Was kostet eine Erbschaft in Madrid 2026? Notar, Grundbuch, Steuern und Anwalt

Wenn ein Angehöriger stirbt und eine Wohnung hinterlässt, lautet eine der ersten Fragen, was es kostet, sie auf die Erben umschreiben zu lassen. Dazu gehören mehrere Bausteine: Bescheinigungen, Notar, Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), zwei verschiedene Steuern (die Erbschaftsteuer, die die Comunidad de Madrid erhebt, und die plusvalía municipal, die die Gemeinde erhebt) und, falls beauftragt, die Fachperson, die alles erledigt.

Wir gehen jeden Kostenpunkt nach den im Oktober 2026 geltenden Vorschriften durch und schließen mit einem vollständigen Beispiel aus der Stadt Madrid. Sie werden sehen: Für Kinder und Ehegatten fällt meist nicht die Erbschaftsteuer am stärksten ins Gewicht, sondern die plusvalía und der Notar.

Überblick: die Kosten einer Erbschaft in Madrid

Quellen: Gebührenordnungen der Notare und Grundbuchämter, Decreto Legislativo 1/2010 der Comunidad de Madrid, Ayuntamiento de Madrid, Life5 (2024), Mapfre (2023) und Housfy (2026).

1. Bescheinigungen: günstig, aber ohne sie geht nichts

Die Sterbeurkunde stellt das Registro Civil (Standesamt) kostenlos aus. Mit ihr beantragt man beim Justizministerium die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen (certificado de últimas voluntades), aus der hervorgeht, ob es ein Testament gab und bei welchem Notar, sowie die Bescheinigung über Todesfallversicherungen, die Lebensversicherungen oder Restschuldversicherungen für Darlehen offenlegt.

Bezahlt werden sie mit der Gebühr nach Formular 790 (3,78 € für die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen, laut Mapfre). Beantragen kann man sie nach Ablauf von 15 Werktagen seit dem Todesfall, und online kommen sie in etwa fünf Werktagen. Liegt ein Testament vor, wird die beglaubigte Abschrift nach Seiten gemäß der notariellen Gebührenordnung abgerechnet (3,01 € pro Seite) – ein kleiner Betrag.

2. Erbenfeststellung, wenn kein Testament vorliegt

Hat der Verstorbene kein Testament gemacht, muss vor der Aufteilung festgestellt werden, wer die Erben sind. Das übernimmt ein Notar mit einer Urkunde (acta), in der mindestens zwei Zeugen aussagen und die nicht vor Ablauf von 20 Werktagen abgeschlossen werden kann (Art. 56 der Ley del Notariado, des spanischen Notargesetzes). Life5 beziffert die Kosten auf etwa 250 bis 400 € zzgl. MwSt. Ausführlich erklären wir das in „Erbschaft ohne Testament 2026: Wer erbt, Erbenfeststellung, Kosten und Fristen“.

3. Die Erbschaftsurkunde beim Notar

Die Annahme und Zuteilung der Erbschaft (auch partición, Erbauseinandersetzung, genannt: die Urkunde, in der Vermögen und Schulden inventarisiert werden und festgelegt wird, was jeder Erbe erhält) wird vor einem Notar unterzeichnet. Den Preis bestimmt nicht der einzelne Notar, sondern die Gebührenordnung des Real Decreto 1426/1989 (Königliches Dekret). Bei Erbschaften wird die Staffel getrennt auf den Anteil angewendet, der jedem Erben zugeteilt wird. Dieselbe Wohnung ist also teurer zu beurkunden, wenn sie unter mehreren aufgeteilt wird.

Die Staffel beginnt bei 90,15 € für die ersten 6.010,12 € und setzt sich mit fallenden Sätzen von 4,5 bis 0,3 Promille fort. Es wird ein Abschlag von 5 % angewendet; hinzu kommen die Seiten ab der fünften (3,01 € pro Seite), die Abschriften und die MwSt.

Eigene Berechnung nach der Staffel der Notargebührenordnung (Real Decreto 1426/1989).

Laut TaxDown kann die Erbschaftsteuer in Madrid auch mit einem privatschriftlichen Dokument der Erben erklärt werden; nur mit der notariellen Urkunde lässt sich die Wohnung aber im Grundbuch eintragen und später verkaufen.

4. Eintragung im Registro de la Propiedad

Das Grundbuchamt rechnet nach seiner Gebührenordnung ab (Real Decreto 1427/1989): 24,04 € für die ersten 6.010,12 € Wert und danach fallende Sätze, mit einem Höchstbetrag von 2.181,67 €, einem Abschlag von 5 % und zuzüglich MwSt. Bei einer Wohnung im Wert von 200.000 bis 400.000 € bleibt es meist bei einigen Hundert Euro. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, aber ein Käufer wird eine nota simple (Grundbuchauszug) verlangen, in der die Erben als Eigentümer stehen; sie kostet online rund 9 € zzgl. MwSt. (Housfy, Juni 2026).

5. Erbschaftsteuer in der Comunidad de Madrid

Jeder Erbe reicht seine eigene Steuererklärung (Formular 650) innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall ein. Vom Wert dessen, was er erhält, werden Schulden, Kosten und Freibeträge abgezogen:

• Schulden und Kosten: die Schulden des Verstorbenen, die in einer öffentlichen Urkunde oder einem privatschriftlichen Dokument mit sicherem Datum belegt sind, einschließlich der Hypothek, sowie die Kosten der letzten Krankheit, der Bestattung und der Trauerfeier (Consejo General de Gestores Administrativos, Dachverband der Verwaltungsagenturen).
• Verwandtschaft: 16.000 € für Kinder ab 21 Jahren, Ehegatten und Eltern; unter 21-Jährige erhalten 4.000 € zusätzlich für jedes Jahr bis zum 21., höchstens 48.000 €; Geschwister, Neffen und Nichten, Onkel und Tanten sowie Verschwägerte 8.000 €.
• Hauptwohnung: 95 % des Werts der Wohnung des Verstorbenen, höchstens 123.000 € je Erbe, für Ehegatten, Abkömmlinge, Vorfahren oder einen Verwandten in der Seitenlinie über 65 Jahre, der in den letzten zwei Jahren mit ihm zusammenlebte. Voraussetzung ist, das Geerbte fünf Jahre zu behalten.
• Hausrat: Er wird pauschal mit 3 % des Nachlasses angesetzt, doch der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) stellte 2020 klar, dass er nicht auf Geld, Aktien oder ertragbringende Vermögenswerte berechnet wird.

Danach werden der Madrider Steuertarif (7,65 % bis 34 % nach Stufen), ein Multiplikator je nach Verwandtschaft und Vorvermögen (1 für Kinder, Ehegatten und Eltern mit bescheidenem Vermögen) und schließlich die Ermäßigung angewendet: 99 % für die Gruppen I und II (Abkömmlinge, Ehegatten und Vorfahren) und seit dem 1. Juli 2025 50 % für Gruppe III (Geschwister, Neffen und Nichten, Onkel und Tanten, Verschwägerte). In Gruppe III gilt sie nur für das, was fristgerecht oder vor einer Aufforderung des Finanzamts erklärt wird.

Quelle: Beispiele von TaxDown (Oktober 2026), die wir mit dem Tarif und den Multiplikatoren der Comunidad de Madrid überprüft haben. Erbschaft von 300.000 € ohne Minderung für die Hauptwohnung und ohne hohes Vorvermögen.

Die Verlängerung um weitere sechs Monate wird innerhalb der ersten fünf beantragt; erhält man binnen eines Monats keine Antwort, gilt sie als gewährt, mit Verzugszinsen (elektronisches Portal der Comunidad de Madrid, 8. Oktober 2026).

6. Plusvalía municipal bei der Erbschaft

Das Erben einer Wohnung löst auch die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke aus, die plusvalía municipal. Die Erben zahlen sie innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall (verlängerbar auf bis zu ein Jahr). Lässt sich nachweisen, dass der Boden nicht an Wert gewonnen hat, wird sie nicht fällig, muss aber trotzdem erklärt werden (Consumo Responde).

Man kann die günstigere Berechnung wählen: die objektive (Katasterwert des Bodens mal einem Koeffizienten je nach den Jahren, die der Verstorbene die Wohnung besaß) oder die tatsächliche (realer Wertzuwachs des Bodens). In der Stadt Madrid beträgt der Steuersatz 29 %, und im Oktober 2026 liegt der Koeffizient für 20 Jahre oder mehr bei 0,40, dem Wert aus der Tabelle des Real Decreto-ley 8/2023 (Königliches Gesetzesdekret), laut TaxDown. Es gelten die Koeffizienten zum Zeitpunkt des Todesfalls; das Real Decreto-ley 29/2026 sieht vor, sie ab dem 1. Dezember 2026 zu ändern, falls es bestätigt wird (für 20 Jahre oder mehr würde der Höchstwert auf 0,30 sinken). Mehr dazu in „Steuern beim Wohnungsverkauf 2026: plusvalía municipal in Madrid, Einkommensteuer und Befreiungen“.

Ermäßigung beim Erben der Hauptwohnung des Verstorbenen durch Ehegatten, Abkömmlinge oder Vorfahren. Quelle: Ayuntamiento de Madrid, Mitteilung zur im Mai 2022 verabschiedeten plusvalía-Satzung. Die übrigen Gemeinden der Region haben eigene Satzungen.

Laut TaxDown gilt die fristgerechte Steuererklärung zugleich als Antrag auf die Ermäßigung. War die Wohnung nicht die Hauptwohnung, erben Geschwister oder Neffen und Nichten oder liegt sie in einer anderen Gemeinde, gilt sie nicht.

7. Anwalt oder gestoría

Niemanden zu beauftragen ist erlaubt. Bei mehreren Erben, Schulden oder Zweifeln an der Bewertung des Vermögens vermeidet eine gute Beratung jedoch Fehler, die teurer sind als das Honorar. Für Honorare gibt es keine amtliche Gebührenordnung: Das Estatuto General de la Abogacía (Berufsordnung der Anwaltschaft) sieht ein Auftragsschreiben (hoja de encargo) vor, das über die Kosten informiert. Verlangen Sie daher ein schriftliches Festpreisangebot, aus dem hervorgeht, was enthalten ist und was nicht.

Beispiel: Zwei Geschwister erben eine Wohnung in der Stadt Madrid

Angenommen, 2026 stirbt in Madrid ein verwitweter Vater, der per Testament seine beiden Kinder einsetzt; beide sind über 21 Jahre alt und haben kein hohes Vorvermögen. Er hinterlässt die Wohnung, in der er lebte, im Wert von 360.000 €, mit einem Katasterwert des Bodens von 70.000 € und vor mehr als 20 Jahren gekauft, sowie 30.000 € auf der Bank. Jedes Kind erhält die Hälfte: 180.000 € aus der Wohnung und 15.000 € Geld. Der Einfachheit halber berücksichtigen wir weder Hausrat noch abziehbare Kosten.

1. Wert, den jedes Kind erhält: 195.000 €.
2. Freibetrag wegen Verwandtschaft: 16.000 €.
3. Minderung für die Hauptwohnung: 95 % von 180.000 € wären 171.000 €, die Obergrenze liegt aber bei 123.000 €.
4. Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage: 195.000 − 16.000 − 123.000 = 56.000 €.
5. Steuerbetrag nach dem Madrider Tarif: 5.709,22 €.
6. Mit der Ermäßigung von 99 % zahlt jedes Kind 57,09 €.

Würden sie die Minderung für die Hauptwohnung nicht anwenden, etwa weil sie vor Ablauf von fünf Jahren verkaufen wollen, läge die Bemessungsgrundlage bei 179.000 € und jedes Kind zahlte 271,59 €. Der Unterschied beträgt rund 215 € pro Person – eine nützliche Entscheidungshilfe.

Die plusvalía: 70.000 € Katasterwert des Bodens mal Koeffizient 0,40 ergibt eine Bemessungsgrundlage von 28.000 €, bei 29 % sind das 8.120 €. Da der Bodenwert zwischen 60.000 und 100.000 € liegt und es die Hauptwohnung des Vaters war, gilt eine Ermäßigung von 85 %: Die beiden zahlen zusammen 1.218 €.

Richtwertberechnung mit dem Erbschaftsteuertarif der Comunidad de Madrid, den Gebührenordnungen von Notar und Grundbuchamt sowie dem Steuersatz (29 %) und Koeffizienten (0,40) der plusvalía der Stadt Madrid im Oktober 2026. Die Notarkosten können je nach Seitenzahl und Abschriften abweichen.

Würden zwei Neffen erben, sähe die Rechnung völlig anders aus: keine Minderung für die Hauptwohnung, keine Ermäßigung der plusvalía und nur 50 % Ermäßigung bei der Erbschaftsteuer.

Wie Sie weniger zahlen, ohne Risiken einzugehen

• Fristgerecht erklären und die Verlängerung vor dem fünften Monat beantragen, wenn sich die Erbschaft verkompliziert.
• Die Ermäßigung der plusvalía beantragen und die tatsächliche mit der objektiven Berechnungsmethode vergleichen.
• Die abziehbaren Schulden und Kosten abziehen, die sich belegen lassen.
• Einen realistischen Wert der Wohnung angeben: Verkaufen Sie sie später, ist er der Bezugswert für die Berechnung des Gewinns in der IRPF (spanische Einkommensteuer).

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely arbeiten wir mit auf Immobilienkauf und Erbrecht spezialisierten Anwälten zusammen und bringen über 35 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor mit. Mit dem Service „Komplette Erbschaft + Verkauf“ wickeln unsere Anwälte die Erbschaft von Anfang bis Ende ab: das Testament oder die Erbenfeststellung, die Annahme und Aufteilung vor dem Notar, die Erbschaftsteuer, die plusvalía und die Eintragung im Grundbuch. Für diesen Teil gibt es ein separates Festpreisangebot, das Sie vor Beginn erhalten, damit Sie vom ersten Tag an wissen, was Sie zahlen: Fragen Sie uns einfach nach dem Angebot für die Erbschaft.

Sobald die Wohnung auf Ihren Namen eingetragen ist, verkaufen wir sie mit „Venta Llavely“: 2,5 % zzgl. MwSt. des Verkaufspreises, zahlbar nur bei erfolgreichem Verkauf und erst am Tag des Notartermins. Alles ist inklusive und wird von uns erledigt: Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang, gefilterte und verifizierte Käufer (wir sprechen mit jedem, bevor wir die Wohnung zeigen, und prüfen seinen Ausweis), die Besichtigungen, die Angebote und die arras (Anzahlungsvertrag), die Abstimmung mit dem Notar, unsere Anwälte von Anfang bis Ende, die Sie persönlich zum Notar begleiten, sowie ein privates Verkäuferportal, in dem Sie den Verkauf verfolgen. Die Schritte des Verkaufs erklären wir in „Geerbte Wohnung in Madrid verkaufen (2026): Schritte, Steuern und was zu tun ist, wenn es mehrere Erben gibt“.

Dieser Artikel dient der Information: Jeder Einzelfall sollte mit einer Fachperson geprüft werden.

Häufige Fragen

Quellen

1. Impuesto de sucesiones en Madrid: Was man wirklich zahlt (TaxDown, 2. Oktober 2026)
2. Decreto Legislativo 1/2010 der Comunidad de Madrid, Artikel zur Erbschaftsteuer (Dossier der Cortes de Castilla y León, Regionalparlament)
3. Comunidad de Madrid: Erbschaft- und Schenkungsteuer – Tarif und Freibeträge (OCU, spanische Verbraucherorganisation, September 2020)
4. Verlängerung der Fristen für die Erbschaftsteuererklärung (elektronisches Portal der Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. Oktober 2026)
5. Madrid erhöht die Ermäßigung der Erbschaftsteuer auf 50 % für alle Verwandten der Gruppe III (Fiscal Impuestos, 30. Juni 2025)
6. Auskunft CTE 01-14/S zur Behaltensfrist für die Hauptwohnung (Comunidad de Madrid)
7. Der Stadtrat verabschiedet die neue Steuersatzung zur plusvalía (Ayuntamiento de Madrid, 31. Mai 2022)
8. Rechner für die plusvalía municipal in Madrid (TaxDown, 13. Oktober 2026)
9. La plusvalía – die kommunale Wertzuwachssteuer (Consumo Responde, Junta de Andalucía)
10. Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios – Notargebührenordnung, konsolidierte Fassung (BOE, spanisches Amtsblatt)
11. Anhang 1 der Gebührenordnung der Grundbuchämter – Arancel de los Registradores de la Propiedad (Iberley)
12. Was ist die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen – certificado de últimas voluntades (Mapfre, aktualisiert im Oktober 2023)
13. Erbenfeststellung – declaración de herederos: was sie ist, was sie kostet und wie sie abläuft (Life5, Juli 2024)
14. Der Tribunal Supremo ändert seine Rechtsprechung zur Bewertung des Hausrats (PwC Periscopio Fiscal y Legal, Mai 2020)
15. Abziehbare Lasten, Kosten und Schulden bei Erbschaften (Consejo General de Gestores Administrativos, März 2025)
16. BOE – Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober über Sofortmaßnahmen für die soziale Funktion des Wohnraums, konsolidierte Fassung (spanisches Amtsblatt, 7. Oktober 2026)
17. Artikel 107 der Neufassung des Gesetzes über die Kommunalfinanzen – Ley Reguladora de las Haciendas Locales, geltende Fassung (Iberley, 8. Oktober 2026)