Kauf & Verkauf · · 7 Min. Lesezeit
Immobilie in Madrid kaufen als Deutscher: NIE, Steuern und Notar (2026)
Jeder darf in Spanien eine Immobilie kaufen. Der Ablauf ist aber anders als in Deutschland: mit NIE, Anzahlungsvertrag, Notar und Steuern, die davon abhängen, ob die Wohnung neu oder gebraucht ist.
Für Deutsche gibt es beim Immobilienkauf in Spanien keine Beschränkungen. Anders sind die Formalitäten: Sie brauchen eine spanische Steuernummer, einen Notar und einen klaren Überblick über die Steuern, die zum Preis dazukommen.
Ihre NIE
Die NIE (número de identidad de extranjero) ist Ihre persönliche, dauerhafte Nummer in Spanien. Sie bedeutet keinen Wohnsitz, sondern identifiziert Sie bei Notar, Steuern und Grundbuch. Beantragen können Sie sie beim spanischen Konsulat in Deutschland (rechnen Sie mit einigen Wochen) oder in Spanien bei der Polizei.
Vom Angebot bis zum Schlüssel
- Angebot: Preis und Bedingungen.
- Anzahlungsvertrag (arras): meist rund 10 % des Preises. Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.
- Prüfung: Grundbuchauszug, Belastungen, Hausgeld und Grundsteuer (IBI).
- Kaufurkunde vor einem spanischen Notar, der festhält, wie bezahlt wurde.
- Eintragung ins Grundbuch.
Steuern beim Kauf in der Region Madrid
| Art der Immobilie | Steuer |
|---|---|
| Bestandsimmobilie | 6 % Grunderwerbsteuer (ITP) auf den höheren Wert aus Preis und Katasterreferenzwert |
| Neubau | 10 % MwSt. + Stempelsteuer (AJD): 0,75 % über 180.000 €; 0,5 % von 120.000 € bis 180.000 €; 0,4 % bis 120.000 € |
Stand Oktober 2026. Für bestimmte Gruppen gibt es Ermäßigungen.
Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und, bei Finanzierung, die Kosten der Hypothek.
Golden Visa: nicht mehr möglich
Spanien hat die Aufenthaltserlaubnis für Investoren, die Immobilien ab 500.000 € kaufen, abgeschafft. Sie endete am 3. April 2025; vorher gestellte Anträge werden nach den alten Regeln bearbeitet. Als EU-Bürger brauchen Sie sie ohnehin nicht.
Jedes Jahr nach dem Kauf
- Grundsteuer (IBI), zu zahlen von dem, der am 1. Januar Eigentümer ist.
- Wenn Sie nicht in Spanien leben und nicht vermieten: Nichtresidenten-Steuer auf ein fiktives Einkommen (Modell 210), berechnet auf den Katasterwert; bei Wohnsitz in der EU 19 %.
- Hausgeld, wenn es eine Eigentümergemeinschaft gibt.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Deutscher eine spanische Hypothek?
Ja, spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, meist mit einer niedrigeren Beleihungsquote. Ein Kreditvermittler kann Angebote vergleichen.
Muss ich zur Unterschrift nach Spanien?
Nein. Sie können per Vollmacht unterschreiben lassen, erteilt vor einem deutschen Notar mit Apostille oder im spanischen Konsulat.
Ist der Preis verhandelbar?
Meist ja. Eine Bewertung auf Basis echter Verkäufe in der Gegend ist Ihr bestes Argument.