El mercado de compraventa de vivienda en 2026: menos operaciones, precios récord y una oferta que no llega

El mercado residencial español vive en 2026 una situación que hace pocos años habría parecido contradictoria: se venden menos casas, pero cada una cuesta bastante más. Las estadísticas oficiales publicadas entre agosto y septiembre dibujan un frenazo en el número de operaciones y, al mismo tiempo, una escalada de precios que no da señales claras de agotamiento.

Detrás de esa aparente paradoja hay un problema de fondo que todos los organismos señalan: la oferta de vivienda no crece al ritmo de la demanda. A ello se suma un cambio de ciclo en los tipos de interés, con el euríbor de nuevo por encima del 3 %, que encarece la financiación justo cuando los precios están en máximos.

Las compraventas caen: los datos del INE

Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, publicada el 25 de septiembre, en julio de 2026 se inscribieron en los registros 61.417 compraventas de viviendas. La cifra supone un descenso del 5,1 % respecto a julio de 2025, aunque mejora un 3,6 % frente a junio. En lo que va de año, el acumulado de operaciones se sitúa un 3,0 % por debajo del mismo periodo del ejercicio anterior.

El dato de julio confirma que el ligero repunte de junio, cuando las ventas crecieron un 1,6 % interanual, fue un hecho aislado. El portal HelpMyCash lo atribuyó a compradores que adelantaron su decisión ante la previsión de subidas de tipos, más que a una recuperación real de la demanda.

Por tipo de inmueble, la vivienda usada sigue siendo el grueso del mercado: 48.128 operaciones en julio, el 78,4 % del total, con una caída anual del 6,1 %. La vivienda nueva sumó 13.289 compraventas (el 21,6 %) y resistió mejor, con un retroceso de solo el 1,4 %. La vivienda protegida, que apenas representa el 6,2 % de las ventas, se desplomó un 14,4 %.

Indicador (julio de 2026)	Operaciones	Peso	Variación anual
Total compraventas de viviendas	61.417	100 %	-5,1 %
Vivienda usada	48.128	78,4 %	-6,1 %
Vivienda nueva	13.289	21,6 %	-1,4 %
Vivienda libre	57.607	93,8 %	-4,4 %
Vivienda protegida	3.810	6,2 %	-14,4 %

Fuente: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 (publicada el 25 de septiembre de 2026).

El mapa autonómico es muy desigual. Galicia (+10,8 %) y Castilla y León (+9,7 %) crecieron con fuerza en julio, mientras que Asturias (-15,2 %), Baleares (-14,3 %) y el País Vasco (-12,4 %) registraron los mayores descensos. La Comunidad de Madrid no escapó a la tendencia: sus compraventas cayeron un 11,3 % interanual, una de las bajadas más pronunciadas del país.

Notarios y registradores confirman el enfriamiento

Las otras dos grandes fuentes del mercado apuntan en la misma dirección. El Consejo General del Notariado contabilizó 67.529 compraventas de vivienda en junio de 2026, un 4 % menos que un año antes, según los datos difundidos a finales de agosto. Los pisos cayeron un 5,6 %, mientras que las viviendas unifamiliares crecieron un modesto 0,8 %.

Por su parte, el Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre, registró 167.934 compraventas de vivienda entre abril y junio. Son un 5,7 % menos que en el trimestre anterior y un 2,3 % menos que un año antes. Aun así, en el acumulado de los últimos doce meses las operaciones ascienden a 698.684, un 1,0 % más que en el periodo precedente, lo que refleja que el volumen sigue siendo alto en términos históricos aunque haya perdido impulso.

En la Comunidad de Madrid, los registradores inscribieron 19.274 compraventas en el segundo trimestre, un 2,6 % menos que en el primero.

Precios: subidas de doble dígito y récords

Mientras las operaciones retroceden, los precios siguen al alza. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, publicado el 7 de septiembre, registró una subida anual del 12,2 % en el segundo trimestre de 2026. Es una ligera moderación respecto a trimestres anteriores, pero sigue siendo un ritmo muy elevado. En términos trimestrales, los precios avanzaron un 3,4 %.

La vivienda de segunda mano se encareció más que la nueva: un 12,9 % frente al 7,4 % anual. Todas las comunidades autónomas registraron tasas positivas. Ceuta (15,2 %), Asturias (15,0 %) y Castilla y León (14,8 %) encabezaron las subidas, mientras que Navarra (9,5 %), el País Vasco (10,0 %) y Cataluña (10,1 %) fueron las más contenidas. La Comunidad de Madrid se situó en el 12,9 %, por encima de la media nacional.

Los notarios también señalan máximos: el precio medio de la vivienda escriturada en junio alcanzó los 2.114 euros por metro cuadrado, un récord histórico y un 8,8 % más que un año antes. En el caso de los pisos, el metro cuadrado llegó a 2.529 euros, con un alza anual del 13,8 %. Según los datos notariales recogidos por idealista, Madrid fue una de las zonas con mayor encarecimiento, con un 19,5 % interanual.

Los registradores, con otra metodología, sitúan el precio medio nacional en 2.487 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre. La Comunidad de Madrid es la región más cara de España, con 4.477 euros por metro cuadrado. Y el valor tasado que recoge el boletín estadístico de la Comunidad de Madrid, con datos del Ministerio de Vivienda, alcanzó en el primer trimestre de 2026 los 4.048 euros por metro cuadrado en la región, un 16,4 % más que un año antes, frente a 2.315,7 euros de media nacional (+13,9 %).

Fuente y periodo	España	Comunidad de Madrid
INE, IPV, variación anual (2T 2026)	+12,2 %	+12,9 %
Registradores, precio medio (2T 2026)	2.487 €/m²	4.477 €/m²
Valor tasado vivienda libre (1T 2026)	2.315,7 €/m² (+13,9 %)	4.048 €/m² (+16,4 %)
Notariado, precio medio (junio 2026)	2.114 €/m² (+8,8 %)	+19,5 % anual

Fuentes: INE (IPV 2T 2026), Colegio de Registradores (ERI 2T 2026), Boletín de valor tasado de la Comunidad de Madrid con datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (1T 2026), Consejo General del Notariado vía idealista (junio 2026). Cada fuente usa una metodología distinta y sus cifras no son directamente comparables.

Nueva frente a usada

La vivienda nueva es escasa: apenas una de cada cinco compraventas inscritas en julio correspondió a obra nueva. Esa escasez explica en parte que su precio crezca menos en el IPV, ya que buena parte de la demanda se desvía hacia el parque usado, cuyo encarecimiento es mayor. En el segundo trimestre, según los registradores, se vendieron 34.919 viviendas nuevas, un 11,5 % menos que en el primer trimestre, frente a 133.015 usadas, con una caída más suave del 4,0 %.

En precio por metro cuadrado, los registradores sitúan la obra nueva en 2.636 euros y la usada en 2.448 euros, aunque la segunda fue la que más subió en el trimestre (un 3,5 %, frente a un descenso del 0,7 % en la nueva).

Compradores extranjeros: máximo de cuota

Uno de los rasgos más llamativos de 2026 es el peso creciente de los compradores extranjeros. Según los registradores, adquirieron el 15,98 % de las viviendas vendidas en el segundo trimestre, frente al 13,92 % del primero, lo que equivale a unas 26.800 operaciones. Británicos (6,99 % de las compras de extranjeros), neerlandeses (6,94 %) y alemanes (6,11 %) encabezan la lista, seguidos de marroquíes y rumanos.

Esta demanda se concentra sobre todo en la costa mediterránea y los archipiélagos. En Madrid su peso es menor que en Baleares, Alicante o Málaga, pero contribuye a la presión general sobre un parque de viviendas limitado.

Al contado o con hipoteca

La financiación sigue siendo clave, aunque una parte muy relevante de las compras se hace sin préstamo. Según el Notariado, en junio de 2026 se firmaron 36.249 préstamos hipotecarios para adquirir vivienda, de modo que el 53,7 % de las compraventas se financió con hipoteca. Dicho de otro modo, cerca de la mitad de las operaciones se cerró sin préstamo hipotecario, lo que incluye compras al contado de inversores, compradores extranjeros y hogares que venden una vivienda para comprar otra.

La cuantía media de esos préstamos fue de 188.785 euros, un 7,3 % más que un año antes, y el importe financiado equivalió de media al 72,3 % del precio de compra. Con el euríbor en ascenso, quienes dependen de una hipoteca tienen hoy menos margen que quienes compran con ahorros propios.

La raíz del problema: falta oferta

Todos los indicadores remiten a una misma causa estructural. El Banco de España, en su Informe Anual 2025 presentado en junio de 2026, elevó a unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025. Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas, un 9 % menos que en 2024. Es el quinto año consecutivo en que la formación de hogares supera a la construcción.

El supervisor advierte de que la brecha podría agravarse por los fuertes flujos migratorios y las restricciones de suelo. Más de la mitad del déficit (el 52,5 %) se concentra en seis provincias, entre ellas Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Para un joven inquilino madrileño, la compra de una vivienda exige más de diez años de salario íntegro, frente a una media nacional de 6,8 años.

Qué esperar en lo que queda de año

El escenario para el último trimestre de 2026 combina tres fuerzas: precios en máximos, financiación más cara tras la subida de tipos del BCE en septiembre y una oferta que no se amplía al ritmo necesario. Lo más probable, a la luz de los datos, es que las operaciones sigan moderándose mientras los precios crecen a un ritmo algo menor, aunque sin cambios bruscos mientras persista el desequilibrio entre oferta y demanda.

Para quien quiera comprar o vender en Madrid, la conclusión práctica es doble. El comprador debe preparar bien su financiación y comparar precios por metro cuadrado con datos fiables. El vendedor tiene un mercado favorable en precio, pero con menos compradores en condiciones de cerrar la operación rápidamente, por lo que fijar un precio realista sigue siendo decisivo.

En Llavely seguimos de cerca estas estadísticas para que compradores y vendedores de Madrid puedan decidir con datos en la mano. Este artículo es informativo: cada caso concreto debe revisarse con un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas viviendas se están vendiendo en España en 2026?

Según el INE, en julio de 2026 se inscribieron 61.417 compraventas de viviendas, un 5,1 % menos que un año antes, y el acumulado del año va un 3,0 % por debajo de 2025. Los registradores contabilizan 698.684 operaciones en los últimos doce meses hasta junio, una cifra todavía alta en términos históricos.

¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda en 2026?

El Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, con un avance del 12,9 % en la vivienda usada y del 7,4 % en la nueva. Los notarios sitúan el precio medio de junio en 2.114 euros por metro cuadrado, un récord histórico.

¿Cómo está el mercado en la Comunidad de Madrid?

Madrid combina menos operaciones y precios más altos. Las compraventas cayeron un 11,3 % interanual en julio según el INE, mientras el IPV regional subió un 12,9 % en el segundo trimestre y los registradores sitúan el metro cuadrado en 4.477 euros, el más caro de España.

¿Por qué bajan las ventas si los precios siguen subiendo?

Porque la demanda se encuentra con una oferta muy limitada y con una financiación que se ha encarecido. Hay menos compradores capaces de pagar los precios actuales, pero los que pueden siguen compitiendo por pocas viviendas, lo que sostiene las subidas.

¿Qué porcentaje de compradores son extranjeros?

Según el Colegio de Registradores, los extranjeros adquirieron el 15,98 % de las viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2026, frente al 13,92 % del primer trimestre. Británicos, neerlandeses y alemanes son las nacionalidades con más compras.

¿Cuántas viviendas se compran sin hipoteca?

Los notarios indican que en junio de 2026 el 53,7 % de las compraventas se financió con un préstamo hipotecario. Por tanto, cerca de la mitad se cerró sin hipoteca, ya sea con ahorros, con el dinero de la venta de otra vivienda o mediante otras vías de financiación.

¿Es mejor comprar vivienda nueva o usada?

Depende del presupuesto y la ubicación. La obra nueva es escasa (alrededor del 21,6 % de las ventas de julio) y en 2026 su precio ha subido menos que el de la usada, pero tributa por IVA y AJD en lugar de ITP. La usada ofrece más oferta y ubicaciones consolidadas, aunque suele requerir reformas.

¿Cuántas viviendas faltan en España?

El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares y se terminaron alrededor de 92.000 viviendas, y más de la mitad del déficit se concentra en seis provincias, entre ellas Madrid.

¿Bajarán los precios de la vivienda a corto plazo?

Ninguno de los datos oficiales publicados apunta a bajadas inminentes: todas las comunidades registran subidas anuales en el IPV. Lo que sí se observa es una ligera moderación del ritmo de crecimiento y menos operaciones, en un contexto de tipos de interés al alza.