Contrato de arras 2026: der spanische Vorvertrag mit Anzahlung – Arten, Höhe, Fristen und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Der contrato de arras ist das Dokument, das aus einem „Wir sind interessiert“ eine Verpflichtung mit Geld auf dem Tisch macht. Käufer und Verkäufer legen Preis, Notartermin und Bedingungen fest, und der Käufer leistet einen Betrag als Anzahlung. Läuft alles gut, wird dieser Betrag am Tag der notariellen Urkunde vom Preis abgezogen. Macht jemand einen Rückzieher, hängt das Schicksal dieses Geldes fast vollständig davon ab, was im Vertrag steht.

Deshalb lohnt es sich, ihn vor der Unterschrift zu verstehen. In diesem Leitfaden erläutern wir, was das Gesetz sagt und was der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) entschieden hat, die Unterschiede zwischen arras penitenciales, confirmatorias und penales, wie hoch die Anzahlung ist und welche Fristen gelten, was passiert, wenn Sie die Hypothek nicht bekommen, welche Klauseln nicht fehlen sollten und wer das Geld in der Zwischenzeit verwahren sollte. Der Leitfaden ist auf Wohnungskäufe in der Comunidad de Madrid (Region Madrid) zugeschnitten, wo das gemeinspanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) gilt.

Was ein contrato de arras ist und wozu er dient

Die arras, auch señal (Anzahlung) genannt, sind ein Geldbetrag, den der Käufer dem Verkäufer übergibt, um einen Kauf abzusichern, der später vor dem Notar unterzeichnet wird. Das Dokument, in dem diese Zahlung festgehalten wird, ist der contrato de arras. Die Verbraucherorganisation OCU beschreibt ihn als ersten Vertrag, in dem sich beide Parteien verpflichten, später einen weiteren zu schließen, wobei ein Betrag als Anzahlung geleistet wird.

In der Praxis erfüllt er drei Funktionen. Er nimmt die Wohnung vom Markt, während der Käufer die Finanzierung besorgt und die Unterlagen vorbereitet werden. Er hält Preis und vereinbarte Bedingungen schriftlich fest, damit niemand sie unterwegs ändert. Und er regelt, was geschieht, wenn eine Partei nicht zum Notartermin erscheint. Diese letzte Funktion führt zu den meisten Konflikten und hängt von der vereinbarten Art der arras ab.

Verwechseln Sie ihn nicht mit anderen Dokumenten, die bei einem Kauf im Umlauf sind, etwa dem Kaufvorschlag oder Kaufangebot oder der Reservierung, die manchmal mit einem Vermittler unterzeichnet wird, bevor der Eigentümer zustimmt. Diese Dokumente können ganz andere Folgen haben; weiter unten sehen wir einen realen Fall, der von der Verbraucherschiedsstelle der Comunidad de Madrid entschieden wurde.

Was das Gesetz sagt: Artikel 1454 des Código Civil

Die einzige ausdrückliche Regel zu arras beim Kauf steht in Artikel 1454 des Código Civil. Dieser sehr kurze Artikel bestimmt, dass bei Übergabe von arras oder señal jede Partei den Vertrag gegen feste Kosten auflösen kann.

Der Vertrag kann aufgelöst werden, indem der Käufer sich bereit erklärt, sie zu verlieren, oder der Verkäufer, sie doppelt zurückzuzahlen.

Código Civil, Artikel 1454

Dieser Artikel beschreibt das, was heute als arras penitenciales oder de desistimiento (Reuegeld) bezeichnet wird. Die beiden anderen Formen, confirmatorias und penales, haben keinen eigenen Artikel: Sie entstehen aus den Vereinbarungen der Parteien und aus der Auslegung dieser Vereinbarungen durch die Gerichte, im Zusammenhang mit dem allgemeinen Recht der Nichterfüllung von Verpflichtungen (Artikel 1124 des Código Civil) und den Regeln zur Vertragsstrafe (Artikel 1152 ff.).

Eine regionale Besonderheit: In Katalonien regelt das katalanische Zivilgesetzbuch die arras in Artikel 621-8 und vermutet, wie der Notar Enric Brancós auf elderecho.com erläutert, dass das übergebene Geld arras confirmatorias sind, sofern nicht ausdrücklich penitenciales vereinbart wurden. In der Comunidad de Madrid gibt es keine solche Regel; maßgeblich sind das staatliche Zivilgesetzbuch und die Rechtsprechung des Tribunal Supremo.

Arras penitenciales, confirmatorias und penales: die Unterschiede

Arras penitenciales erlauben es jeder der beiden Parteien, ohne weitere Begründung zurückzutreten. Der Preis dieser Freiheit ist festgelegt: Tritt der Käufer zurück, verliert er das Gezahlte; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Weder muss ein Schaden nachgewiesen noch auf Erfüllung geklagt werden, denn der Vertrag sah diesen Ausweg vor. Die OCU weist darauf hin, dass sie beim Wohnungskauf am häufigsten sind, aber nicht automatisch gelten: Sie müssen ausdrücklich vereinbart werden, mit Verweis auf Artikel 1454.

Arras confirmatorias wirken als Anzahlung auf den Preis, die das Bestehen des Vertrags belegt. Sie geben kein Rücktrittsrecht. Erfüllt eine Partei nicht, kann die andere die Unterzeichnung des Kaufvertrags verlangen oder den Vertrag auflösen und in beiden Fällen den nachweisbaren Schaden ersetzt verlangen. Diese Form bietet die größte Sicherheit, dass das Geschäft zustande kommt, kann aber auch in einem langen Rechtsstreit enden, wenn sich jemand querstellt.

Arras penales sichern die Erfüllung durch eine im Voraus vereinbarte Strafe. Wie LegalToday in einer Analyse vom Juli 2026 erläutert, funktionieren sie wie eine Vertragsstrafe: Der Schaden ist pauschaliert, und wer nicht erfüllt, zahlt die Strafe – ein Rücktrittsrecht ergibt sich daraus aber nicht. Die OCU erinnert daran, dass die Strafe frei vereinbart wird und weder dem gezahlten Betrag noch dessen Doppeltem entsprechen muss.

Quelle: Artikel 1454 des Código Civil; OCU, „Modelo de contrato de arras penitenciales“ (Mai 2025); LegalToday (Juli 2026). Orientierende Zusammenfassung: Die genauen Folgen hängen vom Wortlaut des jeweiligen Vertrags ab.

Wenn der Vertrag die Art der arras nicht nennt: was der Tribunal Supremo entschieden hat

Das ist eine der häufigsten Fragen, und die Rechtsprechung gibt eine recht klare Antwort. Der Tribunal Supremo hat wiederholt festgestellt, dass arras penitenciales die Ausnahme sind und nur gelten, wenn die Parteien eindeutig die Möglichkeit wollten, sich vom Vertrag zu lösen. Ist dieser Wille nicht erkennbar, wird das Gezahlte als Anzahlung auf den Preis behandelt, also als arras confirmatorias.

Sie haben Ausnahmecharakter, der eine restriktive Auslegung erfordert.

Tribunal Supremo, Zivilkammer, Urteil 498/2009 vom 29. Juni, zu den arras nach Artikel 1454

In diesem Urteil von 2009 bestätigte der Supremo, dass bestimmte arras confirmatorias waren, weil die Klausel mehrdeutig war und keinen „klaren, offenkundigen, unmissverständlichen“ Willen zeigte, den Rücktritt zu erlauben, und weil eine andere Klausel den gezahlten Betrag als Anzahlung auf den Preis behandelte. Einige Monate zuvor hatte das Gericht im Urteil 168/2009 vom 16. März solche Zahlungen bereits als „eine einfache Anzahlung auf den Preis, die gerade dazu dient, ihn zu bestätigen“ beschrieben.

Diese Linie hat Bestand. Im Urteil 583/2018 vom 17. Oktober stufte der Supremo arras penitenciales erneut als „restriktiv auszulegen“ ein und fügte eine wichtige Präzisierung hinzu: Der Verweis auf Artikel 1454 genügt allein nicht, wenn der übrige Vertrag nicht klarstellt, welche Pflichten die Parteien übernehmen. Anders gesagt: „Arras“ oder „señal“ in die Überschrift zu schreiben, macht das Dokument noch nicht zu arras penitenciales.

Die praktische Folge ist einfach. Wollen Sie, dass jede der beiden Parteien gegen Verlust bzw. doppelte Rückzahlung zurücktreten kann, muss der Vertrag das ausdrücklich sagen: dass die arras penitenciales sind, dass sie Artikel 1454 des Código Civil unterliegen und was genau geschieht, wenn jede Partei zurücktritt. Wollen Sie das Gegenteil – dass niemand zurücktreten kann –, sollten Sie auch das festhalten. Es der Auslegung zu überlassen, ist der sicherste Weg in einen Streit.

Ein Zahlenbeispiel: was mit dem Geld passiert, wenn jemand zurücktritt

Um die Wirkung jeder Form zu zeigen, nehmen wir eine Wohnung für 300.000 € mit einer Anzahlung von 10 %, also 30.000 €, die bei Unterzeichnung gezahlt werden. Die Zahlen sind nur ein Rechenbeispiel; bei den arras penales haben wir angenommen, dass die vereinbarte Strafe dem gezahlten Betrag entspricht, sie kann aber auch anders sein.

Rechenbeispiel von Llavely auf Grundlage von Artikel 1454 des Código Civil und der Beschreibung der einzelnen Arten von arras durch OCU und LegalToday.

Beachten Sie ein Detail, das viele Verkäufer verwirrt: „Das Doppelte zurückzahlen“ bedeutet, dass der Käufer sein Geld zurückerhält und noch einmal denselben Betrag dazu. Die tatsächlichen Kosten für den zurücktretenden Verkäufer entsprechen der Höhe der Anzahlung, nicht dem Doppelten – er muss aber den Gesamtbetrag für die Rückzahlung verfügbar haben. Hat er die Anzahlung bereits ausgegeben, wird das Problem größer.

Wie hoch ist die Anzahlung? Die 10 % und andere Richtwerte

Kein Gesetz legt fest, wie viel zu zahlen ist. Es ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien, und die herangezogenen Quellen sind sich einig, dass der üblichste Richtwert in Spanien 10 % des Preises ist. Manche Leitfäden erweitern die Spanne auf 5 % bis 15 %, und die OCU merkt an, dass mehr als 10 % unüblich sind.

Quelle: Seiten von OCU, BBVA, Bankinter, Tinsa und The Objective, die am Ende des Artikels genannt werden. Es handelt sich um übliche Praxis, nicht um gesetzliche Pflichten.

Über den Prozentsatz hinaus nennt die OCU ein nützliches Kriterium: Die Höhe sollte dazu passen, wie entschlossen jede Partei ist. Ein sehr entschlossener Käufer bevorzugt womöglich eine hohe Anzahlung, denn bei arras penitenciales gilt: Je höher die Anzahlung, desto teurer wird für den Verkäufer ein Rückzieher. Hat der Käufer dagegen Zweifel oder hofft der Verkäufer auf ein besseres Angebot, verringert eine kleine Anzahlung das, was jede Seite riskiert.

Denken Sie auch an die Liquidität. Die Anzahlung kommt aus den Ersparnissen des Käufers, der zusätzlich Geld für den nicht von der Bank finanzierten Teil des Preises sowie für Steuern und Kaufnebenkosten braucht. Wenn Sie kaufen, lesen Sie vorher unseren Leitfaden „Kaufnebenkosten einer Wohnung in der Comunidad de Madrid“, damit Ihnen am Tag des Notartermins nichts fehlt.

Fristen: wie viel Zeit zwischen Vorvertrag und Notar liegt

Auch hier gibt es keine gesetzliche Frist: Die Parteien entscheiden. Üblich sind laut den Quellen der obigen Tabelle ein bis drei Monate, wobei 60 bis 90 Tage am häufigsten genannt werden. Das ist die Zeit, die der Käufer meist braucht, um Hypothek und Gutachten abzuschließen, und der Verkäufer, um die Unterlagen zusammenzustellen und gegebenenfalls eine bestehende Hypothek abzulösen.

Wichtig ist, dass der Vertrag eine klare Frist für die Unterzeichnung der Urkunde festlegt und regelt, was bei Überschreitung geschieht. Eine zu kurze Frist kann dazu führen, dass der Käufer seine Hypothek nicht rechtzeitig bekommt; eine zu lange blockiert die Wohnung. Wird mehr Zeit benötigt, empfiehlt Tinsa eine Verlängerung per schriftlicher Vereinbarung, also einem von beiden Parteien unterzeichneten Nachtrag, statt per einfacher Nachricht.

Halten Sie außerdem schriftlich fest, wie das Notariat ausgewählt und wie der Unterzeichnungstermin mitgeteilt wird, etwa mit einer Mindestvorlaufzeit und an eine bestimmte E-Mail-Adresse oder Anschrift. Das wirkt nebensächlich, aber bei einem Konflikt wird als Erstes darüber gestritten, ob jemand ordnungsgemäß geladen wurde.

Was passiert, wenn ich nach Unterzeichnung der arras die Hypothek nicht bekomme

Das ist die große Frage der Käufer, und die kurze Antwort lautet: Es hängt vom Vertrag ab. Sind die arras penitenciales und sagt der Vertrag nichts zur Finanzierung, kann der Käufer, der keine Hypothek bekommt, den Preis nicht zahlen und verliert grundsätzlich die Anzahlung. BBVA fasst es so zusammen: Das Gezahlte wird nicht zurückerstattet, es sei denn, der Vertrag enthält eine entsprechende Klausel. Tinsa ergänzt, dass der Verkäufer die Anzahlung ohne diese Klausel behalten kann.

Die Lösung ist eine Finanzierungsbedingung, oft als aufschiebende Hypothekenbedingung (condición suspensiva de hipoteca) bezeichnet. Die OCU erinnert daran, dass die Anzahlung bei entsprechender Vereinbarung ohne Strafe zurückgezahlt werden kann, wenn der Käufer das Darlehen nicht erhält, und dass jede Ausnahme schriftlich im Dokument selbst stehen muss. Damit diese Klausel funktioniert und nicht zur offenen Hintertür wird, sollte sie mindestens Folgendes konkret regeln:

1. Den Hypothekenbetrag, den der Käufer benötigt, und auf Wunsch angemessene Höchstkonditionen.
2. Die Frist, die der Käufer für die Bewilligung hat; sie muss zur Frist für die Urkunde passen.
3. Wie die Ablehnung nachzuweisen ist: zum Beispiel mit einem Schreiben der Bank und, falls vereinbart, von mehr als einer Bank.
4. Innerhalb welcher Frist und auf welchem Weg die Anzahlung zurückgezahlt wird, wenn die Bedingung nicht eintritt.
5. Was gilt, wenn der Käufer die Hypothek nicht beantragt oder sie nicht wie vereinbart beantragt, damit die Klausel nicht als Ausrede dient.

Aus Sicht des Verkäufers ist diese Klausel vernünftig, wenn sie mit einer kurzen Frist und klaren Nachweisen verbunden ist. Wenig sinnvoll ist es dagegen, eine offene Bedingung zu akzeptieren, die dem Käufer Monate später einen kostenlosen Rücktritt erlaubt. Und für den Käufer ist es am klügsten, mit bereits geprüfter Finanzierung in den Vorvertrag zu gehen; in „Euribor und Hypotheken 2026“ zeigen wir, wie der Hypothekenmarkt in diesem Jahr aussieht.

Unverzichtbare Klauseln vor der Unterzeichnung eines contrato de arras

Ein gut gemachter Vorvertrag ähnelt stark einem Kaufvertrag im Kleinen. Kombiniert man die Empfehlungen von OCU, BBVA und Tinsa, sollten diese Punkte nicht fehlen:

• Identifizierung der Parteien: vollständiger Name, DNI (spanischer Personalausweis) oder NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) bzw. CIF bei einer Gesellschaft, Anschrift und – falls jemand im Namen eines anderen unterschreibt – die entsprechende Vollmacht. Alle Eigentümer müssen unterschreiben oder ordnungsgemäß vertreten sein.
• Identifizierung der Immobilie: Adresse, Katasterreferenz, Daten des Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) und mitverkauftes Zubehör wie Stellplatz, Abstellraum oder Möbel.
• Belastungen und Rechtslage: ob eine Hypothek, Pfändungen oder andere Belastungen bestehen, wer sie wann ablöst und ob die Wohnung frei von Bewohnern ist. Idealerweise wird ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) beigefügt.
• Preis und Zahlungsweise: Gesamtpreis, Höhe der Anzahlung, Zahlungsart (am besten per Überweisung) und wie der Rest beim Notar gezahlt wird.
• Art der arras, klar benannt: Bei penitenciales ausdrücklich Artikel 1454 des Código Civil und die Folgen für jede Partei nennen.
• Finanzierungsbedingung, wenn der Käufer eine Hypothek braucht, mit den Details der obigen Liste.
• Kosten und Steuern: wer welchen Posten zahlt, etwa die Löschung der Hypothek des Verkäufers im Grundbuch, die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) oder die Notarkosten.
• Zustand der Wohnung: in welchem Zustand sie übergeben wird, welche Installationen und Möbel enthalten sind und ob ein Energieausweis vorliegt.
• Frist und Notariat: Frist für die Beurkundung, wie das Notariat ausgewählt und wie der Termin mitgeteilt wird.
• Schlüsselübergabe und Besitz: ob die Übergabe bei der Unterzeichnung oder später erfolgt und wie Versorgungsleistungen, IBI (Grundsteuer) und Hausgeld bis dahin geregelt sind.
• Anschriften oder E-Mail-Adressen für Mitteilungen, damit Mitteilungen wirksam sind und nachgewiesen werden können.

Wenn Sie verkaufen, benötigen Sie einen Großteil dieser Informationen ohnehin für die Urkunde. In „So verkaufen Sie eine Wohnung in Madrid 2026“ erklären wir, welche Unterlagen Sie von Anfang an bereithalten sollten, damit der Vorvertrag nicht blind unterschrieben wird.

Wer das Geld der Anzahlung verwahren sollte

Bei den meisten Käufen zwischen Privatpersonen wird die Anzahlung direkt per Überweisung an den Verkäufer gezahlt. Das ist am einfachsten, setzt aber eines voraus: die Prüfung, ob der Empfänger tatsächlich Eigentümer ist oder eine Verkaufsvollmacht hat. Der Grundbuchauszug des Registro de la Propiedad zeigt, wer Eigentümer ist, und der Vertrag sollte das Konto angeben, auf das gezahlt wird. Barzahlungen oder Zahlungen auf Konten Dritter erschweren erheblich den Nachweis der Zahlung, falls ein Problem entsteht.

Am heikelsten ist die Zahlung an einen Vermittler. Die OCU warnte schon vor Jahren vor Praktiken wie der Forderung eines Betrags vom Käufer, bevor dessen Angebot dem Verkäufer vorgelegt wird – mit Dokumenten, die scheinbar die Zustimmung des Eigentümers tragen, in Wirklichkeit aber nur Vorschläge sind, und ohne Klarheit darüber, wer das Geld erhält und wer es zurückzahlt, wenn keine Einigung zustande kommt. Ihr Rat gilt weiterhin: kein Geld übergeben, bevor der tatsächliche Eigentümer unterschreibt. Nicht alle Vermittler handeln so, aber wenn es vorkommt, ist der Käufer in einer schwachen Position.

Ein Schiedsspruch der Verbraucherschiedsstelle der Comunidad de Madrid (Junta Arbitral de Consumo) vom November 2022 veranschaulicht das Problem. Ein Käufer zahlte einer Agentur 2.000 € als Voraussetzung dafür, einen Kaufvorschlag einreichen zu können, und konnte das Geld später nicht zurückerhalten. Das Schiedsgremium wertete das Dokument als Kaufvorschlag, nicht als arras penitenciales, und entschied nach Billigkeit, dass ihm 1.000 € zurückzuzahlen seien, während die Agentur die andere Hälfte als Vergütung behielt. Die Lehre: Ist das Geld nicht an einen vom Eigentümer unterzeichneten Vorvertrag gebunden, kann die Rückforderung schwierig werden.

Es gibt Alternativen, die das Risiko verringern. El Debate gab im Oktober 2025 die Empfehlung eines Immobilienexperten wieder, die Anzahlung beim Notar oder auf einem von Fachleuten verwalteten Konto zu hinterlegen und nur als letzte Option direkt an den Verkäufer zu zahlen. Wenn Sie diesen Weg interessant finden, fragen Sie vorher beim Notariat nach, ob es diesen Service anbietet und zu welchen Bedingungen. In jedem Fall sollte der Vertrag regeln, wer das Geld verwahrt, auf welchem Konto und wann es freigegeben wird.

Häufige Fehler bei der Unterzeichnung von arras

Die meisten Konflikte um arras entstehen nicht aus böser Absicht, sondern aus Eile und aus Dokumenten, die unverändert aus dem Internet kopiert wurden. Diese Fehler wiederholen sich am häufigsten:

1. Nicht angeben, welche Art von arras es sind, oder nur „arras“ schreiben und davon ausgehen, dass es penitenciales sind.
2. Ohne Finanzierungsklausel unterschreiben, obwohl der Käufer auf eine Hypothek angewiesen ist.
3. Die Belastungen nicht prüfen: nach der Unterschrift eine Hypothek, eine Pfändung oder Schulden bei der Eigentümergemeinschaft entdecken.
4. An jemanden zahlen, der nicht Eigentümer ist, oder nur mit einem von mehreren Miteigentümern unterschreiben.
5. Eine unerfüllbare Frist für die Urkunde festlegen oder gar keine.
6. Nicht schriftlich festhalten, wer welche Kosten trägt und was zum Verkauf gehört, etwa Möbel, Stellplatz oder Abstellraum.
7. Fristen verlängern oder Bedingungen per Nachricht ändern, ohne unterzeichneten Nachtrag.
8. Die erhaltene Anzahlung vor dem Notartermin ausgeben, ohne zu bedenken, dass sie bei arras penitenciales doppelt zurückzuzahlen wäre, wenn der Verkäufer zurücktritt.

Muss der contrato de arras vor dem Notar unterzeichnet werden?

Nein, das ist nicht Pflicht. Der contrato de arras ist ein privatschriftlicher Vertrag und mit der Unterschrift der Parteien wirksam; Tinsa weist ausdrücklich darauf hin. Pflicht für die Eintragung des Kaufs im Grundbuch ist dagegen die spätere öffentliche Urkunde.

Dennoch ist es bei hohen Beträgen, mehreren Eigentümern oder sonstigen Komplikationen sinnvoll, vor der Unterschrift eine Fachperson hinzuzuziehen. Ein Notar oder Anwalt prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Unterzeichnenden, kontrolliert Eigentum und Belastungen und hilft, Klauseln zu formulieren, die keinen Zweifel zulassen. Diese Kosten sind meist gering im Vergleich zu dem, was bei der Anzahlung auf dem Spiel steht.

Steuern: was mit der Anzahlung in der Einkommensteuererklärung geschieht

Kommt der Kauf zustande, ist die Anzahlung einfach Teil des Preises. Anders ist es, wenn das Geschäft platzt und jemand mehr Geld behält. Die Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos) kam in ihrer verbindlichen Auskunft V0397-20 vom 20. Februar 2020 zu dem Schluss, dass die arras, die der Verkäufer behält, wenn der Verkauf aus Gründen des Käufers nicht zustande kommt, ein Vermögenszuwachs sind, der nicht aus einer Übertragung stammt und daher in der allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer (IRPF) des Jahres besteuert wird, in dem er sie laut Vertrag behalten darf.

Erhält der Käufer das Doppelte, weil der Verkäufer zurückgetreten ist, wirkt sich der Betrag, der über das Gezahlte hinausgeht, ebenfalls auf seine Steuererklärung aus. Da die Behandlung vom Einzelfall abhängt, sollte Ihr Steuerberater dies vor Abgabe der Erklärung prüfen.

Und bei der Miete? Warum es dort keine arras gibt

Der contrato de arras ist ein Instrument des Kaufs. Bei der Wohnungsmiete regelt das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) die gesetzliche Kaution (fianza) in Höhe einer Monatsmiete und zusätzlich vereinbare Sicherheiten, die bei Verträgen über die Hauptwohnung zwei Monatsmieten nicht übersteigen dürfen. Das spanische Verbraucherministerium (Ministerio de Consumo) erinnerte im Mai 2026 daran, dass die Forderung von mehr als diesen Grenzen zu den häufigsten missbräuchlichen Klauseln gehört – ebenso wie die Belastung des Mieters mit Maklergebühren, die nach Artikel 20.1 der LAU der Vermieter trägt.

Manchmal wird vom künftigen Mieter eine „Anzahlung“ oder „Reservierung“ verlangt, um eine Wohnung vor der Unterzeichnung zu reservieren. Passiert Ihnen das, lassen Sie schriftlich festhalten, an wen Sie zahlen, dass der Betrag mit der Kaution oder der ersten Miete verrechnet wird und in welchen Fällen er zurückgezahlt wird, und zahlen Sie nie, ohne die Wohnung gesehen und den Eigentümer überprüft zu haben. In „Betrug bei der Miete 2026“ erklären wir die häufigsten Warnsignale.

So machen wir es bei Llavely

Bei Llavely setzen spezialisierte Anwälte den Vorvertrag auf, und Art der arras, Frist, Notariat und Finanzierungsbedingung werden immer ausdrücklich festgehalten. Vorher prüfen wir Identität und Eigentum des Verkäufers sowie den Ausweis (DNI) des Käufers, und wir sprechen mit jedem Käufer darüber, wie er bezahlen würde. So verringern sich zwei der Risiken aus diesem Artikel: an jemanden zu zahlen, der nicht Eigentümer ist, und zu unterschreiben, ohne zu wissen, wie bezahlt wird. Angebote werden schriftlich über Llavely abgegeben, ohne Hinterlegung oder mit einer Hinterlegung von 1 % des Preises, immer per Überweisung, die die Wohnung fünf Tage reserviert, während der Verkäufer entscheidet. Diese Hinterlegung verwahren wir auf einem separaten Konto: Kommt eine Einigung zustande, wird sie auf die Anzahlung angerechnet; andernfalls wird sie vollständig zurückgezahlt.

Wenn Sie verkaufen, umfasst „Venta Llavely“ (2,5 % zzgl. MwSt., alles inklusive und nur bei Verkauf) die Anwälte, die den Vorvertrag aufsetzen, Belastungen und Grundbuchauszug prüfen und Sie persönlich zum Notar begleiten. Wenn Sie kaufen, zahlen Sie nichts: Der Anwalt des Geschäfts erklärt Ihnen kostenlos jede Klausel, die Fristen und die Unterlagen, bevor Sie unterschreiben. Es gibt keine Zusatzzahlungen und keine versteckten Kosten: Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen.

Nichts davon ersetzt es, genau zu lesen, was Sie unterschreiben – es sollte aber verhindern, dass ein schlecht formulierter Vorvertrag Sie Tausende Euro kostet.

Häufige Fragen

Quellen

1. Muster eines Vorvertrags mit arras penitenciales (Reuegeld) (OCU, 5. Mai 2025)
2. Muster eines contrato de arras beim Wohnungskauf (OCU, 13. Mai 2022)
3. Neue und aggressive Methoden von Immobilienagenturen (OCU, 6. Oktober 2013)
4. Urteil des Tribunal Supremo 498/2009 vom 29. Juni (El Notario)
5. Urteil des Tribunal Supremo 168/2009 vom 16. März (El Notario)
6. Rechtsnatur der arras: penitenciales oder confirmatorias. STS 583/2018 vom 17. Oktober (Civil Mercantil, CEF)
7. Zwischen Rücktritt und Nichterfüllung: die Rechtsnatur der arras (LegalToday, 2. Juli 2026)
8. Die arras im katalanischen Zivilgesetzbuch (elderecho.com, 23. November 2021)
9. Verbraucherschiedsspruch, Aktenzeichen 02413.2/2022 (Junta Arbitral Regional de Consumo – Regionale Verbraucherschiedsstelle, Comunidad de Madrid, 10. November 2022)
10. Contrato de arras – der Vorvertrag mit Anzahlung (Tinsa, 24. November 2025)
11. Contrato de arras: wie viel Geld gezahlt wird (The Objective, 27. Januar 2025)
12. Contrato de arras – der Vorvertrag mit Anzahlung (BBVA, aktualisiert am 31. Januar 2023)
13. Contrato de arras – der Vorvertrag mit Anzahlung (Bankinter, 14. Oktober 2024)
14. Steuerliche Einordnung von arras penitenciales, wenn die Übertragung nicht erfolgt. Auskunft DGT V0397-20 (fiscal-impuestos.com, CEF)
15. Arras: Zahlung direkt an den Verkäufer nur als letzte Option (El Debate, 2. Oktober 2025)
16. Verwaltungsgebühren oder mehr als eine Monatsmiete Kaution gehören zu den häufigsten missbräuchlichen Klauseln bei Mietverträgen (Ministerio de Consumo über Europa Press, Bolsamanía, 22. Mai 2026)