10 % Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung in Spanien ab 1. Dezember 2026: Wen sie betrifft und was passiert, wenn das Dekret am 12. November nicht bestätigt wird

Stand 20. Oktober 2026 haben alle, die in Spanien eine Wohnung an Touristen oder für kurze Aufenthalte vermieten, ein Datum im Kalender markiert: den 1. Dezember. Ab diesem Tag sind, sofern sich nichts ändert, Vermietungen möblierter Wohnungen von höchstens 30 Nächten nicht mehr von der IVA (spanische Mehrwertsteuer) befreit, sondern werden mit 10 % besteuert, dem Satz, den Hotels bereits zahlen. So regelt es das Königliche Gesetzesdekret (Real Decreto-ley) 29/2026 vom 6. Oktober, veröffentlicht im BOE (spanisches Amtsblatt) vom 7. Oktober.

Davor liegt jedoch ein anderes Datum: der 12. November. An diesem Tag soll die Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des spanischen Abgeordnetenhauses darüber abstimmen, ob sie das Dekret bestätigt. Wird es bestätigt, kommt die Mehrwertsteuer am 1. Dezember; wenn nicht, tritt das Dekret außer Kraft und die Maßnahme wird nie angewendet. Wir erklären, was die Vorschrift sagt, was noch unklar ist und was Sie in jedem Fall vorbereiten sollten.

Was das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 zur Mehrwertsteuer sagt

Bisher befreit das spanische Mehrwertsteuergesetz (Gesetz 37/1992) die Vermietung von Wohnungen, auch möblierter, von der Steuer, sofern der Eigentümer keine hotelähnlichen Leistungen erbringt. Deshalb berechnen Ferienwohnungen, die nur die Unterkunft anbieten, keine Mehrwertsteuer. Artikel 7 des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 ändert diese Regel: Er ändert Artikel 20 des Gesetzes, der die Steuerbefreiung regelt, und Artikel 91, der die ermäßigten Sätze festlegt.

Im Bereich der Mehrwertsteuer wird die Besteuerung der Vermietung möblierter Apartments oder Wohnungen zum ermäßigten Satz von 10 Prozent festgelegt.

Königliches Gesetzesdekret 29/2026, Präambel

Laut der Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) sind Vermietungen möblierter Apartments oder Wohnungen ab dem 1. Dezember 2026 nicht mehr steuerfrei, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Der Aufenthalt dauert höchstens dreißig Nächte, gerechnet pro Gast, und die Unterkunft ist nicht die Hauptwohnung des Eigentümers. Diese Vermietungen unterliegen dem ermäßigten Satz von 10 %.

Wenn die Bedingungen eines Aufenthalts von nicht mehr als dreißig Nächten gemeinsam erfüllt sind.

Agencia Tributaria, Neuerungen bei der Mehrwertsteuer 2026

Für welche Vermietungen die 10 % gelten und für welche nicht

So sieht es ab dem 1. Dezember für jede Art der Vermietung aus, falls das Dekret bestätigt wird:

Quellen: Königliches Gesetzesdekret 29/2026 (BOE), Agencia Tributaria, Escura und Notaría Jaime Calvo (Oktober 2026). Auf den Kanarischen Inseln sowie in Ceuta und Melilla gilt keine Mehrwertsteuer, sondern es gelten eigene indirekte Steuern.

Zwei Hinweise. Die Ausnahme für die Hauptwohnung schützt nur die Wohnung, in der der Eigentümer selbst lebt, etwa wenn er ein Zimmer vermietet; laut Escura gilt sie nicht für Zweitwohnungen oder andere Wohnungen desselben Eigentümers. Und bei der Langzeitvermietung ändert sich nichts: Die Hauptwohnung des Mieters bleibt steuerfrei, ebenso Vermietungen über mehr als 30 Nächte ohne hotelähnliche Leistungen.

Hotelähnliche Leistungen: was bereits mit 10 % besteuert wurde

Wer bereits typische Hotelleistungen erbrachte, etwa regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wechsel der Bettwäsche oder Rezeption, war schon bisher nicht steuerbefreit und zahlte 10 %, wie Hotels. Die Präambel des Dekrets stellt klar, dass diese Vermietungen weiterhin wie bisher besteuert werden.

Laut Escura reicht eine Reinigung nur bei Ankunft und Abreise des Gastes für sich genommen nicht aus, um von hotelähnlichen Leistungen zu sprechen. Neu ist, dass diese Leistungen für die Mehrwertsteuerpflicht nicht mehr nötig sind: Es genügt, dass der Aufenthalt höchstens 30 Nächte dauert und die Wohnung nicht die Hauptwohnung des Eigentümers ist.

Was Eigentümer ab dem 1. Dezember tun müssen

Wer seine Ferienwohnung bisher ohne Mehrwertsteuer vermietet hat, wird für diese Steuer zum Unternehmer, der seinen Gästen Mehrwertsteuer berechnet und sie an das Finanzamt abführt, ob Privatperson oder Unternehmen, ob in Spanien ansässig oder nicht. Diese Schritte nennen die veröffentlichten Analysen:

1. Der Steuerbehörde vor Beginn die mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit melden, mit der Registermeldung (modelo 036), dem Formular, mit dem man sich als Unternehmer anmeldet oder seine Daten ändert.
2. Für jeden Aufenthalt eine Rechnung mit gesondert ausgewiesener Mehrwertsteuer ausstellen und die Mehrwertsteuer-Registerbücher führen.
3. Die Mehrwertsteuer-Voranmeldung (modelo 303) in der Regel vierteljährlich abgeben, dazu die Jahreszusammenfassung (modelo 390). Die erste wäre die für das vierte Quartal 2026, fällig im Januar 2027.
4. Wenn Ihre Preise die Mehrwertsteuer bereits enthalten, den Gesamtbetrag durch 1,10 teilen, um die Bemessungsgrundlage zu erhalten: Von 1.000 € sind 909,09 € Grundlage und 90,91 € Mehrwertsteuer. Einfach 10 % vom Gesamtbetrag abzuziehen, ergibt ein falsches Ergebnis.
5. Die Mehrwertsteuer auf Ihre mit der Vermietung verbundenen Ausgaben (Reinigung, Instandhaltung, Versorgung, Möbel, Provisionen der Plattformen) abziehen, sofern Sie eine Rechnung haben und die allgemeinen Voraussetzungen erfüllen. Solange die Vermietung steuerfrei war, ließ sich diese Mehrwertsteuer nicht zurückholen.
6. Mit den Plattformen, auf denen Sie inserieren, klären, wie sie den Preis anzeigen und wie sie Ihnen ihre Provisionen in Rechnung stellen.

Bereits getätigte Buchungen für Aufenthalte nach dem 1. Dezember

Das ist die häufigste Frage: Was passiert mit einer im Oktober getätigten Buchung für einen Aufenthalt im Dezember? Das Dekret enthält keine Übergangsregelung, also keine Sonderregel für den Wechsel vom einen System zum anderen, und weder die Steuerbehörde noch die von uns ausgewerteten Analysen geben eine abschließende Antwort.

Laut Escura hängt es von den allgemeinen Regeln zur Steuerentstehung (devengo, der Zeitpunkt, zu dem die Steuer geschuldet wird) und zu Vorauszahlungen wie Anzahlungen oder Vorkasse ab; das bereits Kassierte muss daher Fall für Fall geprüft werden. Es empfiehlt sich, alle Buchungen mit Anreise ab dem 1. Dezember aufzulisten, mit Betrag und Zahlungsdatum, und vor der Rechnungsstellung einen Berater zu fragen.

Beispiel: eine Ferienwohnung in Madrid vor und nach dem 1. Dezember

Nehmen wir eine Ferienwohnung in der Stadt Madrid, die nicht die Hauptwohnung ihres Eigentümers ist, ohne hotelähnliche Leistungen, vermietet für 120 € pro Nacht bei Aufenthalten von vier Nächten. Die Zahlen sind eine Annahme, um die Rechnung zu zeigen, kein Durchschnittspreis. Der Eigentümer kann den Preis erhöhen, um die Mehrwertsteuer an den Gast weiterzugeben, oder ihn beibehalten und die Steuer selbst tragen.

Beispielrechnung; Berechnung bei enthaltener Mehrwertsteuer nach der von Escura erläuterten Methode (15.10.2026). Die abgeführte Mehrwertsteuer ist vor Abzug der Mehrwertsteuer auf Ausgaben angegeben.

Für den Gast kann die Änderung bis zu 10 % mehr bedeuten, wenn der Eigentümer die Steuer weitergibt: 48 € mehr für vier Nächte. Für einen Eigentümer, der den Preis beibehält, sinkt die Einnahme ohne Mehrwertsteuer um 9,1 %, wobei er die Mehrwertsteuer auf seine Ausgaben abziehen kann. So sähe ein Monat mit 20 belegten Nächten und erhöhtem Preis aus:

Beispielrechnung mit Ausgaben, die spanische Unternehmen zum Regelsatz von 21 % in Rechnung stellen. Auch die Provisionen der Plattformen können abziehbar sein, je nachdem, wie sie abgerechnet werden.

Die tatsächliche Wirkung hängt davon ab, ob Sie den Preis erhöhen, wie viel Sie für Ausgaben mit Mehrwertsteuer aufwenden und wie viele Nächte Sie belegen. Hinzu kommen neue Pflichten (Rechnungen, Registerbücher, Quartalsmeldungen), die viele kleine Eigentümer lieber einem gestor (Steuer- und Verwaltungsberater) überlassen werden.

Ferienwohnungen in Madrid in Zahlen

Laut der experimentellen Statistik des INE, die die auf den großen Plattformen angebotenen Ferienwohnungen zählt, gab es im Mai 2026 in Spanien 341.001, 10,7 % weniger als ein Jahr zuvor, mit 1.714.702 Betten: 1,28 % aller erfassten Wohnungen. In der Gemeinde Madrid waren es 10.836.

Genau auf diese Art von Unterkunft zielt die Änderung, sofern sie für höchstens 30 Nächte vermietet wird und das Dekret bestätigt wird. Derselbe Text erlaubt den Gemeinden außerdem, auf touristische Unterkünfte in angespannten Wohnungsmärkten einen Zuschlag auf die IBI (spanische Grundsteuer) zu erheben, wenn sie dies in ihrer Satzung beschließen.

12. November: was passiert, wenn das Dekret bestätigt wird, und was, wenn nicht

Ein Königliches Gesetzesdekret ist eine Vorschrift mit Gesetzesrang, die der Consejo de Ministros (Ministerrat) wegen Dringlichkeit beschließt und die in Kraft tritt, bevor das Parlament darüber befindet. Das Dekret 29/2026 gilt seit dem 8. Oktober, muss aber bestätigt werden. Da das Parlament aufgelöst ist, liegt diese Abstimmung beim Ständigen Ausschuss des Abgeordnetenhauses mit 69 Mitgliedern; sie ist für den 12. November vorgesehen.

Quellen: La Región (16.10.2026), Moncloa.com (17.10.2026), Escura, Economist & Jurist und Notaría Jaime Calvo (15.10.2026). Tritt das Dekret außer Kraft, bleiben die Wirkungen seiner übrigen, seit dem 8. Oktober geltenden Maßnahmen bestehen.

Wird es bestätigt, bleiben bis zum 1. Dezember weniger als drei Wochen für die Formalitäten. Deshalb empfiehlt Escura, sich schon jetzt vorzubereiten, aber vor Preisänderungen oder Meldungen an die Steuerbehörde die Bestätigung abzuwarten.

Was Sie vor dem 12. November tun sollten

• Listen Sie alle Buchungen mit Anreise ab dem 1. Dezember auf: Daten, Nächte, Beträge und bereits Kassiertes.
• Entscheiden Sie, ob Sie im Ernstfall den Preis erhöhen oder die Mehrwertsteuer selbst tragen würden, und prüfen Sie, wie jede Plattform ihn anzeigt.
• Sammeln Sie die Rechnungen Ihrer Ausgaben, um zu sehen, wie viel Mehrwertsteuer Sie abziehen könnten.
• Sprechen Sie mit Ihrem gestor, damit modelo 036 und der Zeitplan für modelo 303 vorbereitet sind.
• Prüfen Sie am 12. November, ob der Ständige Ausschuss das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 bestätigt.
• Wenn Sie Zimmer in Ihrer eigenen Hauptwohnung oder für mehr als 30 Nächte ohne hotelähnliche Leistungen vermieten, betrifft Sie die Änderung nicht: Bewahren Sie die Unterlagen auf, die das belegen.

So machen wir es bei Llavely

Llavely arbeitet nicht mit Ferien- oder Kurzzeitvermietung: Wir konzentrieren uns auf die langfristige Vermietung von Hauptwohnungen, die weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit ist, mit geprüften Mietern. Llavely ist Mieten andersherum: Mieter erstellen einmal ihr verifiziertes Profil, Identität und Einkommen prüfen wir, und wenn etwas nicht stimmt, sieht es sich eine Person aus unserem Team an, und es sind Vermieter und Agenturen, die sie einladen, ihre Immobilie zu besichtigen.

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Die Vermietung bei Llavely ist bereits in den Provinzen Madrid und Barcelona geöffnet: Wenn Sie eine Wohnung suchen, erstellen Sie kostenlos Ihr Profil. Im übrigen Spanien gibt es eine Warteliste: Wenn Sie eine Wohnung suchen oder Ihre langfristig vermieten möchten, tragen Sie sich mit Ihren Gebieten ein, und wir benachrichtigen Sie per E-Mail, sobald wir dort öffnen.

Häufige Fragen

Quellen

1. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre – Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnungsangebots, konsolidierte Fassung (BOE, 7. Oktober 2026)
2. Novedades de normativa 2026 – Neuerungen bei der Mehrwertsteuer 2026: Königliches Gesetzesdekret 29/2026 (Agencia Tributaria, aktualisiert am 16. Oktober 2026)
3. Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026 – Wichtigste steuerliche Neuerungen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 (Agencia Tributaria, Oktober 2026)
4. Fiscal and tax measures introduced by Royal Decree-Law 29/2026 – Steuerliche Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026, englische Fassung (Agencia Tributaria, 7. Oktober 2026)
5. El alquiler turístico y de corta estancia tributará al 10 % de IVA – Ferien- und Kurzzeitvermietung wird mit 10 % Mehrwertsteuer besteuert (Escura Abogados y Economistas, 15. Oktober 2026)
6. Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda – Steuerliche Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 zum Wohnen (Economist & Jurist, RocaJunyent-Gaona, 15. Oktober 2026)
7. Real Decreto-ley 29/2026: novedades fiscales en vivienda, alquiler y plusvalía – Steuerliche Neuerungen bei Wohnen, Miete und kommunaler Wertzuwachssteuer (Notaría Jaime Calvo, 15. Oktober 2026)
8. Nuevas medidas fiscales sobre vivienda del RD-ley 29/2026 – Neue steuerliche Maßnahmen zum Wohnen im Gesetzesdekret 29/2026 (Iberley, 7. Oktober 2026)
9. Los no residentes afrontan el IVA en el alquiler turístico y el nuevo Modelo 210 – Nichtresidenten und die Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung sowie das neue Modelo 210 (Capital, 20. Oktober 2026)
10. El Congreso votará los decretos de vivienda el 12 de noviembre – Das Abgeordnetenhaus stimmt am 12. November über die Wohnungsdekrete ab, einen Tag nach dem Generalstreik (La Región, 16. Oktober 2026)
11. El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda – Abstimmung über die Wohnungsdekrete am 12. November: die wichtigsten Punkte der Sitzung (Moncloa.com, 17. Oktober 2026)
12. Estos son los municipios con más viviendas turísticas en España – Die Gemeinden mit den meisten Ferienwohnungen in Spanien, INE-Daten für Mai 2026 (idealista/news, 24. Juni 2026)
13. La segunda mayor caída de viviendas turísticas en España – Zweitgrößter Rückgang der Ferienwohnungen in Spanien: 10,7 % weniger im Mai, INE-Daten (Hosteltur, 24. Juni 2026)
14. La vivienda turística cae un 10,7 % – Ferienwohnungen gehen um 10,7 % zurück, einer der größten Rückgänge der Geschichte, INE-Daten (Forbes España, Juni 2026)