Mi Primera Vivienda 2026 in Madrid: Hypothek zu 100 % bis 50 Jahre und Wohnungen bis 425.000 € – Voraussetzungen, Banken und wie viel Eigenkapital Sie trotzdem brauchen

Mi Primera Vivienda ist das Programm der Comunidad de Madrid, das den Teil der Hypothek verbürgt, den Banken üblicherweise nicht finanzieren. So können Sie kaufen, ohne 20 % des Preises angespart zu haben. 2026 haben sich die Regeln geändert: Das Höchstalter steigt auf 50 Jahre, der Höchstpreis der Wohnung auf 425.000 Euro, und Familien mit minderjährigen Kindern sind nun ohne Altersgrenze dabei. Nach Angaben der Comunidad de Madrid haben seit 2022 bereits 8.309 Menschen in der Region mit dem Programm eine Wohnung erworben.

Doch eine „Hypothek zu 100 %“ heißt nicht, ohne Ersparnisse zu kaufen: Steuern und Nebenkosten zahlen Sie weiterhin selbst, und die Schuld ist höher. Mit Stand 20. Oktober 2026 rechnen wir es Ihnen konkret vor und zeigen, was Verkäufer wissen sollten.

Was sich 2026 geändert hat

Im April 2026 legte die Comunidad de Madrid den Verordnungsentwurf, der den Höchstpreis auf 425.000 Euro und das Alter auf 50 Jahre anhob, zur öffentlichen Anhörung vor; Stellungnahmen waren ab dem 21. April möglich. Die endgültige Verordnung vom 27. Juli wurde am 6. August im Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM, Amtsblatt der Region) veröffentlicht und trat am Folgetag in Kraft. Am 2. September genehmigte der Consejo de Gobierno (Regionalregierung) 25 Millionen Euro für 2026, und eine Verordnung vom 3. September eröffnete die Frist, in der Banken der neuen Ausschreibung beitreten können.

Quellen: Verordnung vom 27. Juli 2026 (BOCM Nr. 186 vom 6. August 2026); offizielle Programmseite (Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. September 2026) für die bisherigen Regeln, die für frühere Hypotheken, Anträge und Vereinbarungen weiter gelten.

Diese Neuerungen gelten für die neuen Vereinbarungen, die im Rahmen der Ausschreibung 2026 unterzeichnet werden.

Comunidad de Madrid, offizielle Seite von Mi Primera Vivienda

Die genauen Voraussetzungen

• Alter: höchstens 50 Jahre zum Zeitpunkt des Hypothekenantrags. Bis 40 Jahre Finanzierung bis 100 %, bis 45 Jahre 95 %, bis 50 Jahre 90 %. Kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Familien mit minderjährigen Kindern haben keine Altersgrenze und können 100 % erreichen.
• Wohnsitz: rechtmäßiger, ununterbrochener Wohnsitz in der Comunidad de Madrid in den zwei Jahren vor dem Antrag. Nichtresidenten können das Programm nicht nutzen.
• Erste Wohnung: Es muss Ihr erster Wohnungskauf sein, und Sie dürfen in Spanien keine andere Wohnung besitzen oder ein Nutzungsrecht daran haben. Zulässig ist ein Anteil von bis zu 50 % an einer geerbten, vermachten oder geschenkten Wohnung sowie bestimmte Fälle von Trennung oder Scheidung, in denen Ihnen die Nutzung der Familienwohnung nicht zugesprochen wurde.
• Hauptwohnsitz: in der Comunidad de Madrid, als ständiger Wohnsitz für mindestens fünf Jahre. Bestands- und Neubauwohnungen sind möglich.
• Preis: bis 425.000 Euro, ohne Steuern und Nebenkosten.
• Einkommen: Es gibt keine Obergrenze. Das Programm richtet sich an zahlungsfähige Personen ohne ausreichendes Eigenkapital; die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit wie bei jeder Hypothek, wie es das Gesetz 5/2019 über Immobilienkredite vorschreibt.
• Bank: Die Hypothek muss bei einem teilnehmenden Institut abgeschlossen werden.

Was die Bürgschaft abdeckt: der Anteil von 80 % bis 100 %

Banken leihen üblicherweise höchstens 80 % des niedrigeren von zwei Werten: Kaufpreis oder Gutachtenwert. Mi Primera Vivienda deckt die Lücke darüber ab. Die Comunidad de Madrid hinterlegt bei jeder teilnehmenden Bank Mittel auf einem Garantiekonto; dadurch kann die Hypothek die 80 % um bis zu 20 Prozentpunkte überschreiten. Zahlt der Kreditnehmer nicht mehr, haftet die Comunidad gegenüber der Bank für den ausstehenden Betrag oberhalb von 80 %, begrenzt auf die hinterlegten Mittel.

Eigene Berechnung auf Grundlage der Verordnung vom 27. Juli 2026 (Artikel 1.1 und 15.2), unter der Annahme, dass der Gutachtenwert dem Kaufpreis entspricht. Steuern und Nebenkosten kommen hinzu.

Zwei wichtige Punkte: Die Bürgschaft schützt die Bank, nicht Sie – Sie schulden das gesamte Darlehen. Und liegt das Gutachten unter dem Kaufpreis, wird der Prozentsatz auf den Gutachtenwert angewandt; die Differenz tragen Sie.

Teilnehmende Banken und Antragstellung

Der Antrag geht nicht an die Comunidad de Madrid, sondern an die Bank, die Hypothek und Bürgschaft gemeinsam bearbeitet. Laut offizieller Seite (8. September 2026) und der Mitteilung der Comunidad vom 2. September nehmen neun Institute teil: CaixaBank, Banco Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Banco Sabadell und Eurocaja Rural, das im September 2025 hinzukam. Die Liste für 2026 steht fest, sobald die neuen Vereinbarungen unterzeichnet sind. Zinssatz und Laufzeit legt das Programm nicht fest: Jede Bank hat eigene Konditionen, vergleichen Sie also. Die Schritte:

1. Prüfen Sie die Voraussetzungen und rechnen Sie: Monatsrate, Steuern und Nebenkosten.
2. Fragen Sie bei einer teilnehmenden Bank, nach welcher Vereinbarung sie arbeitet, welchen Prozentsatz sie Ihnen nach Ihrem Alter finanziert und welchen Zinssatz und welche Zusatzprodukte sie verlangt.
3. Unterzeichnen Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag mit Anzahlung (arras) oder eine Vorvereinbarung. Die Bank braucht ihn – nehmen Sie daher eine Klausel für den Fall auf, dass die Hypothek abgelehnt wird.
4. Reichen Sie die Unterlagen ein: Ausweis, Meldebescheinigung (empadronamiento), Negativbescheinigung des Catastro (Liegenschaftskataster) und Grundbuchauszug (nota simple) aus dem Indexdienst des Grundbuchamts, die belegen, dass Sie keine andere Wohnung besitzen, den Vorvertrag oder die Vorvereinbarung, eine Eigenerklärung zur Nutzung als Hauptwohnsitz und gegebenenfalls den Nachweis als kinderreiche Familie, Alleinerziehende oder über Ihre Kinder.
5. Die Bank hat fünf Werktage für ihre Entscheidung, sofern sie keine weiteren Unterlagen anfordert, und muss ihr Angebot 30 Kalendertage aufrechterhalten. Anträge werden in der Reihenfolge des Eingangs bearbeitet, und die Bürgschaft hängt von den hinterlegten Mitteln ab – warten Sie also nicht bis zuletzt.
6. Danach folgen das Gutachten, das Sie bezahlen; die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, das verbindliche Angebot der Bank), mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift; und der Termin beim Notar. Kaufvertrag und Hypothek werden meist am selben Tag unterzeichnet.
7. Anschließend müssen Sie mindestens fünf Jahre in der Wohnung leben und der Bank jede Änderung mitteilen, die das Programm betrifft.

Wie viel Erspartes Sie trotzdem brauchen

Steuern und Nebenkosten sind nicht in der Hypothek enthalten. Bei einer Bestandswohnung ist der größte Posten die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), die in der Comunidad de Madrid 6 % beträgt – auf den Kaufpreis oder auf den Referenzwert des Catastro, falls dieser höher ist. Die Steuerermäßigung von 10 % gilt nur bis 250.000 Euro. Gesetzlich trägt die Bank Notar-, Grundbuch- und Agenturkosten der Hypothek; das Gutachten zahlen Sie. Bei Neubau fallen statt ITP Mehrwertsteuer und Urkundensteuer (AJD) an: Wir erklären das in „Kaufnebenkosten für eine Wohnung in der Region Madrid 2026: Steuern, Notar, Grundbuch und Förderungen“.

Eigene Berechnung. ITP: Comunidad de Madrid. Notar und Grundbuch: Spannen von Rastreator (März 2026); ein Teil der Notarkosten kann auf den Verkäufer entfallen. Gutachten: Annahme. Hypothekenkosten trägt die Bank (Gesetz 5/2019, Art. 14). Angenommen ist, dass der Referenzwert den Preis nicht übersteigt; ohne Umzug und Renovierung.

Selbst bei 100 % Finanzierung brauchen Sie für eine Bestandswohnung zu 300.000 Euro rund 20.000 Euro Erspartes, für eine zu 425.000 Euro rund 27.000 Euro. Das ist deutlich weniger als die 80.000 bzw. 112.000 Euro bei einer normalen Hypothek, aber eben nicht null.

Orientierende Monatsrate mit dem Euribor vom September 2026

Für die variable Hypothek verwenden wir den Zwölfmonats-Euribor vom September 2026, laut Banco de España 3,247 %, plus einen angenommenen Aufschlag von 0,75 Prozentpunkten (der Aufschlag, diferencial, ist das, was die Bank auf den Euribor addiert): insgesamt 3,997 %. Für den Festzins nehmen wir 3,03 %, den durchschnittlichen Anfangszins der im Juli 2026 abgeschlossenen Festzinshypotheken laut INE (spanisches Statistikamt). Laufzeit 30 Jahre, gleichbleibende Rate.

Eigene Berechnung: Monatsraten über 30 Jahre, Annuitätendarlehen. Euribor: Banco de España (spanisches Staatsblatt BOE vom 2. Oktober 2026). Festzins: INE (Juli 2026). Aufschlag angenommen. Ohne Versicherungen und Zusatzprodukte.

Bei der Wohnung zu 300.000 Euro und dem variablen Zins des Beispiels erhöht eine Finanzierung von 100 % statt 80 % die Rate um rund 286 Euro im Monat und kostet über 30 Jahre rund 43.000 Euro mehr Zinsen. Damit die Rate unter 35 % Ihres Nettoeinkommens bleibt – ein vorsichtiger Richtwert –, bräuchten die Kreditnehmer zusammen rund 4.090 Euro netto im Monat; bei der Wohnung zu 425.000 Euro rund 5.795 Euro.

Risiken einer Vollfinanzierung

• Sie starten ohne Puffer: Fallen die Preise oder müssen Sie bald verkaufen, schulden Sie womöglich mehr, als die Wohnung wert ist.
• Sie zahlen eine höhere Rate und über die gesamte Laufzeit mehr Zinsen.
• Bei variablem Zins steigt die Rate für 300.000 Euro um einen Euribor-Punkt von 1.431,73 auf 1.609,91 Euro im Monat.
• Sie sind fünf Jahre an die Wohnung gebunden, und bei einem Verkauf in diesem Zeitraum ist der Preis begrenzt.
• Erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht, haften Sie laut Verordnung für die Schäden gegenüber der Comunidad und der Bank, mindestens in Höhe des unrechtmäßig erlangten Vorteils.
• Nach Steuern und Nebenkosten sollten Sie eine Reserve für Reparaturen, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft oder einen Einkommensrückgang behalten.

…der Höchstverkaufspreis ist der Erwerbspreis, aktualisiert um den Verbraucherpreisindex (IPC) seit dem Erwerbsdatum.

Verordnung vom 27. Juli 2026, Artikel 6, für Verkäufe in den fünf Jahren nach dem Kauf

Was kommt: neue Bankvereinbarungen und ITP 2027

Die Verordnung vom 3. September (BOCM vom 5.) eröffnete die Beitrittsfrist für die Banken, die nach der Juli-Verordnung 20 Werktage ab Veröffentlichung beträgt: Nach unserer Rechnung endete sie Anfang Oktober. Noch ausstehend sind die Unterzeichnung der Vereinbarungen, die zwei Jahre gelten und um ein Jahr verlängert werden können, und die Verteilung der 25 Millionen Euro. Stand 20. Oktober nennt kein offizielles Dokument ein Datum; 2025 war es der 23. September. Dann wird feststehen, welche Banken die neuen Regeln bereits anwenden und ob neue hinzukommen.

Eine weitere Änderung steht aus. Am 5. Oktober 2026 kündigte die Comunidad de Madrid an, dass unter 40-Jährige ab 2027 beim Kauf ihrer Wohnung 4 % statt 6 % ITP zahlen könnten. Das hängt von der Verabschiedung des regionalen Haushaltsgesetzes ab und gilt heute noch nicht. Wir erklären es in einem anderen Artikel unseres Blogs.

Wenn Sie eine Wohnung bis 425.000 Euro verkaufen

Für Verkäufer erweitert das Programm den Kreis der Käufer, die fast den gesamten Preis finanzieren können: Personen bis 50 Jahre und Familien mit Kindern, die Einkommen, aber kein Eigenkapital haben. Es garantiert weder einen schnelleren Verkauf noch einen besseren Preis, und das letzte Wort hat die Bank des Käufers. Bedenken Sie aber:

• Maßgeblich ist der Kaufpreis ohne Steuern und Nebenkosten: Über 425.000 Euro können Käufer, die auf das Programm angewiesen sind, nicht kaufen. Der gesamte Preis muss in der Kaufurkunde stehen.
• Ein realistischer Preis zählt noch mehr: Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts aus Preis und Gutachten, und ein Käufer mit 100 % Finanzierung kann ein niedriges Gutachten selten ausgleichen.
• Vorvertrag (arras) mit Finanzierungsbedingung und realistischen Fristen für die Antwort der Bank, das Gutachten, die FEIN und den Notar. Mehr dazu in „Wohnungsverkauf in Spanien scheitert an der Hypothek: Ursachen und wie Sie an zahlungsfähige Käufer verkaufen“.
• Fragen Sie früh, mit welcher Bank der Käufer arbeitet, welcher Prozentsatz ihm nach seinem Alter zusteht und ob er Steuern und Nebenkosten angespart hat – bei einer Bestandswohnung rund 6,5 % des Preises.

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely blicken wir auf mehr als 35 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor zurück und arbeiten mit spezialisierten Anwälten. Wir sprechen mit jedem Käufer, bevor wir Ihre Wohnung zeigen: was er sucht, wann er kaufen möchte und wie er bezahlen wird. Wir prüfen seinen Ausweis vor der Besichtigung, und die Besichtigungen führen wir selbst durch. Braucht er eine Hypothek, etwa mit Mi Primera Vivienda, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt. Und wenn Sie selbst kaufen: Der Kauf über Llavely ist kostenlos.

Unsere spezialisierten Anwälte prüfen den Grundbuchauszug (nota simple), Belastungen und Schulden, berechnen die anfallenden Steuern, setzen den Vorvertrag (arras) mit einer klaren Finanzierungsbedingung auf, prüfen die Kaufurkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar. Alle Zahlungen laufen per normaler Überweisung oder OMF (orden de movimiento de fondos, eine über den Notar abgewickelte Überweisung), niemals in bar. Sie zahlen insgesamt 2,5 % + MwSt. des Preises, nur wenn Sie verkaufen und erst am Tag des Notartermins, mit allem inklusive: Bewertung, Fotos, Video, Grundriss, virtueller Rundgang und Ihr privates Verkäuferportal.

Ganz offen: Wir entscheiden nicht, ob eine Bank eine Hypothek gewährt, und wir können Ihnen weder Fristen noch einen Preis versprechen. Wir sorgen aber dafür, dass Sie den Verkauf mit Käufern beginnen, die wissen, wie sie bezahlen werden, und mit einem Vertrag, der Sie schützt, falls etwas schiefgeht. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Wohnung wert ist, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Wohnung an und verfeinern den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Quellen

1. Orden de 27 de julio de 2026 – Verordnung vom 27. Juli 2026 des Regionalministeriums für Wohnen, Verkehr und Infrastruktur zur Regelung des Programms Mi Primera Vivienda (BOCM Nr. 186, 6. August 2026, Kopie im Transparenzportal der Comunidad de Madrid)
2. Mi Primera Vivienda: Voraussetzungen, Unterlagen und teilnehmende Banken (Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. September 2026)
3. Das Programm Mi Primera Vivienda wird auf 50 Jahre ausgeweitet und erleichtert Hypotheken bis 100 % des Immobilienwerts (Comunidad de Madrid, 2. September 2026)
4. Verordnungsentwurf zur Regelung des Programms Mi Primera Vivienda: Verfahren und öffentliche Anhörung (Transparenzportal der Comunidad de Madrid, 2026)
5. Die Comunidad de Madrid überschreitet 5.000 Begünstigte im Programm Mi Primera Vivienda mit Hypotheken bis 100 % des Immobilienwerts (Comunidad de Madrid, 23. September 2025)
6. Die Comunidad de Madrid weitet das Programm Mi Primera Vivienda auf Personen bis 50 Jahre aus (idealista/news, 2. September 2026)
7. Die Comunidad de Madrid weitet die Hilfen für den Erwerb einer ersten Wohnung aus (El Debate, 21. April 2026)
8. Beschluss der Banco de España vom 1. Oktober 2026 zur Veröffentlichung amtlicher Referenzzinssätze des Hypothekenmarkts (BOE, 2. Oktober 2026)
9. Hypotheken auf Wohnungen, Juli 2026, Pressemitteilung (INE – spanisches Statistikamt, 28. September 2026)
10. Transmisiones Patrimoniales Onerosas – Grunderwerbsteuer (Comunidad de Madrid, Steuerzahlerservice, aktualisiert am 23. April 2026)
11. Was kostet eine notarielle Urkunde? (Rastreator, 11. März 2026)
12. Gesetz 5/2019 vom 15. März über Immobilienkreditverträge, konsolidierte Fassung (BOE)