Wohnung in Madrid verkaufen und gleichzeitig eine neue kaufen (2026): Reihenfolge, Zwischenfinanzierung und Steuern

Die eigene Wohnung zu verkaufen und gleichzeitig eine neue zu kaufen, ist wohl das nervenaufreibendste Immobiliengeschäft überhaupt. Verkaufen Sie zuerst, müssen Sie vielleicht ausziehen, bevor die nächste Wohnung bereitsteht. Kaufen Sie zuerst, zahlen Sie womöglich monatelang für zwei Wohnungen. Dazwischen liegen zwei Vorverträge mit Anzahlung (arras, der in Spanien übliche Reservierungsvertrag), zwei Notarurkunden, eine oder zwei Banken und eine steuerliche Frist von zwei Jahren.

In diesem Leitfaden erklären wir, welche Reihenfolge in welchem Fall passt, wie Sie beide Geschäfte verketten, welche Sonderklauseln Sie in den arras vereinbaren können, welche Finanzierungen es gibt (Zwischenfinanzierung, Austausch der Sicherheit oder zwei Hypotheken), wie die Befreiung bei Reinvestition in die Hauptwohnung funktioniert und welche Kosten jedes Geschäft verursacht. Am Ende finden Sie einen Wochenplan und ein Rechenbeispiel mit Zahlen aus Madrid.

Vorab. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine anwaltliche oder steuerliche Beratung. Die Hinweise auf das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF), seine Durchführungsverordnung, das Zivilgesetzbuch (Código Civil) und das Gesetz 5/2019 sind allgemeiner Natur; jedes Geschäft hat seine Besonderheiten. Lassen Sie Ihren Fall und die Verträge daher vor der Unterschrift von einer Fachperson prüfen.

Erst verkaufen oder erst kaufen: Vorteile und Risiken jeder Reihenfolge

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Es hängt davon ab, wie viel Geld aus dem Verkauf Sie für den Kauf brauchen, wie viel Spielraum Sie haben, wenn die Termine nicht passen, und wie schnell sich der Markt in Ihrer Gegend bewegt.

Reihenfolge	Vorteile	Risiken	Passt, wenn …
Erst verkaufen	Sie wissen genau, wie viel Geld Sie haben, und leihen nur das Nötige	Eventuell müssen Sie ausziehen, bevor die neue Wohnung bereitsteht: Übergangsmiete und zwei Umzüge	Sie das Geld aus dem Verkauf brauchen oder Ihr Budget knapp ist
Erst kaufen	Sie wählen in Ruhe aus und ziehen nur einmal um	Bis zum Verkauf zahlen Sie zwei Wohnungen oder eine Zwischenfinanzierung; Zeitdruck kann eine Preissenkung erzwingen	Sie Ersparnisse oder ein gutes Einkommen haben und Ihre Wohnung leicht verkäuflich ist
Gleichzeitig (verkettet)	Ein Umzug; das Geld aus dem Verkauf bezahlt den Kauf	Verzögert sich ein Geschäft oder platzt es, reißt es das andere mit	Sie mit Käufer und Verkäufer flexible Termine vereinbaren können

Eigene Zusammenstellung.

In Madrid zählt vor allem die Vermarktungsdauer. Laut idealista waren im zweiten Quartal 2026 nur 7 % der über das Portal verkauften Wohnungen weniger als eine Woche inseriert, 47 % brauchten mehr als drei Monate. In der Stadt Madrid sank der Anteil der Verkäufe innerhalb einer Woche auf 11 %, nach 14 % ein Jahr zuvor. Der Durchschnittspreis in der Stadt lag im September 2026 bei 6.458 Euro pro Quadratmeter, 2,4 % höher als ein Jahr zuvor, aber 1,8 % niedriger als im Juni. Wenn Sie vor dem Verkauf kaufen, sollten Sie damit rechnen, dass der Verkauf Monate dauern kann.

So verketten Sie Verkauf und Kauf

Verketten bedeutet, Verkauf und Kauf am selben Tag oder im Abstand weniger Tage zu beurkunden, sodass das Geld aus dem einen Geschäft das andere bezahlt. Die Termine müssen von Anfang an in den Verträgen stehen:

Bevor Sie Ihre Wohnung inserieren, rechnen Sie: realistischer Preis, Restschuld Ihrer Hypothek (lassen Sie sich von der Bank eine Bescheinigung geben) und wie viel Sie für die neue Wohnung leihen könnten.
Suchen Sie, während Sie verkaufen, unterschreiben Sie die arras für den Kauf aber erst, wenn Sie einen ernsthaften Käufer haben – es sei denn, Sie können es sich leisten, zuerst zu kaufen.
Vereinbaren Sie in den arras für den Verkauf ein Zeitfenster für die Notarurkunde (etwa „zwischen Tag X und Tag Y, mit fünfzehn Tagen Vorankündigung“) und, falls nötig, eine Frist, um nach der Unterschrift auszuziehen.
Legen Sie in den arras für den Kauf die Beurkundung in dasselbe Fenster und lassen Sie Spielraum für Gutachten, FEIN und den Notartermin zu Ihrer Hypothek.
Lassen Sie beide Urkunden am selben Tag unterzeichnen: zuerst den Verkauf, mit dem Ihre Hypothek abgelöst wird, danach den Kauf.

Entscheidend ist der Spielraum. Sind beide Termine ohne jede Flexibilität auf denselben Tag festgelegt, bringt jede Verzögerung durch die Bank Ihres Käufers, Ihr Gutachten oder ein fehlendes Dokument alles durcheinander. Ein Fenster von zwei bis drei Wochen in jedem Vertrag fängt Unvorhergesehenes meist auf.

Sonderklauseln in den arras, die ein Geschäft vom anderen abhängig machen

Die arras sind die Anzahlung, die der Käufer leistet, um die Wohnung zu reservieren, und zugleich der Vertrag, der Preis, Fristen und Bedingungen bis zur Beurkundung festlegt. Handelt es sich um arras penitenciales, erlaubt Artikel 1454 des Código Civil dem Käufer den Rücktritt unter Verlust der Anzahlung und dem Verkäufer gegen Rückzahlung des doppelten Betrags. Bei zwei verketteten Geschäften sind diese Klauseln Ihr Sicherheitsnetz:

Bedingung des vorherigen Verkaufs (arras für Ihren Kauf): Haben Sie Ihre Wohnung bis zu einem bestimmten Datum nicht verkauft, erhalten Sie die Anzahlung zurück. Der Verkäufer muss das nicht akzeptieren und kann im Gegenzug eine kurze Frist verlangen.
Finanzierungsbedingung (arras für Ihren Kauf): Bewilligt die Bank die Hypothek nicht in der vereinbarten Höhe, erhalten Sie die Anzahlung zurück. Betrag, Frist und Nachweis der Ablehnung sollten geregelt sein.
Zeitfenster für die Beurkundung (in beiden): ein Zeitraum statt eines festen Tages, mit Vorankündigung.
Spätere Übergabe (arras für Ihren Verkauf): Sie bleiben nach der Unterschrift noch einige Tage oder Wochen in Ihrer Wohnung, mit festem Termin für die Schlüsselübergabe, einer Vertragsstrafe pro Verzugstag und, falls vereinbart, einem Einbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Übergabe.
Vereinbarte Verlängerung: was gilt, wenn sich eine Beurkundung aus Gründen verzögert, die keine Partei zu vertreten hat, etwa wegen der Bank, damit niemand wegen weniger Tage die Anzahlung verliert.

Erfolgt der Verkauf durch öffentliche Urkunde, steht deren Errichtung der Übergabe der Sache gleich, die Gegenstand des Vertrags ist …
Spanisches Zivilgesetzbuch (Código Civil), Artikel 1462

Deshalb muss eine spätere Übergabe schriftlich vereinbart sein: Sofern die Urkunde nichts anderes sagt, erhält der Käufer die Wohnung mit der Unterschrift. Vereinbaren Sie den Übergabetermin in den arras und lassen Sie ihn in die Notarurkunde aufnehmen. Mehr dazu in unserem Leitfaden zum Vorvertrag mit Anzahlung (contrato de arras) 2026.

Bleibt trotzdem eine Lücke zwischen beiden Wohnungen, ist eine Übergangsmiete die übliche Lösung. Nach Angaben der OCU (spanische Verbraucherorganisation) setzt eine befristete Vermietung (alquiler de temporada) seit dem 8. Oktober 2026 einen echten, nachweisbaren vorübergehenden Grund voraus, der im Vertrag steht; die Dauer muss über 31 Tage und in der Regel unter zwölf Monaten liegen, sonst gilt der Vertrag als normales Wohnraummietverhältnis. Diese Regeln stammen aus dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026, das der Ständige Ausschuss des spanischen Kongresses noch bestätigen muss (die Abstimmung ist für den 12. November vorgesehen); geschieht das nicht, würden sie nicht mehr gelten. Wenn Sie monatsweise mieten, während Sie auf Ihre neue Wohnung warten, schreiben Sie das so in den Vertrag und lassen Sie ihn von einer Fachperson prüfen.

Finanzierung: Zwischenfinanzierung, Austausch der Sicherheit oder zwei Hypotheken

Mit einer Zwischenfinanzierung (hipoteca puente) kaufen Sie die neue Wohnung, bevor Sie die alte verkaufen. Die Bank finanziert den Kauf und übernimmt eine noch laufende Hypothek in dasselbe Darlehen; während einer tilgungsfreien Zeit zahlen Sie nur Zinsen. Nach dem Verkauf tilgen Sie mit dem Erlös einen großen Teil der Schuld, und es bleibt eine normale Hypothek auf der neuen Wohnung.

Nicht jede Bank bietet sie an, fragen Sie also nach und vergleichen Sie. Als Kostenbeispiel: Die „Hipoteca Cambia de casa“ der Banco Santander hatte laut HelpMyCash (2. Oktober 2026) nach sechs Anfangsmonaten zu 1,84 % einen Zinssatz von Euribor plus 0,84 Prozentpunkten mit Rabatten (plus 1,84 ohne), einen effektiven Jahreszins (TAE) von 4,42 % mit und 4,92 % ohne Rabatte, eine tilgungsfreie Zeit von bis zu 12 Monaten und eine Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises. Mit dem Euribor vom September 2026 von 3,247 % laut Banco de España läge der rabattierte Zins bei rund 4,09 %. Der Durchschnittszins neuer Wohnungshypotheken betrug im Juli 2026 laut INE (spanisches Statistikamt) 3,01 %.

Option	So funktioniert sie	Dafür	Dagegen
Zwischenfinanzierung	Ein Darlehen, das den Kauf finanziert und Ihre Hypothek übernimmt; tilgungsfreie Zeit bis zum Verkauf	Sie kaufen, ohne auf den Verkauf zu warten; eine einzige Rate	Zinsen auf eine hohe Schuld; verkaufen Sie nicht rechtzeitig, steigt die Rate, und beide Wohnungen haften
Austausch der Sicherheit	Die Bank überträgt Ihre bestehende Hypothek durch Vertragsänderung auf die neue Wohnung	Sie behalten gute Konditionen	Die Bank muss zustimmen; Gutachten sowie Notar- und Grundbuchkosten; brauchen Sie mehr Geld, muss das Darlehen aufgestockt werden
Zwei Hypotheken	Sie behalten Ihre Hypothek und nehmen für die neue Wohnung eine weitere auf; die erste lösen Sie beim Verkauf ab	Sie können für das neue Darlehen Banken vergleichen	Zwei Raten bis zum Verkauf; die Bank muss sehen, dass Sie beide tragen können; mögliche Vorfälligkeitsgebühr
Erst verkaufen, normale Hypothek	Der Verkaufserlös verringert das Darlehen für den Kauf	Kleineres Darlehen, keine Zwischenfinanzierungskosten	Termine müssen verkettet werden, sonst Übergangsmiete

Quellen: HelpMyCash (2.10.2026); Banco de España, Leitfaden „Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca“ (Was ich wissen muss, wenn ich eine Hypothek beantrage). Die endgültigen Konditionen hängen vom Angebot der jeweiligen Bank ab.

Bei allen Optionen ist die FEIN maßgeblich (Ficha Europea de Información Normalizada, das Europäische Standardisierte Merkblatt): das persönliche Angebot der Bank mit allen Darlehensbedingungen. Das Gesetz 5/2019 schreibt vor, sie Ihnen zusammen mit dem Merkblatt mit standardisierten Warnhinweisen (FiAE) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung auszuhändigen; die Banco de España bezeichnet sie als verbindliches Angebot. Außerdem müssen Sie spätestens am Tag vor der Beurkundung einen Notar Ihrer Wahl aufsuchen, der Ihnen das Darlehen erläutert. Kommt die FEIN zu spät, kann der Kauf nicht am geplanten Tag beurkundet werden, und der Verkauf verschiebt sich mit.

Achten Sie auf die tilgungsfreie Zeit. Bei einer Zwischenfinanzierung zahlen Sie Zinsen auf die alte und die neue Schuld zusammen. Dauert der Verkauf länger als die tilgungsfreie Zeit, beginnen Sie, ein sehr hohes Darlehen zu tilgen. Rechnen Sie vor der Unterschrift durch, was passiert, wenn der Verkauf doppelt so lange dauert wie geplant.

Einkommensteuer: die Befreiung bei Reinvestition in die Hauptwohnung

Verkaufen Sie Ihre Wohnung teurer, als Sie sie gekauft haben, wird der Gewinn in Spanien mit der Einkommensteuer (IRPF) als Sparertrag besteuert, mit Sätzen von 19 % bis 30 % je nach Höhe. Artikel 38 des Gesetzes 35/2006 über die IRPF stellt ihn jedoch steuerfrei, wenn der erzielte Betrag in eine neue Hauptwohnung (vivienda habitual) reinvestiert wird, unter den Bedingungen von Artikel 41 der Durchführungsverordnung.

Die Reinvestition des erzielten Betrags […] muss auf einmal oder schrittweise innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren erfolgen …
Durchführungsverordnung zur Einkommensteuer (Königliches Dekret 439/2007), Artikel 41.3

Zwei Jahre davor oder danach: Derselbe Artikel 41.3 gewährt die Befreiung auch für Verkaufserlöse, mit denen eine in den zwei Jahren zuvor gekaufte neue Hauptwohnung bezahlt wird.
Beide Wohnungen müssen Hauptwohnung sein. Die verkaufte zum Zeitpunkt des Verkaufs oder an irgendeinem Tag in den zwei Jahren davor; in der Regel nach mindestens drei Jahren Wohndauer, außer bei Umständen wie einer Trennung oder einer beruflichen Versetzung.
In die neue Wohnung müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Kauf einziehen.
Reinvestiert werden muss der gesamte erzielte Betrag abzüglich der abgelösten Resthypothek. Reinvestieren Sie nur einen Teil, gilt die Befreiung anteilig.
Sie dürfen die neue Wohnung mit einem Darlehen bezahlen: Laut Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof, Urteil vom 1. Oktober 2020) und Dirección General de Tributos (Generaldirektion für Steuern) muss nicht dasselbe Geld aus dem Verkauf verwendet werden.
Reinvestieren Sie nicht im selben Jahr, geben Sie die Absicht zur Reinvestition in der Erklärung dieses Jahres an; erfüllen Sie sie dann nicht, ist eine ergänzende Erklärung mit Verzugszinsen fällig.

Bei einer Zwischenfinanzierung ist der kritische Punkt, innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf zu verkaufen; wer zuerst verkauft, muss innerhalb von zwei Jahren eine Wohnung finden. Die Befreiung gilt nicht für die plusvalía municipal (die kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs), die in jedem Fall anfällt. Beide Steuern erklären wir in unserem Leitfaden zu den Steuern beim Wohnungsverkauf 2026.

Die Kosten beider Geschäfte im Überblick

Posten	Geschäft	Wer zahlt	Wie viel (Richtwert)
Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)	Verkauf	Verkäufer	Je nach Besitzdauer und Katasterwert des Bodens
Einkommensteuer auf den Gewinn	Verkauf	Verkäufer	19 % bis 30 % des Gewinns, sofern nicht befreit
Ablösung Ihrer Hypothek	Verkauf	Verkäufer	Restschuld, Notar-, Grundbuch- und Agenturkosten; mögliche Vorfälligkeitsgebühr
Kaufurkunde (Original)	Verkauf	Verkäufer, sofern nicht anders vereinbart	Nach amtlicher Notargebührenordnung
ITP (Grunderwerbsteuer)	Kauf	Käufer	6 % in der Region Madrid; 4 % für kinderreiche Familien; 10 % Ermäßigung der Steuer für eine Hauptwohnung bis 250.000 €
Notar (Abschrift) und Grundbuch	Kauf	Käufer, sofern nicht anders vereinbart	Notar 600–1.200 €; Grundbuch 400–800 €
Gutachten	Kauf	Käufer	Legt die Gutachterfirma fest; bei einer Zwischenfinanzierung werden meist beide Wohnungen begutachtet
Notar, Agentur, Eintragung und Steuer der Hypothek	Kauf	Bank	Für Sie kostenlos

Quellen: Comunidad de Madrid (ITP, 23.4.2026); Banco de España (Hypothekenleitfaden); Rastreator (Urkundenkosten); Fieldfisher (Tarif für Sparerträge ab 2025); Código Civil, Art. 1455. Die ITP wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert (valor de referencia) berechnet und ist innerhalb von 30 Werktagen zu erklären.

Beispielhafter Zeitplan, Woche für Woche

Dies ist nur ein Beispiel für verkettete Geschäfte, bei dem zuerst verkauft wird und beide Urkunden am selben Tag unterzeichnet werden. Es unterstellt, dass Sie in etwa acht Wochen einen Käufer finden, was nicht garantiert ist: Fast die Hälfte der über idealista verkauften Wohnungen brauchte mehr als drei Monate.

Woche	Ihr Verkauf	Ihr Kauf und Ihre Hypothek
1–2	Bewertung, Grundbuchauszug (nota simple), Bescheinigung der Restschuld, Fotos und Inserat	Simulation mit der Bank; Lage und Budget
3–8	Besichtigungen und schriftliche Angebote; in Woche 8 arras mit Beurkundung zwischen Woche 19 und 21	Besichtigungen; Sie fordern die nota simple der Wohnungen an, die Ihnen gefallen
9–10	Der Käufer beantragt seine Hypothek	arras für den Kauf mit Beurkundung im selben Fenster; Sie beantragen Ihre Hypothek
11–17	Gutachten und FEIN des Käufers im Blick behalten	Gutachten, Zusage und FEIN, mindestens zehn Tage vor der Unterschrift
18–19	Aktualisierte Bescheinigung der Restschuld	Notartermin zu Ihrem Darlehen, spätestens am Vortag der Unterschrift
20	Vormittags Verkauf und Ablösung Ihrer Hypothek	Nachmittags Kauf und Hypothek; Sie erhalten die Schlüssel
21–25	Plusvalía municipal und Löschung der Hypothek im Grundbuch	ITP innerhalb von 30 Werktagen; Umzug oder Übergabe Ihrer Wohnung zum vereinbarten Termin

Beispiel zur Veranschaulichung; die tatsächlichen Fristen hängen vom Markt, den Banken und den Parteien ab. FEIN und Notartermin: Gesetz 5/2019. ITP: Comunidad de Madrid.

Rechenbeispiel aus Madrid: erst verkaufen oder mit Zwischenfinanzierung kaufen

Ein Paar verkauft seine 70-Quadratmeter-Wohnung in der Stadt Madrid: bei 6.458 Euro pro Quadratmeter (idealista, September 2026) rund 452.000 Euro. Es hat sie 2012 für 250.000 Euro plus 20.000 Euro Nebenkosten gekauft, sie ist seine Hauptwohnung, und es schuldet noch 90.000 Euro Hypothek. Es möchte eine 95-Quadratmeter-Wohnung für 610.000 Euro kaufen. In Variante B nehmen wir an, dass die Bank 100 % des Kaufpreises finanziert und die Resthypothek übernimmt, was solventen Profilen vorbehalten ist. Verkaufshonorar, plusvalía, Gutachten und Notarkosten sind Annahmen; setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Posten	A) Erst verkaufen (selber Tag)	B) Mit Zwischenfinanzierung kaufen
Verkauf Ihrer Wohnung	452.000 €	452.000 €, sechs Monate später
Honorar (2,5 % + MwSt.), plusvalía (3.000 €) und Löschung im Grundbuch (600 €)	−17.273 €	−17.273 €
Resthypothek	−90.000 €, abgelöst	In der Zwischenfinanzierung enthalten
Kaufnebenkosten: ITP 6 % (36.600 €), Notar und Grundbuch (2.000 €), Gutachten (400 €)	39.000 €, aus dem Verkaufserlös	39.000 €, aus Ihren Ersparnissen
Anfangsdarlehen	304.273 €	700.000 € (610.000 + 90.000)
Kosten bis zum Verkauf	Keine, wenn die Termine zusammenfallen	Rund 2.384 € Zinsen im Monat bei 4,09 %: 14.305 € in sechs Monaten
Schuld nach dem Verkauf	304.273 €	265.273 € (zuzüglich 39.000 € vorgestreckter Ersparnisse)
Einkommensteuer auf den Gewinn von 165.327 €	0 € mit Befreiung (ohne: 36.905 €)	0 €, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf verkaufen

Zins in B: Euribor September 2026 (3,247 %, Banco de España) plus 0,84 Prozentpunkte (HelpMyCash). ITP: Comunidad de Madrid. Einkommensteuer: 19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 € und 23 % bis 200.000 € (Fieldfisher), ohne weitere Gewinne im Jahr. Gewinn: 452.000 € abzüglich 16.673 € Honorar und plusvalía, abzüglich 270.000 € Anschaffungskosten.

Am Ende hinterlassen beide Varianten dieselbe Schuld von rund 304.000 Euro; nur der Weg ist ein anderer. Die Zwischenfinanzierung erkauft Ruhe und einen einzigen Umzug, kostet aber rund 2.400 Euro im Monat, solange nicht verkauft ist, und setzt Ersparnisse für die Kaufnebenkosten voraus. Erst zu verkaufen ist günstiger, wenn die Termine zusammenfallen. In beiden Fällen spart die Reinvestitionsbefreiung rund 36.900 Euro Einkommensteuer, sofern Voraussetzungen und Fristen eingehalten werden.

So machen wir es bei Llavely

Bei Llavely blicken wir auf mehr als 35 Jahre in der Immobilienbranche zurück und arbeiten mit spezialisierten Anwälten. Wenn Sie mit uns verkaufen, um eine andere Wohnung zu kaufen, prüfen unsere Anwälte den Grundbuchauszug (nota simple), Belastungen und Schulden, übernehmen die Berechnung der anfallenden Steuern, setzen die arras mit den nötigen Sonderklauseln auf (Zeitfenster, spätere Übergabe oder andere Bedingungen), prüfen die Urkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar.

Kaufinteressenten prüfen wir, bevor wir Ihre Wohnung zeigen: Wir sprechen mit jedem, prüfen den Ausweis vor der Besichtigung und führen die Besichtigungen selbst durch. Alles verfolgen Sie in Ihrem privaten Verkäuferportal. Braucht Ihr Käufer eine Hypothek – oder Sie für Ihren Kauf –, stellen wir kostenlos den Kontakt zu einem Hypothekenvermittler her. Alle Zahlungen laufen per Überweisung (normal oder OMF), nie in bar. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % + MwSt. des Kaufpreises, alles inklusive. Kaufen mit Llavely ist kostenlos.

Ganz offen: Niemand kann Ihnen garantieren, wie lange der Verkauf Ihrer Wohnung dauert oder dass beide Unterschriften auf denselben Tag fallen. Wir können Ihnen aber helfen, mit einem realistischen Preis und mit Verträgen zu starten, die darauf ausgelegt sind, beide Geschäfte zu verketten. Wenn Sie über einen Wohnungswechsel nachdenken, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Wir nennen Ihnen sofort eine Preisspanne, rufen Sie danach an, sehen uns die Wohnung an und präzisieren den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Ist es besser, zuerst meine Wohnung zu verkaufen oder zuerst zu kaufen?

Das hängt von Ihrer Lage ab. Erst zu verkaufen ist sicherer, wenn Sie den Verkaufserlös brauchen, weil Sie wissen, was Sie haben, kann aber eine Übergangsmiete nötig machen. Erst zu kaufen erspart einen zweiten Umzug, dafür zahlen Sie bis zum Verkauf zwei Wohnungen oder eine Zwischenfinanzierung. Können Sie flexible Termine vereinbaren, ist es ideal, beide Geschäfte zu verketten.

Was ist eine Zwischenfinanzierung (hipoteca puente) und was kostet sie?

Ein Darlehen, das die neue Wohnung finanziert und Ihre bestehende Hypothek übernimmt, mit einer tilgungsfreien Zeit, in der Sie bis zum Verkauf nur Zinsen zahlen. Als Richtwert hatte die der Banco Santander laut HelpMyCash im Oktober 2026 einen Zins von Euribor plus 0,84 Prozentpunkten mit Rabatten, einen effektiven Jahreszins von 4,42 % und bis zu 12 Monate tilgungsfreie Zeit. Ihre tatsächlichen Kosten stehen in der FEIN.

Können Verkauf und Kauf am selben Tag beurkundet werden?

Ja, das ist bei verketteten Geschäften üblich: zuerst der Verkauf, mit dem Ihre Hypothek abgelöst wird, dann der Kauf. Damit es klappt, müssen die Termine in beiden arras abgestimmt sein, und die FEIN für Ihre Hypothek muss mindestens zehn Tage vorher vorliegen.

Kann ich nach dem Verkauf noch in meiner Wohnung bleiben?

Nur wenn Sie es vereinbaren. Nach Artikel 1462 des Código Civil gilt die Unterzeichnung der Urkunde als Übergabe, sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt. Eine spätere Übergabe muss in den arras und in der Urkunde stehen, mit Termin für die Schlüsselübergabe und einer Vertragsstrafe pro Verzugstag.

Muss ich Einkommensteuer zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe und eine andere kaufe?

Nicht auf den Gewinn, wenn Sie den erzielten Betrag innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf in eine neue Hauptwohnung reinvestieren und die übrigen Voraussetzungen erfüllen. Eine Resthypothek wird abgezogen; reinvestieren Sie nur einen Teil, gilt die Befreiung anteilig. Die plusvalía municipal fällt trotzdem an.

Gilt die Befreiung auch, wenn ich die neue Wohnung vor dem Verkauf kaufe?

Ja. Artikel 41.3 der Durchführungsverordnung zur IRPF wendet sie auf Verkaufserlöse an, mit denen eine in den zwei Jahren zuvor gekaufte neue Hauptwohnung bezahlt wird, und der Oberste Gerichtshof hat 2020 anerkannt, dass sie mit einem Darlehen finanziert werden darf. Verkaufen Sie mehr als zwei Jahre nach dem Kauf, verlieren Sie die Befreiung.

Kann ich den Kauf vom Verkauf meiner Wohnung abhängig machen?

Sie können in den arras eine Bedingung des vorherigen Verkaufs vorschlagen: Haben Sie bis zu einem bestimmten Datum nicht verkauft, erhalten Sie die Anzahlung zurück. Der Verkäufer muss das nicht akzeptieren und kann im Gegenzug eine kurze Frist verlangen. Lassen Sie die Klausel von einem Anwalt formulieren.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Madrid?

Eine amtliche Statistik gibt es nicht. Laut idealista waren im zweiten Quartal 2026 nur 11 % der über das Portal verkauften Wohnungen in der Stadt Madrid weniger als eine Woche inseriert, und spanienweit brauchten 47 % mehr als drei Monate. Wenn Sie vor dem Verkauf kaufen, rechnen Sie mit mehreren Monaten.

Erst verkaufen oder erst kaufen: Vorteile und Risiken jeder Reihenfolge

So verketten Sie Verkauf und Kauf

Sonderklauseln in den arras, die ein Geschäft vom anderen abhängig machen

Finanzierung: Zwischenfinanzierung, Austausch der Sicherheit oder zwei Hypotheken

Einkommensteuer: die Befreiung bei Reinvestition in die Hauptwohnung

Die Kosten beider Geschäfte im Überblick

Beispielhafter Zeitplan, Woche für Woche

Rechenbeispiel aus Madrid: erst verkaufen oder mit Zwischenfinanzierung kaufen

So machen wir es bei Llavely

Häufige Fragen

Quellen

Verkaufen Sie an Menschen, die schon kaufen können.