Geerbte Wohnung in Madrid verkaufen (2026): Schritte, Steuern und was tun, wenn es mehrere Erben gibt

Der Verkauf einer geerbten Wohnung gehört in Madrid zu den häufigsten Geschäften und zugleich zu denen, die die meisten Fragen aufwerfen. Ein Inserat allein genügt nicht: Zuerst muss nachgewiesen werden, wer die Erben sind, das Erbe muss vor dem Notar angenommen, die Erbschaftsteuer (Impuesto de Sucesiones) und die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) müssen erklärt und in der Praxis die Wohnung auf Ihren Namen eingetragen werden. Erst dann sind ein Käufer und seine Bank bereit zu unterschreiben.

In diesem Leitfaden gehen wir die Schritte der Reihe nach durch, mit Fristen und Kosten in der Comunidad de Madrid (Region Madrid) im Jahr 2026. Wir erklären auch, welche Steuern beim Verkauf anfallen, warum der im Erbfall erklärte Wert die Einkommensteuer (IRPF) bestimmt und welche rechtlichen Wege es gibt, wenn mehrere Erben beteiligt sind und einer nicht verkaufen will. Den allgemeinen Verkaufsprozess finden Sie in „So verkaufen Sie eine Wohnung in Madrid 2026“.

Kann man eine geerbte Wohnung verkaufen, ohne die Erbschaft abzuwickeln?

Nein. Solange das Erbe nicht angenommen und aufgeteilt ist, steht die Wohnung weiter auf den Namen der verstorbenen Person, und niemand kann sie allein verkaufen. Annahme und Zuteilung werden in einer notariellen Urkunde festgehalten; dieses Dokument ist erforderlich, wenn Immobilien auf die Erben einzutragen sind, wie der Leitfaden der Junta de Andalucía zu Formalitäten nach einem Todesfall erläutert, der für das gesamte Gebiet des gemeinspanischen Rechts gilt.

Möglich ist es aber, die Zeitplanung so zu gestalten, dass Erbschaft und Verkauf nahtlos aufeinander folgen: den Verkauf vorbereiten (Bewertung, Unterlagen zur Wohnung, Käufersuche), während die Erbschaft läuft, und unterschreiben, sobald Urkunde, eingereichte Steuern und klare Eigentumsverhältnisse vorliegen. Nicht ratsam ist es, einen Vorvertrag mit Anzahlung (arras) zu unterzeichnen, bevor sicher feststeht, wer die Erben sind und dass alle einverstanden sind.

Die Schritte in der richtigen Reihenfolge

1. Sterbeurkunde, Bescheinigung aus dem Testamentsregister und Bescheinigung über Lebensversicherungen beschaffen.
2. Eine Abschrift des Testaments beantragen oder, falls keines vorliegt, die Erbenfeststellung betreiben.
3. Vermögen und Schulden auflisten und entscheiden, wie das Erbe angenommen wird.
4. Vor dem Notar die Urkunde über Annahme und Zuteilung (oder Teilung) unterzeichnen.
5. Die Erbschaftsteuer in der Comunidad de Madrid (Selbstveranlagung) fristgerecht erklären.
6. Die plusvalía municipal für die Erbschaft bei der Gemeinde erklären, in der die Wohnung liegt.
7. Die Erbschaft im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) eintragen lassen.
8. Verkaufen: Vorvertrag, Kaufurkunde, plusvalía für den Verkauf und IRPF im Folgejahr.

1. Sterbeurkunde, Testamentsregister und Versicherungen

Alles beginnt mit der vollständigen Sterbeurkunde (certificado literal de defunción), die das Standesamt (Registro Civil) ausstellt. Damit wird beim Justizministerium die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen (certificado de actos de última voluntad) beantragt, die belegt, ob die Person ein Testament errichtet hat und bei welchem Notar. Laut dem Leitfaden der Junta de Andalucía kann sie erst beantragt werden, wenn 15 Werktage ab dem Tag nach dem Todesfall vergangen sind, und es fällt eine Gebühr an, die mit dem Formular 790 (modelo 790) bezahlt wird.

Beantragen Sie gleichzeitig die Bescheinigung aus dem Register der Versicherungsverträge mit Todesfalldeckung, die zeigt, ob eine Lebensversicherung oder eine Restschuldversicherung für eine Hypothek bestand. Hatte die Wohnung ein noch laufendes Darlehen, kann diese Versicherung die Rechnung erheblich verändern. Beide Bescheinigungen können online, persönlich oder per Post beantragt werden.

2. Testament oder Erbenfeststellung

Weist die Bescheinigung ein Testament aus, kann jeder Erbe beim Notariat, in dem es errichtet wurde, eine beglaubigte Abschrift beantragen und dabei die Bescheinigung aus dem Testamentsregister und die Sterbeurkunde vorlegen. Diese Abschrift wird anschließend für die Teilung und die weiteren Schritte verwendet.

Gibt es kein Testament, ist eine gesetzliche Erbenfeststellung (declaración de herederos abintestato) erforderlich. Seit dem 23. Juli 2015 wird sie von Notaren per Offenkundigkeitsprotokoll (acta de notoriedad) durchgeführt, wenn die Berufenen Abkömmlinge, Vorfahren, der Ehegatte oder Verwandte in der Seitenlinie sind; das Gericht wird nur tätig, wenn keine gesetzlich berufenen Verwandten vorhanden sind.

3. Annahme und Zuteilung vor dem Notar

Mit dem Erbnachweis unterzeichnen die Erben vor dem Notar die Urkunde über Annahme und Zuteilung der Erbschaft (escritura de aceptación y adjudicación de herencia). Darin werden Vermögen und Schulden aufgelistet, bewertet und es wird festgelegt, wie sie aufgeteilt werden. Sind die Erben volljährig und hat der Erblasser die Aufteilung nicht selbst vorgenommen, können sie nach eigenem Ermessen teilen (Art. 1058 des Código Civil, spanisches Zivilgesetzbuch); können sie sich nicht einigen, bleibt der Rechtsweg (Art. 1059).

Hier fällt eine für den Verkauf entscheidende Entscheidung: die Wohnung einem einzigen Erben zuzuteilen (und die anderen mit anderen Vermögenswerten oder Geld auszugleichen) oder sie allen gemeinsam in Bruchteilseigentum (proindiviso) zuzuteilen, jedem mit seinem Anteil. Letzteres ist am häufigsten, wenn verkauft und das Geld aufgeteilt werden soll, verlangt aber, dass alle den Kaufvertrag unterschreiben. Weiter unten erklären wir, was geschieht, wenn jemand nicht will.

Auch die Art der Annahme spielt eine Rolle, wenn Schulden bestehen. Bei der unbeschränkten Annahme (aceptación pura y simple) haftet der Erbe für die Nachlassschulden auch mit seinem eigenen Vermögen (Art. 1003 des Código Civil). Bei der Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung (a beneficio de inventario) haftet er nur bis zur Höhe des geerbten Vermögens (Art. 1010 und 1023). Das behandeln wir ausführlich im Abschnitt zu Sonderfällen.

4. Erbschaftsteuer in der Comunidad de Madrid 2026

Jeder Erbe muss seine eigene Selbstveranlagung zur Erbschaftsteuer einreichen. Die gute Nachricht in Madrid: Für nahe Angehörige sinkt die Steuer fast auf null. Artikel 25.1 der Neufassung der Vorschriften zu den übertragenen Steuern der Comunidad de Madrid (Gesetzesvertretendes Dekret 1/2010, Decreto Legislativo 1/2010) bestimmt, dass Erben der Gruppen I und II:

eine Ermäßigung von 99 Prozent auf die Steuerschuld aus Erwerben von Todes wegen anwenden

Art. 25.1 des Gesetzesvertretenden Dekrets 1/2010 der Comunidad de Madrid

Seit dem 1. Juli 2025 hat das Gesetz 2/2025 der Comunidad de Madrid die Ermäßigung für die Gruppe III von 25 % auf 50 % angehoben und auf Verschwägerte ausgedehnt. In einer von der Comunidad selbst veröffentlichten Auskunft (CTE 11-25/S) wird eine wichtige Einschränkung klargestellt: Die Ermäßigung der Gruppe III gilt nur für Vermögenswerte, die vollständig in einer fristgerecht eingereichten Selbstveranlagung erklärt wurden, oder verspätet, aber ohne vorherige Aufforderung des Finanzamts.

Quelle: Art. 25.1 des Gesetzesvertretenden Dekrets 1/2010 (Auskunft CTE 11-25/S der Comunidad de Madrid) und Gesetz 2/2025 vom 25. Juni (Fiscal Impuestos, Juni 2025).

Zur Veranschaulichung der Wirkung: In einem von der Verbraucherorganisation OCU veröffentlichten Praxisfall mit einem Todesfall in Madrid im Jahr 2021 erbte ein Sohn über 21 Jahren Vermögen im Wert von 630.000 €. Die volle Steuerschuld betrug 150.243,86 €; nach der Ermäßigung von 99 % zahlte er 1.502,44 €. Auch wenn der Endbetrag gering ist, muss die Selbstveranlagung immer eingereicht werden.

5. Plusvalía municipal für die Erbschaft

Das Erben einer städtischen Immobilie löst auch die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) aus, die plusvalía municipal. Bei Erbschaften zahlen sie die Erben, und die Frist für die Erklärung beträgt sechs Monate ab dem Todesfall, auf Antrag verlängerbar bis zu einem Jahr (Art. 110 der Neufassung des Gesetzes über die Gemeindefinanzen, laut Consumo Responde). Wird nachgewiesen, dass der Boden keinen Wertzuwachs hatte, ist nichts zu zahlen, die Erklärung muss aber dennoch mit den Urkunden eingereicht werden.

In der Stadt Madrid ermäßigt die 2022 vom Stadtrat beschlossene Satzung die Erbschaft der selbstgenutzten Wohnung des Verstorbenen, wenn Abkömmlinge, Vorfahren oder der Ehegatte erben: um 95 %, wenn der Katasterwert des Bodens 60.000 € nicht übersteigt, um 85 % bis 100.000 €, um 70 % bis 138.000 € und um 40 % darüber. Im Beispiel der OCU sank eine Steuer von 10.440 € dank der Ermäßigung, die ausdrücklich beantragt werden musste, auf 522 €. Liegt die Wohnung in einer anderen Gemeinde der Comunidad, ist deren eigene Satzung maßgeblich, denn jede Gemeinde legt ihre Ermäßigungen selbst fest.

6. Eintragung im Grundbuch

Der letzte Schritt ist, die Urkunde beim Registro de la Propiedad einzureichen, damit die Wohnung auf die Erben eingetragen wird. Um über die zugeteilten Vermögenswerte zu verfügen, muss nachgewiesen werden, dass die Erbschaftsteuer erklärt wurde, wie der Erbenleitfaden von BBVA erläutert. Käufer und Bank werden den Grundbuchauszug (nota simple) prüfen, und der Verkauf ist deutlich einfacher, wenn darin bereits die Erben als Eigentümer stehen.

Fristen: sechs Monate und die Verlängerung

Die Frist für die Erbschaftsteuererklärung beträgt sechs Monate ab dem Todesfall. Laut dem Online-Portal der Comunidad de Madrid (Stand 8. Oktober 2026) kann eine Verlängerung um weitere sechs Monate beantragt werden, nach diesen Regeln:

• Sie wird innerhalb der ersten fünf Monate nach dem Todesfall beantragt; danach wird sie nicht mehr gewährt.
• Beantragen können sie die Erben, der Testamentsvollstrecker oder die Nachlassverwalter, mit Sterbeurkunde und Begründung.
• Bleibt der Antrag einen Monat unbeantwortet, gilt er als bewilligt.
• Die Verlängerung beginnt nach Ablauf der ersten sechs Monate und verpflichtet zur Zahlung von Verzugszinsen bis zur Einreichung.
• Sie ist gebührenfrei und kann online oder persönlich beantragt werden (Formular 467F1).

Die plusvalía municipal für die Erbschaft hat eine eigene Frist, ebenfalls sechs Monate, verlängerbar bis zu einem Jahr, und die Verlängerung muss vor Ablauf der ersten Frist beantragt werden. Es handelt sich um zwei verschiedene Verfahren bei zwei verschiedenen Behörden: Die Verlängerung bei der Erbschaftsteuer verlängert nicht die Frist der plusvalía. Eine verspätete Einreichung führt zu Zuschlägen und Zinsen.

Welchen Wert Sie im Erbfall erklären sollten und warum er beim Verkauf zählt

Dies ist der Punkt, an dem sich am meisten Geld sparen lässt, wenn Sie bald verkaufen wollen. Für die IRPF beim Verkauf ist der Anschaffungswert einer geerbten Wohnung nicht der Preis, den Ihre Eltern gezahlt haben, sondern der Wert, der sich aus den Regeln der Erbschaftsteuer ergibt, ohne den Marktwert übersteigen zu dürfen (Art. 36 des Einkommensteuergesetzes, wie es die Generaldirektion für Steuern in der Auskunft V3016-21 anwendet). Anschaffungsdatum ist der Todestag.

Anders gesagt: Erklären Sie im Erbfall einen sehr niedrigen Wert, entsteht beim Verkauf ein hoher Gewinn in der IRPF. Mit der Madrider Ermäßigung von 99 % verteuert ein marktgerechter Wert die Erbschaftsteuer für Kinder oder Ehegatten kaum und verringert den künftigen Gewinn. Zur Festlegung empfiehlt sich ein Gutachten oder eine Auswertung der Preise in der Gegend, verglichen mit dem Katasterreferenzwert (valor de referencia del Catastro). Der Wert muss begründbar sein; prüfen Sie ihn daher mit einem Berater.

Steuern beim Verkauf der geerbten Wohnung

Ist die Erbschaft abgewickelt, wird der Verkauf wie jeder andere Verkauf besteuert. Zwei Steuern zahlt der Verkäufer: die plusvalía municipal für den Verkauf und die IRPF auf den Veräußerungsgewinn.

Die plusvalía für den Verkauf wird innerhalb von 30 Werktagen nach der Urkunde erklärt, und der maßgebliche Zeitraum beginnt mit dem Todestag, nicht mit dem ursprünglichen Kauf. Liegt der Verkaufspreis nahe am im Erbfall erklärten Wert, kann mit den Urkunden nachgewiesen werden, dass kein Wertzuwachs entstanden ist, und es ist nichts zu zahlen. Seit dem Königlichen Gesetzesdekret 26/2021 kann zwischen der objektiven Methode (Katasterwert des Bodens mal Koeffizient nach Jahren) und der realen Methode gewählt werden, je nachdem, welche die geringere Steuer ergibt; der Steuersatz darf 30 % nicht übersteigen.

In der IRPF erklärt jeder Erbe seinen Anteil am Gewinn in der Einkommensteuererklärung des Folgejahres. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungswert (Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten wie Vermittlungshonorare, plusvalía municipal oder Bescheinigungen) und dem Anschaffungswert (Wert im Erbfall zuzüglich der mit dem Erwerb verbundenen gezahlten Kosten und Steuern, nach Art. 35.1.b des Einkommensteuergesetzes). Die Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos) bestätigte in der Auskunft V1858-25, dass die Zahlung an die Immobilienagentur und die plusvalía municipal beim Verkauf eines geerbten Grundstücks abziehbar sind.

Quelle: Tarif der Bemessungsgrundlage für Kapitalerträge seit 2025 (HelpMyCash). Die Sätze gelten stufenweise, nicht auf den gesamten Gewinn.

Ein Orientierungsbeispiel mit runden Zahlen: Zwei Geschwister erben eine Wohnung, die mit 300.000 € erklärt wurde, und verkaufen sie für 330.000 €, mit 10.000 € Verkaufskosten und 2.000 € Kosten der Erbschaft. Der Gesamtgewinn beträgt 18.000 €, 9.000 € für jeden. Jedes Geschwister zahlte 1.140 € für die ersten 6.000 € (19 %) und 630 € für die restlichen 3.000 € (21 %): insgesamt 1.770 € pro Kopf. Hätten sie im Erbfall 250.000 € erklärt, läge der Gewinn bei 68.000 €, und die IRPF stiege stark an.

• Übersteigt der Verkaufspreis den Anschaffungswert zuzüglich Kosten nicht, gibt es keinen Gewinn und keine IRPF auf den Verkauf.
• Die Befreiung für über 65-Jährige beim Verkauf der selbstgenutzten Wohnung gilt nur, wenn die Wohnung die selbstgenutzte Wohnung des verkaufenden Erben selbst war.
• Wurde bei der Erbschaftsteuer eine Ermäßigung angewendet, die eine Behaltefrist voraussetzt (etwa die für die selbstgenutzte Wohnung), kann ein vorzeitiger Verkauf eine Nachversteuerung auslösen; klären Sie das, bevor Sie die Wohnung zum Verkauf anbieten.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind und sich nicht einig sind

Das ist die heikelste und zugleich häufigste Situation: Drei Geschwister erben eine Wohnung, zwei wollen verkaufen, eines möchte sie behalten, vermieten oder auf steigende Preise warten. Vor der Teilung bilden die Erben eine Erbengemeinschaft über den gesamten Nachlass; nach der Zuteilung der Wohnung in Bruchteilseigentum sind sie Miteigentümer der Immobilie. In beiden Fällen geht der Código Civil vom selben Gedanken aus: Niemand ist verpflichtet, für immer Miteigentümer zu bleiben.

Kein Miteigentümer ist verpflichtet, in der Gemeinschaft zu verbleiben.

Art. 400 des Código Civil

Derselbe Artikel erlaubt es, die Ungeteiltheit für einen bestimmten Zeitraum von bis zu zehn Jahren zu vereinbaren, verlängerbar durch eine neue Vereinbarung. Und Artikel 1051 wendet eine entsprechende Regel auf die Erbschaft an: Kein Miterbe kann gezwungen werden, in der ungeteilten Gemeinschaft zu bleiben, es sei denn, der Erblasser hat die Teilung ausdrücklich verboten. Daraus ergeben sich vier Wege.

Gemeinsam verkaufen

Das ist der schnellste Weg, der meist auch den besten Preis bringt. Alle Miteigentümer unterschreiben Vorvertrag und Urkunde, und das Geld wird nach den jeweiligen Anteilen aufgeteilt. Vereinbaren Sie vor dem Gang auf den Markt schriftlich den Mindestpreis, wer die Besichtigungen organisiert und wie die Kosten bis zum Verkauf aufgeteilt werden (IBI – Grundsteuer, Hausgeld, Versorgungsleistungen).

Einer kauft die Anteile der anderen: Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (extinción de condominio)

Möchte einer der Erben die Wohnung behalten, kann er die anderen für ihren Anteil auszahlen. Geschieht das bereits bei der Teilung, sieht Artikel 1062 des Código Civil vor, dass eine unteilbare Sache einem der Erben zugeteilt wird, der den anderen den Mehrwert in Geld ausgleicht. Wurde die Wohnung bereits in Bruchteilseigentum zugeteilt, heißt der Vorgang extinción de condominio (Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft) und wird vor dem Notar unterzeichnet.

Steuerlich unterliegt die extinción de condominio in der Regel der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados), die günstiger ist als die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) bei einem Verkauf an Dritte. Die Besteuerung hängt aber von der Ausgestaltung ab (ob ein Zuteilungsüberschuss vorliegt, ob mit eigenem Geld oder per Hypothek gezahlt wird); klären Sie diesen Punkt daher vor der Unterschrift mit dem Notar oder einem Berater.

Nur Ihren Anteil verkaufen

Jeder Miteigentümer hat das volle Eigentum an seinem Anteil und kann ihn verkaufen, abtreten oder mit einer Hypothek belasten (Art. 399 des Código Civil). In der Praxis ist es schwierig, jemanden zu finden, der einen Prozentanteil an einer Wohnung kauft, und der Preis liegt meist weit unter dem anteiligen Wert, weil der Käufer in eine Gemeinschaft eintritt, ohne die Wohnung frei nutzen zu können.

Außerdem haben die anderen Vorrechte. Verkauft ein Erbe sein Erbrecht vor der Teilung an einen Fremden, kann jeder Miterbe innerhalb eines Monats nach der Mitteilung an die Stelle des Käufers treten, indem er ihm den Preis zahlt (Art. 1067 des Código Civil, Eintrittsrecht der Miterben, retracto de coherederos). Nach der Teilung haben die Miteigentümer das Eintrittsrecht der Miteigentümer (retracto de comuneros).

Gerichtliche Teilung: die letzte Option

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Gericht die Teilung beantragen. Da eine Wohnung im Wesentlichen unteilbar ist, sieht Artikel 404 des Código Civil vor, dass sie verkauft und der Erlös aufgeteilt wird, wenn sich die Miteigentümer nicht darauf einigen, sie einem von ihnen gegen Ausgleich der anderen zuzuteilen. Bei Erbschaften ergänzt Artikel 1062, dass es genügt, wenn ein einziger Erbe die Versteigerung mit fremden Bietern verlangt, damit so verfahren wird.

Es handelt sich um ein Gerichtsverfahren mit Kosten für Anwalt, Prozessvertreter (procurador) und oft einen Gutachter, und bei der Versteigerung können familienfremde Personen bieten. Das Ergebnis ist ungewiss: Der Versteigerungspreis kann unter dem Marktpreis liegen, und die Verfahrenskosten werden vor der Aufteilung abgezogen. Deshalb dient die Drohung mit einer gerichtlichen Teilung meist eher als Verhandlungsmittel denn als eigentliches Ziel.

Quelle: Art. 399, 400, 404, 1062 und 1067 des Código Civil (CEF Civil-Mercantil).

Wenn ein Erbe nicht antwortet oder die Teilung blockiert

Manchmal besteht das Problem nicht darin, dass jemand etwas anderes will, sondern darin, dass er nicht antwortet. Artikel 1005 des Código Civil erlaubt jedem Beteiligten, sich an den Notar zu wenden, damit dieser den Erben auffordert: Er hat dann dreißig Kalendertage Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen, und äußert er sich nicht, gilt das Erbe als unbeschränkt angenommen. So wird zumindest der erste Schritt freigemacht.

Für die Aufteilung gilt: Ist im Testament kein Teilungsvollstrecker (contador-partidor) benannt, können Erben und Vermächtnisnehmer, die mindestens 50 % des Nachlasses vertreten, beim Notar oder beim Justizbeamten (letrado de la Administración de Justicia) die Ernennung eines bestellten Teilungsvollstreckers (contador-partidor dativo) beantragen (Art. 1057 des Código Civil). Seine Teilung bedarf der Genehmigung, sofern nicht alle Erben sie ausdrücklich bestätigen.

Sonderfälle

Geerbte Wohnung mit Mieter

Der Tod des Eigentümers beendet den Mietvertrag nicht: Die Erben werden Vermieter und müssen ihn respektieren. Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist möglich und bedarf keiner Zustimmung des Mieters, aber der Käufer tritt in den Vertrag ein und muss ihn nach den Vorgaben des Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos) einhalten. Zudem gewährt dieses Gesetz dem Wohnungsmieter ein Vorerwerbsrecht (tanteo y retracto), sofern nicht wirksam darauf verzichtet wurde; der Verkauf muss ihm daher vor der Unterschrift mitgeteilt werden.

Eine Wohnung mit Mieter interessiert vor allem Investoren, und der Preis kann niedriger sein als bei einer leeren Wohnung. Bevor Sie entscheiden, lesen Sie den Vertrag genau (Dauer, Verlängerungen, hinterlegte Kaution) und rechnen Sie aus, ob sich ein sofortiger Verkauf lohnt oder ob Sie das Vertragsende abwarten sollten. Ist der Mieter am Kauf interessiert, kann er der einfachste Käufer sein.

Mit Nießbrauch des überlebenden Ehegatten

War der Verstorbene verheiratet und bestimmt kein Testament etwas anderes, hat der überlebende Ehegatte neben Kindern Anspruch auf den Nießbrauch (usufructo) am Drittel zur Besserstellung (tercio de mejora) (Art. 834 des Código Civil). Neben Vorfahren allein steht ihm der Nießbrauch an der Hälfte des Nachlasses zu, und gibt es weder Abkömmlinge noch Vorfahren, an zwei Dritteln (Art. 837 und 838). Viele Testamente vermachen dem Ehegatten zudem den Nießbrauch am gesamten Nachlass.

Solange der Nießbrauch besteht, haben die Kinder nur das bloße Eigentum (nuda propiedad), und ein gewöhnlicher Käufer wird keine Wohnung wollen, die eine andere Person nutzen darf. Um das volle Eigentum zu verkaufen, müssen Nießbraucher und bloße Eigentümer unterschreiben, und der Preis wird nach dem Wert jedes Rechts aufgeteilt. Die Erben können mit dem überlebenden Ehegatten auch vereinbaren, seinen Nießbrauch in eine Leibrente, die Erträge bestimmter Vermögenswerte oder einen Geldbetrag umzuwandeln (Art. 839).

Berechnung nach der Regel für den lebenslangen Nießbrauch aus dem Erbenleitfaden von BBVA: 89 minus Alter des Nießbrauchers, mindestens 10 % und höchstens 70 %. Es handelt sich um den steuerlichen Wert; die Aufteilung des Preises kann anders vereinbart werden.

Mit Schulden oder laufender Hypothek

Vermuten Sie, dass der Verstorbene Schulden hatte, nehmen Sie das Erbe nicht leichtfertig an. Jeder Erbe kann unter Vorbehalt der Inventarerrichtung annehmen, selbst wenn der Erblasser dies verboten hat, oder vorher ein Inventar zur Bedenkzeit beantragen (Art. 1010 des Código Civil). So ist er nicht verpflichtet, die Schulden über das geerbte Vermögen hinaus zu begleichen, und sein Vermögen vermischt sich nicht mit dem Nachlass (Art. 1023). Hat er bereits Nachlassgegenstände in Besitz, muss er dies vor dem Notar anzeigen und das Inventar innerhalb von dreißig Tagen beantragen (Art. 1014).

Ist die Wohnung mit einer Hypothek belastet, geht die Schuld zusammen mit der Immobilie auf die Erben über. Beim Verkauf wird sie üblicherweise am Tag der Unterzeichnung mit dem Kaufpreis abgelöst. Prüfen Sie vorher, ob eine mit dem Darlehen verbundene Lebens- oder Restschuldversicherung bestand (das zeigt die Versicherungsbescheinigung), und lassen Sie sich von der Bank eine Bescheinigung über die Restschuld ausstellen.

Übersichtstabelle zu Kosten und Fristen

Quelle: Comunidad de Madrid, Junta de Andalucía, Consumo Responde, Stadt Madrid, LawAndTrends (September 2026) und HelpMyCash. Notar- und Grundbuchgebühren hängen vom Wert der Vermögenswerte und der Zahl der Erben ab.

Häufige Fehler, die den Verkauf verteuern oder verzögern

• Die ersten fünf Monate verstreichen lassen, ohne die Verlängerung bei der Erbschaftsteuer zu beantragen, obwohl sich die Erbschaft verkomplizieren wird.
• Im Erbfall einen sehr niedrigen Wert erklären, um heute weniger zu zahlen, und beim Verkauf auf einen hohen Gewinn in der IRPF stoßen.
• Einen Vorvertrag mit einem Käufer unterschreiben, bevor alle Erben angenommen haben und mit dem Preis einverstanden sind.
• Den Grundbuchauszug nicht prüfen: Belastungen, alte, nicht gelöschte Hypotheken oder ein Nießbrauch, an den sich niemand erinnerte.
• Unklare Vermittlungsbedingungen akzeptieren: Verlangen Sie immer schriftlich, was die Provision umfasst, wer sie zahlt und ob zusätzliche Kosten anfallen.

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Häufige Fragen

Quellen

1. Auskunft CTE 11-25/S: Ermäßigung nach Art. 25.1 des Decreto Legislativo 1/2010 (Comunidad de Madrid, 2026)
2. Prórroga de plazos de presentación del Impuesto de Sucesiones – Verlängerung der Erklärungsfristen für die Erbschaftsteuer (Online-Portal der Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. Oktober 2026)
3. Madrid erhöht die Ermäßigung der Erbschaftsteuer (ISD) auf 50 % für alle Verwandten der Gruppe III (Fiscal Impuestos, 30. Juni 2025)
4. Formalitäten nach einem Todesfall (Junta de Andalucía, August 2024)
5. Der Stadtrat beschließt die neue Steuersatzung zur plusvalía (Stadt Madrid, 31. Mai 2022)
6. Die plusvalía (Consumo Responde, Junta de Andalucía)
7. Verbindliche Auskunft V3016-21 der Dirección General de Tributos zum Anschaffungswert geerbter Vermögenswerte (El Notario)
8. Finanzverwaltung erlaubt den Abzug der Zahlung an die vermittelnde Immobilienagentur (Iberley, 12. Mai 2026)
9. Steuern beim Verkauf einer geerbten Wohnung (HelpMyCash)
10. Código Civil, Art. 1051 bis 1087: Ausgleichung und Teilung (CEF Civil-Mercantil)
11. Ein Praxisfall zur Erbschaft: Wie viel Steuern gezahlt werden (OCU, Februar 2021)
12. Código Civil, Art. 392 bis 406: Gemeinschaft an Vermögensgegenständen (CEF Civil-Mercantil)
13. Código Civil, Art. 959 bis 1034: Annahme, Ausschlagung und Inventarvorbehalt (CEF Civil-Mercantil)
14. Código Civil, Art. 744 bis 911: Pflichtteile und Rechte des überlebenden Ehegatten (CEF Civil-Mercantil)
15. Leitfaden für Erben (BBVA)
16. Was kostet es, ein Haus in Madrid zu erben? Steuern und Kosten (LawAndTrends, 28. September 2026)