Wohnung mit Hypothek in Spanien verkaufen (2026): Ablösung beim Notar, Übernahme durch den Käufer, Gebühren und Kosten in Madrid

„Ich möchte meine Wohnung verkaufen, habe aber noch viele Jahre Hypothek vor mir.“ Das ist eine der häufigsten Fragen von Eigentümern, die in Spanien verkaufen wollen, und die Antwort ist beruhigend: Das geht, und in der Regel wird die Schuld mit dem Verkaufserlös selbst getilgt – am selben Tag und in derselben Notarkanzlei. Der Käufer erhält die Wohnung lastenfrei, und Sie bekommen die Differenz.

Einiges sollten Sie allerdings rechtzeitig vorbereiten: die Restschuldbescheinigung der Bank, eine mögliche Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung, die Löschung im Grundbuch und wie all das im Vorvertrag mit Anzahlung (contrato de arras) geregelt wird. Die Steuern beim Verkauf (plusvalía municipal und Einkommensteuer) erklären wir gesondert in „Steuern beim Wohnungsverkauf in Spanien 2026“.

Kann man eine Wohnung verkaufen, auf der noch eine Hypothek lastet?

Ja. Die Hypothek ist eine Sicherheit der Bank an der Wohnung: Sie ist im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen und erscheint als Belastung im Grundbuchauszug (nota simple), der zeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Lasten auf ihr liegen. Die Bank kann den Verkauf nicht verbieten, aber die Hypothek bleibt an der Wohnung haften, bis sie gelöscht wird, und die Schuld bleibt Ihre, bis Sie sie bezahlen oder die Bank zustimmt, dass ein anderer sie übernimmt. Da der Käufer die Wohnung lastenfrei möchte, fließt in der Regel ein Teil des Kaufpreises beim Notar direkt an Ihre Bank.

Das kommt häufig vor. Laut Notarrat wurden im Juli 2026 56,1 % der Wohnungskäufe in Spanien mit einer Hypothek finanziert, und laut INE werden neue Hypotheken auf Wohnungen mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 26 Jahren abgeschlossen: Viele verkaufen, bevor sie fertig abbezahlt haben.

Quellen: Consejo General del Notariado (Daten für Juli, veröffentlicht am 30.9.2026, über Alimarket) und INE (Pressemitteilung vom 28.9.2026). Die INE-Zahl zu Schuldnerwechseln umfasst alle Arten von Immobilien, nicht nur Wohnungen.

Drei Möglichkeiten: Ablösung beim Notar, Übernahme durch den Käufer oder Ablösung vorab

Quellen: Banco de España, „Venta del inmueble con hipoteca“ (Verkauf einer belasteten Immobilie); Ley Hipotecaria, Artikel 118.

Möglichkeit 1: Ablösung der Hypothek am Tag der Beurkundung

Sie müssen kein Geld vorstrecken. Der Käufer – oder seine Bank, wenn er mit Hypothek kauft – zahlt beim Notar, was Sie Ihrer Bank schulden, und übergibt Ihnen den restlichen Kaufpreis. Laut Banco de España wird die Schuld per Scheck vor dem Notar oder per OMF (orden de movimiento de fondos, eine Überweisung zwischen Banken über die Banco de España) beglichen; damit ist die Immobilie von der Hypothek befreit. Die üblichen Schritte:

1. Informieren Sie Ihre Bank über den Verkauf und den geplanten Termin, und fordern Sie die Restschuldbescheinigung zu diesem Tag an.
2. Leiten Sie sie rechtzeitig an den Notar und den Käufer weiter, damit die Aufteilung des Kaufpreises vorbereitet werden kann.
3. Bitten Sie die Bank, ihren Bevollmächtigten (apoderado), also die zur Unterschrift für sie befugte Person, zur Beurkundung zu schicken. Für seine Anfahrt darf Ihnen nichts berechnet werden, und er kann auch per Videokonferenz über das Notarportal Portal Notarial del Ciudadano unterschreiben.
4. Bei der Beurkundung geht der Teil des Kaufpreises, der der Schuld entspricht, per Scheck oder OMF an die Bank, der Rest an Sie.
5. Der Bevollmächtigte unterschreibt die carta de pago (Zahlungsbestätigung der Bank) und die Löschungsurkunde – sofort oder später.
6. Zum Schluss wird die Löschung im Grundbuch eingetragen.

So fordern Sie bei Ihrer Bank die Restschuldbescheinigung an

Die Restschuldbescheinigung (certificado de deuda pendiente) zeigt, wie viel Sie zahlen müssen, um die Hypothek zu einem bestimmten Datum abzulösen. Fordern Sie sie mit dem Hinweis auf die Ablösung wegen Verkaufs und mit dem genauen Beurkundungsdatum an, denn die Zinsen laufen täglich. Bei Hypotheken, die unter das Gesetz 5/2019 fallen, kann der Vertrag eine Vorankündigung von höchstens einem Monat verlangen; nach Ihrer Mitteilung muss die Bank Ihnen innerhalb von höchstens drei Werktagen die Informationen geben, die Sie für die Entscheidung brauchen. Prüfen Sie, ob die Bescheinigung Folgendes ausweist:

• Das offene Kapital zum Beurkundungsdatum und die Zinsen seit der letzten Rate.
• Die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung, falls sie anfällt, mit ihrer Berechnung.
• Etwaige unbezahlte Raten oder Verzugszinsen.
• Das Zielkonto für die OMF oder auf wen der Scheck auszustellen ist.

Nach der Tilgung muss Ihnen die Bank kostenlos die Nullsaldo-Bescheinigung (certificado de deuda cero) ausstellen, die belegt, dass Sie nichts mehr schulden.

Möglichkeit 2: Der Käufer übernimmt Ihre Hypothek (subrogación)

Bei der Übernahme tritt der Käufer an Ihre Stelle: Er übernimmt Ihre Hypothek zu deren Bedingungen, und der Kaufpreis, den er Ihnen zahlt, verringert sich um die übernommene Schuld. Das spanische Hypothekengesetz erlaubt das, doch der Verkäufer wird nur dann von der Schuld befreit, wenn die Bank zustimmt; sie prüft die Kreditwürdigkeit des Käufers wie bei einem neuen Darlehen.

Der Erstere wird von dieser Verpflichtung befreit, wenn der Gläubiger ausdrücklich oder stillschweigend zustimmt.

Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz), Artikel 118

Für den Käufer kann das interessant sein, wenn Ihre Hypothek bessere Bedingungen hat als heute üblich, etwa einen vor Jahren vereinbarten Festzins unter dem aktuellen Durchschnitt von 3,01 %. Die Bank kann eine Übernahmegebühr verlangen, wenn Ihre Urkunde sie vorsieht, und eine nach dem 16. Juni 2019 vereinbarte Übernahme unterliegt den Grenzen des Gesetzes 5/2019. Vor allem: Unterschreiben Sie den Verkauf nicht ohne schriftliche Zustimmung der Bank – sonst könnten Sie weiter für die Schuld auf einer Wohnung haften, die Ihnen nicht mehr gehört.

Möglichkeit 3: Hypothek vor dem Verkauf ablösen

Wenn Sie Ersparnisse haben oder Geld aus einem anderen Verkauf erwarten, können Sie die Schuld tilgen, bevor Sie die Wohnung anbieten. Sie gehen dann mit einem Grundbuchauszug ohne Hypothek in den Verkauf, und die Beurkundung ist einfacher – dafür brauchen Sie das Geld vorab. Schritte und Kosten der Löschung im Grundbuch sind dieselben wie weiter unten beschrieben.

Vorfälligkeitsentschädigung: die Grenzen nach dem Gesetz 5/2019

Zahlen Sie Ihre Hypothek vorzeitig zurück, darf die Bank eine Entschädigung verlangen, wenn Ihr Vertrag sie vorsieht. Für Wohnungshypotheken von Privatpersonen, die ab dem 16. Juni 2019 unterzeichnet oder danach übernommen oder geändert (novación) wurden, legt Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 folgende Höchstsätze auf das zurückgezahlte Kapital fest:

Quellen: Gesetz 5/2019, Artikel 23 (BOE – Spanisches Gesetzblatt); Banco de España, Portal del Cliente Bancario (Bankkundenportal). Bei variablen Zinsen wählt der Vertrag eine der beiden Varianten. Die Entschädigung darf in keinem Fall den finanziellen Verlust der Bank übersteigen.

Diese letzte Grenze ist wichtig. Der finanzielle Verlust vergleicht das Kapital, das Sie zurückzahlen, mit dem Marktwert, den Ihr Darlehen für die Bank hätte. Bei einer Festzinshypothek zu einem deutlich niedrigeren Zins als heute verliert die Bank womöglich nichts – dann sollte sie keine Entschädigung verlangen, auch nicht in den ersten zehn Jahren. Lassen Sie sich die Berechnung in der Bescheinigung aufschlüsseln.

Stammt Ihre Hypothek aus der Zeit vor dem 16. Juni 2019 und wurde sie seitdem weder geändert noch übernommen, gelten Ihre Urkunde und die damaligen Regeln. Für Darlehen ab Dezember 2007 begrenzte das Gesetz 41/2007 die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung auf 0,5 % in den ersten fünf Jahren und danach auf 0,25 %; eine Entschädigung für das Zinsänderungsrisiko entfällt, wenn die Rückzahlung der Bank einen Gewinn bringt.

Tilgung der Schuld und Löschung im Grundbuch: nicht dasselbe

Mit der Zahlung ist die Schuld wirtschaftlich getilgt. Im Grundbuch bleibt die Hypothek aber stehen, bis sie gelöscht ist: durch eine notarielle Löschungsurkunde, die anschließend eingetragen wird. Beim Verkauf ist das unerlässlich, und laut Banco de España trägt der Verkäufer die Kosten der Löschungsurkunde. Die Schritte:

1. Die Nullsaldo-Bescheinigung, die die Bank kostenlos ausstellen muss.
2. Die Löschungsurkunde beim Notar Ihrer Wahl, unterschrieben vom Bevollmächtigten der Bank, der Ihnen weder die Unterschrift noch die Anfahrt berechnen darf.
3. Abgabe der Erklärung zur Urkundensteuer (impuesto de actos jurídicos documentados, AJD, eine Steuer auf bestimmte notarielle Urkunden) bei der Region Madrid: Die Abgabe ist Pflicht, die Löschung aber steuerfrei.
4. Eintragung im Grundbuch: Ab dann erscheint die Hypothek nicht mehr im Grundbuchauszug.
5. Wenn Sie die Formalitäten nicht selbst erledigen wollen, eine gestoría (Verwaltungsagentur) oder die Bank selbst, die dafür Provisionen und Auslagen verlangen kann, die sie vorher mitteilen muss.

Die ersten Ausfertigungen notarieller Urkunden, die die Löschung von Hypotheken jeder Art beurkunden.

Königliches Gesetzesdekret 1/1993, Artikel 45.I.B).18, unter den Steuerbefreiungen

Quellen: Königliches Dekret 1426/1989 und Königliches Dekret 1427/1989 (Gebührenordnungen der Notare und Grundbuchführer, BOE); Königliches Gesetzesdekret 1/1993, Artikel 45; Richtwerte von Rastreator (Januar 2026). Die Gebührenbeträge verstehen sich ohne MwSt. Weicht Ihre Rechnung stark davon ab, verlangen Sie eine Aufschlüsselung.

Und wenn Sie mehr schulden, als der Verkauf einbringt?

Das kann bei Hypotheken vorkommen, die fast den gesamten Kaufpreis finanziert haben, oder bei Käufen zu Spitzenpreisen. Die Bank löscht die Hypothek nur, wenn sie die gesamte Schuld erhält – es sei denn, sie vereinbart mit Ihnen etwas anderes –, und den Fehlbetrag schulden Sie auch nach dem Verkauf weiter. Verkaufen Sie für 300.000 € und schulden 320.000 €, müssen Sie die fehlenden 20.000 € plus Kosten zum Notar mitbringen. Ihre Optionen:

• Die Differenz am Tag der Beurkundung aus Ersparnissen decken, damit die Bank alles erhält und löscht.
• Ihre Bank fragen, bevor Sie sich gegenüber jemandem verpflichten, ob sie die Differenz finanzieren würde, etwa mit einem Privatkredit zu eigenen Bedingungen und Kosten.
• Eine Übernahme prüfen, wenn der Käufer die gesamte Schuld übernehmen kann und die Bank zustimmt.

Vorvertrag mit Anzahlung (arras) bei bestehender Hypothek: was drinstehen sollte

Die arras sind die Anzahlung, mit der der Käufer die Wohnung reserviert, und der Vorvertrag (contrato de arras) legt Preis, Fristen und Bedingungen bis zur notariellen Kaufurkunde fest. Der Käufer sieht die Hypothek im Grundbuchauszug; regeln Sie daher von Anfang an schriftlich, wie sie gelöscht wird:

• Dass eine Hypothek zugunsten einer bestimmten Bank besteht, mit der ungefähren Restschuld zum Vertragsdatum.
• Dass die Wohnung lastenfrei übergeben und die Hypothek am Tag der Beurkundung mit einem Teil des Kaufpreises abgelöst wird.
• Wie die Zahlung beim Notar aufgeteilt wird: was laut aktueller Bescheinigung per Scheck oder OMF an die Bank geht und was der Verkäufer erhält.
• Mit welchem Vorlauf der Verkäufer die Restschuldbescheinigung vorlegt.
• Wer die Entschädigung der Bank und die Löschung im Grundbuch bezahlt – normalerweise der Verkäufer.
• Bei vereinbarter Übernahme: dass sie davon abhängt, dass die Bank innerhalb einer Frist schriftlich zustimmt, und was geschieht, wenn sie es nicht tut.

Können Sie die Wohnung am Beurkundungstag nicht lastenfrei übergeben, haben Sie nicht nur ein Problem mit der Bank, sondern auch mit dem Käufer. Arten, Höhe und Fristen der Anzahlung erklären wir in „Contrato de arras 2026: der spanische Vorvertrag mit Anzahlung“, die nötigen Unterlagen in „Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Madrid 2026“.

Verbundene Versicherungen und andere Produkte: was Sie kündigen sollten

Viele Hypotheken sind mit Versicherungen verbunden: der Gebäude- und Hausratversicherung, die beim Abschluss einer Hypothek Pflicht ist, und oft einer Lebensversicherung. Das Gesetz 5/2019 sieht vor, dass bei vorzeitiger Rückzahlung eine Zusatzversicherung, deren Begünstigte die Bank ist, zusammen mit dem Darlehen endet, sofern Sie nicht deren Fortführung verlangen, und dass Sie Anspruch auf den extorno haben: die Erstattung des nicht verbrauchten Teils der Prämie.

• Verbundene Lebensversicherung: Prüfen Sie die Kündigung und fordern Sie die nicht verbrauchte Prämie zurück, vor allem bei einer Einmalprämie für mehrere Jahre.
• Wohngebäudeversicherung: Beim Verkauf tritt der Käufer laut Gesetz in der Regel in den Vertrag ein. Sie müssen ihn schriftlich informieren und den Versicherer innerhalb von 15 Tagen benachrichtigen; beide können den Vertrag kündigen.
• Produkte, die Sie für einen Zinsnachlass behalten haben, etwa der Gehaltseingang oder Karten: Nach der Ablösung binden sie Sie nicht mehr.
• Lastschriften für die Wohnung (Grundsteuer IBI, Hausgeld, Versorger): Ändern Sie sie wie mit dem Käufer vereinbart.

Vollständiges Beispiel: Wohnung mit Hypothek in Madrid verkaufen

Eine Wohnung in Madrid wird für 420.000 € verkauft. Auf ihr lastet eine variable Hypothek vom März 2022, für die eine Entschädigung von 0,15 % in den ersten fünf Jahren vereinbart wurde; die Kaufurkunde wird im November 2026 unterzeichnet, also noch innerhalb dieser Frist. Der Käufer hat 10 % als Anzahlung geleistet und zahlt den Rest beim Notar. Abgesehen von den gesetzlichen Grenzen sind alle Zahlen Beispielwerte.

Beispielrechnung. Nicht enthalten sind plusvalía municipal, Einkommensteuer, kleinere weitere Verkaufskosten und eine mögliche Erstattung von Versicherungsprämien. Grenzen der Entschädigung: Gesetz 5/2019, Artikel 23.

Wäre die Hypothek fest verzinst und noch in ihren ersten zehn Jahren, könnte die Entschädigung bis zu 2 % betragen, in diesem Beispiel bis zu 3.300 € – aber nie mehr als der tatsächliche finanzielle Verlust der Bank. Von diesem Nettobetrag gehen außerdem noch die anfallenden Steuern ab: die plusvalía municipal und, bei einem Gewinn, die Einkommensteuer. Mehr dazu in „Steuern beim Wohnungsverkauf in Spanien 2026“.

So machen wir es bei Llavely

Bei Llavely haben wir mehr als 35 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor, mit spezialisierten Anwälten. Unsere Anwälte, im Preis inbegriffen, prüfen von Anfang an den Grundbuchauszug, die Lasten und Schulden der Wohnung, einschließlich der bestehenden Hypothek; sie setzen den Vorvertrag mit den nötigen Sonderklauseln auf, damit klar ist, wie die Hypothek am Beurkundungstag abgelöst wird, berechnen die anfallenden Steuern, prüfen die Kaufurkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar.

Vor jeder Besichtigung sprechen wir mit dem Käufer und prüfen seinen Ausweis (DNI), und wenn er eine Hypothek braucht, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt. Alle Zahlungen laufen per normaler Überweisung oder OMF, nie in bar, und Sie verfolgen alles in Ihrem privaten Verkäuferbereich. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag der Beurkundung: 2,5 % + MwSt., alles inklusive.

Was wir nicht können: für Ihre Bank entscheiden. Die Entschädigung und die Zustimmung zu einer Übernahme hängen von Ihrem Vertrag und Ihrer Bank ab. Wir sorgen aber dafür, dass Sie mit durchgerechneten Zahlen und einem Vertrag, der sie abbildet, zum Notar gehen. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Wohnung an und präzisieren den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Quellen

1. La compraventa de viviendas encadena en julio siete meses de caída – Wohnungsverkäufe sinken im Juli den siebten Monat in Folge, Daten des Consejo General del Notariado (Alimarket, 30. September 2026)
2. Hipotecas sobre viviendas – Hypotheken auf Wohnungen, Juli 2026, Pressemitteilung (INE, 28. September 2026)
3. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario – Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge, konsolidierte Fassung (BOE)
4. Entschädigung oder Gebühr für die vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
5. Bearbeitungsgebühr und Vorfälligkeitsentschädigung im Gesetz 5/2019 (Abogacía Española – Spanische Anwaltskammer, Verbraucherrechts-Blog, 6. Juni 2019)
6. Ley 41/2007, de 7 de diciembre – Gesetz 41/2007 zur Änderung des Hypothekenmarktgesetzes, konsolidierte Fassung (BOE)
7. Verkauf einer belasteten Immobilie (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
8. Gebühr für den Schuldnerwechsel bei einer Hypothek (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
9. Hypothekenübernahme, mit Artikel 118 des spanischen Hypothekengesetzes (Conceptos Jurídicos, aktualisiert am 25. März 2026)
10. Die Löschung der Hypothek kann auch elektronisch erfolgen (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, 12. Februar 2025)
11. Löschung der Hypothek im Grundbuch (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
12. Real Decreto Legislativo 1/1993 – Neufassung des Gesetzes über die Grunderwerb- und Urkundensteuer, konsolidierte Fassung (BOE)
13. Real Decreto 1426/1989 – Gebührenordnung der Notare, konsolidierte Fassung (BOE)
14. Real Decreto 1427/1989 – Gebührenordnung der Grundbuchführer, konsolidierte Fassung (BOE)
15. Was kostet die Löschung einer Hypothek? (Rastreator, 30. Januar 2026)
16. Ley 50/1980, de Contrato de Seguro – Versicherungsvertragsgesetz, Artikel 34 und 35, konsolidierte Fassung (BOE)