Wohnung in Madrid im Dezember 2026 oder im Januar 2027 verkaufen: Plusvalía, IBI, Einkommensteuer und was sich zum Jahreswechsel ändert

Wenn Sie Ihre Wohnung in Madrid verkaufen und die Unterschrift auf das Jahresende fällt, stellt sich früher oder später die Frage: Dezember oder Januar? Zwischen beiden Terminen liegen vielleicht nur wenige Tage, aber das Jahr wechselt – und damit das Steuerjahr, in dem Sie den Verkauf erklären, wer die IBI (die jährliche Grundsteuer) für 2027 schuldet, der Referenzwert des Katasters und womöglich die Steuer eines jungen Käufers.

Wir erklären, was am 21. Oktober 2026 nach offiziellen Quellen feststeht und was noch von der Abstimmung am 12. November, den Steuersatzungen der Stadt Madrid und dem Haushalt der Region Madrid abhängt. Am Ende finden Sie eine Übersichtstabelle und ein Rechenbeispiel.

Es zählt das Datum der Kaufurkunde, nicht das der arras

Fast alles hängt vom Tag ab, an dem Sie die notarielle Kaufurkunde (escritura) unterschreiben. Die arras, der Reservierungsvertrag mit Anzahlung, sind noch nicht der Verkauf. Für die Einkommensteuer (IRPF) ist das Steuerjahr das Kalenderjahr, und das Finanzamt sieht das Datum der Urkunde als Verkaufsdatum an, sofern keine frühere Übergabe nachgewiesen wird – so die Dirección General de Tributos (Abteilung für Steuerauskünfte des Finanzministeriums). Auch die Grunderwerbsteuer des Käufers (ITP) entsteht am Tag des Vertrags.

Veräußerungsgewinne und -verluste werden dem Steuerzeitraum zugerechnet, in dem die Vermögensänderung stattfindet.

Ley 35/2006 (spanisches Einkommensteuergesetz), Artikel 14.1.c), eigene Übersetzung

Plusvalía municipal: Es gilt die Tabelle am Tag der Unterschrift

Die plusvalía municipal ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks; beim Verkauf zahlt sie der Verkäufer. Es gibt zwei Berechnungsarten: Die objektive Methode multipliziert den Katasterwert des Bodens mit einem Koeffizienten, der von der Besitzdauer abhängt; die tatsächliche Methode geht vom Gewinn laut Kauf- und Verkaufsurkunde aus. Sie zahlen den niedrigeren Betrag, und ohne Gewinn fällt keine Steuer an.

…das objektive System zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage der Steuer wird zu einem Wahlsystem.

Königliches Gesetzesdekret 26/2021, Präambel, eigene Übersetzung

Der Jahreswechsel allein ändert die plusvalía nicht, aber zwei Details zählen. Es werden nur volle Jahre gerechnet: Wer am 20. Januar 2015 gekauft hat, kommt bei einem Verkauf am 18. Dezember 2026 oder am 15. Januar 2027 auf 11 Jahre, ab dem 20. Januar auf 12 – und der Koeffizient ändert sich. Außerdem hat Madrid keine eigene Tabelle: Nach dem für 2024 eingebrachten Satzungstext wendet die Stadt die gesetzlichen Koeffizienten an, die am Tag des Verkaufs gelten.

Diese Tabelle kann sich ändern. Das BOE (spanisches Amtsblatt) bestätigt, dass Artikel 10 des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober, neue Höchstkoeffizienten für die objektive Methode festlegt. Einige juristische Fachpublikationen nennen den 1. Dezember 2026 als Beginn, doch dieses Datum und die Werte konnten wir im offiziellen Text nicht überprüfen. Das Dekret muss von der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss des Abgeordnetenhauses) bestätigt werden, voraussichtlich am 12. November; andernfalls tritt es außer Kraft.

IBI: Wer zahlt für 2026 und für 2027

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die jährliche Grundsteuer) entsteht am 1. Januar und gilt für das ganze Jahr: Gegenüber der Stadt schuldet sie, wer an diesem Tag Eigentümer ist. Unterschreiben Sie im Dezember 2026, schuldet der Käufer die IBI 2027. Unterschreiben Sie im Januar 2027, entfällt die IBI 2027 auf Sie, auch wenn Sie nur wenige Tage Eigentümer sind. Der Oberste Gerichtshof hat 2016 bestätigt, dass der Verkäufer den anteiligen Betrag an den Käufer weitergeben kann, sofern nichts anderes vereinbart ist – halten Sie die Aufteilung also schriftlich fest.

Am 15. Oktober 2026 hat der Regierungsrat der Stadt den ersten Entwurf der Steuersatzungen gebilligt, der den IBI-Satz von 0,414 % auf 0,4 % senkt, bei einem durchschnittlichen Bescheid von 540 Euro. Mehr dazu in «IBI Madrid 2027 und Referenzwert des Katasters: Was sich am 1. Januar 2027 für Eigentümer ändert».

Referenzwert des Katasters 2027: wichtig für den Käufer

Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie) wird auf den höheren Betrag aus Kaufpreis und Referenzwert des Katasters «zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer» berechnet: Eine Urkunde im Dezember nutzt den Wert von 2026, eine im Januar den von 2027. Für Sie ist er weder Grundlage der plusvalía noch der Einkommensteuer, beeinflusst aber die Verhandlung: Ein gut informierter Käufer prüft ihn vor seinem Angebot.

Einkommensteuer: Dezember wird 2027 erklärt, Januar 2028

Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Verkaufskosten und abzüglich dessen, was Sie die Wohnung gekostet hat, einschließlich Kaufnebenkosten und Verbesserungen. Er wird in der Steuererklärung des Jahres der Urkunde erklärt: Dezember 2026 in der Erklärung für 2026 (abzugeben 2027), Januar 2027 in der für 2027 (abzugeben 2028). Für in Spanien steuerlich Ansässige gilt dieser Tarif für Kapitalerträge:

Gesetz 7/2024, gültig ab 1. Januar 2025 (Fieldfisher). Stufenweise Anwendung: 19 % auf die ersten 6.000 €, 21 % auf die nächsten 44.000 € und so weiter.

Bei gleichem Tarif wäre die Steuer in beiden Jahren gleich; es ändert sich, wann Sie zahlen und mit welchen anderen Gewinnen oder Verlusten des Jahres sie verrechnet wird. In drei Fällen kann das Datum aber entscheidend sein:

• Über 65-Jährige: Sie zahlen keine Einkommensteuer auf den Verkauf ihres Hauptwohnsitzes, und das Alter wird am Tag des Verkaufs geprüft. Werden Sie im Januar 65, kann eine Unterschrift nach Ihrem Geburtstag den Gewinn steuerfrei machen.
• Hauptwohnsitz (vivienda habitual): In der Regel müssen Sie mindestens drei Jahre ununterbrochen dort gewohnt haben; er zählt weiter, wenn Sie bis zu zwei Jahre vor dem Verkauf ausgezogen sind. Erreichen Sie diese Fristen zwischen Dezember und Januar, spielt das Datum eine Rolle.
• Reinvestition: Investieren Sie den Erlös Ihres Hauptwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz, kann der Gewinn ganz oder teilweise steuerfrei sein. Bestand eine Hypothek, wird das beim Verkauf getilgte Kapital berücksichtigt.

Junge Käufer: ITP von 4 % ab Januar, falls beschlossen

Am 5. Oktober 2026 kündigte die Regionalregierung von Madrid einen ITP-Satz von 4 % statt 6 % für unter 40-Jährige an, die eine Bestandswohnung bis 450.000 Euro als Hauptwohnsitz kaufen. Die Maßnahme kommt in das Haushaltsgesetz 2027 und würde ab dem 1. Januar gelten, wenn das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen wird. Am 21. Oktober ist sie noch kein Gesetz: Sie kann sich ändern, und ohne rechtzeitige Verabschiedung blieben es 6 %.

Bei einem Kaufpreis von 410.000 Euro wären das 8.200 Euro weniger, daher werden manche junge Käufer lieber im Januar beurkunden. Wenn Ihnen das passt, legen Sie in den arras eine Frist für die Urkunde mit Spielraum fest und vereinbaren Sie, was gilt, falls die Senkung nicht kommt. Mehr dazu in «Madrid senkt die Grunderwerbsteuer (ITP) für Käufer unter 40 ab 1. Januar 2027 auf 4 %: Voraussetzungen, Ersparnis und was ein Kauf im Dezember bedeutet».

Gemeinschaftskosten und Sonderumlagen zum Jahreswechsel

In der Urkunde erklären Sie, dass Sie gegenüber der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) keine Rückstände haben, und legen eine Schuldenbescheinigung vor; ohne sie darf der Notar die Unterschrift nicht beurkunden, es sei denn, der Käufer verzichtet darauf. Die Gemeinschaft hat bis zu sieben Kalendertage Zeit, sie auszustellen: Wegen der Feiertage sollten Sie sie früh anfordern. Der Käufer haftet mit der Wohnung für Schulden aus dem Kaufjahr und den drei Vorjahren.

Sonderumlagen (derramas) für Verbesserungen zahlt, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig werden. Hat die Versammlung im November eine Umlage beschlossen, die im März erhoben wird, zahlt sie der Käufer – ob Sie im Dezember oder Januar unterschreiben –, sofern nichts anderes vereinbart ist. Halten Sie die Aufteilung schriftlich fest, auch für die laufenden Beiträge.

Dezember oder Januar: Übersichtstabelle

Quellen: Einkommensteuergesetz und Auskunft V0035-23 der Dirección General de Tributos; RDL 26/2021 und RDL 29/2026 (BOE); Stadt Madrid (15.10.2026); Regionalregierung Madrid (5.10.2026); ITP-Gesetz und Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, BOE).

Rechenbeispiel: derselbe Verkauf am 18. Dezember oder am 15. Januar

Carmen wird am 10. Januar 2027 65 Jahre alt. Sie verkauft ihren Hauptwohnsitz in Madrid-Stadt für 410.000 Euro; gekauft hat sie ihn am 20. Januar 2015 für 250.000 Euro plus 17.500 Euro Nebenkosten. Die Verkaufskosten einschließlich plusvalía betragen 14.000 Euro: Ihr Gewinn liegt bei 128.500 Euro. Der Katasterwert beträgt 180.000 Euro, und der 34-jährige Käufer erwirbt die Wohnung als Hauptwohnsitz.

Beispiel von Llavely zur Orientierung. Einkommensteuer: 6.000 € zu 19 % + 44.000 € zu 21 % + 78.500 € zu 23 %, ohne weitere Kapitalerträge. IBI: Katasterwert mal Steuersatz, verteilt auf 365 Tage (je 14 Tage pro Partei). ITP bei einem Preis gleich oder über dem Referenzwert.

Hier spart Carmen durch das Warten bis Januar mehr als 28.000 Euro. Das Beispiel dient aber nur der Veranschaulichung: Mit 50 Jahren wäre die Steuer an beiden Terminen gleich, und es änderten sich nur das Jahr der Erklärung und die IBI; würde sie alles in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, könnte die Einkommensteuer an beiden Terminen bei null liegen.

Was Sie vor der Festlegung des Termins tun sollten

1. Berechnen Sie die plusvalía nach beiden Methoden und wiederholen Sie das nach dem 12. November.
2. Prüfen Sie das Kaufdatum in Ihrer Urkunde, Ihr Alter und Ihre Fristen für Hauptwohnsitz oder Reinvestition.
3. Vereinbaren Sie schriftlich die Aufteilung der IBI 2026 und 2027, der Gemeinschaftskosten und der Umlagen.
4. Ist der Käufer unter 40 und möchte im Januar unterschreiben, legen Sie eine Frist fest und was gilt, falls die Senkung nicht beschlossen wird.
5. Fordern Sie früh die Bescheinigung der Gemeinschaft und den Notartermin an, und legen Sie ab dem Tag der Unterschrift zurück, was Sie dem Finanzamt schulden werden.

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely, mit mehr als 35 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche und spezialisierten Anwälten, verkaufen wir Ihre Immobilie in der Region Madrid mit allen Leistungen inklusive: Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang. Wir sprechen mit jedem Käufer und prüfen seinen Ausweis vor der Besichtigung; die Besichtigungen übernehmen wir selbst, und Sie verfolgen sie in Ihrem privaten Verkäuferportal. Braucht der Käufer eine Hypothek, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt. Ihre Identität und Ihr Eigentum prüfen wir anhand des Grundbuchauszugs (nota simple), der zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen bestehen, oder Ihrer Kaufurkunde.

Unsere spezialisierten Anwälte begleiten Sie von Anfang bis Ende: Sie prüfen den Grundbuchauszug, Belastungen und Schulden, übernehmen die Berechnung der anfallenden Steuern, entwerfen den Vorvertrag mit Anzahlung (arras) und bei Bedarf besondere Klauseln, etwa zur Aufteilung der IBI oder zu einem Beurkundungstermin mit Spielraum, prüfen die Kaufurkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar. Die Zahlungen erfolgen per gewöhnlicher Überweisung oder OMF (orden de movimiento de fondos, die beim Notar übliche Zahlung zwischen Banken), niemals in bar. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % + MwSt. des Kaufpreises, insgesamt und mit allen Leistungen. Für den Käufer ist der Kauf über Llavely kostenlos.

Wie die Abstimmung am 12. November ausgeht und ob die ITP-Senkung am 1. Januar kommt, wissen wir nicht, und der beste Termin hängt von Ihrem Fall ab. Wir können Ihnen aber helfen, einen realistischen Preis festzulegen und den Verkauf mit klaren Terminen zu planen. Fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Immobilie an und verfeinern den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Quellen

1. Real Decreto-ley 29/2026 – Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnungsangebots, konsolidierte Fassung (BOE, 7. Oktober 2026)
2. Real Decreto-ley 26/2021 – Königliches Gesetzesdekret 26/2021 vom 8. November zur Anpassung des Gemeindefinanzgesetzes an die Rechtsprechung des Verfassungsgerichts zur plusvalía municipal (BOE, 9. November 2021)
3. Modificación de la Ordenanza Fiscal del IIVTNU para 2024 – Änderung der Madrider Steuersatzung zur plusvalía für 2024, Text der öffentlichen Auslegung (Stadt Madrid)
4. Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda – Steuerliche Maßnahmen des Gesetzesdekrets 29/2026 zum Wohnen (Economist & Jurist, RocaJunyent-Gaona, 15. Oktober 2026)
5. El Congreso prevé votar los decretos de vivienda… – Das Abgeordnetenhaus plant die Abstimmung über die Wohnungsdekrete einen Tag nach dem Generalstreik und am Vorabend des Wahlkampfs (Europa Press in Infobae, 16. Oktober 2026)
6. El Ayuntamiento baja el IBI al 0,4 % – Die Stadt senkt die IBI auf 0,4 %, das niedrigste gesetzlich zulässige Niveau (Diario de Madrid, Stadt Madrid, 15. Oktober 2026)
7. El Tribunal Supremo confirma la facultad de repercutir proporcionalmente el IBI al comprador – Der Oberste Gerichtshof bestätigt die anteilige Weitergabe der IBI an den Käufer, Urteil vom 15. Juni 2016 (Osborne Clarke)
8. Real Decreto Legislativo 1/1993 – Gesetz über die Grunderwerbsteuer und die Urkundensteuer (ITP-AJD), Artikel 10 und 49, konsolidierte Fassung (BOE)
9. Díaz Ayuso anuncia dos nuevas rebajas de impuestos… – Díaz Ayuso kündigt zwei neue Steuersenkungen für den Wohnungskauf unter 40-Jähriger an (Regionalregierung Madrid, Pressemitteilung, 5. Oktober 2026)
10. Comprar una vivienda será más barato para los menores de 40 años en Madrid desde 2027 – Wohnungskauf wird für unter 40-Jährige in Madrid ab 2027 günstiger (El Diario de Madrid, 5. Oktober 2026)
11. Ley 35/2006 – Gesetz 35/2006 vom 28. November über die Einkommensteuer natürlicher Personen (IRPF), Artikel 12 und 14 (BOE)
12. Novedades fiscales para el año 2025 – Steuerliche Neuerungen 2025: Tarif für Kapitalerträge nach dem Gesetz 7/2024 (Fieldfisher)
13. Transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años – Verkauf des Hauptwohnsitzes durch über 65-Jährige, Handbuch Einkommensteuer 2025 (Agencia Tributaria, spanische Steuerbehörde)
14. Consulta vinculante V0035-23 – Verbindliche Auskunft zur Befreiung ab 65 Jahren und zum Verkaufsdatum (Dirección General de Tributos, 16. Januar 2023, über fiscal-impuestos.com)
15. Exención por reinversión en vivienda habitual – Befreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz, Hilfe zum Formular 100 (Agencia Tributaria, aktualisiert am 28. Juli 2025)
16. Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal – Wohnungseigentumsgesetz, Artikel 9.1.e) und 17.11, konsolidierte Fassung (BOE)