu erwarten ist

Die Septemberdaten deuten auf einen Markt hin, der sich in mehreren Großstädten einer Obergrenze nähert. Die Monatspreise stagnieren seit einigen Monaten oder gehen leicht zurück, und die Anstiege zum Vorjahr konzentrieren sich zunehmend auf mittelgroße Provinzhauptstädte und Regionen, in denen Mieten bisher günstiger waren. Gleichzeitig deutet nichts auf einen allgemeinen Rückgang hin: Die Nachfrage liegt weiterhin deutlich über dem Angebot, und die Belastung der Haushalte bleibt über 30 %.

Hinzu kommt die rechtliche Unsicherheit. Das Abgeordnetenhaus (Congreso) lehnte am 2. Oktober 2026 die beiden Ende September von der Regierung verabschiedeten Wohnungsdekrete ab, die eine außerordentliche Verlängerung von Verträgen und die Regulierung der befristeten Vermietung vorsahen. Die Wohnungsministerin hat vorgeschlagen, einen Teil dieser Maßnahmen als Gesetzentwurf einzubringen, wodurch die Debatte in den kommenden Monaten offen bleiben wird.

Für Mieter: Der Vergleich des Preises eines Inserats mit dem Durchschnitt im Viertel hilft, überhöhte Preise zu erkennen, und es empfiehlt sich zu prüfen, mit welchem Index die Miete jedes Jahr angepasst wird.
Für Eigentümer: In einem stagnierenden Markt verkürzt ein angemessener Preis die Leerstandszeit, die ebenfalls Kosten verursacht.
Für alle: Die Zahlen der Portale sind Angebotspreise; tatsächliche Verträge steigen laut INE moderater, mit Ausnahme der neuen Verträge.

Bei Llavely arbeiten wir mit verifizierten Profilen von Mietern und Eigentümern und mit einem Indikator für einen fairen Preis, der jede Wohnung mit ihrem Umfeld vergleicht – damit beide Seiten in einem so angespannten Markt auf Grundlage von Daten verhandeln und nicht im Blindflug.

Häufige Fragen

Was kostet es 2026 im Durchschnitt, in Spanien eine Wohnung zu mieten?

Laut idealista lag der Durchschnittspreis im September 2026 bei 15,1 Euro pro Quadratmeter und Monat, was bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern rund 1.200 Euro entspricht. Fotocasa ermittelte mit einer anderen Auswahl an Inseraten im Juli 2026 einen Preis von 14,14 Euro. Die Unterschiede zwischen den Städten sind enorm, von mehr als 23 Euro in Madrid bis zu knapp über 8 Euro in Jaén oder Cáceres.

Welche Stadt ist zum Mieten am teuersten?

Die Stadt Madrid mit 23,4 Euro pro Quadratmeter im September 2026 laut idealista. Es folgen Barcelona mit 20,1 Euro und Palma, das im August bei rund 19,3 Euro lag. Unter den Regionen führt ebenfalls die Region Madrid die Liste mit 21,6 Euro an.

Sinken die Mieten?

Das hängt von der Quelle und vom Ort ab. idealista zeigte im September 2026 landesweit einen Jahresanstieg von 5,6 %, aber mit Rückgängen in Barcelona oder Bilbao. Fotocasa verzeichnete im Juli 2026 seinen ersten Rückgang zum Vorjahr seit mehr als vier Jahren, um 1,6 %, stark konzentriert auf Katalonien und Madrid. Übereinstimmend zeigen beide Portale eine deutliche Abschwächung.

Warum nennen idealista und Fotocasa unterschiedliche Zahlen?

Jedes Portal berechnet seinen Index aus den auf seiner eigenen Website veröffentlichten Inseraten, und die Zusammensetzung der Wohnungen ändert sich jeden Monat. Außerdem hat idealista seine Methodik im Juli 2026 geändert. Deshalb ist es sinnvoller, Trends über mehrere Monate zu vergleichen, statt auf einen Einzelwert zu achten, und ergänzend die amtliche Statistik des INE heranzuziehen, die auf tatsächlichen Verträgen beruht.

Was ist der IPVA des INE und was zeigt er?

Es ist der Mietpreisindex für Wohnungen (Índice de Precios de Vivienda en Alquiler), den das INE auf Grundlage der in der Einkommensteuer IRPF angegebenen Mieteinnahmen erstellt. Seine jüngste Ausgabe, veröffentlicht im Mai 2026, zeigt, dass die Mieten 2024 um 3,5 % stiegen, bei neuen Verträgen um 8,8 % und bei bestehenden um 2,8 %. Er hinkt den Daten der Portale hinterher, bildet aber tatsächlich gezahlte Mieten ab.

Welcher Anteil des Einkommens ist für die Miete vertretbar?

Die gängigste Richtgröße ist, nicht mehr als 30 % des Haushaltsnettoeinkommens aufzuwenden – eine Schwelle, die auch das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) zur Definition angespannter Wohnungsmärkte verwendet. Laut idealista lag der spanische Durchschnitt im ersten Quartal 2026 bei 35 %, in Barcelona bei 41 %. Oberhalb dieses Niveaus schrumpft der Spielraum zum Sparen oder für Unvorhergesehenes erheblich.

Um wie viel darf meine Miete dieses Jahr steigen, wenn ich bereits einen Vertrag habe?

Wurde der Vertrag ab dem 26. Mai 2023 unterzeichnet und sieht er eine jährliche Anpassung vor, ist die Obergrenze der IRAV des INE, der im August 2026 bei 2,47 % lag. Bei älteren Verträgen gilt das Vereinbarte, in der Regel der Verbraucherpreisindex IPC. Prüfen Sie die Anpassungsklausel und den Index des maßgeblichen Monats.

Warum gibt es so viele Bewerber für jede Wohnung?

Weil das Angebot an unbefristeten Mietwohnungen im Verhältnis zur Nachfrage sehr knapp ist. Laut idealista/data erhielt jedes Inserat Ende 2025 im Durchschnitt 33,5 Kontaktanfragen, fünfmal so viele wie 2019, und das verfügbare Angebot machte nur 0,69 % des Wohnungsbestands aus. Zudem hat sich ein wachsender Teil des Angebots in die befristete Vermietung verlagert.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Mieten, oder sollte man besser warten?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht: In Städten wie Barcelona oder Bilbao sind die Preise seit Monaten stabil oder rückläufig, während sie in Zaragoza oder vielen mittelgroßen Provinzhauptstädten weiterhin kräftig steigen. Wer eine Wohnung braucht, profitiert in einem Markt mit so hoher Nachfrage selten vom Warten. Am hilfreichsten ist es, den Durchschnittspreis der Gegend zu kennen, um mit Argumenten zu verhandeln.