Euribor und Hypotheken in Spanien 2026: Der Index liegt wieder über 3 %

Nach einem Jahr 2025, in dem die Hypothekenraten eine Atempause einlegten, hat 2026 eine Trendwende gebracht. Der 12-Monats-Euribor, an den die meisten variablen Hypotheken in Spanien gekoppelt sind, ist in fast jedem Monat des Jahres gestiegen, lag im September wieder über 3 % und erreichte seinen höchsten Stand seit 2024.

Wer bereits eine variable Hypothek hat, muss mit Anpassungen nach oben rechnen. Für alle, die kurz vor einem Kauf stehen, bedeutet das etwas teurere Darlehen – und das zu einem Zeitpunkt, an dem die Wohnungspreise auf Rekordniveau liegen. Wir fassen die Daten und die praktischen Kernpunkte zusammen.

Der Anstieg des Euribor im Jahr 2026

Der Index begann das Jahr im Januar mit einem Durchschnitt von 2,245 % und erreichte im Februar mit 2,221 % seinen Jahrestiefstwert. Ab März stieg er kontinuierlich: Im April überschritt er 2,7 %, zwischen Mai und Juli lag er um 2,8 %, und im August näherte er sich 3 %. Die spanische Zentralbank (Banco de España) legte den Augustdurchschnitt offiziell auf 2,954 % fest, 0,840 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor.

Im September beschleunigte sich der Anstieg. Nach der Berechnung von euribor.com.es schloss der Monatsdurchschnitt bei 3,247 %, während andere Quellen wie Bankinter ihn bei 3,238 % sehen; in beiden Fällen also rund 3,24 %. Den amtlichen Wert veröffentlicht die Banco de España jeweils zu Beginn des Monats. Am 1. Oktober lag der Tageswert bereits bei 3,303 %.

Monat 2026	12-Monats-Euribor (Monatsdurchschnitt)
Januar	2,245 %
Februar	2,221 %
März	2,565 %
April	2,747 %
Mai	2,804 %
Juni	2,798 %
Juli	2,855 %
August	2,954 %
September	3,247 % (vorläufig)

Quelle: euribor.com.es (Verlauf 2026, abgerufen am 3. Oktober 2026). Der Augustwert entspricht dem amtlichen Wert, den die Banco de España am 1. September 2026 veröffentlicht hat; der Septemberwert steht noch unter dem Vorbehalt der amtlichen Bestätigung.

Hinter der Entwicklung steht die Europäische Zentralbank. Nachdem sie die Zinsen im Juli unverändert gelassen hatte, beschloss ihr EZB-Rat am 10. September, die drei Leitzinssätze mit Wirkung zum 16. September um 25 Basispunkte anzuheben. Die Einlagefazilität liegt nun bei 2,50 %, die Hauptrefinanzierungsgeschäfte bei 2,65 % und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,90 %. Der Euribor, der die Erwartungen an die Leitzinsen vorwegnimmt, hatte diese Wende bereits seit dem Frühjahr eingepreist.

Um wie viel die Rate einer variablen Hypothek steigt

Die Auswirkung hängt von der Restschuld, der Laufzeit und dem Zinsaufschlag (diferencial) ab. Als Anhaltspunkt: Die von der Nachrichtenagentur Europa Press Ende Juli veröffentlichte Berechnung – damals lag der Euribor bei 2,855 % gegenüber 2,079 % im Juli 2025 – schätzte, dass eine Hypothek über 150.000 Euro mit 30 Jahren Laufzeit und einem Aufschlag von 0,99 % bei ihrer jährlichen Anpassung rund 64,78 Euro mehr pro Monat kosten würde, also etwa 777 Euro mehr im Jahr. Mit dem Euribor vom September ist der Unterschied zum Vorjahr noch größer.

Der Effekt ist in den ersten Jahren des Darlehens am stärksten, wenn der größte Teil der Rate auf Zinsen entfällt und die Restschuld am höchsten ist.

Was neue Hypotheken kosten

Trotz des steigenden Euribor liegt der durchschnittliche Zinssatz neu abgeschlossener Hypotheken weiterhin um 3 %. Laut der am 28. September veröffentlichten Hypothekenstatistik des spanischen Statistikamts INE betrug der durchschnittliche Zinssatz der im Juli 2026 eingetragenen Wohnungsdarlehen 3,01 %, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 26 Jahren.

Der feste Zinssatz bleibt die vorherrschende Wahl: 62,3 % der Wohnungshypotheken wurden mit festem Zins zu durchschnittlich 3,03 % abgeschlossen, gegenüber 37,7 % mit variablem Zins zu durchschnittlich 2,97 %. Die Grundbuchführer (Registradores) kommen zum selben Befund: Im zweiten Quartal lag der durchschnittliche Zinssatz bei 3,03 %, und 63,83 % der neuen Darlehen wurden mit festem Zins abgeschlossen.

Zur Einordnung: Der EZB-Indikator für die Finanzierungskosten beim Wohnungskauf im gesamten Euroraum lag im Juli 2026 bei 3,54 %, praktisch genauso hoch wie im Juni.

Indikator	Wert	Quelle und Zeitraum
Wohnungshypotheken	43.372 (-3,5 % zum Vorjahr)	INE, Juli 2026
Durchschnittsbetrag	180.785 € (+10,9 %)	INE, Juli 2026
Durchschnittlicher Zinssatz	3,01 %	INE, Juli 2026
Durchschnittliche Laufzeit	26 Jahre	INE, Juli 2026
Anteil Festzins / Durchschnittszins	62,3 % / 3,03 %	INE, Juli 2026
Anteil variabler Zins / Durchschnittszins	37,7 % / 2,97 %	INE, Juli 2026
Durchschnittliches Darlehen für den Wohnungskauf	188.785 € (+7,3 %)	Notariat, Juni 2026
Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis	72,3 %	Notariat, Juni 2026

Quellen: INE, Hypothekenstatistik (Juli 2026, veröffentlicht am 28.09.2026); Consejo General del Notariado (spanische Notarkammer, Juni 2026) über idealista.

Weniger Hypotheken, aber höhere Beträge

Im Juli wurden 43.372 Wohnungshypotheken eingetragen, 3,5 % weniger als ein Jahr zuvor. Der Durchschnittsbetrag stieg jedoch um 10,9 % auf 180.785 Euro, und das verliehene Kapital wuchs im Jahresvergleich um 15,8 %. Die Deutung ist eindeutig: Es gibt etwas weniger Abschlüsse, aber jedes Darlehen ist größer, weil Wohnungen mehr kosten. In der Region Madrid (Comunidad de Madrid) ging die Zahl der Wohnungshypotheken im Jahresvergleich um 5,2 % zurück.

Die Notare liefern eine weitere wichtige Zahl: Im Juni 2026 wurden nur 53,7 % der Wohnungskäufe mit einer Hypothek finanziert. Der Rest wurde ohne Hypothekendarlehen bezahlt – ein Hinweis auf das Gewicht von Käufern mit angesparten Mitteln oder mit dem Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie.

Wie viel Eigenkapital Sie für einen Kauf brauchen

Die Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachtenwert (tasación). Die Region Madrid selbst stellt ihr Programm Mi Primera Vivienda (Meine erste Wohnung) als Weg dar, diese übliche 80-%-Schwelle zu überschreiten. In der Praxis liegt der Durchschnitt laut Notaren sogar darunter: Die Darlehen entsprechen 72,3 % des Kaufpreises.

Das bedeutet, dass der Käufer mindestens die restlichen 20 % aufbringen und zusätzlich die Kosten und Steuern des Kaufs tragen muss, die bei Bestandsimmobilien in der Region Madrid mit 6 % Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) beginnen. Für eine Wohnung zu 300.000 Euro läge das Mindesteigenkapital bei 60.000 Euro, hinzu kämen rund 18.000 Euro ITP sowie Notar, Grundbuch, Gestoría (Abwicklungsbüro) und Gutachten. In der Praxis sollten Sie mit Ersparnissen von 25 % bis 30 % des Kaufpreises rechnen.

Es gibt zwei öffentliche Wege, dieses Eigenkapital zu verringern: die Bürgschaft des ICO (Instituto de Crédito Oficial, staatliche Förderbank) für junge Menschen bis 35 Jahre und Familien mit unterhaltsberechtigten Kindern, verlängert bis zum 31. Dezember 2027, die bis zu 20 % des Darlehens abdeckt (25 %, wenn die Wohnung die Energieeffizienzklasse D oder besser hat), und das Programm Mi Primera Vivienda der Region Madrid, das Käufern bis 40 Jahre, die die Voraussetzungen erfüllen, eine Finanzierung von bis zu 100 % ermöglicht.

Das ESIS-Merkblatt (FEIN) und die zehn Tage Bedenkzeit

Das Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), in Kraft seit dem 16. Juni 2019, verpflichtet die Bank, dem Kunden mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung eine Reihe von Unterlagen auszuhändigen. Das wichtigste ist die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, das Europäische Standardisierte Merkblatt, ESIS), das die Bedingungen des Angebots enthält und während seiner Gültigkeitsdauer verbindlich ist.

Zusätzlich muss die Bank die FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, standardisiertes Warnblatt) aushändigen, das die heikelsten Klauseln hervorhebt; bei variablen Darlehen ein Dokument mit Szenarien zur Entwicklung der Raten je nach Zinssatz; eine Kopie des Vertragsentwurfs und eine Aufstellung der Kosten.

Vor der Unterzeichnung muss der Käufer den Notar seiner Wahl aufsuchen, der prüft, ob die Fristen eingehalten wurden, Fragen beantwortet und einen kurzen Verständnistest durchführt. Dieses vorherige Protokoll (acta previa) ist für den Darlehensnehmer kostenlos. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, darf der Notar die Hypothekenurkunde nicht beurkunden.

Welche Kosten die Bank trägt und welche Sie

Dasselbe Gesetz regelt die Aufteilung der Darlehenskosten: Die Bank übernimmt die Gestoría, die Notargebühren für die Hypothekenurkunde und die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad), während der Kunde das Gutachten und die von ihm angeforderten Abschriften der Urkunde bezahlt. Außerdem zahlt seit dem Real Decreto-ley 17/2018, in Kraft seit dem 10. November 2018, der Darlehensgeber die Urkundensteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD) auf die Hypothek.

Was Sie beim Vergleich von Angeboten prüfen sollten

Bei steigenden Zinsen und geringen Unterschieden zwischen den durchschnittlichen Fest- und variablen Zinssätzen sollte der Vergleich über den Nominalzins hinausgehen. Das sind die wichtigsten Punkte:

Der effektive Jahreszins (TAE) und die Gesamtkosten des Darlehens laut FEIN, die Gebühren und gekoppelte Produkte einschließen.
Der Nominalzins und bei variablen oder gemischten Hypotheken der Aufschlag auf den Euribor sowie die Häufigkeit der Anpassung.
Die Zinsrabatte (bonificaciones): welche Produkte verlangt werden (Gehaltseingang, Versicherungen, Karten) und was sie pro Jahr kosten, um zu beurteilen, ob sich ihr Abschluss lohnt.
Die Vorfälligkeitsentschädigung: bei variablem Zins erlaubt das Gesetz höchstens 0,25 % in den ersten drei Jahren oder 0,15 % in den ersten fünf Jahren; bei festem Zins bis zu 2 % in den ersten zehn Jahren und danach 1,5 %, stets begrenzt auf den finanziellen Verlust der Bank.
Der Finanzierungsanteil und die maximale Laufzeit, die jede Bank anbietet.
Die Ratenszenarien, die die Bank bei variablen Hypotheken aushändigen muss, um zu prüfen, ob Sie einen Anstieg des Euribor verkraften könnten.

Die Wahl zwischen festem und variablem Zins ist im Grunde die Entscheidung, wer das Zinsrisiko trägt. Mit einem Euribor über 3 % und einer EZB in der Phase der Zinserhöhungen gibt der feste Zins Planungssicherheit bei der Rate; der variable kann anfangs günstiger sein, setzt den Haushalt aber weiteren Anpassungen nach oben aus.

Wenn Sie eine Immobilie in Madrid suchen, können Sie Ihren Kauf bei Llavely mit diesen Daten vorbereiten, bevor Sie mit der Bank sprechen, und falls Sie eine Hypothek benötigen, stellen wir für Sie kostenlos den Kontakt zu einem Hypothekenvermittler her. Dieser Artikel dient der Information: Jeder konkrete Fall sollte mit einer Fachperson geprüft werden.

Häufige Fragen

Wo steht der Euribor im Oktober 2026?

Der Tageswert des 12-Monats-Euribor lag am 1. Oktober 2026 bei 3,303 %. Der Septemberdurchschnitt schloss bei rund 3,24 %, gegenüber offiziell 2,954 % im August; Hypotheken, die in den kommenden Monaten angepasst werden, steigen daher.

Warum steigt der Euribor 2026?

Weil der Markt eine Wende in der Geldpolitik der EZB vorweggenommen hat, die dann bestätigt wurde. Am 10. September 2026 hob die Zentralbank ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte an und setzte die Einlagefazilität auf 2,50 %; der Euribor spiegelt die Erwartungen an diese Zinssätze wider.

Welchen Zinssatz haben Hypotheken heute?

Laut INE betrug der durchschnittliche Zinssatz der im Juli 2026 eingetragenen Wohnungshypotheken 3,01 %. Festzinshypotheken wurden im Durchschnitt zu 3,03 % abgeschlossen, variable zu 2,97 %, wobei jede Bank je nach Kundenprofil unterschiedliche Konditionen anwendet.

Ist 2026 eine feste oder eine variable Hypothek besser?

Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem finanziellen Spielraum ab. Die feste garantiert über die gesamte Laufzeit dieselbe Rate, was bei steigenden Zinsen wertvoll ist; die variable kann einen etwas niedrigeren Anfangszins haben, doch die Rate ändert sich bei jeder Anpassung an den Euribor. Im Juli wurden 62,3 % der Hypotheken mit festem Zins abgeschlossen.

Wie viel Erspartes brauche ich für einen Wohnungskauf?

Als Faustregel finanzieren Banken bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten; Sie benötigen also 20 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten. In Madrid sind das bei einer Bestandsimmobilie meist 25 % bis 30 % des Kaufpreises, da die allgemeine Grunderwerbsteuer ITP 6 % beträgt.

Was ist die FEIN?

Die Ficha Europea de Información Normalizada (Europäisches Standardisiertes Merkblatt, ESIS) ist das Dokument, in dem die Bank die Bedingungen der angebotenen Hypothek aufführt: Betrag, Laufzeit, Zinssatz, effektiver Jahreszins, Raten und Kosten. Es ist während seiner Gültigkeitsdauer verbindlich und muss laut Gesetz 5/2019 mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung ausgehändigt werden.

Wozu dient der vorherige Termin beim Notar?

Innerhalb dieser zehn Tage müssen Sie den Notar Ihrer Wahl aufsuchen, der prüft, ob Sie alle Unterlagen erhalten haben, Ihnen die Klauseln erklärt und sich vergewissert, dass Sie sie verstehen. Das dabei erstellte Protokoll ist kostenlos; ohne es darf der Notar die Hypothek nicht beurkunden.

Welche Hypothekenkosten trägt die Bank?

Nach dem Gesetz 5/2019 zahlt die Bank die Gestoría, den Notar für die Darlehensurkunde und die Eintragung im Grundbuch, seit November 2018 außerdem die Urkundensteuer AJD auf die Hypothek. Der Kunde zahlt das Gutachten und die von ihm angeforderten Abschriften der Urkunde.

Wie viel darf für eine vorzeitige Rückzahlung berechnet werden?

Bei variablen Hypotheken höchstens 0,25 % des zurückgezahlten Kapitals in den ersten drei Jahren oder 0,15 % in den ersten fünf Jahren, je nach Vereinbarung. Bei festen Hypotheken bis zu 2 % in den ersten zehn Jahren und danach 1,5 %, ohne den finanziellen Verlust der Bank zu überschreiten.

Gibt es Hilfen für eine Hypothek über 80 %?

Ja. Die ICO-Bürgschaft deckt bis Ende 2027 bis zu 20 % des Darlehens (25 % bei Energieeffizienzklasse D oder besser) für junge Menschen bis 35 Jahre und Familien mit minderjährigen Kindern ab. In Madrid ermöglicht das Programm Mi Primera Vivienda Käufern bis 40 Jahre, die die Voraussetzungen erfüllen, eine Finanzierung von bis zu 100 %.

Euribor und Hypotheken in Spanien 2026: Der Index liegt wieder über 3 % – was das für Käufer bedeutet