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Spanische Immobilienagenturen melden Einbruch bei Mietverträgen nach den Wohnungsdekreten: 4.235 Wohnungen in zehn Tagen zurückgezogen oder umgewidmet
Neun von zehn Immobilienagenturen in Spanien geben an, seit den Wohnungsdekreten vom Oktober Veränderungen auf dem Mietmarkt bemerkt zu haben. Eine Umfrage der Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI, nationaler Verband der Immobilienverbände) beziffert die Zahl der Wohnungen, die in zehn Tagen vom regulären Mietmarkt zurückgezogen oder anders genutzt wurden, auf 4.235 und die nicht unterzeichneten Verträge auf 1.523. Wir erklären, was diese Zahlen aussagen, was nicht, was andere Quellen zeigen und worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Wohnung suchen oder Ihre vermieten.
Erst vor zwei Tagen berichteten wir in diesem Blog, dass 30 % der Mitglieder des Eigentümerverbands ASVAL erwägen, ihre Wohnung vom Mietmarkt zu nehmen. Jetzt kommt die andere Hälfte des Bildes hinzu: die Sicht der Immobilienagenturen, die täglich sehen, welche Wohnungen auf den Markt kommen und welche verschwinden. Am 13. Oktober veröffentlichte die Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) eine Umfrage unter mehr als 600 Agenturen in Provinzhauptstädten und Großstädten zu den ersten zehn Tagen nach den Wohnungsdekreten. Die Nachricht wurde von EFE, Europa Press, ABC und einem Großteil der Wirtschaftspresse aufgegriffen.
Das Fazit der FAI ist eindeutig: 88,9 % der Agenturen geben an, bei kleinen Eigentümern Veränderungen bei der regulären Vermietung (alquiler habitual, Vermietung als Hauptwohnsitz) bemerkt zu haben, und nur 11,1 % arbeiten weiter wie bisher. In diesem Artikel schlüsseln wir die Zahlen auf, vergleichen sie mit anderen Marktdaten und erklären, was das alles für Wohnungssuchende und für Vermieter bedeutet.
Was die Umfrage unter den Immobilienagenturen gemessen hat
Die FAI fragte die Agenturen, welche Auswirkungen sie seit den Dekreten beobachtet hatten und wie viele Wohnungen oder Verträge jeweils betroffen waren. Insgesamt kommt sie auf 5.758 betroffene Vorgänge: 4.235 Wohnungen, die den regulären Mietmarkt verlassen haben oder anders genutzt werden, und 1.523 Verträge, deren Unterzeichnung gestoppt wurde.
| Festgestellte Auswirkung | Agenturen, die sie beobachten | Durchschnitt je Agentur | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Rückzug von Wohnungen aus der regulären Vermietung | 78,1 % | 3,78 Wohnungen | 2.067 Wohnungen |
| Gestoppte oder auf Eis gelegte Mietverträge | 72,4 % | 2,75 Verträge | 1.523 Verträge |
| Wechsel von Mietwohnungen in den Verkauf | 56,6 % | 2,26 Wohnungen | 1.224 Wohnungen |
| Wechsel in befristete Vermietung oder Zimmervermietung | 38,9 % | 1,76 Wohnungen | 944 Wohnungen |
| Keine Veränderung der Tätigkeit | 11,1 % | — | — |
Quelle: Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), Umfrage unter mehr als 600 Agenturen, veröffentlicht von EFE und Europa Press am 13. Oktober 2026. Eine Agentur kann mehrere Auswirkungen gleichzeitig beobachtet haben.
Auf Basis dieser Daten schätzt der Verband, dass die Zahl der Mietabschlüsse in den kommenden Wochen um 25 % bis 30 % sinken könnte. Sein Präsident, José María Alfaro, sagt, er verstehe den gesellschaftlichen Unmut über die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum und das Drama der Zwangsräumungen, warnt aber vor „schwerwiegenden Folgen“ der Änderungen. Laut FAI berücksichtigen die neuen Maßnahmen die kleinen Eigentümer nicht ausreichend, und der Schutz vor Zahlungsausfällen hänge von einem „Labyrinth aus bürokratischen Verfahren und Zuständigkeiten verschiedener Verwaltungen“ ab.
Alfaro hält es zudem für „riskant“, dass die Diputación Permanente bei aufgelösten Cortes (Parlament) über eine so komplexe Materie entscheidet, und fordert einen „Notfall-Marshallplan“ für den Zugang zu Wohnraum: einen parteiübergreifenden Staatspakt zwischen Parteien, Regionalregierungen, sozialen Gruppen und Fachleuten, unabhängig vom Ausgang der Wahlen am 29. November.
Wohin die Wohnungen gehen, die den Mietmarkt verlassen
Die Zahl von 4.235 Wohnungen bedeutet nicht, dass alle vom Markt verschwunden sind. Laut Umfrage verteilen sie sich wie folgt:
- 2.067 Wohnungen aus der regulären Vermietung zurückgezogen: Der Eigentümer hat beschlossen, vorerst nicht mehr zu vermieten – sei es, um sie leer zu lassen, sie selbst oder durch die Familie zu nutzen oder abzuwarten, was mit den Dekreten geschieht.
- 1.224 Wohnungen gehen in den Verkauf: Der Eigentümer verkauft lieber, als weiter zu vermieten.
- 944 Wohnungen werden in die befristete Vermietung (alquiler de temporada) oder die Zimmervermietung umgeleitet – zwei Modelle, die das geltende Dekret selbst einschränkt, wie wir weiter unten erklären.
Diese letzte Gruppe ist wichtig. Seit dem 8. Oktober verlangt das Real Decreto-ley 29/2026 (Königliches Gesetzesdekret), dass eine befristete Vermietung einen echten und nachweisbaren Grund hat, etwa einen Umzug wegen Arbeit oder Studium, und dass die Aneinanderreihung von mehr als zwei Verträgen mit demselben Mieter den ersten in eine Vermietung als Hauptwohnsitz umwandelt. Bei Zimmern darf die Summe der Mieten aller Zimmer die Miete der gesamten Wohnung nicht übersteigen. Ein Teil dieser Umleitung kann also mit den neuen Regeln kollidieren.
Was andere Quellen sagen
Die Umfrage der FAI ist nicht das einzige Indiz. Fotocasa hat einen Rückgang des Angebots an langfristigen Mietwohnungen um 5,4 % festgestellt. Die Leiterin der Studienabteilung, María Matos, weist darauf hin, dass die üblichen Schwankungen meist nicht über 1,5 % nach oben oder unten hinausgehen.
Es ist ein besonders deutlicher Rückgang.
María Matos, Leiterin der Studienabteilung von Fotocasa
In Galicien, wo laut dem Instituto Galego de Vivenda e Solo (galicisches Wohnungsbauinstitut) 98 % der Mietwohnungen in den Händen von Privatpersonen oder kleinen Gesellschaften mit zwei oder drei Wohnungen sind, berichten Immobilienagenturen von Wohnungen, die vom Mietmarkt genommen werden, und von gestoppten Investitionskäufen. Der Präsident der Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin), Emilio García, erklärte, dass Käufe zur Eigennutzung weiterlaufen, die arras-Verträge (Anzahlungsverträge) derjenigen, die zum Vermieten kauften, jedoch gestoppt wurden.
Schon vor der Umfrage hatte das Observatorio del Alquiler (Mietmarktobservatorium) für den Zeitraum vom 28. bis 30. September spanienweit 4.290 Mietwohnungen weniger geschätzt, mit dem Hinweis, dass nicht der gesamte Rückgang den neuen Regeln zugeschrieben werden kann. Und man sollte den langfristigen Trend nicht vergessen: Laut idealista sank die Zahl der Anzeigen für langfristige Mietwohnungen von 902.664 im Jahr 2018 auf 510.091 im Jahr 2025, ein Minus von 44 %.
| Quelle | Was gemessen wird | Wert |
|---|---|---|
| FAI (Umfrage unter mehr als 600 Agenturen) | In zehn Tagen zurückgezogene oder umgeleitete Wohnungen | 4.235 |
| FAI | In zehn Tagen gestoppte Mietvertragsunterzeichnungen | 1.523 |
| Fotocasa | Angebot an langfristigen Mietwohnungen | -5,4 % |
| Observatorio del Alquiler | Mietwohnungen vom 28. bis 30. September | 4.290 weniger |
| idealista | Anzeigen für langfristige Mietwohnungen, 2018–2025 | -44 % |
Jede Quelle misst etwas anderes und mit einer anderen Methode: Die Werte lassen sich weder addieren noch direkt vergleichen.
Zwei Lesarten derselben Daten
Die Verbände der Immobilienagenturen und der Eigentümer argumentieren, dass Unsicherheit und die Angst, die Wohnung nicht zurückzubekommen, das Angebot gerade dann verringern, wenn es am dringendsten gebraucht wird. Die Mietergewerkschaften (sindicatos de inquilinas) verteidigen dagegen die Dekrete, haben ihre Bestätigung gefordert und halten die automatische Verlängerung der Verträge für die wichtigste Maßnahme, um Mietern Stabilität zu geben. Die Regierung argumentiert, dass das Paket Mietsteigerungen bremst und diejenigen belohnt, die zu moderaten Preisen vermieten.
Bei Daten aus nur zehn Tagen ist es noch zu früh, um zu sagen, wie viel dieser Reaktion ein tatsächlicher Rückzug vom Markt ist und wie viel ein vorsichtiges Abwarten, bis der rechtliche Rahmen geklärt ist. Einig sind sich alle Seiten darin, dass das eigentliche Problem der Mangel an verfügbarem Wohnraum ist.
Was in den kommenden Wochen passieren kann
- Bestätigung: Beide Dekrete wurden am 7. Oktober im BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht, und die Diputación Permanente hat 30 Tage Zeit, sie zu bestätigen. Jedes benötigt 35 ihrer 69 Stimmen. Wird es nicht bestätigt, tritt es außer Kraft.
- Maßnahmendekret (29/2026): Es ist seit dem 8. Oktober in Kraft. Nach den veröffentlichten Stimmenauszählungen hat es ausreichend Unterstützung, um durchzukommen.
- Stabilitätsdekret (28/2026): das Dekret zur automatischen Verlängerung der Verträge. Es würde am 15. November in Kraft treten, wenn es bestätigt wird, hängt aber von der Stimme der PNV (Baskische Nationalistische Partei) ab, die es am 2. Oktober im Congreso (Abgeordnetenhaus) abgelehnt hat.
- Parlamentswahlen am 29. November: Danach kann das neue Parlament das jetzt Bestätigte beibehalten, ändern oder als Gesetz beraten.
Wenn Sie eine Mietwohnung suchen
- Halten Sie Ihre Unterlagen bereit, bevor Sie anfangen: DNI oder NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), Arbeitsvertrag, letzte Gehaltsabrechnungen und, wenn möglich, eine Referenz Ihres bisherigen Vermieters. Bei geringerem Angebot hat die Nase vorn, wer zuerst und mit vollständigen Unterlagen antwortet.
- Seien Sie misstrauisch bei „befristeten Vermietungen“, die in Wahrheit Hauptwohnsitz sind. Seit dem 8. Oktober brauchen sie einen echten und nachweisbaren Grund; fehlt er, behandelt das Gesetz sie als Vermietung als Hauptwohnsitz, mit allen Ihren Rechten.
- Wenn Sie ein Zimmer mieten: Die Summe der Mieten aller Zimmer darf die Miete der gesamten Wohnung nicht übersteigen.
- Haben Sie bereits einen Vertrag, der vor dem 31. Dezember 2028 endet, können Sie eine Verlängerung um bis zu zwei weitere Jahre verlangen, wenn Sie mit den Zahlungen nicht im Rückstand sind, solange das Maßnahmendekret in Kraft bleibt.
- Bei knappem Angebot nehmen Betrugsfälle zu: Zahlen Sie nie eine Anzahlung, bevor Sie die Wohnung gesehen und unterschrieben haben.
Wenn Sie Eigentümer sind und unsicher, was Sie tun sollen
- Treffen Sie keine unumkehrbare Entscheidung in Eile: Das Stabilitätsdekret wird möglicherweise nicht bestätigt, und der Rahmen kann sich nach den Wahlen erneut ändern.
- Die Wohnung befristet zu vermieten ist nur legal, wenn es einen echten Grund für die Befristung gibt. Ohne ihn kann der Vertrag am Ende als Vermietung als Hauptwohnsitz gelten.
- Ist die Wohnung vermietet, beendet ein Verkauf den Vertrag nicht: Der Käufer tritt in den Vertrag ein, und der Mieter behält seine Rechte.
- Eine leerstehende Wohnung wird zunehmend teurer: Ab 2027 steigt das fiktive Einkommen, das in der IRPF (spanische Einkommensteuer) angesetzt wird, und manche Gemeinden können Zuschläge auf das IBI (Grundsteuer) erheben.
- Die größte Sorge kleiner Vermieter ist der Zahlungsausfall. Den Mieter vor der Unterzeichnung gut zu kennen, mit geprüfter Identität, geprüftem Einkommen und geprüften Referenzen, ist der beste Weg, dieses Risiko zu verringern.
Was wir bei Llavely tun
Llavely wurde gegründet, um das Misstrauen zwischen Eigentümern und Mietern abzubauen. Es ist Mieten andersherum: Mieter erstellen einmal ihr verifiziertes Profil (wir prüfen Identität und Einkommen, und wenn etwas nicht stimmt, sieht es sich eine Person aus unserem Team an), und Eigentümer und Agenturen entscheiden, wen sie einladen, ihre Immobilie zu besichtigen, mit geprüften Informationen von Anfang an. Für Eigentümer ist das ein Weg, entspannter zu vermieten; für Mieter eine Möglichkeit, sich in einem Markt mit knappem Angebot hervorzuheben. Llavely ist bereits in den Provinzen Madrid und Barcelona geöffnet, kostenlos für Mieter, Vermieter und Agenturen: Wenn Sie eine Wohnung suchen, erstellen Sie kostenlos Ihr Profil; wenn Sie Ihre vermieten, veröffentlichen Sie Ihre Immobilie kostenlos. Im übrigen Spanien gibt es eine Warteliste: Tragen Sie sich mit Ihren Gebieten ein, und wir benachrichtigen Sie per E-Mail, sobald wir dort öffnen.
Und wenn Sie nach reiflicher Überlegung verkaufen möchten und Ihre Immobilie in der Comunidad de Madrid (Region Madrid) liegt, können Sie das mit uns für 2,5 % zzgl. MwSt. tun, alles inklusive, zahlbar nur bei erfolgreichem Verkauf und erst am Tag des Notartermins: spezialisierte Anwälte mit über 35 Jahren Erfahrung, die Sie persönlich zum Notar begleiten, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang, und die Besichtigungen übernehmen wir selbst, mit gefilterten und verifizierten Käufern: Wir sprechen mit jedem, bevor wir Ihre Wohnung zeigen. Wenn Sie darüber nachdenken, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Wir rufen Sie innerhalb von 24 Stunden an, sehen uns die Wohnung an und nennen Ihnen den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.
Häufige Fragen
Wie viele Wohnungen haben den Mietmarkt wegen der Wohnungsdekrete verlassen?
Laut einer Umfrage der Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) unter mehr als 600 Agenturen wurden in den ersten zehn Tagen 4.235 Wohnungen aus der regulären Vermietung zurückgezogen oder anders genutzt: 2.067 werden nicht mehr vermietet, 1.224 gingen in den Verkauf und 944 in die befristete Vermietung oder die Zimmervermietung. Es handelt sich um vorläufige Daten, die von den Agenturen selbst angegeben wurden.
Handelt es sich um eine amtliche Zahl?
Nein. Es ist eine Umfrage der Immobilienbranche, keine amtliche Statistik, und sie umfasst keine Privatpersonen, die ohne Agentur vermieten. Andere Quellen weisen in dieselbe Richtung, etwa der von Fotocasa festgestellte Rückgang des langfristigen Angebots um 5,4 %, aber es ist noch zu früh, um zu sagen, wie viel des Rückgangs dauerhaft ist.
Wird die Zahl der unterzeichneten Mietverträge sinken?
Die FAI schätzt, dass die Mietabschlüsse in den kommenden Wochen um 25 % bis 30 % zurückgehen könnten, und gibt an, dass bereits 1.523 Unterzeichnungen gestoppt wurden. Es ist eine Prognose der Branche, die zu einem großen Teil davon abhängt, was mit der Bestätigung der Dekrete geschieht.
Kann mein Vermieter meine Wohnung in eine befristete Vermietung umwandeln?
Nur wenn es einen echten und nachweisbaren Grund für die Befristung gibt, etwa einen Umzug wegen Arbeit oder Studium. Seit dem 8. Oktober behandelt das Gesetz den Vertrag ohne diesen Grund oder bei mehr als zwei aufeinanderfolgenden Verträgen mit demselben Mieter als Vermietung als Hauptwohnsitz, mit der entsprechenden Laufzeit und den entsprechenden Rechten.
Wann wird feststehen, ob die Dekrete Bestand haben?
Die Diputación Permanente hat ab der Veröffentlichung im BOE am 7. Oktober 2026 30 Tage Zeit, jedes Dekret zu bestätigen. Das Maßnahmendekret, seit dem 8. Oktober in Kraft, hat nach den veröffentlichten Stimmenauszählungen ausreichend Unterstützung. Das Stabilitätsdekret zur automatischen Vertragsverlängerung hängt von der Stimme der PNV ab.
Was passiert, wenn die Wohnung verkauft wird, in der ich zur Miete wohne?
Ihr Vertrag bleibt in Kraft: Der Käufer tritt an die Stelle des bisherigen Eigentümers, und Sie behalten Ihre Rechte bis zum Vertragsende, gemäß Artikel 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz).
Ich bin Eigentümer – lohnt es sich, jetzt zu verkaufen?
Das hängt von Ihrer persönlichen und steuerlichen Situation ab, davon, ob die Wohnung vermietet ist, und davon, wie lange der Vertrag noch läuft. Vergleichen Sie vor der Entscheidung, was Ihnen die Vermietung nach Steuern einbringt, mit den steuerlichen Kosten eines Verkaufs (IRPF und plusvalía municipal, die kommunale Wertzuwachssteuer), und bedenken Sie, dass sich der rechtliche Rahmen in den kommenden Wochen ändern kann.
Quellen
- Immobilienagenturen beziffern die von den Wohnungsdekreten betroffenen Vorgänge auf 5.758 (EFE in Infobae, 13. Oktober 2026)
- Immobilienagenturen warnen: zurückgezogene Mietanzeigen und gestoppte Verträge nach den Dekreten (Europa Press in PressDigital, 13. Oktober 2026)
- Die Wirkung der Wohnungsdekrete auf die Immobilienagenturen: Rückzug von Immobilien und Bremse (ABC, 13. Oktober 2026)
- Die Wohnungsdekrete der Regierung nehmen in zehn Tagen 4.235 Immobilien vom Wohnungsmietmarkt (Herqles, 13. Oktober 2026)
- Fast 6.000 von den Wohnungsdekreten betroffene Vorgänge laut Branchendaten (The Objective, 13. Oktober 2026)
- Galicische Immobilienagenturen warnen vor massenhaftem Rückzug von Mietwohnungen wegen der Wohnungsdekrete (Moncloa.com, 10. Oktober 2026)
- Wann treten die Wohnungsdekrete in Kraft? Alles Wichtige zur Diputación Permanente (Público, 7. Oktober 2026)
- Die Regierung bringt die Wohnungsdekrete fast unverändert erneut ein: Diese Maßnahmen sind enthalten (Newtral, 6. Oktober 2026)
- Der Dachverband der Mietergewerkschaften fordert die Bestätigung beider Dekrete (Orain, 30. September 2026)
- Was wir über das Verschwinden von Mietanzeigen nach den Dekreten wissen (Maldita, 5. Oktober 2026)
- Das Mietangebot bricht seit 2018 um 44 % ein: fast 393.000 Anzeigen weniger (Artículo 14, 7. Oktober 2026)
- BOE – Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober (Königliches Gesetzesdekret), konsolidierte Fassung (spanisches Amtsblatt)
- BOE – Real Decreto-ley 28/2026 vom 6. Oktober über die Stabilität von Mietverträgen für Hauptwohnsitze (spanisches Amtsblatt)