IBI Madrid 2027 und Referenzwert des Katasters: Was sich am 1. Januar 2027 für Eigentümer ändert

Wenn Sie eine Wohnung in Madrid besitzen, sollten Sie sich den 1. Januar 2027 vormerken. An diesem Tag beginnt die IBI 2027 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die jährliche kommunale Grundsteuer), die die Stadt Madrid auf 0,4 % senken will, den niedrigsten Satz, den das Gesetz erlaubt. Außerdem gelten dann die neuen Referenzwerte des Katasters (valores de referencia), die Mindestbemessungsgrundlage für die Steuern beim Kauf, bei einer Erbschaft oder einer Schenkung. Hinzu kommen einige steuerliche Maßnahmen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026, die ab diesem Tag wirken, sofern das Dekret bestätigt wird.

Wir fassen zusammen, was am 20. Oktober 2026 bekannt ist: was beschlossen ist und was noch fehlt, wie viel eine typische Wohnung zahlen wird, wann der Bescheid eingezogen wird und wie Sie den Referenzwert Ihrer Immobilie abrufen.

IBI Madrid 2027: Senkung auf 0,4 %, das gesetzliche Minimum

Am 15. Oktober 2026 hat die Junta de Gobierno (die Stadtregierung) der Stadt Madrid den ersten Entwurf der Steuersatzungen für 2027 gebilligt. Die wichtigste Maßnahme ist die Senkung des allgemeinen Satzes der städtischen IBI von 0,414 % auf 0,4 %, laut Stadt das niedrigste gesetzlich zulässige Niveau (2019 lag er bei 0,510 %). Die Senkung betrifft 2,27 Millionen Steuerbescheide, davon 1,53 Millionen für Wohnungen, und die Steuerzahler werden 2027 rund 31,2 Millionen Euro weniger zahlen als 2026.

Die IBI wird für alle Madrilenen von 0,414 % auf 0,4 % gesenkt.

Stadt Madrid, Pressemitteilung vom 15. Oktober 2026

Die Stadt beziffert den durchschnittlichen IBI-Bescheid 2027 auf 540 Euro für eine Wohnung mit einem Katasterwert (valor catastral) von 135.134 Euro. Vergleichen Sie ihn nicht mit dem Wert für 2026 (474,84 Euro), der auf einem anderen Katasterwert von 119.774,62 Euro beruhte. Um zu sehen, wie stark Ihr eigener Bescheid sinkt, nehmen Sie Ihren eigenen Katasterwert, der auf dem IBI-Bescheid steht. Er entspricht weder Ihrem Kaufpreis noch dem heutigen Wert Ihrer Wohnung.

Beispiel: die IBI einer typischen Madrider Wohnung 2026 und 2027

Wir nehmen eine Wohnung mit dem Katasterwert aus dem Beispiel der Stadt, 135.134 Euro, ohne Ermäßigungen, und gehen davon aus, dass sich dieser Wert 2027 nicht ändert. Die IBI ergibt sich aus Katasterwert mal Steuersatz; für die Abfallgebühr verwenden wir den städtischen Durchschnittsbescheid.

Eigene Berechnung mit dem Satz von 2026 und dem Satz aus dem Entwurf für 2027 (Stadt Madrid). Die Abfallgebühr ist der städtische Durchschnittsbescheid, nicht der dieser Wohnung. Pago a la Carta (der städtische Ratenzahlungsplan) setzt eine Lastschrift voraus; der Rabatt ist bei der IBI auf 70 € pro Jahr begrenzt.

In Prozent sinkt der Satz um rund 3,4 %: etwa 14 Euro weniger pro Jahr je 100.000 Euro Katasterwert. Laut Stadt haben 79 % der Wohnimmobilien in Madrid einen Katasterwert unter 150.000 Euro.

Eigene Berechnung, ohne Pago a la Carta. Ermäßigung für kinderreiche Familien nach den Stufen von 2026, wie sie TaxDown angibt; laut Stadt bleibt sie 2027 bei bis zu 90 %.

Ermäßigungen und Abfallgebühr 2027

Laut Entwurf bleiben die Ermäßigungen bestehen, die für Wohnungseigentümer am wichtigsten sind:

• Kinderreiche Familien (familias numerosas): bis zu 90 % Ermäßigung auf die IBI der Hauptwohnung, je nach Katasterwert (2026: 90 % bis 204.000 Euro). Rund 37.000 Familien profitieren davon, in den meisten Fällen wird sie automatisch angewendet.
• Erbschaften: Auf die plusvalía municipal (kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks) einer Hauptwohnung, die Ehepartner, Kinder oder Eltern erben, gibt es weiterhin bis zu 95 % Ermäßigung.

Die Abfallgebühr (tasa de residuos, umgangssprachlich tasa de basuras) erhält eine neue Satzung. Der erwartete Durchschnittsbescheid liegt bei 143 Euro, fast so viel wie 2026, berücksichtigt aber zusätzlich, wie gut in jedem der 131 Stadtviertel der Müll getrennt wird. Leerstehende Wohnungen zahlen nur den Grundtarif, wenn dies jedes Jahr nachgewiesen wird. Die Gebühr zahlt der Eigentümer, der sie gegebenenfalls auf den Mieter umlegen kann.

Zeitplan: von der Junta de Gobierno zur Ratssitzung im Dezember

Am 15. Oktober wurde der erste Entwurf gebilligt. Folgt man dem Verfahren des Vorjahres, stehen noch diese Schritte aus:

1. Bekanntmachung im Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (dem regionalen Amtsblatt) und 30 Kalendertage öffentliche Auslegung, in denen Einwendungen möglich sind.
2. Billigung des endgültigen Entwurfs durch die Junta de Gobierno (ohne Einwendungen wird der erste Entwurf automatisch endgültig).
3. Verabschiedung durch das Pleno (den Stadtrat). Die Satzungen für 2026 wurden in der Sitzung vom 22. Dezember 2025 beschlossen.
4. Veröffentlichung und Inkrafttreten am 1. Januar 2027.

Und wann wird gezahlt? Die IBI 2027 gilt für das ganze Jahr, wird aber im Herbst eingezogen. 2026 lief die freiwillige Zahlungsfrist für IBI und Abfallgebühr vom 1. Oktober bis zum 30. November; Bescheide mit Lastschrift wurden am letzten Tag abgebucht. Am 20. Oktober ist der Kalender für 2027 noch nicht veröffentlicht.

Wenn Sie die Kosten lieber verteilen, gibt es Pago a la Carta: Sie zahlen per Lastschrift in Raten und erhalten bis zu 5 % Rabatt (höchstens 70 Euro bei der IBI und 2027 höchstens 15 Euro bei der Abfallgebühr). Anträge zwischen dem 6. August und dem 10. Dezember wirken ab Januar des Folgejahres. Die Alternative, die sich nicht kombinieren lässt, ist das Sistema Especial de Pago: zwei Raten und 3,25 % Rabatt.

Referenzwerte des Katasters für 2027: was bereits veröffentlicht ist

Das Kataster (Catastro, das spanische Liegenschaftsregister für Steuerzwecke) berechnet jedes Jahr für jede Immobilie einen Referenzwert auf Grundlage notariell beurkundeter Verkäufe, begrenzt durch den Marktwert. Seit 2022 ist er die Mindestbemessungsgrundlage der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie) und der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Er ist nicht der Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid. Der Zeitplan für 2027:

1. 24. September 2026: Das BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht die Bekanntmachung des Katasters, die eine zehntägige kollektive Anhörung zu den Elementen für die Berechnung der städtischen Referenzwerte 2027 eröffnet.
2. 25. September: Das Online-Portal des Katasters (Sede Electrónica) veröffentlicht die Wertkarten und die jährlichen Immobilienmarktberichte für 2027.
3. Vor dem 30. Oktober: Veröffentlichung des Beschlusses mit diesen Elementen (der für 2026 stammt vom 27. Oktober 2025).
4. In den ersten 20 Tagen im Dezember: Bekanntmachung im BOE (die für 2026 erschien am 16. Dezember 2025).
5. 1. Januar 2027: Der Wert jeder Immobilie kann in der Sede Electrónica abgerufen werden.

So rufen Sie den Referenzwert Ihrer Immobilie ab

1. Suchen Sie die Katasternummer (referencia catastral) auf Ihrem IBI-Bescheid oder in Ihrer Kaufurkunde.
2. Öffnen Sie die Sede Electrónica del Catastro, Bereich Valor de referencia, und melden Sie sich mit elektronischem Zertifikat, elektronischem Personalausweis (DNI electrónico) oder Cl@ve (dem staatlichen Online-Zugang) an.
3. Wählen Sie das Jahr: Den Wert für 2026 sehen Sie schon jetzt, den für 2027 ab dem 1. Januar. Als Eigentümer können Sie eine Bescheinigung und das certificado de motivación herunterladen, das die Berechnung erklärt.
4. Ohne Internet: Telefonhotline des Katasters (Línea Directa del Catastro, 91 387 45 50) oder eine Katasterstelle (Gerencia) mit Termin.

Warum er beim Kaufen, Verkaufen, Erben und Schenken zählt

Wer in der Region Madrid eine gebrauchte Immobilie kauft, zahlt 6 % ITP (4 % für kinderreiche Familien, die ihre Hauptwohnung kaufen, unter bestimmten Voraussetzungen). Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert, es sei denn, der Preis in der Kaufurkunde ist höher. Maßgeblich ist der Wert am Tag der Beurkundung: Ein Verkauf, der am 30. Dezember 2026 unterschrieben wird, nutzt den Wert von 2026, einer vom 4. Januar 2027 den Wert von 2027.

Veranschaulichendes Beispiel: Wohnung mit einem angenommenen Referenzwert von 320.000 € und dem allgemeinen Satz von 6 % in der Region Madrid. Im ersten Fall zahlt der Käufer 1.200 € mehr, als wenn der Preis die Grundlage wäre.

Auch wenn der Käufer die ITP zahlt, ist der Wert für den Verkäufer wichtig: Ein informierter Käufer prüft den Referenzwert, bevor er ein Angebot macht. Bei Erbschaften und Schenkungen ist der Referenzwert ebenfalls die Mindestgrundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuer; die Madrider Ermäßigungen erklären wir in „Was kostet eine Erbschaft in Madrid 2026? Notar, Grundbuch, Steuern und Anwalt“.

Was sich nicht ändert: Der Referenzwert wirkt sich weder auf den Katasterwert noch auf die IBI aus. Er ist auch nicht die Grundlage der plusvalía municipal (die den Katasterwert des Grundstücks verwendet) oder der Einkommensteuer IRPF des Verkäufers (die auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben wird). Mehr dazu in „Steuern beim Wohnungsverkauf in Spanien 2026: Plusvalía municipal in Madrid, Einkommensteuer (IRPF) und Befreiungen“.

Und wenn er höher ist als der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie? Anfechten lässt er sich nur, wenn er sich auf eine Steuer auswirkt: mit einem Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung oder einem Rechtsbehelf gegen den Steuerbescheid. Im Februar 2026 hat das spanische Verfassungsgericht das System einstimmig bestätigt (Urteil 13/2026), aber betont, dass ein abweichender Wert ohne Beschränkung der Beweismittel nachgewiesen werden kann. Meist ist dafür ein Gutachten nötig; prüfen Sie daher, ob es sich lohnt.

Weitere Änderungen zum 1. Januar 2027 und was vom 12. November abhängt

Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober, enthält steuerliche Maßnahmen für Eigentümer, mehrere davon mit Wirkung ab dem 1. Januar 2027. Alle hängen davon ab, dass die Diputación Permanente (der Ständige Ausschuss des spanischen Abgeordnetenhauses) das Dekret bestätigt; nach veröffentlichten Berichten ist die Abstimmung für den 12. November angesetzt. Wird es nicht bestätigt, tritt es außer Kraft und die bisherigen Regeln gelten wieder.

• Wohnungen, die weder vermietet noch Ihr Hauptwohnsitz sind: Ab dem 1. Januar 2027 wird das fiktive Einkommen (imputación de rentas) in der IRPF nach einer Staffel von 1,1 %, 1,5 %, 2 % und 3 % der Summe der Katasterwerte berechnet.
• Vermietung an Angehörige: Ab demselben Datum dürfen die erklärten Mieteinkünfte nicht unter einem Mindestbetrag liegen, der sich aus diesem fiktiven Einkommen ergibt, wenn der Mieter Ihr Ehepartner oder ein Verwandter bis zum dritten Grad ist.
• IBI-Zuschlag für leerstehende Wohnungen: Das Dekret ändert die Voraussetzungen für Steuerzeiträume, die nach dem 8. Oktober 2026 beginnen, also ab der IBI 2027. Jede Stadt muss ihn selbst beschließen; die Mitteilung der Stadt Madrid zu den Satzungen 2027 erwähnt ihn nicht.
• Abzug von 10 % der Miete: Das Dekret führt einen staatlichen Steuerabzug von bis zu 1.163 Euro pro Jahr für Mieter mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro wieder ein. Er gilt für den Mieter und hängt ebenfalls von der Bestätigung ab.

Was Sie vor dem 1. Januar tun sollten

• Multiplizieren Sie den Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid mit 0,004: Das ist Ihre IBI 2027 ohne Ermäßigungen, sofern sich der Wert nicht ändert.
• Wenn Sie ab Januar in Raten zahlen möchten, melden Sie sich vor dem 10. Dezember für Pago a la Carta an.
• Wenn Sie eine kinderreiche Familie sind, prüfen Sie, ob Ihr Familienausweis am 1. Januar gültig ist.
• Wenn Sie um den Jahreswechsel verkaufen oder kaufen, vergleichen Sie die Referenzwerte 2026 und 2027, bevor Sie den Beurkundungstermin festlegen, und vereinbaren Sie schriftlich, wer die IBI zahlt.
• Wenn Sie eine leerstehende Wohnung haben oder an Angehörige vermieten, besprechen Sie die neuen Regeln zum fiktiven Einkommen mit Ihrem Berater.

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely, mit mehr als 35 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche und spezialisierten Anwälten, verkaufen wir Ihre Immobilie in der Region Madrid mit allen Leistungen inklusive: Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang. Wir sprechen mit jedem Käufer und prüfen seinen Ausweis vor der Besichtigung; die Besichtigungen übernehmen wir selbst, und Sie verfolgen sie in Ihrem privaten Verkäuferportal. Braucht der Käufer eine Hypothek, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt. Ihre Identität und Ihr Eigentum prüfen wir anhand des Grundbuchauszugs (nota simple), der zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen bestehen, oder Ihrer Kaufurkunde.

Unsere spezialisierten Anwälte begleiten Sie von Anfang bis Ende: Sie prüfen den Grundbuchauszug, Belastungen und Schulden, übernehmen die Berechnung der anfallenden Steuern, entwerfen den Vorvertrag mit Anzahlung und bei Bedarf besondere Klauseln, prüfen die Kaufurkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar. Alle Zahlungen erfolgen per gewöhnlicher Überweisung oder OMF (orden de movimiento de fondos, die beim Notar übliche Zahlung zwischen Banken), niemals in bar. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % + MwSt. des Kaufpreises, insgesamt und mit allen Leistungen. Für den Käufer ist der Kauf über Llavely kostenlos.

Eine niedrigere IBI oder ein neuer Referenzwert sollten nicht allein darüber entscheiden, wann Sie verkaufen, aber Sie sollten beides bei Preis und Beurkundungstermin berücksichtigen. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie derzeit wert ist, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Immobilie an und verfeinern den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Quellen

1. El Ayuntamiento baja el IBI al 0,4 %, el nivel más bajo permitido por la ley – Die Stadt senkt die IBI auf 0,4 %, das niedrigste gesetzlich zulässige Niveau (Diario de Madrid, Stadt Madrid, 15. Oktober 2026)
2. El Ayuntamiento baja el IBI y aprueba la tasa de residuos para 2026 – Die Stadt senkt die IBI und beschließt die Abfallgebühr für 2026 (Diario de Madrid, Stadt Madrid, 23. Oktober 2025)
3. Madrid bajará el IBI en 2027, pero mantiene la tasa de basuras – Madrid senkt die IBI 2027, behält aber die Abfallgebühr bei: Was die Madrilenen zahlen (Infobae, 15. Oktober 2026)
4. Madrid bajará el IBI al mínimo legal en 2027 – Madrid senkt die IBI 2027 auf das gesetzliche Minimum und hält die Abfallgebühr im Schnitt bei 143 Euro (El Diario de Madrid, 15. Oktober 2026)
5. Erster Entwurf zur Änderung der IBI-Steuersatzung für 2026, zur öffentlichen Auslegung (Stadt Madrid, Junta de Gobierno, 23. Oktober 2025)
6. Ordenanzas fiscales y precios públicos municipales 2026 – Kommunale Steuersatzungen und Gebühren 2026, mit der allgemeinen Satzung zu Verwaltung, Erhebung und Prüfung (Stadt Madrid)
7. IBI-Rechner Madrid 2027: Der Satz würde von 0,414 % auf 0,4 % sinken (TaxDown, 15. Oktober 2026)
8. Bekanntmachung der Dirección General del Catastro zur kollektiven Anhörung über die Referenzwerte städtischer Immobilien 2027 (BOE, 24. September 2026)
9. Valor de referencia – Referenzwert: Abfrage, Wertkarten und Immobilienmarktberichte 2027 (Sede Electrónica del Catastro)
10. Bekanntmachung der Dirección General del Catastro zu den Referenzwerten städtischer Immobilien 2026, BOE vom 16. Dezember 2025 (derecho.com)
11. Dritte Schlussbestimmung des Katastergesetzes (texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario): der Referenzwert (Iberley)
12. Das Verfassungsgericht weist die Normenkontrolle gegen den Referenzwert des Katasters einstimmig zurück, Urteil 13/2026 (Fiscal Impuestos, 13. Februar 2026)
13. Cómo impugnar el valor de referencia – Wie man den Referenzwert anficht (OCU, spanische Verbraucherorganisation, 1. April 2026)
14. Transmisiones Patrimoniales Onerosas – Grunderwerbsteuer (Comunidad de Madrid, aktualisiert am 23. April 2026)
15. Wichtigste steuerliche Neuerungen des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 vom 6. Oktober (Agencia Tributaria, spanische Steuerbehörde, Oktober 2026)
16. Neue steuerliche Maßnahmen für Wohnraum im Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 (Iberley, Oktober 2026)